Земельный рынок Великобритании

Земельный рынок Великобритании представляет собой продажу прав на землю. Основной абсолютный собственник земли - Королевская власть, остальные права на землю являются производными от нее.

Основой системы  управления земельными ресурсами является, так называемый, «Земельный реестр ее Величества» (Her Majesty Land Register), который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Реестр был основан в 1862 году. Современная система базируется на законе 1925 года.

 В 1925 г. был принят  закон о недвижимости который сократил все права до двух. Именно с этого года до настоящего времени Королевской властью представляются две формы реализации прав собственности на землю: безусловное право собственности (фриголд) и владение на правах аренды (лизголд).

FREEHOLD-фригольд

Это безусловное  право собственности на недвижимость, когда не только здание, но и участок  земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца, поэтому чаще Freehold относится к домам, нежели к квартирам,означает, что владельцу принадлежит часть владения землей - это становится все более и более популярной схемой в городах, когда жильцы большого дома или комплекса собираются вместе и выкупают землю, на которой стоит их здание. 

LEASEHOLD-лисхольд

Понятие Leasehold - это пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного временного срока (обычно от 99 до 999 лет), иными словами если Вы покупаете квартиру, то земля, на которой стоит жилой дом, принадлежит кому-то еще, и вот ее то Вы и арендуете у владельца (отсюда и термин Leasehold). Большинство квартир в Великобритании как раз находится в пользовании на правах аренды (Leasehold).

      
В роли собственника могут выступать физические и юридические лица, в том числе местные власти и жилищно-строительные ассоциации. В настоящее время часто встречается ситуация, когда арендаторы владеют зданием посредством управляющей компании. С появлением права на управление арендаторы не будут владеть собственностью, но смогут управлять зданием, как это бы делал собственник. Будучи арендатором, Вы владеете правом аренды на жилье, но законным владельцем земли, на которой находится дом, является собственник

При этом землю и постройки  рассматривают не как два, а как  один объект недвижимого имущества.

Поэтому Земельный рынок  Великобритании охватывает все сделки, связанные с землей и постройками  на ней. Это операции купли-продажи, аренды, ипотеки, изменения обременений  и сервитутов. В стране в течение  многих сотен лет рынок земли  был механизмом перераспределения  земель. До XVIII столетия Королевская  власть играла главную роль в распределении  земель. Эта система землевладений  действовала до главной реформы  земельного права 1925 г. Великобритания имеет один из самых активных и  прозрачных земельных рынков в мире, на котором в 2000 г. Было зарегистрировано около 1,4 млн сделок с собственностью.

Земельный рынок подразделяют на рынок земельных участков жилья, коммерческий (промышленный), инвестиционный, рынок сельскохозяйственных земель. Королевская государственная земельная  регистрационная палата (КГЗРП) ведет  учет всех сделок по продажам зарегистрированных земельных участков Англии и Уэльса. По данным КГЗРП, широко развит рынок жилья, он составляет 60 % общего числа сделок, осуществляемых с недвижимостью. Продажа сельскохозяйственных земель (смена владельца) составляет менее 1 % общей площади.

Планирование использования  и охраны земельных ресурсов

Планирование использования  и охраны земельных ресурсов в  Великобритании - важнейшая часть  земельной политики государства.

При продаже земли и  недвижимости, связанной с ней, собственники и владельцы не могут изменить целевое назначение земли без  согласования с местным Советом  по планированию при городской или  районной (графство) администрациях (муниципалитетах).

В Великобритании существует строгая система контроля за изменением правового режима использования земли и иной недвижимой собственности. Это объясняется тем, что изменение целевого назначения земельного участка может повлечь за собой существенное увеличение или уменьшение его стоимости. Например, стоимость сельскохозяйственных земель в окрестностях Кембриджа, для которых имеется разрешение на жилищное строительство, повысилось с 7,5 до 2000 тыс. фунтов стерлингов за 1 га (с 10 до 2800 тыс. долл. За 1 га), т. е. в 280 раз [3].

Обычно целевое назначение земельных участков определяют на уровне отдельных зон и других территорий, не доходя до уровня индивидуальной стоимости. Однако некоторые виды собственности, такие, например, как "представляющие особую архитектурную или историческую ценность", подлежат учету и их развитие подчиняется определенны правилам. В этих случаях ограничения на использование земельных участков отражаются в записях по объектам собственности и регулируются в Королевской государственной земельной регистрационной палате.

Система планирования использования  земель в Великобритании наиболее четко  начала развиваться с 1947 г. Она имеет  несколько уровней: государственный, региональный и местный (муниципальный).

Государственный уровень  планирования получил свое начало с  утверждения сети стандартных районов  Великобритании (1947 г.), экономико-планировочных  районов (1964 г.) и правительственных  районов и графств, вид которых (2001 г.) показан на рис. 1 [4].

Развитие территорий, планировку использования земель и застройку  в городах, а также совершенствование  землевладения и землепользования решают на основе иерархически взаимосвязанных  общего структурного (Comprehensive Plan) и местного (Municipal) планов.

Общий структурный план разрабатывают как обязательный для каждого графства документ. Он представляет собой описание общих  направлений политики графства в  области землепользования и градостроительства, включая природоохранные мероприятия.

Данный план определяет основные виды использования территории (функциональное зонирование), трассы магистральных инженерных и транспортных коммуникаций, зоны городской реконструкции  и развития. После разработки и  обсуждения населением этот план отправляют на рассмотрение представляющему правительство  государственному секретарю, который  имеет право утвердить план полностью, частично при условии доработки  или же отклонить.

Местные планы разрабатывают  для всех территорий на уровне округов (муниципалитетов) специальные местные  комиссии по планированию и застройке  на основе утвержденного окружного  плана. Местные планы в последнее  время разрабатывают для всех территорий Великобритании.

Комиссия по планированию и застройке обычно состоит из выборных членов совета округа и имеет  собственный штат специалистов. Полномочия, процедуры формирования и деятельности комиссии зафиксированы в специальном  своде правил, который составляет и утверждает совет округа в соответствии с законами о местном самоуправлении и нормативными актами министерств.

Местный план разрабатывают  на период 10…15 лет. Он содержит подробное  изложение стратегии развития города и карту в масштабе 1:10000 или 1:25000. В плане нет функционального зонирования, а даны основные требования к видам использования земель и застройке территории, схемы развития транспорта и инженерных сетей. План утверждает местный совет после общественного обсуждения и не требует одобрения государственным секретарем. Последний имеет право признать местный план недействительным, если он не соответствует региональным или национальным документам планирования.

Законом по жилью и планировке (1986 г.) введено также понятие "зон упрощенной планировки", которые оказались полезны для стимулирования строительства в общественно значимых районах. Решение об установлении таких зон в компетенции местных органов власти. Для этих зон планировочное разрешение выдают на 20 лет, а контроль за землепользованием и застройкой упрощен.

Большое значение в развитии городов имеют корпорации, которые правомочны покупать землю  и устанавливать дополнительные требования по землепользованию, обязательные для соблюдения (наряду с требованиями, определенными графством или  округом). Корпорации соответствующей  властью наделяет Министерство по защите окружающей природной среды. В силу этого они планируют использование  земли на закрепленной территории, могут предоставлять гранты для  развития и расширения коммерческой деятельности во внутригородских районах, а также предоставить ссуды для  строительства на земельных участках, которые они продают или сдают  в аренду. Совет корпорации согласовывает  свою деятельность с местной властью.

оценка земли  управление земельными ресурсами осуществляется на основе земельного кадастра, то в  Великобритании формального земельного кадастра нет То есть в большинстве европейских государств земельно-кадастровые данные используют для расчета стоимости земли отдельно от расположенной на ней недвижимости, стоимость которой оценивают самостоятельно. В этом случае земельно-кадастровая карта становится "стоимостной картой" для оценки земли. Можно оценить стоимость одного земельного участка по стоимости окружающих его участков, принимая во внимание кадастровую карту. Отдельно вычисленные стоимости недвижимости, построенной на этой земле, проводят по цене ее замещения.

Недвижимость  характеризуется не с помощью  топографических карт ГТС (Ordnance Survey), а определяется адресом. При этом налог уплачивают с учетом права собственности на недвижимость или периода пользования недвижимостью и исчисляют его на основе уполномоченной оценки (например, налог на прирост капитала или налог на наследство), на основе ставки или списка результатов оценки, утвержденных специально в налоговых целях.