Способы погашения ипотечных кредитов

В последнее время  достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию  кредита с итоговым «шаровым»  платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается  вся сумма кредита и начисленный  сложный процент.

Недостатком кредита  с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией  долга предполагает корректировку  непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной  индексацией позволяет более  равномерно распределить риски между  заемщиком и кредитором. Применяются  два индекса:

платежи индексируются  по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется  по индексу, отражающему уровень  инфляции (стоимости потребительской  корзины и т. д.), что позволяет  защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.⁵

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку  сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием  и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

 

                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                          Заключение.

На протяжении последних  лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем,  с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой  является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      Расчетная часть.

Расчет инвестиционного потенциала семьи.

Определение возможности  участия семьи в ипотечной  программе:

ССDС= ССDед*n, тыс. руб.

Где ССDед - совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб.

n- количество членов семьи.

 ССDс=11.25*4=45тыс. руб.

ССDmin≥(1+kc)*МПБ*N(1+k0),тыс. руб.

Где kc- коэффициент отчислений в семейный страховой фонд,

 ед.    k0- коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.

МБП - минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.

            ССDmin=(1+0.035)*7.000*4(1+0.3)=37.856тыс. руб.

Поскольку CCDc>CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной программе.

Расчет максимально  возможного размера кредита:

Кmax= 12k0 ___n__ * CCDc, тыс. руб., где n-срок кредитования, лет;

                     1+rn

 r- ставка по кредиту, ед.

                         ____25____

  Кmax= 12*0.3 1+ 0.145*25  *180000 =3420000руб.

 Расчет размера  денежных накоплений на первоначальный  взнос в течении трех лет  при ставке 10% годовых:

                              

                1(+rн)n-1

 Р=12РН     rн      , тыс.руб.,

Где РН=(k0 +kc)*CCDc- размер ежемесячных взносов на накопления, тыс. руб., rн - ставка накопительного вклада, ед.

n- продолжительность накопительного периода, лет.

 

Р=12*(0,3+0,035)*180000 (1+0,145)-1    = 12117600руб.

                                                 0,145

 

Стоимость собственного жилья типа Н

            Ссж=Fст*Сед, тыс. руб., где

Fст- стандартная площадь собственного жилья, м^2

Cед- стоимость одного квадратного метра жилья, тыс. руб.

          Ссж=40*10,000=4000,000руб.

Определение инвестиционного  потенциала семьи

    И= Кmax+Р+Ссж,тыс. руб.

 И=3,420,000+12,117,600+400,000=12,517,603руб.

Выбор приобретаемой  квартиры.

Расчет площади жилья, доступного для приобретения

-расчетная площадь  жилья типа Н

             И                     12,517,603

FН=     СедН         ,      FН=   =178, 8м^2

                                                        70,000

- расчетная площадь  жилья типа Т

           И                        12.517.603

FТ=    СедТ               ,      FТ=  =147.8м^2

                                                        85.000

- расчетная площадь  жилья типа У

             И                         12.517.603

FУ=      СедУ        ,     FУ=  =125м^2

                                          100.000

-расчетная площадь  жилья типа С

            И                        12.517.603

FC=     СедС           ,   FС=     = 83.5м^2

                                          150.000

 

 

 

 

 

 

 

Определение площади квартир по вариантам:

-жилье типа Н - четырехкомнатная квартира площадью 150м^2

FР>FСТ

-жилье типа Т - четырехкомнатная квартира площадью 80м^2

FР>FСТ

     -жилье типа У -  двухкомнатная квартира площадью 60м^2

 FР>FСТ

-жилье типа С- однокомнатная квартира площадью 50м^2

 

Выбор варианта приобретения жилья.

Принятие решения приобрести четырехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью (СНЖ)

 

СНЖ= FНЖ*Сед, где FНЖ- площадь приобретенного жилья.

СНЖ=80*8500=680,000руб.

Определяем размер свободных средств

                     Ссв= И-СНЖ, тыс. руб.

     Ссв= 12,517,603-680,000=11,837,603руб.

Поскольку на вторичном  рынке сразу оплачивается вся  стоимость квартиры, то целесообразно  снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.

                            Ртр=  Р-Ссв, тыс. руб.

Ртр=12,117,600-11,837,603=279,997руб.

Расчет структурных  составляющих стоимости жилья

                               СНЖ=Р+К+Ссж, тыс. руб.

СНЖ=12,117,600+3,420,000+400,000=15,937,600руб

Структура стоимости жилья в процентах:

Р(%)=  279,997/680,000*100=41,1%

-доля кредита   К(%)= 3,420,000/680,000*100=50,2%

-доля стоимости собственного  жилья 

Ссж (%)=400,000/680,000*100=58,8%

 

 

 

 Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита.

 

В =     К(1+un)     , тыс. руб.       

                12n

               В = 3,420,000(1+0,145*25)/12*25=52725руб.

Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального  взноса

 ВН=(k0+kc)*ССDС, тыс. руб.

ВН=(0,3+0,035)*180,000=60,300руб.

Расчет полной стоимости  жилья

Снж= Снж+К*r*n, тыс.руб.

Где Снж - расчетная стоимость приобретаемого  жилья, тыс.руб.

 Снж=680,000+3,420,000*0,145*25=13,077,500руб

                      Основные результаты расчетов.

1. варианты приобретения  квартир, исходя из доступной  площади жилья:

-типа Н- 4-комнатная квартира, площадью 150м^2

-типа Т- 4-комнатная квартира, площадью 80м^2

-типа У- 2-комнатная квартира, площадью 60м^2

-типа С- 1-комнатная квартира, площадью 50м^2

2. показатели варианта  приобретения

-общая стоимость -680,000руб. или 100%

- денежные накопления -279,997руб. или 41,1%

-кредит- 3,420,000руб. или 50,2 %

- стоимость собственного  жилья- 400,000руб. или 58,8%

3. обязательные платежи:

-отчисления на накопление первоначального взноса (р.)-60,300руб.

-отчисления на погашения кредита-52725руб.

 

 

 

                            Список используемой литературы.

1.Белокрылова О.С. Региональные  особенности реализации модели  ипотечного кредитования// Финансы  2005г.

2.Вечканов Г.С., Вечканова  Г.Р. Современная экономическая  энциклопедия- СПб., издательство «Лань» 2002г.

3. Далакакуашвили И.А.  Ипотека: 100 вопросов и ответов-  Ростов н/Д: Феникс, 2006г.

4. Сапожников Н.П. Развитие  ипотечного кредитования в России./Деньги  и кредит. 2001г.

5.Колобов С.С. Жилищное  ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития-2002г.

6.Логинов М.П. Система  ипотечного жилищного кредитования  в России: проблемы и пути решения/  Деньги и кредит-2002г.

7.Урчукова Ж.М. Особенности  организации ипотечного кредитования  в современных условиях. Финансы  2002г.

8.Цылина Г.А. Ипотека// Экономика и жизнь 2004г.

9.Попов А.Ю. Ипотечное  кредитование в Москве: механизм, проблемы, состояние// Банковское дело 1999г.

¹ Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 44-45

² Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 59

³ Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 46

⁴ Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 60-61