Ипотека и Жилищное правл

Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Завершение “ваучерного” этапа приватизации и образование  корпоративного сектора экономики  поставили перед новыми собственниками-правоприемниками муниципальных и государственных  предприятий две взаимосвязанные  задачи: 
1) управления недвижимостью; 
2) мобилизации денежных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и выкупа соответствующего имущества. 
Решение этих задач пока явно затруднено, здесь сказываются и несовершенства правовой базы, и неустойчивость политической ситуации, и ограниченность собственных ресурсов АО и ТОО, и слабое освоение их руководителями инструментов рыночной экономики. 
К числу подобного рода инструментов, в принципе позволяющих последовательно решать проблемы выкупа недвижимого имущества (включающего земельный участок) и привлечения инвестиций, относятся ипотека ( ссуда под залог недвижимости. Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного(как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом,т. е. аренда. 
Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается (и в предвидимой перспективе мораторий на эту продажу, по-видимому, сохранится), а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита. 
Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам), 
Москомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80(). Это помагает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс. 
Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) - длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России (и в 
Москве) пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию.Это обьясняется рядом причин, в часности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг. 
Согласно действующему законодательству , при предоставлении ипотечного кредита предприятие-залогодатель и банк-залогодержатель заключают между собой договор залога ( договор об ипотеке ). Причем следует иметь в виду: проект Закона об ипотеке, принятым в первом чтении Государственной Думой 19 июня 1995 г.,предусмотрено оформление договора залога посредством закладной, т. е. именной ценной бумаги.Трудно переоценить значение закладных для развития рынка ипотечных кредитов, поскольку эти бумаги позволят организовать вторичный рынок за счет привлечения частных инвесторов ( страховых компаний, пенсионных фондов ), заинтересованных во вложении средств в высокодоходные и ликвидные ценные бумаги. Собственники и продавцы недвижимости должны четко усвоить, что только благодаря функционированию вторичного рынка возможен устойчивый рост стоимости недвижимого имущества, освобожденной от влияния спекулятивных факторов. 
Этому процессу в Москве в значительной степени способствовало бы принятие столичного Закона об ипотеке, что прямо предусмотрено Постановлением 
Правительства Москвы ( 356 “О принципах использования залогового кредитования в г. Москве” от 25 апреля 1995 г. 
Среди руководителей банков, ТОО и АО, равно как и многих ведомств, регулирующих рынок недвижимости в г. Москве и в России в целом, бытует мнение о невозможности в настоящее время применить в полном объеме кредитование под залог недвижимости из-за отсутствия должной законодательной базы. Надо, однако, иметь в виду, что для успешной реализации механизма ипотечного кредитования уже создана такая серьезная общероссийская правовая основа, как Гражданский кодекс (( часть). Что касается столицы, то в упомянутом Постановлении Правительства Москвы ( 356 разработан конкретный механизм привлечения инвестиций под залог недвижимого имущества. Разумеется, законченность искомой правовой конструкции придаст 
Закон об ипотеке ( пока принятый в первом чтении ), однако, следует иметь в виду: его отсутствие сдерживает предоставление кредитов только физическим лицам под залог их жилых домов и квартир. 
Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия , втом числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям. 
Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установленно договором). В состав заложенного имущества включаются: полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы; приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения имущества предприятия. 
Состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, и его стоимость определяются на основе соответствующей полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключения независимого оценщика о составе и стоимости имущества суть обязательного приложения к договору об ипотеке. 
Филиалы прдприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных производственных объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки, физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уделить документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость, доказательству “чистоты титула” (ознающей отсутствиедругих собственников или претендентов на закладываемую недвижимость). В московских условиях проверка такой “чистоты” применительно к объектам потребительского рынка упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки): договор купли-продажи и свидетельство на право собственности, выданное либо 
Москомимуществом, либо Фондом имущества г. Москвы, достаточно полно информируют о полноте имущественных прав на тот или иной недвижимый объект. 
Обязательство (кредитный договор), обеспечиваемое недвижимостью, должно быть отражено в договоре об ипотеке с указанием суммы, сроков и периодичности платежей. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов. 
В этой связи интересна ситуация, сложившаяся при выкупе недвижимости объектов столичного потребительского рынка. Ряд московских банков, как уже отмечалось, охотно идут на кредитование с использованием механизма залога. 
Объясняется это, кроме вышеуказанных общих причин, следующим: выкуп имущества коллективом арендного предприятия осуществляется по льготной оценке, существенно более низкой, чем рыночная (как правило, в 2-2,5раза). 
Таким образом, если при залоге квартир обычно выдается кредит в размере 60- 
70( рыночной стоимости, то при выкупе магазина (ателье, прачечной и пр.) размер кредита не превышает 40-50(. 
Согласно новому правилу предметом ипотеки может быть лишь то недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено. 
Поскольку правом отчуждения пользуется только собственник имущества, преимущественным предметом ипотеки может быть частное предприятие. Казалось бы, в этом контексте возникает неопреодолимое препятствие на пути использования ипотечных механизмов для государственных и муниципальных предприятий (имущество коих закреплено за ними на праве полного хозяйственного ведения) и бюджетных учреждений (в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество). Однакоследует иметь в виду, что предприятия, за которыми имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, равно как и их структурные единицы и подразделения в качестве имущественных комплексов, способны становиться предметом ипотеки с согласия собственника (уполномоченного им органа), каковым выступает территориальный орган управления Госкомимущества РФ (в 
Москве ( Москомимущество). Учитывая, что ипотека служит в первую очередь интересам предприятий (независимо от форм собственности) и является высокоэффективным и надежным инструментом привлечения денежных средств, соответствующие комитеты по управлению имуществом объективно должны быть, думается, заинтересованы, давать разрешения на ипотеку государственных и муниципальных предприятий. И коль скоро возврат кредита реален (и не имеет места попытка обхода законодательства о приватизации), такое согласие, подкрепленное соответствующей гарантией со стороны собственника, может оказаться вполне приемлемым как для банковских структур, так идля работников предприятий, стремящихся выкупить недвижимое имущество. 
Ипотека предприятий, принадлежащих хозяйственным товариществам и акционерным обществам, допустима только по решению того органа, который вправе принимать решения об отчуждении предприятия. Для АОЗТ необходимо согласие всех участников, для АООТ ( акционеров. Имущество, составляющее предмет ипотеки и находящееся в совместной собственности, может быть заложено только по воле всех собственников, однако ипотека собственником своей доли в общей долевой собственности согласия остальных собственников не требует. 
Достаточно распространено заблуждение относительно неких особых ограничений на пользование заложенным имуществом. На самом деле при ипотеке предприятий, зданий, строений, сооружений и иных производственных объектов залогодатель вправе эксплуатировать их в соответствии с назначением (не допуская, впрочем, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа), распоряжаться готовой продукцией и получать прибыль; за залогодержателем же сохраняется право проверки наличия фактического состояния и условий содержания имущества. Несерьезны также представления о банке, стремящемся приобрести недвижимое имущество; у него только одно стремление ( вернуть выданный кредит (иное возможно только в результате сговора руководителей предприятия и банка, что не имеет к ипотеке никакого отношения). Особого внимания, наконец, заслуживают имущественные права, связанные с арендой. В тех случаях, когда исполнение основного обязательства по кредитному договору обеспечивается правами аренды недвижимости, применяются правила, регулирующие соответственно ипотеку того имущества, которое сдано в аренду. При этом следует иметь в виду, что имущественные права могут быть только предметом залога, а не ипотеки, следовательно, в этом случае нотариальное удостоверение и регистрация не требуются (исключение составляет право аренды земельных участков: в этом случае такое требование сохраняется). 
Существенный вопрос при заключении договора об ипотеке ( страхование имущества. В интересах предприятия не передоверять этот вопрос банку, а решать его самостоятельно, т. е. застроховывать заложенное имущество за свой счет по полной его стоимости (при отсутствии иных условий в договоре залога) от рисков утраты и повреждения; если же полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства ( ориентируясь на сумму не ниже этого обязательства. Банк-залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застрахованно. 
Это требование подлежит удовлетворению, преимущественному перед требованиями других кредиторов. 
Как уже отмечалось, договор об ипотеке подлежит регистрации, причем соответствующие обязанности ложатся на предприятие. Сложность и болезненность этого вопроса заключается в отсутствии Закона “О госудадарственной регистрации прав нга недвижимое имущество исделок с ним” 
(он прошел только первое чтение в Государственной Думе). Однако 
Постановлением Правительства Москвы (788 от 20 сентября 1994 г. определены регистрирующие органы и порядок регистрации недвижимого имущества. К заявлению о регистрации ипотечного договора прилагаются следующие документы: сам этот договор, кредитный договор, стоимостная оценка предмета ипотеки, письменное согласие собственников на передачу имущества в ипотеку. 
По результатам регистрации залогодателю и залогодержателю выдается свидетельство с указанием регистрационного кода. Вся процедура регистрации в Москомимуществе занимает 2-3 недели. 
Важнейший аспект ипотечного кредитования ( взыскания на заложенное имущество. Сама мысль о возможной потере недвижимости в случае неисполнения обязательств по кредитному договору отпугивает руководителей приватизированных и иных предприятий. Можно, в общем-то, понять генерального директора новообразованного АО, вчерашнего директора завода, который в течение многих лет получал централизованные капиталовложения и отвечал только за их “освоение”, особо не задумываясь ни об их эффективном использовании,ни о возврате; теперь приходится отвечать имуществом, приобретенном в результате “приватизации за ваучеры”. К тому же отчуждение ассоциируется чуть ли не с налетом банды погромщиков во главе с президентом банка. На самом деле ситуация не столь мрачна. Тот не приложный факт, что обязательства требуют безусловного выполнения (аксиома цивилизационного рынка), вовсе не означает обязательности применения насильственных методов. 
Если должник в установленный кредитным и ипотечным договорами срок не выполнет обязательство, залогодержатель обретает право обратить взыскание на предмет залога. Однако это осуществляется исключительно по решению суда 
( арбитражного или третейского. Удовлетворение же требований залогодержателя по договорук об ипотеке без обращения в суд допускается лишь на основании исполнительной подписи нотариуса на соглашении залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращений взыскания. Таким образом, любые пункты договора об ипотеке, согласно которым предстоит автоматический переход закладываемого имущества в собственность кредитора при неисполнении обязательств должника, юридической силы не имеют. 
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору, предъявляется в судебные инстанции только по месту регистрации ипотеки. В обращении взыскания на недвижимое имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика свидетельствует, что в судебном решении отражаются следующие основные моменты: указываются все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации).По просьбе залогодателя суд , при наличии уважительных причин, может принять решение отсрочить реализацию взыскания на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения кредитору возросших за время отсрочки убытков, причитающихся ему процентов и неустойки. 
Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано на открытом аукционе.На публичных торгах по пордаже заложенного имущества могут присутствовать лица, имеющие право пользования им или вещное право на это имущество. Начальная продажная цена определяется либо соглашением залогодателем с залогодержателем, либо судом. 
Руководители предприятий должны четко усвоить: ипотека не означает перехода прапа собственности на ее педмет. Вырученная сумма от реализации заложенного может дыть больше или меньше обеспеченного ипотекой требования. 
В первом случае разница между вырученной суммой и меличеной долга возращается залогодателем. При етом залогодержатель впрапе удовлетворить свои требования в полном обьеме, включая проценты, убытки, причененные просрочкой исполнения, и соответствующую неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию имущества, составляющего предмет ипотеки. 
Если же сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, недостаточна для полного удоветворения тредований залогодержателя, ему предоставлено право получить недостающую сумму в одщем порядке наряду с прочими кредиторами с другого имущества должника, на каторую миже быть обращено взыскание. 
Чтобы не доводить дело до отчуждения, у предприятия есть реальный выход - разворачивать технико-экономические исследования эффективности инвестиционного проекта с разроботкой и определением оптимальных условий его финансового обеспочения. Только серьезный анализ может дать точные техническую и экономическую ( в том числе коммерческую) оценки, абсолютно необходимые для принятия решения заемных средств, обеспеченных недвижимым имуществом. Очевидно, что выполнение всех необходимых расчетов и подготовка для получения ипотечного кредита соответствующих документов требует привлечения высококвалифицированных специалистов. Одна из возможностей решения этой проблемы (особенно если подходить к ней с позиций не только отдельного предприятия, но и города в целом) - создание ипотечной компании, учредителями которой способны выступить приватезированные предприятия, банки, администрация и т. п. Речь идет о структуре, обеспечивающей приватизацию предприятий на основе привлечения кредитных ресурсов под залог недвижемого имущества. 
Определенный шаг в этом направлении в Москве сделан в конце 1995 г.: создана Ипотечная компания на базе центра ипотечного бизнеса, учредителями которого является Фонд имущества г. Москвы и Ипотечный акционерный банк. 
Основное направление деятельности этой компании - оказание юридических и консультационных услуг в области операций со столичной надвижимостью 
(объектами потребительского рынка). Как показали первые результаты работы, взаимодействие четырех субьектов - Фонда имущества, арендатора, Ипотечного банка и Ипотечной компании - позволяет смягчить еттественные противоречия и недоверие между аркндатором и банкиром. Ипотечная компания является гарантом юридической чистоты всех этапов операций по выкупу арендатором недвижимости. Самое главное заключается в том, что наличие такой компании позволяет разрешить сложнейшую проблему предоставления кредита под выкуп недвижимости с одновременным ее залогом и последующей регистрацией.

Литература

I. Балабанов И.Т. Операции  с недвижимостью в России. ( М.: Финансы и статисти-ка, 1996. 
II. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. ( 1996. ( ( 5. 
III. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. ( 1996. ( ( 2. 
IV. Е. Машинистова. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. ( 1996. ( ( 7

Ключевая категория ипотечного кредитования ( залог. Кредитор- залогодержатель  в случае неисполнения залогодателем  обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в  первоочередном порядке (в сравнении  с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии  от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а  залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Кнастоящему времени отечественные  коммерческие банки и риэлторские  фирмы разработали ряд схем кредитования строительства и приобретения жилья, которые относительно успешно применяются  на практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующих  проблем: a) обеспечение должной юридической  обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередь  прав кредитора); b) превращение операций в финансово выгодные для участвующих  сторон; c) гарантированние соответствия сделок действующим правилам и инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность, и отвечающим требованиям  бухгалтерского учета. 
Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольны сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И тем не менее спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет. 
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции: 
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья; 
2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование

); 
3) осуществлять функцию инвестора. 
В этой связи с учетом имеющегося мирового опыта можно выделить две принципиально приемлемые модели организации системы жилищного кредитования. 
Первая ( модель

-----------------------

 
1 Российская газета. ( 1992. ( 6 июня. 
2 Экономика и жизнь. ( 1994. ( ( 4.

1 Российская газета. ( 1996. ( 6 марта.