Сущность и содержание рынка недвижимости

Рязанский филиал гоу впо

«Московский государственный Университет 

Экономики, статистики и информатики (МЭСи)».

 

 

 

 

Контрольная работа по дисциплине:

 «Рынок недвижимости и ипотека»

на тему: «Сущность и содержание рынка недвижимости»

 

 

Выполнила: ст. гр. ФК—З -  4

Дубчак Ю.А.                            

Проверил: Преподаватель       

Ишимбаев Е. Р.

 

 

  Дата сдачи  в деканат _______________________________________________

 Дата проверки _____________________________________________________

 

 

г. Рязань 2012г.

 

ПЛАН

Введение                                                                                                                   3

Сущность  и содержание рынка недвижимости                                                    4

Заключение                                                                                                               9

Список используемой литературы                                                                       10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка. 
   Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. 
  Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа. 
    Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. 

  Рынок недвижимости

  Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

 Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами, между продавцами, покупателями и посредниками и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. 
   Рынок недвижимости — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель. 
   Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

 

 

     Основные  сегменты рынка недвижимости: рынок  земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.     

Отдельно  выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:      

– рынок объектов офисного назначения;     

– рынок объектов торгового назначения;      

– рынок объектов производственно-складского назначения;     

– рынок гостиничных услуг;      

– рынок объектов незавершенного строительства.     

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки  купли-продажи и аренды.     

На  рынке купли-продажи в обмен  на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.     

Можно выделить следующие особенности  рынка недвижимости:     

– локальность;     

– низкая взаимозаменяемость объектов;      

– сезонные колебания;     

– необходимость государственной  регистрации сделок.      

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:     

– расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально пригодном состоянии;     

– ежегодный налог на владение недвижимостью;      

– высокие трансакционные издержки при  сделках с недвижимостью.     

Колебания спроса и предложения на рынке  недвижимости происходят     

медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.     

Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:     

– экономические: уровень доходов  населения и бизнеса, доступность      

финансовых  ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных  работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;     

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;     

– административные: ставки налогов  и зональные ограничения;     

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.     

Недвижимость  является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.     

Финансовый  рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.     

Существует  тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. [4;8]     

Недвижимое  имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.     

 

 

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.     

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.     

Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым.     

Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).     

Недвижимое  имущество может иметь неотделимые  части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).     

С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая  движимая вещь, которая, не являясь  существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.     

Недвижимая  вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона. 

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

  
Заключение

 

 

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.     

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.     

На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.      

В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.      

 

Список используемой литературы

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592с.
2. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2002. – 128 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
4. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
5. Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. – 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2002. – 640 с.