Минусы и плюсы ипотечного кредитования

Разновидность этого вида кредита  – кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной процентной  ставкой предполагают отнесение  процентов на основной долг, а  результат делится на число  периодов погашения для выявления  величины очередного платежа.  Такие кредиты используют при  кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим увеличением  суммы взносов близка к ссуде  с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности [9].

Согласно схеме займа со сниженной  ставкой продавец (как правило, это  владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические  процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи с  выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом  прироста стоимости имущества, которые  стали распространяться в США  с начала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит  особняком в системе ипотечных  кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

Существование такого множества сложных  ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.

2. Ипотечное кредитование на практике

                              2.1 Ипотека в России

Надо сказать, что на сегодняшний день у нас отсутствуют действующие законодательные акты об ипотеке. Но сама ипотека является одним из видов залога, поэтому все отношения, связанные с передачей недвижимости в залог, регламентируются, прежде всего, законом «О залоге», а также Гражданским кодексом.

В законе «О залоге» под ипотекой понимается залог земли и недвижимого  имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно  связанного с землей. Также залог  недвижимости согласно белорусскому Банковскому  кодексу является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору [1].

Теперь остановимся вкратце  на взаимоотношениях сторон при ипотеке. Залогодатель (как по уже действующему закону «О залоге», так и согласно недавно принятому закону «Об ипотеке») может владеть и пользоваться как угодно предметом залога. Может он и распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, правда, только с согласия залогодержателя. При этом у ипотеки есть особенность – по сравнению с другими видами залога – договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Подлежит обязательной регистрации и прекращение ипотеки.

А вот договор об ипотеке недвижимости, которая поступит в будущем, как, например, строящееся жилье, регистрировать не нужно. Он считается заключенным с момента его подписания. В то же время закон «Об ипотеке» вводит ряд новшеств. Одним из них является, например, появление возможности закладывать свое имущество, которое уже находится в залоге по одному обязательству, для обеспечения исполнения другого обязательства.

Другими словами, одну и ту же недвижимость можно закладывать несколько  раз. Залогодержателю новый закон  также дает право передавать либо уступать другому лицу свои права по ипотеке. Однако, самым существенным нововведением, которое появиться у нас в стране со вступлением в силу нового закона, можно назвать институт закладных. Закладная – это документ, удостоверяющий права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой.

Ипотека, которая в потребительском  сознании обычно ассоциируется с  кредитом на покупку или строительство  жилья под залог этой недвижимости, по идее, призвана прежде всего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку.

При этом ипотека имеет  ряд преимуществ перед другими  способами приобретения жилья (покупка  за счет собственных средств, кредитование под поручительство и т.д.). Это, во-первых, возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (первоначальный взнос); во-вторых, проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, которую приходилось бы в это время снимать; и наконец, если у вас уже есть собственное жилье, то можно заплатить от 5 до 30% стоимости новой квартиры и переехать туда жить, а старую – сдавать в аренду.

В купленной по ипотеке  квартире можно прописаться самому, прописать членов своей семьи.

Кроме того, вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается намного выгоднее, чем «завтра», ведь последние несколько лет цены на недвижимость только растут. Покупая квартиру в кредит, вы также получаете существенную льготу по подоходному налогу. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей страны. В большей степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о России.

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Но в России сегодня такие облигации выпускаются на непродолжительный срок – от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5–12%). Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.

Не похоже, чтобы банки  выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитов именно «сегодня». Причина кроется  вот в чем. Пока у банков нет  четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, который бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.

Подытоживая, можно назвать  несколько обстоятельств, преграждающих  развитие ипотеки в нашей стране:

– это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500–800 долларов каждый месяц.

Сегодня цена квадратного  метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в  то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.

– высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

– отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время?

– нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

Для того, чтобы устранить  эти препятствия, необходимо будет  в дополнение к уже принятому  закону внести целый ряд изменений  в законодательство. Основные барьеры  на пути развития ипотеки в России – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что  отдельные банки Республики России выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице (приложение 1)

Как видим, срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести  рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в  большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в  виде поручительства физических лиц. В отдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.

Поясним, почему такое  происходит. Если семья покупает однокомнатную  квартиру в кредит, то независимо от того, кто из супругов получает и  платит на кредиту, жилье является их общей собственностью. В случае развода  возникает проблема – как поделить имущество, к тому же заложенной по ипотеке. Тем более проблематично банку эту недвижимость забрать в счет кредита. Классическая же ипотека не предполагает дополнительных способов обеспечения, кроме самого залога недвижимости. В этой связи наиболее приближены к ипотеке условия кредитования в Приорбанке и Белросбанке, где поручительство не требуется.

В России закон «Об  ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению  с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закрепление института закладных.

Банки России предлагают ипотечные кредиты, по срокам и по ставкам более выгодные, чем белорусские. Сравним – ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от 13,2% – при первоначальном взносе менее 5%. Если бы белорусская ипотека была бы такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением [13].

В развитии ипотеки в России, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в России во многом похож на российский закон, поэтому можно будет ожидать, что со вступлением его в силу условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.

                  2.2 Практика зарубежных стран

В Западной Европе и США  давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие  двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке  (в нем излагаются условия залога  недвижимости, права и обязанности  сторон), в котором обязательно  содержится указание на основное обязательство.