Виды ипотеки и ипотечное кредитование

В следующих разделах данной курсовой работы будут приведены  расчеты оценки платежеспособности, кредитоспособности заемщика и максимально допустимой суммы ипотечного кредита, для выполнения которых следует определить потребности заемщика и условия, на которых будет получен кредит на приобретение жилья на вторичном рынке.

Заемщиком будет являться семья из двух взрослых человек, желающая приобрести трехкомнатную квартиру стоимостью 1 800 000 рублей. Предполагаемый срок кредита составляет 10 лет, имеющиеся накопления – 367 000 рублей.

Рассмотрим  ипотечные продукты, предлагаемые двумя банками города Ленска: Сберегательный банк РФ(таблица 2) и АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО(таблица 1).

Таблица 1 – «Ипотечный кредит» (АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО):

Таблица 2 - «Ипотечный кредит» (Сбербанк РФ):

Рассмотрев  и сравнив условия предоставления ипотеки в вышеуказанных банках, решаем, что выгоднее оформить кредит в Сберегательном банке Российской Федерации сроком на 120 месяцев под 10% годовых.

4. РАСЧЕТ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится  оценка платежеспособности потенциального  заемщика;

2) проводится  оценка кредитоспособности потенциального  заемщика;

3) проводится  оценка достаточности наличных  денежных средств (источников их формирования);

4) проводится  проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится  оценка достаточности обеспечения  возвратности кредита, т.е. определяется  стоимость имущества в соотношении  к размеру запрашиваемого кредита  и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

С помощью процедуры  андеррайтинга банк изучает реальную платежеспособность заемщика, которая, в свою очередь, служит неким гарантом того, что кредит будет возвращен. По-другому это можно назвать еще квалификацией заемщика. Кроме того, таким способом определяется возможная сумма кредита, срок его погашения, процентная ставка и прочие условия, благодаря которым дальнейшие выплаты по ипотечному кредиту будут не обременительны для клиента.

Так, стабильное трудоустройство  заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст). Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

• заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;
• премии;
• доходы от работ по совместительству;
• доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
• доход в виде дивидендов и процентов;
• пенсионные выплаты и стипендии;
• чистый доход в форме арендной платы;
• алименты и пособия на детей;
• ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

Доходами рассматриваемого заемщика (совокупный доход членов семьи) является среднемесячная заработная плата за последние 12 месяцев по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и составляет: 53 250 рублей.

В случае подачи заявления  на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

1) ежемесячные будущие  расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

2) ежемесячные существующие  расходы заемщика, связанные с  имеющейся у него собственностью;

3) ежемесячные расходы  по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи,  связанные с движимым и недвижимым  имуществом;

4) регулярные платежи,  связанные с поддержание жизнедеятельности  заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

5) расходы заемщика, связанные  с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим  хобби; 

6) другие постоянные  и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Общая сумма расходов рассматриваемого заемщика на двух членов семьи составит 19 318 рублей, таким образом, разность между среднемесячным совокупным доходом и общей суммой его расходов будет составлять 330932 р. что составляет 63,72% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредит, соответственно, платежеспособность рассматриваемого заемщика положительная.

Для выявления  полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (таблица 3).

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности  погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться  альтернативные информационные источники  о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

• своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;
• своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;
• сведения о выплате алиментов или пособий на детей;
• своевременный возврат личных долго<span cla