Особенности функционирования ипотечных банков

НОУ «ИНСТИТУТ "ЕВРОПЕЙСКАЯ  БИЗНЕС - ШКОЛА - КАЛИНИНГРАД"                                                                                              ДЕНЬГИ, БАНКИ. КРЕДИТ             КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА     Особенности функционирования ипотечных банков                     Руководитель: Варшавская Л.Н.     Выполнил: Студент  гр. 08-ЗБУ   Казарян Светлана Викторовна   Сдан на проверку: "____"_______________200__ г.   Допущен к защите: "___"________________200__ г.   на доработку: "___"__________ Подпись:__________   после доработки: "___"________Подпись:__________   Оценка письменной части: "____________" "___"_______________ 200__ г.   Дата защиты:  "___" ________________ 200__ г.   Оценка устной части: "___________" ____" ______________ 200__ г.

Содержание

 

Введение

Развитие банковской системы России сопровождается тем, что на фоне усиливающейся конкуренции  все более сильно проявляется банковская специализация. При этом основным направлением специализации является кредитование. Россия проходит период адаптации хозяйства к рыночным условиям и во многих отраслях (строительстве и сельском хозяйстве) ощущается потребность в долгосрочных кредитах. Проблема нехватки средств в строительстве, сельском хозяйстве, а также у населения на покупку жилья в мировой практике решается путём долгосрочного ипотечного кредитования. В России же, несмотря на большие потребности экономики в ипотечных кредитах, не очень большая группа банков, из специализирующихся на кредитовании, определила в качестве приоритетного направления деятельности кредитование под залог недвижимости. Ипотечные банки - новое явление в экономике современной России. Вопрос об особенностях организации и функционирования ипотечных банков приобретает первостепенное значение, поскольку в нашей стране еще только предстоит создать сеть эффективно действующих ипотечных банков.¹ 

 

 ипотечных банков и специфика  деятельности

В Российской Федерации создание и функционирование коммерческих банков основывается на Законе РФ «О банках и банковской деятельности». В соответствии с этим законом:

• Банк является коммерческим юридическим лицом, т.е. таким организационным образованием, деятельность которого направлена на извлечение прибыли;
• Банк создается в форме хозяйственного общества, т.е. акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью;
• Банк является кредитной организацией, т.е. организацией, созданной для осуществления банковских операций;
• Банк действует на основе лицензии, выдаваемой ЦБ РФ;
• Банк обладает специальной компетенцией, т.е. извлекает прибыль путем совершения специальных операций;
• Банк рассматривается законодателем как один из элементов банковской системы.² В экономической литературе встречаются различные определения ипотечных банков. В учебном пособии под редакцией Иванова Ю.В.: «Ипотечный банк - это банк, выдающий ссуды под залог недвижимости (земельного участка, строения и сооружения, которые не могут быть отделены от земли без существенного ущерба)». Под такие определения подпадают и все другие банки, выдающие кредит под залог недвижимости (универсальные, сберегательные).³ Поэтому неприемлемо определение ипотечного банка как банка, предоставляющего только ипотечные кредиты. Наиболее распространенным определением является следующее: ипотечный банк - это банк, специализирующийся на выдаче долгосрочных кредитов под залог недвижимости.⁴ Специализация банка проявляется, с одной стороны, в сужении сферы деятельности, с другой - в концентрации, мобилизации ее в строго определенном направлении, что в совокупности позволяет быстрее, качественнее и с наименьшими затратами решать поставленные перед банком задачи. Основу активов ипотечного банка составляют кредиты (78 % всех активов). В процентном соотношении этот показатель превышает аналогичные показатели по сберегательному и универсальному банкам (53,1 и 68,5 % соответственно). Кроме того, структура активов ипотечного банка отличается низкой долей вложений в ценные бумаги. Основное место в структуре пассивов ипотечного банка занимают долговые обязательства (82,7%), в то время как в сберегательном и универсальном банках эта составляющая значительно меньше (соответственно 0,5 и 21,6%). В то же время доля депозитов в пассивах ипотечного банка значительно ниже этого показателя других банков (13,2% всех пассивов ипотечного банка, 83,1% и 67,6% всех пассивов сберегательного и универсального банков соответственно). Кредиты, выдаваемые ипотечными банками, преимущественно носят долгосрочный характер и являются ипотечными. Поэтому в определенной степени справедливо определение ипотечного банка как специализирующегося на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов, однако оно не является достаточно полным, так как отражает специфику ипотечного банка лишь со стороны его активных операций и не затрагивает особенностей пассивных операций. Основное назначение банков заключается в приведении в соответствие спроса и предложения финансовых ресурсов. При этом происходит прямое и возвратное по отношению к банку движение соответствующих сумм денег. Таким образом, все банки являются финансовыми посредниками в системе накопления и распределения финансовых ресурсов. Однако такое опосредование предполагает предоставление множества разнообразных услуг и осуществление различных операций, без реализации которых экономика функционировать не может. На основе того, что каждый конкретный банк одни услуги предоставляет в большем объеме, а другие не предоставляет совсем, и возникает банковская специализация. В то же время следует учитывать, что специализация ипотечных банков состоит не в какой-либо функциональной особенности, а в концентрации на услугах по предоставлению ипотечных кредитов.⁵ Благодаря своей долгосрочности ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами.⁶ Ипотечный кредит берется для покрытия крупных капитальных затрат. Особенно эффективно используется он при кредитовании нового строительства. При этом объект строительства является предметом залога. Залог может оформляться поэтапно, по мере строительства объекта. Тогда соответственно по частям выделяется кредит. Например, предприниматель покупает землю, закладывает ее, на полученные деньги возводится фундамент здания. Фундамент опять закладывается, и полученные кредиты служат источником финансирования следующего этапа строительства. Ипотечный кредит берется и для приобретения недвижимости. В этом случае после оформления залогово - кредитных отношений продавец сразу получает от банка деньги. Покупатель приобретает все права собственника на объект покупки, который одновременно заложен в банке. Заемщик возвращает кредит и выплачивает процент в соответствии с кредитным соглашением.⁴

структуры и операции  банка

В отечественной и  зарубежной операции кредитования выделяются принципы целевого характера кредита, возвратности, срочности, платности и обеспеченности. Рассмотрим эти принципы применительно к деятельности ипотечных банков. Реализуя на практике операции целевого характера кредита, ипотечные банки ориентируются на потребности отдельных отраслей экономики в долгосрочных денежных ресурсах. В частности, из-за длительности производственного цикла и медленного роста доходов при вложении капитала в сельское хозяйство возникает потребность в долгосрочных кредитах с условием постепенного погашения. Большие затраты необходимы для создания и реализации на рынке жилья из-за высокой материалоемкости и капиталоемкости строительного производства. Покупка основных производственных фондов, финансирование медленно возмещаемых капиталовложений в промышленности может осуществляться только с помощью таких кредитов. Поскольку потребность в долгосрочных кредитах существует прежде всего в сельском хозяйстве, промышленности, строительстве и при покупке жилья, то ипотечные банки в зависимости от объекта кредитования могут выдавать земельный ипотечный кредит (приобретение и освоение земельных участков), жилищный ипотечный кредит (покупка жилья), промышленный ипотечный кредит (покупка основных фондов на промышленных предприятиях), строительный ипотечный кредит (строительство жилых и нежилых строений). Таким образом, ипотечный банк удовлетворяет потребности в долгосрочных кредитах целого ряда отраслей экономики и населения. Целевая направленность ипотечных кредитов обусловливает длительные сроки возврата кредита и постепенность его погашения. Отсюда возникает специфика при реализации ипотечным банком таких операций кредитования как возвратность и срочность. Возврат денежных средств при ипотечном кредитовании происходит в течение длительного периода (5-30 лет). При этом проценты по ипотечному кредиту обычно ниже по сравнению с другими кредитами. В свою очередь, долгосрочные и значительные по сумме кредиты требуют такого способа обеспечения их возвратности, который мог бы существовать длительное время и не требовал от заемщика значительных расходов. Ипотечные банки в качестве обеспечения возвратности долгосрочных кредитов, как правило, используют ипотеку. Эффективность ипотеки, как формы обеспечения возвратности долгосрочных кредитов, обусловлена правовым режимом данного вида залога, особым характером недвижимости, как предмета залога, спецификой оформления ипотеки. Общая схема отношений ипотечного банка и заемщика при ипотечном кредитовании сводится к тому, что недвижимое имущество обеспечивает уплату долга, т.е. ипотечный банк при неуплате пользуется преимущественным перед другими кредиторами правом (залоговым правом) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом залоговое право подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации. Здесь важно отметить, что сама недвижимость страхуется и остается в собственности у залогодателя. Соответственно специфично и привлечение ипотечным банком свободных денежных средств. Основу ресурсов ипотечных банков составляют денежные средства, получаемые за счет выпуска долговых ценных бумаг. Эти ценные бумаги имеют двоякое обеспечение в виде денежной задолженности заемщика по ипотечному кредиту и в виде заложенного имущества, которое банк мог бы продать при нарушении заемщиком запланированных сроков погашения кредита. Дополнительной гарантией такой ценной бумаги являются объявленные размеры капитала ипотечного банка. Общей чертой ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками на основе ипотечных кредитов, является то, что они могут продаваться на вторичном рынке ипотечных кредитов, включая продажу ипотечных кредитов другим инвесторам и продажу основанных на ипотечных кредитах ценных бумаг. Таким образом, при посредничестве ипотечного банка происходит прямое и обратное (по отношению к инвесторам и заемщикам) перемещение денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Кроме того, ипотечные банки мобилизуют денежные средства с помощью привлечения вкладов физических лиц, межбанковских кредитов и т.п. Гарантией возврата привлеченных средств является возможность реализации заложенной недвижимости. В силу этого в результате деятельности ипотечных банков осуществляется такой экономический процесс, при котором денежные средства, затраченные на покупку недвижимости, могут быть снова введены в обращение. Первичный рынок ипотечных кредитов включает в себя выдачу ипотечных кредитов непосредственно заемщикам. Поскольку перемещение денег от инвесторов к заемщикам при посредничестве ипотечного банка сопровождается переходом прав на недвижимость, то возникает необходимость в регистрации недвижимого имущества, его оценке, страховании, реализации прав на это имущество. Все это можно осуществить только в тесном взаимодействии со специальными институтами регистрации прав на недвижимость, оценочными и страховыми компаниями, судами. Благодаря своей специфике, ипотечный банк приобретает особое социальное значение. В частности, выдавая долгосрочные кредиты сельскохозяйственным предприятиям, такие банки способствуют обеспечению населения продовольствием. Посредством жилищного ипотечного кредитования банки расширяют возможности приобретения жилья населением.⁵

Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков.⁶ Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства - около 3%, ценные бумаги - 0,5% и прочие - 1,5%).⁵ Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных - производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.³ В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.Закладные выпускают в различных купюрах сроком на 10 - 25 лет. Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства.⁵ Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов.¹

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и т.д. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится оплачивать услуги оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.⁷

Заключение

Основной операцией  ипотечных банков является предоставление долгосрочных кредитов на строительство жилья, которые обеспечиваются регистрацией залогового права на объекты недвижимости. Ипотечные банки привлекают кредитные ресурсы, выпуская долгосрочные долговые обязательства – закладные листы.⁶ В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности. Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 - 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.¹

 

Список использованных источников

1. http://www.realtypress.ru/ipotechnie-banki/

      2. Банки и банковское дело/Под ред. Балабанова И.Т. – СПб., 2003. –   256с.

      3. Учебное пособие для коммерческих банков/Под ред. Иванова Ю.В. -   М., 1995. 181 с.

      4. Современная банковская энциклопедия/Под. ред. Лаврушина О.И. -    М., 1995. 260с.

       5. http://www.erudition.ru Эрудиция Российская электронная     библиотека.

      

       6. Деньги. Кредиты. Банки: Учебник/Г.Е. Алпатов, Ю.В.Базулин и др.;   Под ред. В.В. Иванова, Б.И. Соколова. – М., 2003. – 624 с.

       

        7. http://www.ipohelp.ru

 

 

¹ http://www.realtypress.ru/ipotechnie-banki//

² Банки и банковское дело/Под ред. Балабанова И.Т. – СПб., 2003. –256с    

  ³ Учебное пособие для коммерческих банков/Под ред. Иванова Ю.В. - М., 1995. 181 с.

⁴ Современная банковская энциклопедия/Под. ред. Лаврушина О.И. - М., 1995. 260с.

⁵ http://www.erudition.ru Эрудиция Российская электронная библиотека

⁶ Деньги. Кредиты. Банки: Учебник/Г.Е. Алпатов, Ю.В.Базулин и др.; Под ред. В.В. Иванова, Б.И.  Соколова. – М., 2003. – 624 с.

      ³ Банки и банковское дело/Под ред. Балабанова И.Т. – СПб., 2003. –256с. 

              ³ Учебное пособие для коммерческих банков/Под ред. Иванова Ю.В. - М., 1995. 181 с.

 

 

⁵ http://www.erudition.ru Эрудиция Российская электронная библиотека

 

⁶ Деньги. Кредиты. Банки: Учебник/Г.Е. Алпатов, Ю.В.Базулин и др.; Под ред. В.В. Иванова, Б.И.Соколова. – М., 2003. – 624 с.

 

⁵ http://www.erudition.ru Эрудиция Российская электронная библиотека

 

³ Учебное пособие для коммерческих банков/Под ред. Иванова Ю.В. - М., 1995. 181 с.

 

⁵ http://www.erudition.ru Эрудиция Российская электронная библиотека

 

¹ http://www.realtypress.ru/ipotechnie-banki/

 

⁷ http://www.ipohelp.ru