Теоретические основы ипотечного кредита

•  земельный,

•  строительный;

•  кредит на приобретение жилья

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Решение о предоставлении кредита на строительство принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

•  для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат, документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ, другие документы по требованию кредитора;

•  для физических лиц- документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация, документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

2)     Функции ипотечного кредита

Ипотека в России выполняет следующие функции:

-       является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

-       обеспечивает возврат заемных средств;

-       стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

-       формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

              Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

-       1. Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.

-       2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.

-       3. Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

-       4. Стабилизация кредитно – финансовой системы.

-       5. Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

-       6. Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем

-       нуждающихся.

3)     Законы кредита

              У экономических законов, в том числе законов кредита, есть два фундаментальных признака: необходимость и существенность. Необходимость - основа закона. Без ее познания, без раскрытия неотвратимости той или иной зависимости кредита от других экономических отношений практически нет закона, а есть лишь описание всех и всяческих связей, характерных для экономических категорий. Закон, с одной стороны, не выражающий требуемых связей, “железной” необходимости, не может квалифицироваться как закон.

              Необходимость, выражаемая законом, с другой стороны, должна совмещаться с сущностью кредита - признак существенности. Взаимодействуя с внешней средой, кредит остается самим собой. На него могут влиять различные экономические процессы, но его специфические черты от этого не исчезают. Вместе с тем кредит влияет на другие экономические отношения посредством присущих ему качеств (возвратности, срочности и др.). В этом смысле связи, выражаемые законами кредита, устойчивы, постоянны. Там, где нет постоянства во взаимодействии, нет и закона кредита.

              Закон, следовательно, выражает такие нужные связи, которые относятся именно к кредиту и одновременно являются неизбежными только для кредита.

              Важно не смешивать закон с сущностью кредита. Закон выражает лишь элемент сущности, одну из ее сторон. Кроме того, законы обращены не к самой сущности, а к отношению между сущностями.

              Помимо необходимости и существенности, экономические законы обладают и другими признаками, например объективностью. Положение об объективности законов препятствует их субъекти­вистскому толкованию, предполагает такие их качественные и количественные характеристики, которые существуют вне и независимо от сознания людей. Это означает, что:

• кредит как объективная реальность совершает свое движение во времени и пространстве;

• ему свойственны противоречия, причинная обусловленность, определенные тенденции, закономерности, структура;

• его существование неразрывно связано с другими экономическими образованиями;

• он составляет лишь элемент общей системы экономических отношений.

              К признакам закона относится также его всеобщность. Согласно данному признаку квалифицировать то или иное качество как закон, определенное развитие как закон развития можно только тогда, когда одно и то же событие возникло при сходных обстоятельствах, присущих всем явлениям.

              В отличие от ряда общих экономических законов, регулирующих экономику в целом, законы кредита действуют лишь на базе тех отношений, суть которых они выражают.

              Законы кредита конкретны. Затрагивая особые стороны движения кредита, они определяют направление его движения, связи со смежными экономическими категориями, зависимости от кон­кретных материальных процессов и т. д. В определенном смысле законы кредита более конкретны, чем законы воспроизводства и его отдельных фаз, так как они обусловлены спецификой рас­сматриваемой категории.

              Законы кредита проявляются прежде всего как законы его движения. Кредит в качестве отношений между кредитором и заемщиком нельзя представить без движения ссуженной стоимости, без ее пространственного перехода от одного субъекта к другому, без временного функционирования в кругообороте средств заемщика. Движение составляет важнейшую характеристику кредита как стоимостного образования, характеристику более существенную, чем его свойство, то, без чего кредит не может существовать.

              В связи с этим в перечне законов кредита следует особенно выделить закон, выражающий особенности движения ссуженной стоимости, закон возвратности кредита.

              Закон возвратности кредита (в отличие от собственных или бюджетных ресурсов) отражает возвращение ссуженной стоимости к кредитору, к своему исходному пункту. В процессе возврата от заемщика к кредитору передается именно та ссуженная стоимость, которая ранее была передана во временное пользование. Важно здесь и то, что возвратность ссуженной стоимости - это возвратность в квадрате, поскольку средства возвращаются не только к заемщику, совершив свой кругооборот, но от него к юридической исходной точке.

              К законам кредита можно отнести также закон сохранения ссуженной стоимости. Средства, предоставляемые во временное пользование, возвратившись к кредитору, не теряют не только своих потребительских свойств, но и своей стоимости; ссуженная стоимость, возвратившись из хозяйства заемщика, предстает в своем первозданном равноценном виде, готовая вступить в новый оборот. В отличие от средств производства, частично или полностью перенесших часть своей стоимости на готовый продукт, ссуженная стоимость возвращается в своем постоянном равноценном качестве, обладая теми же потенциальными свойствами, что и при первичном вступлении в оборот.

4)     Принципы ипотечного кредитования

Принципы кредитования  - это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Такими принципами кредитования являются:

срочность;

возвратность;

платность.

Принцип срочности означает, что кредит выдается на четко указанный срок. Этот срок оговаривается в кредитном договоре. Существует несколько способов указания срока погашения кредита, а именно:

возврат всей суммы основного долга и процентов по нему по фиксированной ставке в четко установленные периоды времени;

возврат суммы основного долга в четко определенные промежутки времени, для каждого из которых установлена своя процентная ставка, т. е. это кредит с плавающей процентной ставкой;

возврат в четко установленные периоды времени только суммы процентов по кредиту и возврат по истечении срока действия кредитного договора всей суммы основного долга по кредиту;

указывается не время возврата кредита и процентов по нему, а только условия их возврата. Например, возврат кредита по первому требованию кредитора (онкольный кредит), порядок погашения кредита (овердрафт, контокоррентный кредит). Срочность кредита означает его возврат.

Принцип возвратности кредита заключается в том, что по окончании срока кредитного договора заемные деньги должны быть возвращены кредитору в полной сумме (основной долг) и с процентами. В случае невозврата кредита в срок заемщику начисляются пени (то есть штрафные санкции), размер которых устанавливается в кредитном договоре. Для гарантии возврата финансового кредита используют разные виды обеспечения этого возврата.

Основными видами обеспечения кредита являются поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита.

Поручителем может выступать любой хозяйствующий субъект (банк, ассоциация, предприятие и т. п.). Поручительство - это договор с односторонними обязательствами, посредством которого поручитель берет обязательство перед кредитором оплатить при необходимости задолженность заемщика. Договор поручительства служит дополнением к кредитному договору и заверяется нотариусом. Договор поручительства применяется, когда заемщиком является гражданин. Гарантия - это вид поручительства, применяемый только между юридическими лицами. Гарантия означает обязательство гаранта выплатить за гарантируемого определенную сумму при наступлении гарантийного случая. В отличие от поручительства гарантия не является актом, дополняющим кредитное соглашение. Она оформляется гарантийным письмом.

Обеспечение кредита в форме поручительства или гарантии предусматривает право банка (кредитора) на безусловное списание средств в необходимых размерах со счетов поручителя или гаранта в случае непогашения в установленный срок заемщиком обязательства по полученному кредиту.

Залог как способ обеспечения выполнения обязательств перед кредитором регулируется Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 <О залоге>.

В основе залоговых операций лежат следующие основные положения:

1. Залоговое право на имущество переходит вместе с ним к любому новому приобретателю данного имущества.

2. Гарантией выполнения требований кредитора-залогодержателя является только определенное имущество должника, т. е. только то имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено.

3. Кредитор (залогодержатель) в случае невозврата заемщиком (залогодателем) долга имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, в том числе путем его продажи, т. е. отчуждения его от залогодателя.

Существуют два вида залога:

залог с оставлением имущества у залогодателя;

залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад).

Важным условием обеспечения возврата кредита является оценка кредитоспособности заемщика и предоставления кредита только кредитоспособному и платежеспособному заемщику.

Под кредитоспособностью хозяйствующего субъекта понимаются наличие у него предпосылок для получения кредита и способность возвратить его в срок. Кредитоспособность заемщика характеризуется его аккуратностью при расчетах по ранее полученным кредитам, его текущим финансовым состоянием и перспективами изменения, способностью при необходимости мобилизовать денежные средства из различных источников.

Прежде чем предоставить кредит, банк определяет степень риска, который он готов взять на себя, и размер кредита, который может быть предоставлен.

Список литературы:

1.      http://credit.partnerlist.ru

2.      http://www.akm.ru

3.      http://www.foreman.ru

4.      http://www.foreman.ru

5.      http://www.gosstroy.gov.ru

6.      http://www.ipoteka.spb.ru

7.      http://www.mia.ru

8.      http://www.ovk.ru

9.      Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008.

10. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2007 г. - № 12

11. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2009.