Кіріспе

Қазақстан экономикасының динамикалық дамуы, меншік қаржы инфрақұрылымының болуы, халық кірісінің өсімі – бұның барлығы республика азаматтарының өмір сүру деңгейінің тұрақты артуына және әл-ауқатының өсуіне тілегін дәлелдейді.

Әрбір азаматтың бұндай ұмтылуының бірі тұрғын үй жағдайын жақсарту болып табылады. Еркін рыноктық қатынас құру бүгінде халыққа жылжымайтын мүлікпен байланысты сауда қатынастарына қатысушы болуға толық көлемде мүмкіндік береді. Сонда ғана тұрғын үй сатып алғысы келгендер, қайсыбір бөлігі – ипотекалық несие алу үшін ақша қаражатын жұмылдыру мәселесі туындайтыны сөзсіз.

Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Халыққа Жолдауында тұрғын үй мәселесіне тоқтала отырып, «басыңда төбең болмай отбасын құру, бала өсіру қиын ...» атап өтті.

Бүгінде ипотекалық несиелендірудің мемлекет экономикасының дамуында маңызды рөль ойнайтыны мен маңызды мультикативтік тиімділігі бар екендігіне барлығының көзін жеткізді. Алдымен, оның әлеуметтік саясат көзқарасынан тұрғын үй проблемасын шешуге бейімделуі аз маңызды емес. Банктермен несиелендіру көлемін кеңейту үшін ішкі ресурстар – халық жинағы, инвесторлар ақшасы белсенді тартылады, экономиканың нақты секторы қызметін, атап айтқанда тұрғын үй құрылысы мен құрылыс материалдары өндірісін жандандырады.

Ипотекалық несиелендірудің тартымдылық ерекшеліктері несиеге тұрғын үй сатып ала отырып, сатып алушының бүгінде өз пәтерінде тұру мүмкіндігін алуы болып табылады, ал ұзақ уақыт кезеңі бойына жайменен төлеп отырады.

              Соңғы бірнеше жылда тұрғындарға берілген ипотекалық несие көлемінің өсуі – әсер етуші, және тек 2005 жылдың 9 айында екінші деңгейлі банктермен 684,9 млрд. теңгеден артық сомада ипотекалық қарыз берілді, бұл толықтай 2004 жылғыдан 55% көп. Бұл көрсеткіш өсімінің динамикасы көрсеткендей, ипотекалық несиелендіру несиегер үшін жекелеген қауіптер жеткізеді және оны басқаруда жүйелі қозғалыстың болмауынан толықтай қаржы рыногына қатысты айтарлықтай келеңсіз зардаптарға әкелуі сөзсіз мүмкін.

              Ипотекалық несиелендірудің отандық жүйесінің болуы мен дамуында оң ілгерілеушіліктің болғанына қарамастан оның неғұрлым жеделдетіп дамуына кедергі келтіретін бірқатар шешілмеген мәселелер барлығын атап өту керек. Негізгілерінің арасында жүзеге асыру, салық салу тәртібін реттейтін нақты заңнамалық және нормативтік-құқықтық базасын қалыптастырудың артта қалуы мен ипотекалық несие беру мен кепілдендірудің (сақтандыру) басқа да негізделген мәселелерін атап өту қажет.

Осы диплом жұмысының мақсаты -  Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің экономикалық және заңды ұйымдастырушылық тетіктерін үйрену.

Осымен байланысты жұмысты атқару міндеттері болып табылатындар:

1)       Ипотекалық несиелендіруді жүзеге асырудың мәнін, принципі мен нормативтік-құқықтық базасын зерделеу;

2)       Ипотекалық несиелендіру жүйесіне қаржы ресурстарын тарту тетігін зерттеу;

              3)   «БТА» АҚ ипотекалық несиелендіру рәсімінің сипаттамасы;

      4) Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру жолдарын белгілеу.

Осы зерттеудің ғылыми жаңалығы мен практикалық мәні  ипотекалық несиелендіруді практикалық іске асыру мазмұнын білуден және Қазақстан Республикасының заңнамалық актілері аясында оның даму беталысынан және елімізде жинақталған экономикалық ахуалдан тұрады. 

Құрылымды бұл жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қорытындыдан, библиографиялық көздер тізімі мен қосымшалардан тұрады.

Диплом жұмысын даярлауда, алдымен, ҚР-да банктік несиелендіру процесін реттейтін нормативтік-құқықтық актілер мен нұсқау материалдары, сондай-ақ қаржы саласындағы белгілі экономистер мен заңгерлер жұмыстары пайдаланылды.

I тарау. Қазақстан Республикасында несиелендіру жүйесінің қазіргі жағдайы мен дамуы 

1.1.           Несиелендірудің қазіргі жүйесінің ерекшеліктері

Несиелендіру жүйесі үш «киттерде»: несие субъектілеріне, несие қамтамасыз етуге және несиелендіру объектілеріне негізделеді. Ұйымдастыру негізінде несие операциясы технологияларымен қажетіне қарай маневр жасауға болады, алайда бұл базалық элементтің барлық жүйесінде негізгін салушы мәнін сақтайды, іс жүзінде несие операциясының «бетін», оның тиімділігін анықтайды.

Несие жүйесінің базалық элементтері бір бірінен бөлінбейді. Несиелендіру бойынша банк қызметінің жетістігі тек мынадай жағайда ғана, егер олардың әрқайсысы бірін бірі толықтырғанда, несие мәмілесінің сенімділігін күшейткенде ғана келеді. Екінші жағынан, оларды бұзып өтуге әрекеті барлық жүйені бұзады, банктік несиенің қайтарылымының бұзылуына да әкелуі мүмкін. 

Экономиканы орталықтандырылған басқару принципіне негізделген бұрынғы жүйенің несиелендіру объектісіне басымдық бергені белгілі. Тек осында ғана несиелендіру субъектісі есебінсіз несиелендіру объектісіне несие беру автоматизмі оның несиеге қабілеттілігін несие қайтарудың кідірісіне және түпкілікті жиынтығында қарыз кешіріміне, мемлекет қаражаты есебінен жекелеген шаруашылық субъектілерінің несие берешегін есептен шығаруға әкелді.

Қойылған мәселелер фонында несиелендіру жүйесінің тағы бір элементі – сенім шарасыздықтан пайда болады. Ол несиенің нағыз түсінігінен туындайды, яғни «credo» латынша «сенімді» білдіреді. Белгілі болғандай, несиеде, екі жақ – несиегер және қарызгер. Қайтарымдылық басында олардың арасында несиелену құнының қозғалысы жүзеге асырылады. Бұл қозғалыс банктің несие алушыға қажетті мөлшерде уақытында несие беруіне сенетін, ұарызгердің несиені дұрыс пайдалануына, оған бұрындары берілген соманы несие пайызымен мерзімінде қайтаруына сенетін несие алушылар арасындағы сенім қатынасы шарасыздықтан туады.

Несие бұл экономикалық қатынас сияқты –үнемі қауіп, және мұнда сенімсіз өте алмайсың. Әзірге сенімі өзіне жекелеген психологиялық реңк алады, алайда, даусыз, субъектінің, немесе объектінің, немесе несие қамтамасыз етуінің біліміне негізделген.

Несие – пайыз төлеумен, қарызға ақша немесе тауар беру; тауарлық-ақшалай қатынастың элемент құндық экономикалық санаты. Банктік несиелендіру несие мәні мен мазмұнын көрсетіп, несиелендіру жүйесінің элементі болып табылатын жекелеген принциптерді қатаң сақтауда жүзеге асырылады.

Несиелендіру принципіне жататындар:

     Қайтарымдылығы – несиегерге келісілген жағдайдағы негізгі қарыз сомасын міндетті төлеуі; бұл ерекшелік несиені басқа экономикалық қатынастардан айырады.

     Жылдамдылығы – несиегерге қарыз қаражатын қайтарудың бұрындары келісілген мерзімдері, яғни несие қайтарымының уақытша ерекшеленуі, бұзушылықтар өзімен жекелеген санкциялар қолдануға әкеледі. Несиелендіру мерзімі қарызгер өкіміндегі несие қаражатының жатуының шекті уақыты болып табылады.

Рыноктық жағдайларда несиелендірудің бұл принципіне айырықша маңыз береді. 

Біріншіден, оның сақталуы ақша қаражатымен қоғамдық жаңғыртылуының дұрыс қамтамасыз етілуіне, тиісінше, оның көлеміне, өсу қарқынына байланысты.

Екіншіден, бұл принциптің сақталуы сол банктің өтімділігін қамтамасыз ету үшін қажет.

Үшіншіден, әрбір жекелеген қарызгер үшін бұл принципті сақтау банкте жаңа несие алу мүмкіндігін ашады.

     Сараланымдылығы – мынаны білдіреді, яғни банктер оны алуға үміттенуші, өз клиенттеріне несие беру туралы мәселеге біржақты келмеу керек. Несие тек оны уақытында қайтару жағдайындағы клиенттерге ғана берілуі тиіс. Сараланым несие қабілеттілігі көрсеткіштері негізінде жүзеге асырылуы тиіс, яғни шартта белгіленген мерзімде несиені қайтаруға бейімді және дайын сенімділік беретін, қарызгердің қаржылық жағдайымен түсіндіріледі.

     Төлемділігі – несиелендіруде банктермен көрсетілетін қызметтің өтемсіз сипатына негізделеді. Банктік несие ұсынғаны үшін, ереже сияқты, пайыз түрінде жекелеген ақылар алынады. Пайыздық ставка мөлшері несие шарты бойынша тараптармен белгіленеді.

     Қамтамасыз ету – бұл банктік несиені қайтару тәсілі, яғни заңнамамен және серіктестер арасындағы шарттармен қарастырылған, кепіл, банктік керпілдік, сақтандыру және басқа да тәсілдер көмегімен іске асырылуы мүмкін.

Жуық уақытқа дейін несие қамтамасыз ету принципі отандық экономистермен өте қысқа түсіндірілді: несиенің материалдық қамтамасыз етілуін мойындады. «Банктер және банктер қызметтері туралы» заң қабылдануымен коммерциялық банктер өз клиенттеріне несие қамтамасыз етудің әртүрлі нысандарымен несие беру мүмкіндігін алды. Бұл банкаралық кепіл міндеттемелері, кепілдік - шарты, кепілділік - шарты, несие өтемеу жауапкершілігін сақтандыру шарты.

     Мақсатты пайдалану – бұл банктік несие сомасын тек оның алған мақсатына ғана пайдалануы.

Несие нысаны. Қарызгер кім болып табылатынына байланысты, несие нысанына көбіне жатады:

1.      мемлекеттің несиені нақты мерзімге және белгіленген жағдайда алғандағы, несиенің мемлекеттік нысаны;

2.      несие қатынасына төлемді мерзімінен кешіктіруге рұқсат ететін жеткізуші, белгіленген уақыт арқылы алынған тауар үшін төлеу міндеттемесі сияқты вексель шығаратын сатып алушы кіргендегі, несиенің коммерциялық нысаны;

3.      несие мәмілесіне тікелей қатысушылар жеке тұлғалар болып табылғандағы, несиенің азаматтық (жеке) нысаны;

4.      несие қатынасына қатынасушылардың бірі ретінде шетел субъектілері сөйлейтін, несиенің халықаралық нысаны. 

Несие қатынастарын ұйымдастыруға әкелетін, несиенің аталған нысандарынан басқа жекелеген ерекшеліктері қазіргі несиенің негізгі нысаны сияқты – банктік несиені бөледі.

Классикалық банктік іс көзқарасымен несиелендіру субъектісі іс-әрекетке қабілетті және экономикалық, оның ішінде несие мәмілесін жүргізуге материалдық және басқа да кепілдігі бар заңды немесе жеке тұлғалар болып табылады. Қазіргі жағдайда несиелендіру субъектілеріне кіретіндер: 

- кәсіпорындар мен ұйымдар;

- жеке тұлғалар;

- басқа банктер.

Несие түрлері тек оны алу субъектілері бойынша ғана емес, басқа өлшемдер бойынша да бөлінеді. Оған жататындар:

- капитал қозғалысы бар несие байланысы;

- несие қолдану саласы;

- несие мерзімі;

- несие төлемділігі;

- несиені қамтамасыз ету. (1.1 схема)

Капитал қозғалысы бар несие байланысы бойынша оны екі типке:

- ақша несиесі

- капитал несиесіне бөлуге болады.

1.1   схема Несие түрлері

Ақша несиесі несие қоғамдық өнімнің өсуіне әкелмей, жинақталған салымдар есебінен жұмсалатын және өтелетін тұтыну немесе басқа да мақсаттармен байланысты.

Капитал несиесі өнімнің артуын болжамдайды; бұндай жағдайда қарызгер несиені пайдалануы міндетті, яғни оның көмегімен тек оны қайтару үшін ғана емес, банк қаражатын пайдалану нәтижесінде қосымша алынған табыс бөлігі ретінде несие пайызын төлеуге де жаңа баға алады. 

Несие қолдану саласы бойынша олар өндіріс саласындағы несиелер және айналым саласындағы несиелер болып бөлінеді. Қазіргі заманғы тәжірибе үшін неғұрлым сипаттысы өндіріс саласындағы емес ақша салымы болып табылады. Бұдан капитал салымдарының қисаюы өнім өндіруі өсуінің жағында емес, сауда саласы жағында.

Мерзіміне байланысты банктік несиелер қысқамерзімді, ортамерзімді және ұзақмерзімді болып бөлінеді.

Қысқамерзімді  несиелер – бұлар пайдалану мерзімі бір жылдан аспайтын несиелер. Негізінен бұлар айналым капиталының дөңгеленуіне, клиенттің ағымдағы қажеттілігіне қызмет көрсететін несиелер.

Ортамерзімді несиелер пайдалану мерзімі 1-ден 5 жылға дейінгі шекте жататын несиелер болып табылады. Оларды қолдану саласы ұзақмерзімді несие арқылы тұтынушыларға қызмет көрсетумен сәйкес келеді.

Ұзақмерзімді – бұлар, мерзімі 5 жылдан асатын несиелер. Аталған несиелер қаржы активін қалыптастыру үшін қажетті қаражатқа қажеттілікке, сондай-ақ айналым қаражатының кейбір алуан түрлілігіне қызмет етеді.

Несие төлемділігі өлшемінен басқа, жоғары және жеңілдікті, рыноктық пайыздық ставкасы бар банктік несиеге бөлуге болады.

Несиенің рыноктық бағасы – бұл, оның банктік несиенің әртүрлі түрі бойынша сұранымдар мен ұсыныстардан басқа, осы уақытта рынокта жинақталған бағасы. .

Жоғары пайыздық ставкасы бар несиелер клиентті несиелендірудің үлкен қаупімен, оның несиелендіру шартын бұзуымен, несие ресурстары бағасын арттыру болжамымен байланысты туындайды.

Жеңілдікті пайыз жағдайында ұсынылатын несиелер несиелендіруге сараланған қозғалыс элементі болып табылады, эмиссиондық банктің орталықтандырылған несиені қайта қаржыландыруда, банк қызметкерлерімен несиелендіруде акционерлермен өзара қатынаста туындайды.

Қамтамасыз ету нысаны бойынша банктік несиелер:

- тікелей қамтамасыз ету,

- жанама қамтамасыз ету,

- қамтамасыз етілмейтін болып бөлінеді.

Несиелендіру объектілері несие мәмілелері жасалу үшін несие берілетін зат болып табылады. Несиелендіру объектілері болатындар:

-    материалдық қорлар элементтері;

-    өндірістік объектілер құрылыстары;

          - өндірістік объектілерді қайта жаңғырту, техникалық қайта жарақтандыру, кеңейту;

-    техника, жабдықтар, көлік құралдарын сатып алу;

-    дайын өнім шығаруды ұйымдастыру;

-    өндірістік емес бағыттағы объектілер құрылысы және т.б.  /19/

Банктік несиелендіру объектісі жеке немесе жиынтық болуы мүмкін. Ол мынадай жағдайда жеке болады, егер, «не үшін» несие берілсе, оқшауланады, басқа несиеден ерекшеленеді. Жиынтық объект, несиенің бір бірінен оқшауланбай, бір объектіге біріккен көптеген объектілерге берілуі.

Қазіргі қазақстандық тәжірибеде несиелендіруде несиелендірудің нақты объектісі жағдайында несие бөлінбейді. Сондықтан, өндірістік, сауда немесе аралық мақсаттарға, үлестіру немесе қайта үлестіру операцияларына ұсынылатын несиелер бөлінбейді. Алайда, бұл несие ешқандай бөлінбейді дегенді білдірмейді. Бұрындары ұсынылған өндірістік және өндірістен тыс қажеттілік несиелері қазіргі уақытта да ұсынылады, бірақ олар көлемі бойынша емес, несие беру тәсілі бойынша, сондай-ақ несиелендіру мерзіміне байланысты жіктеледі.

Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі талаптарына сәйкес қарызгердің алуан түрлі қажеттілігіне несие беру бірнеше әдістермен жүзеге асырылуы мүмкін:

      әртүрлі тәртіпте;

      қарызгерге ашылған желі шегіндегі тұтыну өлшемінде және несие келісіміндегі оқшауланған несиелендіру мерзіміндегі  алуантүрлі әдіспен;

      оның есеп (ағымдағы, корреспонденттік) шотындағы дебеттік сальдо түрінде кәсіпорынның төлем айналымындағы төлем кідірісі арқылы;

      бірқатар банктердің несие әлеуетінің бірігуі базасында (консорциальдық несиенің);

      басқа да әдістермен.

Несиелендіру шартымен несиелендірудің базалық элементтеріне – субъектілерге, объектілерге және несие қамтамасыз етуіне берілетін талаптар түсіндіріледі.

Бұл банктің кез келген клиентті несиелендіре алмайтынын білдіреді. Несие алғысы келетіндердің арасында мынаны таңдау қажет, оны кімге ұсына алады, сенімді болуы,  яғни несие уақытында қайтарылатын болады және оны пайдаланғаны үшін несие пайызы төленетін болады. (1.2 схема)

1.2 схема Несиелендіру шарттары

Несиелендіру несие мәмілесінің екі жағының мүддесін көрсетуі тиіс.

Несиелендірудің қазіргі заманғы жүйесі үшінші жақтың кепілдік құқықты сату, кепілдік пен кепілділігінің әртүрлі типінің болуы мүмкіндіктеріне негіздейді. Осы немесе басқа да нысандар несиелендіру мәмілесі, принциптері сенімділігін қамтамасыз етеді.

Несиелендіру банктің коммерциялық мүддесі сақталатын жағдайда жүзеге асырылады. Несиелендіру төлем негізінде жүргізіледі. Төлемділігі көбіне несие қаупімен, Ұлттық Банктің есеп ставкасы деңгейімен, рыноктағы несие сұранысы мен ұсынысының жалпы жағдайымен анықталады.

Несиелендіру шарты банк пен қарызгер арасында несие келісімін жасау болып табылады. Шартта жекелеген міндеттер мен несие мәмілесінің әрбір тарабының жекелеген міндеттері мен құқықтары, тараптардың экономикалық міндеттемелері жазылады.

Несиелендіру шарты тараптардың өзара қатынасын жоспарлау болып табылады. Банкте жоспарлау объектісі ұсынылған несие сомасы, оны өтеу мөлшері, несие операциялары бойынша кірістері мен шығыстары болып табылады.

Қазіргі жағдайда ерекше маңызды тек объект, субъект және қамтамасыз ету сапасы ғана емес маржа деңгейінің, несие операцияларының кірістілігінің, қауіптің азайтылуын да сенімді бағалауды талап ететін тиімді несиелендіру принциптерін сатып алады. Маңызды болып несиелендіру технологиясының сақталуы, несие беру және өтеу, ағымдағы бағалау және несие операцияларын ағымдағы қадағалау мен талдау қалады.

Банктер, мәні бойынша коммерциялық кәсіпорындар болып табыла отырып, коммерциялық сипат және несиелендіру бойынша оның қызметінің барлық жүйесін жинақтайды. Банктер сауда кәсіпорындары сияқты несие операцияларына оларды орналастыра отырып, өз ресурстарымен сатады. Сондықтан дұрыс шаруашылықтарда банктер үшін  несие қызметінен кіріс негіз болушы болып табылады. Банк табысында несие операцияларының кірісіне 60% берілетін бөлігі келеді.

Банктің несие өнімінің мөлшері тек оның өзіндік қаражатының көлеміне ғана емес, тартымды ресурстарына да байланысты. Қазіргі заманғы рыноктық жүйеде қаражатты үлкен көлеммен сату банктің өз клиенттеріне қосымша қаражат тартуында ғана мүмкін.

Несиелендірудің қазіргі заманғы жүйесінің ерекшелігі оның тек өзіндік және тартылған ресурстарға ғана емес, клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын, коммерциялық банктер үшін Ұлттық Банк белгілейтін жекелеген нормаларға да байланыстылығынан тұрады. 

Несиелендірудің қазіргі заманғы жүйесінің мәнді белгісі оның шарттық негізі болып табылады. Несие шарты несиегердің де, сол сияқты қарызгердің де жауапкершілігін нығайтатын сондай күштерден тұрады.

Несиелендірудің қазіргі заманғы тәжірибесінің ерекшелігі қазақстан банктерінің кейбір реттерде несие процесін ұйымдастыруда бірыңғай әдістемелік және нормативтік база иеленбеуінен тұрады. Әрбір коммерциялық банк өз қозғалысын, несиелендірудің өз жүйесін жасайды, яғни өз тәжірибесінен басқа, халықаралық тәжірибесін ашып көрсететін және банктерге клиенттермен өзінің несие қатынасын мәнді тәртіпке келтіруге, несие қайтарылымдылығын жақсартуға мүмкіндік беретін ұсынылмаған жалпы ұйымдастыру негіздері бар. 

1.2. Тұтыну несиесінің жекелеген түрлерін ұйымдастыру

Тұтыну несиесінің басты айырылатын белгісі – жеке тұлғаларды несиелендірудің мақсатты нысаны. Несиегер рөлінде мамандандырылған несие ұйымдары ретінде де, сол сияқты тауарларды сату мен қызмет көрсетулерді жүзеге асыратын, кез келген заңды тұлғалар ретінгде де бола алады.

Ақша нысанында несие жылжымайтын мүлік сатып алу, қымбат тұратын емделу, оқу төлемдері үшін жеке тұлғаларға банктік несие ретінде ұсынылады.

Тауарлық нысанда несие төлемнің кейінге қалдыруымен тауардың бөлшек сату процесіде ұсынылады. Қазақстанда несиелендірудің бұл нысаны тек таралымын алады, жылжымайтын мүліктерді кепілмен несиелендіруде шектеулі пайдаланылады. Шетелдік тәжірибеде тұтыну несиесі жұмысқа қабілетті халықтың барлық тобын, негізінен несие карточкасы мен несиенің әртүрлі жүйелері арқылы қамтиды.

Экономикадығы тұтыну несиесінің рөлі оның функцияларымен анықталады. Тұтыну несиесі мынадай функцияларды орындайды:

-               шаруашылық салалары арасындағы капиталды қайта бөледі және сондықтан да табыстың орта нормасын құруға бейімделеді;

-               еңбек тиімділігін ынталандырады;

-               тауар өткізу рыногын кеңейтеді;

-               тауарлар сату және табыс алу процестерін тездетеді;

-               капиталды орталықтандырудың қуатты құралы болып табылады;

-               капитал жинақтау және шоғырландыру процестерін тездетеді;

-               тауарлар мен ақша айналымымен байланысты айналым шығынын қысқартуды қамтамасыз етеді. 

Тұтыну несиесінің мәні қайтарымдылығы және тезділігі жағдайында мақсатты бағыты бойынша төлемді бөліп-бөліп төлеумен қарызға ақша немесе тауар ұсынуға жасалады. Және халық шаруашылығы салалары арасында капитал бөлуде оның басты рөлі еңбек тиімділігіне ынталандыра отырып, тауар өткізуді жеделдету.

Несие беру төлем құжаттарының әртүрлі түріндегі несие есебінен төлем жолымен сияқты, есеп шотына ақша қаражатын аудару аудару жолымен де жүргізіле алады. Несие жеке тұлғаларға банк кассасы арқылы қолма қол және қолма қолсыз нысанда ұсынылады, заңды тұлғаларға несие – тек қолма қолсыз нысанда. Несиелендіру шарттарының өзгеруінде банк – несиегер мен клиент қосымша келісім жасайды.

Несие бойынша берешекті өтеу қарызгердің есеп шотынан ақша қаражатын есептен шығару жолымен, немесе ьанк – несиегердің төлем талабы бойынша жүргізіледі. Егер сөз жеке тұлғамен несие өтеу бойынша болса, онда бұл өтем жеке тұлғаның жазбаша өкімі, пошта аударымы, оның банк кассасына қолма қол ақшамен жарнасы, аталған несие мекемесінің қызметкері болып табылатын қарызгердің жалақысынан ұстау базасында жүзеге асырылады.

Қазіргі заманғы жағдайда тұтыну несиесі бөліп-бөліп төлеудегі сатумен ағымдағы шоттың үйлесімділігі – «автоматты жаңаланатын несие» түрінде қолданылатын болды. Бұл әдістің мәні мынаған жинақталады, яғни банктер қарызгердің төлем қабілеттілігін зерттеу негізінде мүмкіндікті берешектің максимальдық сомасын анықтайды. Мысалы, егер қарызгер өз кірісінен банкке қарызын 100 доллар көлемінде ай сайын өтей алса, онда банк 12 – 24 ай ішінде мүмкіндікті өтеу есебімен 1200-ден 2400 долларға дейінгі мөлшерде берешектің максималдық сомасын белгілейді. Банкпен белгіленген несиелендіру лимиті оның төлем қабілеттілігімен кезеңді қаралады. 

Дербес несие ұзақ пайдаланатын тұтыну тауарларын немесе шығынның айырықша түрлеріне – саяхат, үйлену, тұрғын үй жөндеу және т.б. бөліп-бөліп сатып алуды қаржыландыру үшін беріледі. Көптеген жағдайларда қарыз сомасы шектеулі.  Төлем көзі болып клиенттің тұрақты кірісі қызмет етеді. Несие өтеу несие пайдаланғаны үшін пайызды енгізумен тең ай сайынғы жарналармен жүргізіледі. /9/ Қамтамасыз етуді көбіне жылжымайтын мүліктер сатып алуға несие мен мұрагерлік несиеден басқа дербес неиелер үшін алмайды, көпшілік дербес несиелер жоғары емес. Ірі дербес несиелер жағдайында банк қарызгер тұрғын үйіне кепілге салынған түрінде жиі ұсынылатын, қамтамасыз етуді талап ете алады. 

Банктік қызмет санында маңызды орын несие карточкасына жатады. Несие карточкасы банк клиентіне тек несие, қолма қол ақша алу немесе сатып алуды төлеу мүмкіндігін ғана бермейді. Арасында, мысалы, авиабилеттер сатып алуға жеңілдіктер, бақытсыз жағдайдан сақтандырулар, ауырған немесе жұмыс жоғалқан жағдайда берешектің әртүрлі түрлерінің төлемдері бар бірқатар басқа да қызметтер қаралды. Карточка түріне байланысты кейбір қызметтер несие карточкасының ажырамас бөлігі болып табылады, басқалары жекелеген төлемдер үшін қосымша ретінде ұсынылады.

Ереже ретінде, банк несие карточкасының бірнеше түрлерін (Visa, Visa Gold) пайдалану мүмкіндігін ұсынады. Әрбір түрдің несие карточкасы клиентке қызметтің өз спекторын ұсынады, ал карточканы пайдалану үшін төлемдер мәнді айырылады.

Ломбардтық несие – бұл жеңіл сатылатын мүлік кепілі немесе құқық. Жеке қарызгерлермен ұсынылатын ломбардтық несиенің маңызды түрлеріне жататындар: бағалы қағаздар кепілімен, тауарлар кепілімен, қымбат бағалы металдар кепілімен және талаптар кепілімен ломбардтық несие.

Ипотека – бұл кепілде жылжымайтын мүлік болғандағы несиелендіру нысаны. Диплом жұмысының мынадай бөліктерінде ипотека институты едәуір нақтырақ қаралатын болады.

Несие қаражат қайтару қозғалысы ретінде басқа қаражаттардың туындауына әкеледі, тиісінше өзіне өзі жекелеген экономикалық өсімді болжайды. Бұл өсімнің қазіргі заманғы экономикада, халықтың кең тобы үшін жетістікпен несие жасау қажеттігінде, орны болды. Ипотекалық несиелендіру бойынша 12-14% және тұтыну несиесі бойынша 10-15% бүгінгі пайыздық ставкалар кейбір реттерде әлеуетті қарызгерлерді шошытады. Нәтижесінде халық та, банк те ұтпайды. Бұл кезеңде ипотекалық несиелендіру бойынша 3-4% және тұтыну несиесі бойынша 5-6% пайыздық ставкаларды төмендету туралы ойлану керек. 

Несие процесін кідіртетін басқа проблемалар бұлар тәртіптің шамадан тыс қиындауы және несие рәсімдеудің негізсіз созылған мерзімдері. Несие алуға тапсырыс бере отырып, ұзақ уақыт күтуге тура келеді, себебі мерзімі өткенде несие қажет болмай қалуы мүмкін. Сонымен бірге, әртүрлі анықтамалардың үлкен санын беру қажет. Осымен байланысты банк несие рәсімдеу үшін барлық қажетті құжаттарды іздестірумен және даярлаумен айналысқан, несие агентінің бұндай мақсаты үшін бөлуге ұсынуға болады.

Екінші жағынан, халықты несиелендіру үлкен ақша сомасын болжамайды, сондықтан несие алу үшін банкпен қарызгерге ұсынылған барлық қажетті құжаттардан тек бағасы несие сомасын арттыратын, өтімді кепілдің болуы туралы пунктті қалдыруға болады. Бұл қарызгер үшін ыңғайлы, және тиісінше оны тартады.

1.3. Рыноктық экономика жағдайында ипотекалық несиелендіру жүйесі

Ел дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, іс жүзінде барлық ел тең деңгейде дағдарысқа тап болды, экономикалық қиындықта өмір сүрді. Барлық уақытта халықтың төлем қабілеттілігі сұранымын көтеру үшін ең өміршең экономикалық тетік болып табылады, яғни белгілі пайдалар әкеледі, жылжымайтын мүлік рыногын дамытады. Капитал тарту үшін бұндай тиімді рычаг ипотека болды және қазіргі уақытта да қалады. 

Ипотекалық несиелендірудің даму тарихы өркениеттену тарихының терең тамырына кетеді. Ипотека алғаш рет Грецияда біздің эрамызға дейінгі VI ғасырда дами бастады. Несие дамуының екінші аяқ басуы XIV – XVI ғасырларға келеді. Бұл уақыттарда ипотека Еуропа елдерінде қолданылады. Ипотека институты дамуының келесі кезеңі – оның дамуы, 1920-1930 жылдардағы әлемдік экономикалық дағдарысты жою әдісі ретінде, АҚШ-та XX ғасырда. Бұрынғы кеңестер республикасы аумағында ипотекалық несиелендіру белсенді дамуын алуда.

Жер жекеменшігі кіретін, жылжымайтын мүлік кепілге берілген ипотекалық несие мәміле сенімділігін қамтамасыз ететін, рыноктық экономикада қолданылатын несиелендіру нысандарының бірі болып табылады. Жер жекеменшігі рыноктық несие қатынасы жүйесіне жекеменшігінде жекешеленген пәтерлері, жер үлестері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, тұрғындарды тартады.

Ипотекалық несие сенімді негізде банктік несиемен кәсіпорындардың, фирмалар мен тұрғын үй құрылыстары қажеттіліктерін қаржыландырудың мемлекеттік көздерінің орнын басуында үлкен рөл ойнайды. Оның дамуы ұзақмерзімді сипатты несие ресурстарының тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқыны жағдайында шаруашылық субъектілерінің инвестициялық белсенділігінің өсуіне бейімделеді. 

Ипотекалық несиелендіру жүйесіне екі бағыт кіреді: 

      Шаруашылық субъектілері мен тұрғындарға ипотекалық несиенің тікелей берілуі; 

      Несиелендіру үшін қосымша тартуды қамтамасыз ететін қосарлы рынокта (ипотекалық міндеттеме) ипотекалық несиенің сатылуы. 

Бірінші бағытпен, негізінен ипотекалық банктер айналысады, екіншісі – мүлік кепілімен қамтамасыз етілген, ипотекалық банктердің сатылатын активтері, және соңынан өз аттарынан оның базасында бағалы қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар. Бағалы қағаздар өтімді, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақмерзімді және тұрақты кіріс алуға мүмкіндік береді. 

Тұрғын үйге арналған ипотекалық несиенің қосарлы рыногының жұмыс жасауы ипотекалық банктер капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын байланыстырады, ел өңірлері және экономикалық салалар бойынша капиталды қайта бөлуге бейімделеді, несие бойынша пайыздық ставкаларды тұрақтандырады. 

Ипотекалық несиелендірумен айналысатын банктер бұндай жағдайларда несие ресурстарымен дұрыс шектелмеген, қосарлы рынокта операцияларды жүзеге асыра отырып, жаңа несиелер беріп, жаңадан айналысқа жіберетін қажетті қаражаттарды қосымша жұмылдыру мүмкіншілігі болады. Бұндай жүйенің тиімді жұмыс жасауы дамыған қосарлы ипотекалық рыноктың болуын болжайды. Қазақстанда тек ипотекалық міндеттемелер рыногы құрылады.

Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді дамыту проблемалары болып табылатындар: банктердің жеткіліксіз ресурстық базасы, жылжымайтын мүлікке төмен төлем қабілеттілік сұранысы, банкте жылдан жоғары мерзімге қаражат орналастыруға тәжірибенің болмауы және жоғары инфляция. Ипотекалық несиелендірумен айналысатын мамандардың бағалауы бойынша клиенттер үшін несие кезеңінің едәуір басымдықты ұзақтығы үш жылға дейін құрайды. Банктер үшін өтімділіктің орасан зор проблемасы қысқа мерзімді ресурстар тарту жолы мен ипотекалық несиелендіруде ресурстар орналастырудың ұзын жолдары арасындағы үзік болып табылады. 

Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлік кепілімен – ипотекамен үнемі шарттасады.

Ипотеканы дамыту кепіл заты меншік иесінің әрекетінсіз мүмкін емес, неге десеңіз жер мен жылжымайтын мүлікті қоюға кепіл заты меншік иесінің, сондай-ақ оның жеке меншікке жататын жылжымайтын мүлікті еркін иесіздендіру құқығы ғана болады, Сондықтан ғимарат ипотекасы ол жататын жер учаскесі ипотекасымен рәсімделеді. 

Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыру үшін жағдай жасайтын, нормативтік – құқықтық базалар әзірленеді. ҚР Конституциясында жерге жекеменшікті және оны сату – сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар келтірілген. Кепіл, банктер және банктік қызметтер, жекешелендіру және т.с.с. туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй салаларын қаржыландыру, ипотекалық несиелендіруді дамыту бойынша қосымша шаралар туралы Президент Жарлығы мен Үкімет қаулысы шықты.

Қазақстан заңнамаларында ипотека болып кәсіпорындар, құрылыстар, ғимараттар, имараттар мен тікелей жермен байланысты басқа да объектілер, тиісті жер учаскелерімен немесе оларды пайдалану құқығымен танылады.

Ипотека – бұл жылжымайтын мүлікпен міндеттемені қамтамасыз ету тәсілдерінің бірі, яғни кепіл ұстаушының кепіл берушімен міндеттеменің орындалмаған жағдайында кепілге қойылған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алу құқығы бар. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені, оның ішінде несие шарты бойынша да, қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, бұл ипотекалық несиенің жұмыс істеуіне шарттасады. 

Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе жермен тікелей байланысты объектілер жатады. Заңмен Ереже белгіленді, яғни оған сәйкес жылжымайтын мүлік кепілі жылжымайтын мүлік жатқан жер учаскесімен бірге, немесе оған құқықпен мүмкін.

Кәсіпорын ипотекасы негізгі қорлары мен айналым қаражаты, сондай-ақ кәсіпорынның дербес балансында көрінетін басқа да құндылықтарымен, егер басқалай заңмен немесе шартпен белгіленбесе, оның барлық мүлкіне таралады. 

Ипотекалық несие ҚР аумағында заңды және жеке тұлғаларға тұрғын үй құрылысына (қайта жаңғыртуға), жер учаскесінің орналасуына, сондай-ақ жылжымайтын мүлік кепілі жағдайында тұрғын үй сатып алуға банктермен ұсынылады. 

Субъектілерге байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие несиелендіруі былайша бөлінеді:

- оның болашақ иесіне тікелей ұсынылатын несиелер; 

- мердігермен берілетін несиелер.

Тұрғын үй құрылысын несиелендіру құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер учаскесін беру және тұрғын үй құрылысына тиісті органдар рұқсаты болған жағдайында жүргізіледі.

Тұрғын үй құрылысына (қайта жаңғырту) несие құрылыстың (қайта жаңғырту) құрылыс-монтаждау жұмыстарын жүзеге асыруға, мерзімі мен бағасына мердігермен қаралған жобалар мен шарттар шегінде ұсынылады. 

Несиелендіру объектілеріне шығатындар:

      салынатын тұрғын үй құрылысы үшін жер сатып алу және жайластыру;

      тұрғын үй құрылысы (қайта жаңғырту);

      тұрғын үй сатып алу.

Субъектілерге байланысты несиелендіруде банктер несиенің үш түрін ұсынады:

      жер;

      құрылыс;

      тұрғын үй сатып алуға несие.

Тұрғын үй несиесі туралы ережеде айтылғандай, тұрғын үй құрылысына несие беру несие желісін ашу жолымен жүзеге асырылады, сондықтан несие қарызгерге құрылыс-монтаж жұмыстары кезеңінің тиісті бағысының бөліктері бойынша беріледі.

Қаржыландыру процесінде банктер ақша қаражатын мақсатты пайдалануын және құрылыс кестесінің сақталуын бақылауды жүзеге асырады.

Банкпен берілетін несие сомасы жер, құрылыс (қайта жаңғырту) сатып алу және жайластыру құнынан немесе кепілдікте тіркелген жағдайда сатып алынатын тұрғын үйдің құнынан 70% аспауы тиіс, ал шығынның қалған бөлігі қарызгермен жүзеге асырылады.

Құрылысқа несие беру туралы шешім қарызгердің несие тапсырысы негізінде банк – несиегермен қабылданады. 

Несие пайдалану мақсаты мен мерзімі, сондай-ақ оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін несие беру арызынан басқа тапсырысқа енетіндер: 

     заңды тұлғалар – қарызгерлер үшін – құрылтайшылық және тіркеу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; кіріс пен міндетті төлем түсу кестесі; несие қамтамасыз етуінің болуын растайтын құжаттар; несие пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі мен несиеленетін шығынның болжамдалған өтелімділік есебі; құрылыс салу учаскесіне құқығы мен құрылысқа рұқсатын растайтын құжаттар; белгіленген тәртіпте бекітілген жобалық-сметалық құжаттамалар; мердігер құрылыс жұмыстарын жүзеге асыру шартының көшірмесі; несиегер талап етуі бойынша басқа да құжаттар;

     жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығы мен құрылысқа рұқсатын растайтын құжаттар; белгіленген тәртіпте келісілген жобалық-сметалық құжаттамалар; қарызгердің төлем қабілеттілігін нақтылау үшін қажетті құжаттар; банк талап етуі бойынша басқа да құжаттар. Несие қамтамасыз етуде кепіл мен кепілдік ұсынылады.

Несие бойынша негізгі қарыз бен пайыз сомаларын толық төлегенге дейін қарызгердің банктің жазбаша келісімінсіз үшінші тұлғаға жылжымайтын мүліктің мүліктік құқығына мүліктік құқығын сатуға немесе қайта жол беруге құқығы жоқ.

Несие өтеу мүмкіндігі болмаған жағдайда қарызгермен банк шығынын жабу үшін кепілге қойылған мүлік іздестіру және сату айналымын жүргізеді.

Тұрғын үй сатып алуға несие беру схемасы мен шарты қарызгермен келісім бойынша банкпен белгіленеді. Несиелендіру құралы ретінде үзілісті пайыздық ставкалары, негізгі қарыз сомасын индекстеу, қарызгер төлемінің кейінге қалуы пайдалануы мүмкін. 

Несие түріне байланысты ипотека туралы шартта несиенің кепілдік қамтамасыз ету нысаны, мөлшері мен тәртібі көрсетіледі.

Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несие берудің өз схемасын пайдаланады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресурстар жұмылдыру әдістері, негізгі қарыз бен пайыз іздестіру бойынша өте әртүрлі.

Соңғы уақыттарда таралымын, қарызгермен кейіннен оны сатып алу құқығымен тұрғын үй орынжайы несиесі көмегімен сатып алынатын жалға беру шартын жасауға негізделген несиелендіру схемасы алды.

Қаржы компаниясы риэлторлық фирмалардан банк қарызгері үшін пәтер сатып алады және онымен оны сатып алу құқығымен жалға алу шартын жасайды. Шарт егер қарызгер несие бойынша жарнасын уақытында салса, оны тұрақты ұзартумен бір айға жасалады. Компания қарызгер кепілділігімен шығады және несиені белгілеген мерзімде қайтармаған жағдайда риэлторлық компаниясы пәтерін кері сату есебінен аталған несиені өтейді.

Несие бағасына несие мөлшері мынаны құрайды: 2 жылға дейінгі несиеде 2/3, 60% - 3-тен 5-жылға дейін, 50% - 6-дан 10-жылға дейін.

Банктердің ұзақмерзімді несие жөніндегі негізгі қарызы мен пайыздық ставкасы бойынша төлемдерін белгілеуде теңгенің долларға курсы бойынша төлемді индексациялау әдісі пайдаланылады. 

Қазақстанда ипотекалық несиені дамыту заңдылық - құқықтық база жағдайымен және ипотеканың қызмет көрсетуімен байланысты тиісті құралдарының болмауымен тұрақтайды. 

Банктер мен инвесторлардағы үлкен қиындық кепіл бағасын анықтауда болады. Егер пәтер немесе саяжай бағалауда ерекше проблема туындамаса, онда кәсіпорынның, оңаша үйдің нақты бағасын атау өте күрделі және мамандар жұмысын талап етеді. Ол үшін рынок мониторингімен, баға талдауымен тұрақты айналысу керек.

Ипотекалық банктердің шынайы проблемасы жекеменшік атағы туралы анық ақпарат алу болып табылады. Бұл бағалаумен, құжаттар тексерумен, несие рәсімдеумен және несие қайтармаған жағдайда кепілдік мүлікті сатумен айналысатын банктің еншілес құрылымдарын құру қажет.

Жылжымайтын мүліктермен операциялар үшін ипотекалық жүйенің барлық буындары қызметтерін реттейтін заңды нормалар қажет.

Ипотекалық міндеттемелер рыногы жылжымайтын мүліктермен мәмілелердің барлық аспектілерінің, іздестіру айналысының қолданыстағы рәсімі, яғни міндеттеме орындалмаған жағдайда жылжымайтын мүлікті алу кіретін әзірленімділігін қажет етеді.

Қолданыстағы заңнамада ғимарат пен имаратқа жататын жер учаскесі кепілінің тәртібі реттелмеген. Сот органдары арқылы кепілді сату рәсімі толық мөлшерде пысықталмаған. Мүлкін алу жөніндегі іс ұзақ уақыт төтенше жалпы сот талап етуісен қаралады, бұл ипотека тартымдылығын тез азайтады. Екінші жағынан, тұтынушы құқығының нақты қорғалуын қамтамасыз ететін заңдар қажет. 

Елімізде Қазақстан аумағында жылжымайтын мүлікті тіркеудің бірыңғай тәртібін, оны игеру құқығын рәсімдеу, қойылған жылжымайтын мүлік туралы деректердің бірыңғай базаларын және т.б. құрумен байланысты ипотекалық жүйенің тиісті инфрақұрылымдары әзірленбеген. Елімізде ипотекалық мәмілелер мен жылжымайтын мүлік операцияларымен айналысатын құрылым қызметін реттейтін заңдар кешенін қабылдау керек.

Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесін толық бағалы жасау үшін жылжымайтын мүлікпен операцияларды сақтандыру жүйесін құру қажет.

6

II тарау. «Банк ТұранӘлем» АҚ үлгісінде қазіргі жағдайда ипотекалық несиелендіру

2.1. Ипотекалық несиелендіруді енгізу және дамыту

1999 жылдың соңында Қазақстанның Ұлттық Банкі ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізудің нормативтік – құқықтық базасын әзірлеуге ынталанды. Нәтижесінде Республика Үкіметі Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақмерзімді қаржыландыру мен ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту Тұжырымдамасын бекітті. Тұжырымдама ипотекалық несиелендірудің толыққанды жүйесін құруды болжамдайды, яғни өзіне банктермен және басқа да несиегерлермен қарызгер - азаматтарға ұзақмерзімді ипотекалық несие беруді, сондай-ақ несиелендіру үшін несиегерлерді қажетті ұзақмерзімді ресурстармен қамтамасыз ету тетігін енгізеді. 2000 жылдың соңында бұл жүйені енгізу басталды.

Қазақстанмен ипотекалық несиелендіру жүйесінің Малазийлік моделі таңдалды. Оның негізінде батыс ноу-хау – рыноктың екі деңгейлі құрылымы жатыр, оның арқасында банктер ипотека үшін бағытталған «ұзақ» мақсатты ақшалардың бағалы қағаздар рыногында шоғырланады, және соншама «ұзақ» және «жұмсақ» (жоғары емес пайыз) тұрғын үй несие беру мүмкіндігі бар. Бұнда бастапқы деңгейі – несиенің өзі, ал қосарлысы – көмегімен                 банк-несиегер қимылы өтетін арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар, кепілдікке беру).

Қазақстанда тұрғын үй рыногын талдау.

Қазақстанның тұрғын үй саласында рыноктық қатынастарды орнату «Мемлекетсіздендіру және жекешелендіру туралы», «Меншік туралы» заңдар қабылданғаннан кейінгі экономикалық қайтақұрылулардың ең басынан бері басталды. Кейіндеу кепіл, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық актілер қабылданды, жаңа Азаматтық Кодекс, заңдылық күші бар, Қазақстан Республикасы Президентінің «Жылжымайтын мүлік ипотекасы» және «Жылжымайтын мүлік құқығы мен олармен мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Жарлығы, Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы мен т.б. қабылданды. 

Осылайша, тұрғын үй саласында рыноктық қатынастар орнату үшін заңнамалық база құрылды. 

1993 жылы тұрғын үй реформасына маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентінің № 1344 Жарлығымен «Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны іске асыру тетіктерінің мемлекеттік бағдарламасы» қабылданды. Ол мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай бірқатар маңызды стратегиялық қадамдарды қарады: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық норма жүйесінде қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысы мен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын қаржыландыру жүйесін реформалау; монополизациясыздандыру; тұрғын үй құрылысы құнын азайту және оны халық үшін арзандату бойынша шаралар кешенін әзірлеу; бұл процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың максималдық санын тарту мақсатымен тұрғын үй құрылысы мен пайдалануға беру процесіне қатынасушыларға жеңілдіктер жүйесін құру; тұрғын үй саласында жалға беру секторын кеңейту жөніндегі шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясы базасын жетілдіру; тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелерін бөлу және тіркеудің оңайлатылған рәсімдерін әзірлеу; тұрғын үйлері салынып жатырған аудандарда әлеуметтік, инженерлік және көліктік инфрақұрылымдарды кешенді дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдастыру құрылымдарын құру; тұрғын үй мен толықтай жылжымайтын мүлік рыногы инфрақұрылымдарын дамыту. 

Сұраныстар мен ұсыныстар деңгейі мен құрылымы, сондай-ақ тұрғын үй жылжымайтын мүлігіне баға құралуының Қазақстанда бірқатар ерекшеліктері бар, яғни тұрғын үй несиелендіруі рыногын қалыптастыру келешегін бағалау түрінде болуы қажет. /8/

Сұранымдарға әсер ететін факторлардың бірі ретінде бюджеттік шектеулер, ішінара, отбасы кірісі жасайды. Қазақстанда отбасы кірісінің орташа деңгейі көрші елдердің көрсеткіші жоғары болып тұрғанда, жоғары емес деңгейде жатады.

Халықтың айтарлықтай бөлігінің ешқандай мәнді жинақтары жоқ және іс жүзінде барлық кірісін ағымдағы тұтынуға жұмсауға мәжбүр болады. Жинақ нормасының деңгейі 2000 жылдан өсуі басталса да төмен болып қалуы жалғасуда.

1997 жылы астананы Алматыдан Астанаға көшіру өзімен сұранымның өте мәнді ауытқуына, сонымен бірге жылжымайтын мүлік бағасына әсерін тигізді. Алматыда халықтың айтарлықтай қайтуы нәтижесіне тұрғын үй сияқты, коммерциялық та жылжымайтын мүлік бағасы соңғы екі жылда долларлық эквивалентте шамамен 10-15% арзандады. Астанада, яғни қазіргі уақытта тұрғын үйдің айтарлықтай тапшылығының сезілуі жалғасып тұрғанда 1998 жылғы орасан зор шабыстан кейін бағасы аздап түсті және Алматыға қарағанда шамамен 20-30% төмен деңгейінде тұрақтады.

Егер облыс орталықтарындағы жағдайларды қарасақ, онда бұнда мынадай ахуал байқалады. Жоғарыда көрсеткендей, екі қалада да, сондай-ақ негізінен өнеркәсіптің өндіру және қайта өңдеу салаларының қолданыстағы кәсіпорындары шоғырланған, тиісінше еңбекке ақы төлеу деңгейі жоғары Қостанай, Атырау, Ақтау, Павлодар, Өскемен сияқты қалаларда тұрғын үйлердің жергілікті рыногына сұраныс салыстырмалы жоғары. Және керісінше, жұмыссыздық деңгейі салыстырмалы жоғары қалаларда тұрғын үйге салыстырмалы төмен сұраныс байқалады. /16/

Соңғы екі – үш жылда жеке тұрғын үйлерге, көп пәтерлі үйлердегі қайта салынып, ірілендірілген пәтерлерге сұраныс артты. Коммуналдық қызметтерге бағаның артуымен бұдан басқа ыңғайлылығы минималдық жинақы пәтерлерге сұраныс артуының беталысы байқалады (төмен кірісті отбасылар үшін).

Статистика деректері көрсеткендей екі беталысты да оң деп атауға болады. Оның біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынатын тұрғын үй үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни жеке маңызының көтерілуі, және алдымен, жеке салушылар. Егер 1990 жылы 78% тұрғын үй мемлекеттік кәсіпорындармен және ұйымдармен салынса, 2005 жылы ахуал түбегейлі өзгерді, және 94% жуық жаңа тұрғын үй құрылысы жеке сектор үлесіне келеді.

2005 жылы тұрғын үй құрылысына 76 млрд. теңге жолданды, бұл 2004 жылғыдан 69% көп. Меншіктің барлық нысанындағы кәсіпорындармен және ұйымдармен және тұрғындармен жалпы алаңы 2812 мың ш. М., 15,5 мың жаңа пәтер салынды, бұл 2004 жылғы деңгейден 30,4% жоғары. /35/

Екінші оң беталыс, біріншімен салыстырғанда ол көбірек маңызы аз болсада – салынудағы пәтердің орташа мөлшері ұлғаяды. Бұл жеке сектордың, оның есебінен бұндай ұлғаюдың болуын, экономикалық айналымға кіруі мүмкін принципте тұрғын үй жылжымайтын мүлігі бөлігін, өтімділік көзқарасымен жақсаруға жайғастыратынын көрсетеді,

Ашылған көздер деректері бойынша Қазақстандағы жылжымайтын мүлік рыногы 2005 жылғы сияқты, 2006 жылдың бірінші айында да барлық сегменттер бойынша баға өсімімен сипатталады. 

Көп пәтерлі тұрғын үйлер рыногы әлі күнге дейін жеткіліксіз толтырылған. Көп пәтерлі үйлердің қосарлы тұрғын үйінің бағасы бірнеше теңсіздік болса да, тұрақты өсті, сұраныс тіпті кәдімгі маусымдық ауытқулар кезеңінде де төмендеген жоқ. 2005 жылы шаршы метр бағасының қосылған өсімі шамамен 44% құрады. Бұл мынаны білдіреді, яғни пәтерге салынған әрбір доллардан инвестор немесе тұтынушы 44% кіріс, немесе инфляция есептеумен 38-39 цент шамасында таза кіріс алады. Банктік депозиттің ставкасын 5-6 есе арттыратын бұндай кірістілік алыпсатарлар үшін өте ыңғайлы және тұрғын үй рыногына сұранысты қыздырады. Бірақ екінші жағынан, 2004 жылмен салыстырғанда, шаршы метрінің бағасы қаңтардан желтоқсан бойы екі есеге жуық өсті, 2006 жылдың қаңтар-ақпанында шаршы метрдің орташа бағасы Алматыда 4,2% өсті, яғни тұрғын үй бағасының өсу қарқыны өткен жылмен әзірге ілеспелі. Үш- және төрт бөлмелі пәтерлер бағасы едәуір күшті өсті. 

Басқа да бірнеше суреттеулер үй рыногын талдауда жинақталады. Шаршы метрдің орташа бағасы 3,1% артты, алайда бір бөлмелі пәтерлерде баға 14,9% құлады. Төрт бөлмелі үйлер бағасы 0,1% артты. Жалпы индекс өсуі негізінен ақпанның соңында бағасы 9,1% өскен үш бөлмелі үйлер есебінен болды. Сол себепті ұсыныстар да тез өсті: пәтер - 29%, үйлер - 19,6%.

Ұсыныстардың артуы жалға берілген тұрғын үйлер рыногында да болды. Толықтай 1-4-бөлмелі пәтерлер бойынша ұсыныстың 10% өсімі тіркелді. Ұсыныс лидері 2-бөлмелі пәтерлер болып табылады.

Пәтерді жалдау бағасы орташа 2,25% көтерілді, сондықтан бір бөлмелі пәтерлер - 3,2%, 4-бөлмелілер - 1,8%.

2005 жылы Талдықорғанда маусым сату бағасының тез ұшуымен қосылды. Баға іс жүзінде бес есеге жуық өсті. Ұқсас ахуал Ақтауда, Атырауда, Өскеменде және Шымкентте болды, тіпті бағаның бұндай көтерілуі болған жоқ, орташа олардың барлығында да 30-40% "өсті". Тараз бен Қарағандыда ахуал тұрақты: бағалар түспейді және көп емес өсімі сезіледі. Қайталама рыногында қолайлы тұрғын үй сатуда барлық бағалық көрсеткіштер бойынша 2005 жылы оңтүстік астана алда болды. Екінші орында Астана болды, бірақ шілдеде, Ақтауда баға кенеттен өсіп кеткенде (20%) ахуал өзгерді. Және енді бұл қала ҚР-да қайталама тұрғын үй бағасының деңгейі бойынша екінші орын алады. Сарапшылардың деректері бойынша, Астанада тұрғын үй бағасы Алматыдан шамамен 30% аз.

Осылайша, бүгінгі мәліметтер негізінде жылға шаршы метр бағасын 44-46% арттыруды болжауға болады. Алайда, егер тұрғын үй ұсынысы өсетін болса, онда бағаның көтерілуі айтарлықтай жайлауы мүмкін.

Жаңа тұрғын үй ұсынысы артуда. Қазір тұрғын үйлер құрылысы рыногында Түркия мен Оңтүстік Кореядан инвесторлар басқадан көп келеді, бірақ әзірге рынокта орын барлығына да жетеді. Бұл, бірінші кезекте, еліміздегі макроэкономикалық ахуалдармен: бұл инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік рыногынан басқа, тартымды және кірісті рыноктардың болмауынан, негізгі энергия ресурстары мен шикізат бағасының өсуімен, жалқының өсуімен және Қазақстан бойынша толықтай азаматтардың әл-ауқаттарының көтерілуімен байланысты.

Жаңа тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында облыстық мәслихаттың 2004 жылғы 30 шілдедегі № 6/77 шешімімен «Маңғыстау облысында 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысын дамытудың аймақтық бағдарламасы» әзірленіп, бекітілді. 

Облыстық бағдарлама облыстың барлық қала, аудандары бойынша 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысы көлемін анықтап берді.

2005 жылдың қорытындысы бойынша Ақтау қаласында 82,71 мың ш.м тұрғын үй берілді, бұл жоспарланған ғимараттың 147,9 % құрайды және 2004 жылмен салыстырғанда 139,4% (2.1 кесте). /36/

Оның ішінде қаржыландыру көздері бойынша:

- мемлекеттік қаражат есебінен 4,027 мың ш.м. немесе 2,4 %;

- азаматтардың қаражат есебінен 103,267 мың ш.м. немесе 60,7 %;

- басқа көздер есебінен 62,641 мың ш.м. немесе 36,9 %.

Ипотека қол жетімділігі бойынша жұмыстар тұрғын үй бағасы бойынша қол жетімділік құрылысымен қабат жүруі тиіс. Бұл мақсат үшін мемлекет сол бағдарламада барлық айтылғандар шегінде Маңғыстау облысы үшін үш жылға шартты жарты миллиард теңге бөледі,  яғни жаңадан жүргізілген тұрғын үй бағасы әр шаршы метрі үшін 350 доллардан аспауы тиіс.

2.1 кесте Ақтау қаласында 2005 жылы тұрғын үй құрылысы бойынша жоспардың орындалысы 

Осылайша, 2005-2007 жылдары облыста 30,9 мың шаршы метр тұрғын үй салынуы тиіс болды, яғни несиеге сатып алуға болады.
     Басқа көздер қаражатынан тұрғын үй деп аталатын, тұрғын үй құрылысының басқа бағыты да бар. /37/

Облыстық бюджеттен болашақ тұрғын үйдің инженерлік коммуникация құрылысына 1 миллиард 900 миллион теңге бөлінеді. Ал тұрғын үй құрылысын сол тұрғындардың қаражатына жүргізетін болады.

Өз қызметкерлерінің тұрғын үй проблемаларын шешуде кейбір кәсіпорындар да көмектесуде. Мәселен, кеңселері Ақтау қаласында орналасқан, «Қазтеңізкөлікфлот», «КазТрансОйл» компаниялары қызметкерлері үшін үй салды. Жекелеген кәсіпорындар қызметкерлерінің тұрғын үй сатып алуына өте төмен пайызбен несие беруде.

Қазіргі уақытта Ақтау бастапқы рыногы элиттік тұрғын үйлер деп аталатын құрылыстар есебінен қалыптасуда: «Тамшалы» тұрғын үй кешені 14 ш/а.), «Овация» (15 ш/а.), «Заветная мечта» (29 ш/а), «Изумрудный», «Каспии» (15 ш/а) және басқалары.

Элиттік разрядты тұрғын үйлер кешенінің әкімшілік орынжайлары, қауіпсіздіктің жаңаша құралдарын пайдаланатын тәулік бойғы күзеті, үйфоны, консьержі, жайлы шумсыз лифтілер, жерасты және ашық паркингтер, балалар алаңдары мен т.б. бар.

Тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы 560- 700  АҚШ долл. құрайды. Сонымен бірге, ай сайын бір шаршы метрінің бағасы шамамен ай сайын 5 – 6 АҚШ долл. артып келеді. Жаңа шағын аудандарды («Шығыс-1» және «Шығыс-3» және т.б.) детальдық жоспарлау жобасы аяқталу сатысында.

Ақтау қаласында қайталама рынокты талдау көрсеткендей, престиж аудандарында тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы 1800-1900 АҚШ долларына жетеді. 

Осылайша, қазіргі қолда барлар негізінде коммерциялық жылжымайтын мүлік бір шаршы метрінің бағасы артатын болады деп есептеуге болады.

Қазіргі уақытта бастапқы рыноктағы тұрғын үй бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артады. Бұдан тұрғын рыногын дамытудың бірінші кезеңі мен тұрғын үй несиелендіруі тетіктерін мүмкіндікті орнату, бірінші кезекте, қосарлы рыноктағы қолданыстағы тұрғын үйлерге қатысты болатынын айтуға болады.

Осылайша, міндеттер тұрғын үй рыногында халықтың әртүрлі тобын төлем қабілеттілікті сұранысын қолдауда рыноктық механизмдерді дамыту үшін тұрғын үй рыногында жағдай жасау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту арқылы несие-қаржы саласында оларды бағыттау, яғни еркін рынокта өзіндік және несие қаражаты есебінен халықтың дайын үй сатып алуына жасалады.

Жуық арадағы келешекте тұрғын үй несиелендіру көлемін өсіру мүмкіндігін неғұрлым терең талдау үшін біріншіден, халық үшін тұрғын үй мен тұрғын үй несиелендіруі қол жетімділігін, және екіншіден, оларға әлеуетті төлем қабілетті сұранысын анықтау қажет. Бұл параметрлердің сандық бағалауы тұрғын үй несиелендіру тетіктерін дамытудың салыстырмалы тиімділігіне және қажеттілігіне неғұрлым аргументтелген тұжырым жасауға көмектеседі. 

Тұрғын үй несиелендіруі келешегін бағалау жағдайында негізгі мақсатты рынок жекеменшік тұрғын үйі бар, бірақ тұрғын үй жағдайын жақсартқысы, яғни жаңа үй сатып алудағы оның бағасын пайдаланғысы келетін үй шаруашылғы тарапынан несиеге сұраныс болып табылады.

Тұрғын үй сатып алуға ипотекалық несие алуға үміттену үшін әлеуетті қарызгер белгілі бір өзіндік қаражатын орналастыру қажет.

Бүгінгі күні Қазақстанда әрекет ететін тұрғын үй проблемасы халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін енгізілетін жаңа қаржы механизмдерін дамытуға әрекет ететін фактор болып табылады. 2000 жылдың желтоқсанынан бері Қазақстанның қаржы рыногы жаңа қаржы институты – Қазақстан Республикасы Үкіметімен мақұлданған, «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту Тұжырымдамасын» орындау, ипотекалық тұрғын үй несиелендіруін және ипотекалық бағалы қағаздар рыногын дамыту мақсатында Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкісінің бастамасы бойынша құрылған «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» ЖАҚ толықты. (2.1 схема)

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Ұлттық Банктің жұмыс тобы өкілдерімен бірлесіп, жасаған Қазақстанда компания қызметі сияқты, ипотекалық несиелендіру жүйесін де функциялауды регламенттейтін негізгі нормативтік құқықтық актілер әзірленді. Құжаттар қазір екінші деңгейлі банктермен келісу сатысынан өтуде.

2.1 схема  Ипотекалық несиелендірудің екі деңгейлі жүйесі

Алғашқы рынок

1 – тұрғын үй үшін ақша қаражатын беру;

2 - тұрғын үй үшін меншік құқығын беру;

3 – ипотекалық несие беру;

4 – тұрғын үй кепілі (ипотека);

9 – кепілге салынған мүлік пен қарызгер өмірін сақтандыру;

10 – сақтандыру жағдайы болған жағдайда сақтандыру өтемін төлеу;

11 – кепілге қойылған мүлікті тәуелсіз бағалау;

12 – жылжымайтын мүліктің құқықтық мәртебесін тексеру және ипотеканы тіркеу;

13 – қарызгермен өз міндеттемесінің орындалмаған жағдайында кепілге қойылған мүлікке іздеу салу.

Қайталама рынок

5 – ипотекалық несие бойынша талаптар құқығына көну;

6 - ипотекалық несиелер үшін ақша қаражаты;

7 - ипотекалық облигацияларды орналастыру;

8 - ипотекалық облигациялар үшін ақша қаражаты.

Бастапқы рынок. Аталған рынокта екінші деңгейлі банктер, оның ішінде «Банк ТұранӘлем» де тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін қарызгерлерге стандартты ұзақ мерзімді (7-10 жылға) ипотекалық несие береді. «Банк ТұранӘлем» үлгісінде оларды беру рәсімін мынадай бейнеде қарауға болады. 

Бастапқы кезеңде қарызгер өзіне пәтер таңдайды және тұрғын үй сатып алумен оны мүмкіндікті сатып алуға алдын ала келіседі. Бұдан кейін қарызгер «Банк ТұранӘлемге» хабарласады және ипотекалық несие алуға арызын рәсімдейді. Банк жекелеген стандарттарға сәйкесті бірқатар өлшемдер бойынша оның төлем қабілеттілігін тексереді. 

Қазақстанда ипотекалық несиенің бастапқы рыногын дамытуда маңызды кезең екінші деңгейлі барлық банктерде ипотекалық несие беру және қызмет көрсету рәсімдерін стандарттау болып табылатынын атап өту керек. Егер әртүрлі несиелер бірдей сапалы болады, ал несие шарты стандарттық нысанын тауып алса, онда кейіннен Қазақстан ипотекалық компаниясының қосарлы рыногы операторына ипотекалық несие пулын қалыптастыру және олардың негізінде ипотекалық облигациялар шығару жөніндегі жұмыстар жеңілдетілетін болады.

Қазіргі уақытта тиісті нормативтік құжат әзірленіп, екінші деңгейлі банктермен келісу сатысында жатыр.

Қарызгердің ай сайынғы отбасылық кірісі мөлшерінен және банкпен ипотекалық несие берудің әртүрлі үш шартына байланысты несиенің максималдық қолжетім сомасының қысқаша есептеуін келтіреміз. Көрнекілік үшін көрсетілген есептеулер беру инфляция бойынша индексациямен теңгеде жүргізілсе де, АҚШ долларымен жүргізіледі.

Қайталама рынок. Қайталама рыногында Қазақстан ипотекалық компаниясы екінші деңгейлі банктер өтімділігін қамтамасыз ету үшін бұл несие ұйымдарынан олармен берілген стандарттық ипотекалық несие сатып алуына ынталанады, ипотекалық несие пулын қалыптастырады және бұл пулмен қамтамасыз етілген ипотекалық облигация шығарады.

              Ол үшін, яғни Қазақстанда ипотекалық облигация рыногы жетістікпен дамып келеді, бірқатар мынадай мәселелерді заңнамалық деңгейде тездетіп шешу қажет: 

            ипотекалық облигацияға зейнетақы активтері бөліктерін орналастыруға рұқсат ететін зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компанияның инвестициялық қызметі туралы Ережеге өзгерістер мен толықтырулар енгізу; 

            ипотекалық облигация бойынша қамтамасыз етудің конкурстық массасынан шығарумен байланысты қолданыстағы заңнамаларға өзгерістер мен толықтырулар енгізу;

            ипотекалық облигация эмиссиясы рәсімі, оның айналыс ерекшелігі, ипотекалық облигация бойынша міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету әдістері мен басқа да рәсімдер, ипотекалық облигация эмиссиясын алып жүруші процестері бар «Ипотекалық облигация туралы» заң әзірлеу. 

Бұл бағыттағы жұмыстар жүргізілуде. Мәселен, Бағалы қағаздар жөніндегі ұлттық комиссиямен ипотекалық облигацияларға зейнетақы активтерін орналастыруға қатысты қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізілді, және қазір олар Әділет министрлігінде бекіту сатысында жатыр. Олармен сәйкес, зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялар бойынша ипотекалық облигацияларға 5% көп емес зейнетақы активтерін орналастыруға рұқсат етілетін болады.

Сонымен бірге, Қазақстан ипотекалық компаниясы Ұлттық Банк жұмыс тобымен және Бағалы қағаздар жөніндегі ұлттық комиссиямен бірлесіп, ҚР «Ипотекалық облигация туралы» заң жобасын даярлау бойынша жұмыстарын бастады, оның аясында ипотекалық облигация бойынша қамтамасыз етудің конкурстық массасынан шығару туралы мәселені шешу болжанады.

Әрекеттегі заңнамалық проблемаларға қарамастан, Қазақстанда ипотекалық несиенің қайталама рыногын дамыту үшін барлық алғы шарттар бар. Елімізде ірі институционалдық инвесторлардың болуы (зейнетақы қорлары, екінші деңгейлі банктер, сақтандыру компаниялары сияқты) рыноктың осы сегментінің тиімді дамуы үшін жағдайды толық қолайлы деп есептеуге мүмкіндік береді. 

Осылайша, экономикада қолайлы беталыстың сақталуында ипотекалық несие рыногы өте жақын арада Қазақстан Республикасында неғұрлым динамкалық дамушы рыноктардың бірі болуы мүмкін.

Ипотекалық куәлік.

Жұмыс схемасына сәйкес, Компания ипотекалық тұрғын үй несие берген екінші деңгейлі банктерден және банктік емес ұйымдардан ипотекамен қамтамасыз етілген несие міндеттемелері бойынша талаптар құқығын сатып алады. Жыл бойы ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша  талаптар құқығын сатып алуда Компания мынадай схема бойынша ипотекалық куәліктермен жұмыс жасайды: несие рәсімдеуде банк-несиегер кепіл берушімен бірлесіп, ипотекалық куәлікті рәсімдейді және оны мемлекеттік тіркеуден өткізеді. Компания банк-несиегерден ипотекалық куәлік сатып алады, сондықтан ипотекалық куәлікте беру жазбасы жүргізіледі және мәміле Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта жүргізіледі. Сонымен қатар, Компания Компанияға қатысты ипотекалық куәлік кепілінде жұмыс жасауы бойынша қамтамасыз етумен, ипотекалық бағалы қағаздарды эмиттейді, сондықтан, ипотекалық куәлік кепілі жылжымалы мүлік кепілі ретінде Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта тіркеледі.

Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамаларына сәйкес ипотекалық міндеттеме бойынша  талаптар құқығы цессия шартын жасау жолымен, немесе кепіл берушімен берілген ипотекалық куәлікті сату жолымен несиегерге берілуі мүмкін. Ипотекалық куәлікпен жұмыстың мынадай басымдықтары бар:

- ипотекалық куәлік беру жолымен талаптар құқығына жол беру тараптарды цессия шартын жасаудан босатады;

- күшін жоймай және бағалы қағаздарды жаңадан рәсімдемей бір және сол ипотекалық куәлік бойынша талаптар құқығын бірнеше рет беруі мүмкін;

- ипотекалық куәлік жөніндегі құқықты беруде индоссант тек құқықтың әрекет етуіндегі ғана емес, оның жүзеге асырылуындағы жауапкершілікті де алады, бұл айырықша институционалдық инвесторлар үшін тартымды. Бұл шарттар қарызгердің несие міндеттемесі сияқты, Компанияның оған эмитирленген ипотекалық бағалы қағаздар ұстаушысы алдындағы міндеттемесі де кепілдік қамтамасыз ету нақтылығының кепілі болып табылады;

- ипотекалық куәлік ипотекалық облигация эмиссиясын қамтамасыз етуші кепіл ретінде жасайды, инвестор мүддесі ипотекалық куәлік кепілімен қамтамасыз етілген міндеттемелердің орындалмауында қамтамасыз етілген, ипотекалық куәлік кепілұстаушысы негізгі міндеттеме, қамтамасыз етілген ипотека бойынша, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Жарлықтың 16 бабында қаралған салдары жағдайындағы ретпен оған құқығын беруді талап етуге құқылы. Бұл құқықты беруден бас тартқанда  ипотекалық куәлік кепілұстаушысы (инвестор) бұндай құқықты өзіне аударуды сот тәртібімен талап ете алады; 

- ипотекалық куәлік кепілұстаушысы мен ипотекалық куәлік кепілберушісінің келісімі бойынша ипотекалық куәлікте кепілұстаушыға кепілдік куәлік сатудың белгіленген мерзімінің өтуі бойынша құқық беретін, яғни ипотекалық куәлік кепілімен қамтамасыз етілген міндеттеме сомасының берілген ақшасынан ұстауға, арнайы кепіл беру жазбасы жасалуы мүмкін.

Ипотекалық куәлікпен белсенді жұмыс оны пайдаланудың оңда, және теріс те кезеңдерін анықтады.

Бұндай бағалы қағаздардардың іс жүзінде бұрындары пайдаланбағаны, олармен жұмыс тәжірибесінің онша көп еместігі сөзсіз, ал заңнамада ипотекалық куәлік беру және иелену мәселелері жеткіліксіз анық көрсетілген. Мәселен, ипотекалық куәлік мазмұны заңдылық күші бар, Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» 1995 жылғы 23 желтоқсандағы Жарлығының 13 бабында регламенттелген. Дегенмен, ипотекалық куәлік бланкісінің жалпы нысаны бекітілмеген, ипотекалық куәлік бланкісі нысанына ресми талаптардың қолданыстағы заңнамалары сәйкес келмейді, осымен орай, Компаниямен құжаттардың бірбейнелілігін қамтамасыз етуде екінші деңгейлі банктермен және Жылжымайтын мүлік орталықтарымен типтік ипотекалық куәлік әзрленіп, келісілді. Нәтижесінде, Компаниямен қорғаныстың тиісті дәрежесі ұстайтын бланкілер даярланып, рәсімдеу үшін серіктес-банктерге ұсынылды.

Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамаларын талдау ипотекалық куәлік беру тәртібін анық заңнамалық бекітудің, оның ішінде көрсетілген бағалы қағаздарды рәсімдеу бойынша несие және ипотекалық шарт тараптары бірінің міндеттемелерінің болмауы туралы тұжырым жасауға мүмкіндік береді. Көрсетілген міндеттемелер нормативтік-құқықтық актілердің әртүрлі итеру және ипотекалық куәлік рәсімдеу процесінде кейбір «ала-құлалықтар» мүмкіндігін тудырады.

Тағы бір проблемалы кезең: Жарлыққа сәйкес, ипотекалық куәлік ордерлік бағалы қағаз болып табылады, осымен байланысты ипотекалық куәлікке Қазақстан Республикасының «Жылжымалы мүлік кепілін тіркеу туралы» 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 заңының 1 тармағы, 6 бабының талаптары ыңғайлы, яғни бағалы қағаздар кепілін тіркеу Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасында бағалы қағаздармен мәмілелерді тіркеу туралы» заңнамалық актілеріне сәйкес жүргізіледі, сол уақытта «Қазақстан Республикасында бағалы қағаздармен мәмілелерді тіркеу туралы» 1997 жылғы 5 наурыздағы заң ережесі ретінде ипотекалық куәліктермен мәмілелерді тіркеу рәсімін регламенттемейді. Осылайша, ипотекалық куәліктермен мәмілелерді тіркемей, атап айтқанда, оның кепілін, бағалы қағаздармен мәміле ретінде біз заң бұзамыз, себебі, оның талабын орындау мүмкін емес. Біздің көзқарасымызша, аталған мәселенің шешімі «Қазақстан Республикасында бағалы қағаздармен мәмілелерді тіркеу туралы» 1997 жылғы 5 наурыздағы заңын реттеу объектісінің неғұрлым нақты анықталуы, атап айтқанда, эмиссиондық бағалы қағаздармен мәмілелерді реттеуге оның бағыты болып табылады.

Ипотекалық куәлік кепілімен қамтамасыз етілген, ипотекалық бағалы қағаздарды эмиттей отырып, Компания осындайларды иеленуді және пайдалануды, негізгі міндеттемелер бойынша олармен орындалуы бойынша алуы жалғасады, осыған орай ипотекалық куәлік кепілін ұстаушы болып табылатын ипотекалық бағалы қағаздар иесіне ипотекалық куәлік беру мүмкін емес. Сонда да, Жарлықтың 18 бабында айтылғандай, «Ипотекалық куәлік екінші тұлғаға оны беру жолымен салынуы мүкін», бұл, біріншіден ипотекалық куәлік иесіне оған оқылатын міндеттеменің орындалуын алуға кедергі келтіреді, екіншіден, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі нормасына қайшы келеді, атап айтқанда, 303 бап, жылжымалы мүліктің жіберетін ипотекасына, және ипотекалық куәлікке. Ипотекалық куәлікті сенімді басқаруға беру тәртібі жеткіліксіз түсіндірілген, ордерлік бағалы қағазды өкілге беру заң шығарушылармен регламенттелген (ҚР АК 132 б). 

Жоғарыда жазылғандармен қатар, қолданыстағы заңнамалардың дұрыс жасалмауынан туындаған жетпестіктермен, ипотекалық куәлік ипотекалық несиелендіру саласындағы жұмыс үшін неғұрлым ыңғайлы құрал болып табылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесі жұмысын жетілдіру мақсатында қазіргі уақытта құрамына Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі Компания өкілдері кіретін, жұмыс тобымен «Ипотекалық несиелендіру мәселесі бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң жобасы әзірленді. Бұл заң жобасымен, жоғарыда көрсетілген жетпестіктерді жоюдан басқа ипотекалық куәлікте «айналымсыз маған» келісімін жасау мүмкіндігін енгізу ұсынылады.  Бұл шарт міндеттемені орындау ретінде ипотекалық куәлік алған және инвестициялық салымдар үшін оны қауіпсіз сатуға тілек білдіруші инвесторлар мүддесін «қауіпсіздендіруге» мүмкіндік береді, бұл егер инвесторлар болып мысалға, зейнетақы қоры табылған жағдайда, көбіне көкейтесті.

2. 2. Ипотекалық рынокта «БТА» АҚ мен «БТА Ипотека» қызметін талдау

Банк «ТұранӘлем» - Қазақстандағы қаржы қызметінің толық спекторын көрсететін ең динамикалық дамушы компаниялардың бірі. Бұл «ТұранӘлем Секюритиз» белгілі брокер фирмасынан; сақтандыру индустриясының үш жетекші компаниясынан:

-«Страховая Компания БТА» АҚ,

-«КБС Гарант»,

-«Династия»;

екі зейнетақы қорынан:

          -«Қазақстан» зейнетақы қоры,

          -«Құрмет» зейнетақы қоры;

активтерді басқару жөніндегі компания, «БТА Лизинг» активі лизингісі индустриясының көшбасшысы; «БТА Ипотека» тез дамушы ипотекалық компаниясы мен қаржылық қызмет индустриясына қолдау көрсететін басқа да кейбір заңды тұлғалардан тұрады.

              2004 жылы банктің таза табысы 7 302 170 мың теңге құрап, 2003 жылмен салыстырғанда 2 483 261 артты немесе 52%. Таза пайданың өсуі пайыздық кірістің, сол сияқты банктің пайыздық емес кірісінің өсуімен болды – сыйақы алумен байланысты таза кіріс 767 595 мың теңге артты немесе 16%, банктің пайыздық емес кірісі 4 093 963 мың теңге артты немесе 32%. Таза пайданың өсуіне қарамастан пайыздық шығындардың өте тез қарқынмен өскенін атап өту керек, бұл банктің таза пайыздық маржасының азаюы туралы көрсетеді. Бұдан басқа операциондық шығындар да өсті, яғни 2004 жылы 8 833 555 мың теңге құрады, оның нәтижесінде банктің таза пайдасы 7 302 170 мың теңгеге дейін артты. 2005 жылдың алғашқы тоғыз айында таза пайданың 94% артуы болды немесе 11 969 279 мың теңге құрап, 2004 жылдың тоғыз айымен салыстырғанда 5 792 064 мың теңге. Таза пайданың тез өсуі пайыздық емес кірістің артуынан болды. Банктің таза пайыздық кірісінің өсімі 2005 жылдың үшінші тоқсанында 14 993 398 мың теңге құрап, неғұрлым сенімді қарқынмен өсті. (1, 2 қосымшалар).

              2004 жылы Банктің пайыздық кірісі 49 826 876 мың теңге құрап, 65% артты. 2004 жылы пайыздық кірістің 90%-ы клиенттерге берілген қарыз бен қаржы жалға беруден түскен кірістермен қамтамасыз етілген. 2005 жылдың алғашқы тоғыз айында Банктің пайыздық кірісі 55 810 329 мың теңге құрады және 2004 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 55% артты. Банктің пайыздық кірісінің негізгі көзі несие қоржынының кірістері, сондай-ақ бағалы қағазздар бойынша алынған сыйақылар болып табылады. 2005 жылдың алғашқы тоғыз айындағы пайыздық кіріс құрылымында клиенттерге берілген қарыз бен қаржы жалға беру жөніндегі кіріс 89% немесе 49 919 593 мың теңге болды.

              Қаралып отырған кезеңдерде пайыздық шығыс құрылымы айтарлықтай емес өзгерді. Банк операцияларын қаржыландыруда клиент салымдарынан едәуір үлесті тиісінше клиенттерден тартылған, ағымдағы шоттар мен салымдар бойынша шығындары да алады, банктің пайыздық шығындар құрылымында едеуір үлес құрайды. 2004 жылы банктің пайыздық шығындары 2003 жылмен салыстырғанда 64% артты, оның нәтижесінде            24 866 567 мың теңге құрады. Пайыздық шығындардың артуы негізінен номиналдық көріністегі бағалы қағаздар бойынша пайыздық шығындар құрылымында үлесінің артуы нәтижесінде – 2004 жылы 42% дейін және 2005 жылдың алғашқы тоғыз айында 46% дейін болды.

              2004 жылы сыйақы алумен байланысты емес таза кіріс 2003 жылмен салыстырғанда 32% өсті. Банктің пайыздық емес кірісінің азаюы сыйақы алумен байланысты емес басқа да операциондық кірістерінің азаюымен байланысты болды, яғни үлесі 2003 жылы 98% орнына 10% болды. Қаралудағы кірістер комиссиондық және сыйақы түрінде банктің пайыздық емес кірістерінің едәуір бөлігін алды. 2005 жылдың алғашқы тоғыз айындағы кірістер комиссиондық алым түрінде 45% артты, бұл қызмет көрсететін клиенттер санының артуымен де, сол сияқты банкпен жүргізілетін операциялар санымен де байланысты, және 9 062 984 мың теңге құрады. 2005 жылдың алғашқы 9 айында банктің пайыздық емес шығындары арасында шетелдік валютада көрсетілген, қаржы активтерін қайта бағалаумен байланысты банк шығындары айтарлықтай өсті. Бұл теңге курсының АҚШ долларына келеңсіз өзгерісімен байланысты болуы мүмкін. Комиссиондық және сыйақы төлеумен байланысты пайыздық емес шығындар өткен кезеңнің азаю беталысын қысқартты және 34 % артты.  2005 жылдың үшінші тоқсанының соңында бағалы қағаздар қоржынындағы инвестиция көлемі 123 834 205 мың теңге құрады, одан заңды тұлғалар капиталындағы инвестиция көлемі 5%, сату үшін бағытталған бағалы қағаздар қоржыны 94%, басқа нинвестициялар 0,2% құрады.

«БТА» АҚ-да ипотекалық несиелендіру бағдарламасының көмегімен қайталама рынокта элиттік тұрғын үйлер, жылжымайтын мүліктер, несиеге сатылуы, тұрғын үйдің үлестік құрылысына қатысуы, сондай-ақ кірісін анықтамай-ақ несие алу мүмкіндікті, коммерциялық жылжымайтын сатып алынуы мүмкін.

1. «Быстротека» ипотекалық несиелендіруі

Бағдарлама басымдықтары: 1. Кірістің құжатты растауынсыз несие рәсімдеу;

2. Несие алу ыңғайлылығы мен жылдамдылығы; 3. Несиелендірудің ұзын мерзімі;

2.2 кесте Несиелендіру шарттары

2. «Стандарт» ипотекалық несиелендіруі

Бағдарлама басымдықтары: 1. Ипотекалық несиелендіру шарттарының кең таңдауы плюс қосымша мүмкіндіктер. 2. Қарызгердің төлем қабілеттілігі мен несие қабілеттілігін талдамай-ақ мүмкін. 3. Бастапқы жарнасынсыз мүмкін. 4. Несиелендіру мерзімі – 25 жылға дейін. 5. Несие бойынша оңтайлы пайыздық ставка. 6. Коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып алу мүмкіншілігі. 7. Бастапқы рынокта және құрылыс компаниясы арқылы тұрғын үй жылжымайтын мүлігін сатып алу мүмкіншілігі.

6

2.3 кесте Несиелендіру шарты

Несиелендіру шарттарынан біз Банкте несиелендіру бағдарламасының әртүрлі түрлерінің бар екенін көреміз. Әрбір бағдарламада өз басымдықтары мен ерекшеліктері бар.

              Енді несие операцияларын талдауға нақтырақ тоқталсақ. «Банк ТұранӘлем» АҚ МФ төменде келтірілген деректерінен біз несиелендірудің әртүрлі бағдарламасы бойынша клиент мүддесі жөніндегі динамиканы көреміз. Бұл деректерден басқа, Маңғыстау облысында тұратын халықтар арасында ипотекалық несиелендіруге, жылжымайтын мүлік кепілімен жеке тұлғаларды экспресс-несиелендіруге, сондай-ақ жалақы қамтамасыз етілуіне экспресс-несиелерге сұраныспен кеңірек қолданылады, яғни несиенің бұл түрі несиенің ең қол жетімді және оперативтік түрі болып табылады                   (2.12 кесте).

2.4 кесте Өнімдерді бөліп көрсетудегі бөлшек несиелер

«БТА Ипотека» компаниясы өз қызметін 2000 жылдың соңында бастады. Компания құрылтайшысы «Банк ТұранӘлем» – «ТұранӘлем Секьюритис» АҚ еншілес кәсіпорны болып табылады. Компания жеке және заңды тұлғаларға жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алу, жөндеу және құрылысы мақсатына ұзақмерзімді несие беру мақсатымен құрылды. Ипотекалық несиенің қызмет көрсету рыногының дербес шаруашылық субъектісін бөлу қажеттілігі несиенің бұл түрінің қалған қарыз операцияларынан айырылатын, біріқатар маңызды ерекшеліктерімен шарттасады. Бұндай ерекшелікке қарызға алу, төлемнің айырықша әдісі, қарыз қайтармаудың қамтамасыз ету әдісі, несиелендіру рәсімінің сәйкестендіру және стандарттау қажеттілігі, кейіннен секьюриттеумен несие пулын қалыптастыру қажеттілігі, қарызгер тарапынан қосымша қаржыландыру мерзімінің ұзақтығын жатқызуға болады.

Компанияның банктік заңнамамен қаралған, мынадай операцияларды теңгелей және шетел валютасында жүргізуге Қазақстан Республикасы Қаржы рыногын және қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау Агенттігінен № 27 лицензиясы бар:

– қарыз операциялары: ақылылығы, мерзімділігі және қайтарымдылығы жағдайында ақшалай нысанда несие ұсыну;

– сенімділік операциялары: ипотекалық қарыз бойынша талаптар құқығымен басқару; 

– өзіндік бағалы қағаздар эмиссиясы;

– факторингтік операциялар: тауарлар (жұмыстар, қызметтер) сатып алушыдан төлем талаптары құқығын төлемеу қаупінің қабылдануымен сатып алу.

              Standard & Poor’s рейтингтік агенттіктен «В+/В» деңгейінде контрагент пен депозит куәлігінің несие рейтингі. Болжам — «Тұрақты».

              «БТА Ипотека» АҚ айырықша ипотекалық несиелендірумен айналысатын мамандандырылған ұйым болып табылады. Компания Қазақстан рыногында бірінші рет тұтынушылардың өзінің мақсатты топтары бар, өнімдер сериясы ретінде стандарттық ипотекалық несиелер жайғастырылатын болады. Ол үшін Компания тұтынушылардың мақсатты топтары үшін бағдарланған, несиелендіру шарттарының белгіленген жиынтығы ретінде – ипотекалық пакет түсінігін жүргізеді. Ипотекалық пакеттер құруда тұтынушылардың жекелеген топтарының қажеттілігі ескеріледі және бұл қажетсінуді қанағаттандыру үшін несиелендіру шартының жекелеген кешені әзірленеді. Түрлі иптекалық пакттер бір бірінен мерзімдерімен, пайыздық ставкаларымен, бастапқы жарна деңгейімен, мақсатты тағайындалуымен, қарызгердің төлем қабілеттілігі мен несие қабілеттілігі талаптарымен және т.б. ерекшеленеді. Клиенттердің әртүрлі топтары үшін ипотекалық пакеттерді жүргізу рынокты тиімді саралауға мүмкіндік береді. 

"Банк ТұранӘлем Ипотека" АҚ (одан әрі – «БТА Ипотека») бірінші 100% жеке компания болып табылады, қызметінің негізгі түрлері ипотекалық несиелендіру болып табылады. Компания 2000 жылдың қарашасында Қазақстан Республикасының үш ірі банктерінің бірі – "Банк ТұранӘлем" АҚ құрылды..

Бүгінде, "БТА Ипотека" АҚ компаниясы Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру рыногындағы ірі операторлардың бірі болып табылады. Қазіргі уақытта Алматы қаласында орталық кеңсе, сондай-ақ Астана, Атырау, Ақтау, Ақтөбе, Қарағанды, Қостанай, Көкшетау, Павлодар, Петропавол, Семей, Тараз, Орал, Өскемен және Шымкент қалаларында компания өкілдіктері жұмыс жасайды.

«БТА Ипотека» АҚ ірі бәсекелестері болып табылатындар:

«Қазкоммерцбанк» АҚ, «Қазақстан Халық Банкі» АҚ, «Банк ЦентрКредит» АҚ, «АльянсБанк» АҚ, «Астана-қаржы» АҚ. Сол себепті, 2004 жылдың қорытындысы бойынша «БТА Ипотека» АҚ рынок үлесі 20,8% құрады.

«БТА Ипотека» АҚ маңызды стратегиялық міндеттері рынок үлесін арттыру болып табылады.

2.1. Диаграмма. Регион бойынша «БТА Ипотека» АҚ нарықтағы үлесі

«БТА Ипотека» АҚ бүкіл Қазақстан бойынша кең өкілдік желілері бар. «БТА Ипотека» АҚ рыногының едәуір үлесі Маңғыстау, Атырау және Батыс Қазақстан облыстарында бар. Азырақ үлесі, Компанияның өкілдіктері 2005 жылы ғана ашылған Қарағанды, Қостанай және Павлодар облыстарында.

«БТА Ипотека» АҚ өңірлік бөлінісінде Қазақстанның 14 ірі қалаларында қатысады. Сондықтан, «БТА Ипотека» АҚ басқарудың орталықтандырылған моделі құрылған, және өңірлік өкілдіктері шектеулі функцияларды атқарады, яғни клиенттер тартуға, құжаттамалар дайындауға, сату-сатып алу мәмілелерін ұйымдастыруға, несие беруге және клиенттермен байланысты қолдауға жиналады.

Несие беру туралы шешім қабылдау Алматы қаласында орталық кеңседе орталықтандырылған жүзеге асырылады. Осылайша, несие шешімі бөлігінде «БТА Ипотека» АҚ клиенттері алатын сервис деңгейі орталық кеңсе үшін де, сол сияқты «БТА Ипотека» АҚ өкілдіктерінде де шекті бірдей.

Компания қызметінің стратегиялық мақсаты акционерлер игілігі үшін оның рыноктық бағасын арттыру және халықтың кең тобын тұрғын үймен қамтамасыз ету болып табылады. Компанияны дамыту стратегиясы географиялық кеңею есебінен экстенсивті дамуын және тұрғындар мен заңды тұлғалардың неғұрлым кең санатын қамтуды және өзінің өнімділік қатарын кеңейту есебінен қарқынды дамуын, қызметті автоматтандыруды және сервистің жақсаруын болжайды.

Компания қызметінің негізгі түрлері жеке және заңды тұлғаларға жылжымайтын мүлік сатып алу, құрылысы мен жөндеу мақсатында несие ұсыну болып табылады. Компания клиенттер – заңды және жеке тұлғалар үшін өнімдер мен қызметтердің кең спекторын ұсынады.

Компания қызметін екі бағытқа бөлуге болады:

1) ипотекалық несиелендіру;

2) Компаниямен үшінші тұлғаға сатылған несиелермен сенімді басқару. 

Компанияда сенімді басқаруға жататын өзіндік несие қоржыны бойынша және несие бойынша ақпарат 2.5 кестеде келтірілген.

2.5 кесте. Несиелендіру бойынша көрсетілген қызметтер көлемі

Компанияның құрылған кезінен бастап, оған ипотекалық несие беру көлемінің өсуі байқалады.

2006 жылдың 01 қаңтарында Компанияның ағымдағы қоржыны жыл басымен салыстырғанда 20 901 617 мың теңге өсіп, 41 575 567 мың теңгеге тең болды, бұл 2005 жылдың басынан 2 есе көп.

6

2.2. Диаграмма. Ағымдағы қоржын динамикасы

Несиелендіру көлемінің артуы бірнеше факторлармен байланысты:

-    Компанияның белсенді маркетингтік қызметі;

-   Компания дамуының дұрыс таңдалған стратегиясы;

- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің қарқынмен өсуі;

- Халықтың төлем қабілеттілігінің өсуі.

Компанияның маркетингтік стратегиясының қажетті деңгейінде өзінің бәсекеге қабілеттілігін қолдау үшін клиенттердің түрлі санаттарының қажеттілігін қанағаттандыратын ипотекалық өнімдердің кең спекторын құруды болжайды. Өнімдер өндіру рынокты саралаумен сәйкес жүргізіледі. Рынокты саралау әртүрлі жіктелу белгілері бойынша анықталады.

Өнім тұтынушылары мынадай белгілер бойынша жіктелетін болады:

1) заңды мәртебесі бойынша: жеке тұлға немесе заңды тұлға;

2) несиенің мақсатты бағытталуы бойынша: жылжымайтын мүлік сатып алу, жөндеу немесе құрылысы;

3) сектор бойынша: коммерциялық немесе тұрғын үй жылжымайтын мүлігі;

4) қаржылық жағдайы бойынша: өмірлік қажетті шығындарды өткізген соң, тұтынушы өкімінде қалған ай сайынғы таза кіріс мөлшері; қаралатын жобаны қосымша қаржыландыруда өзіндік жинақтау мен қатысу мөлшері;

5) қарыз өтеу көзі бойынша: жалақы, кәсіпкерлік қызметтен кірістер, отбасы мүшелері тарапынан қосымша қаржыландырулар және т.б.

Компания өнімдерінің (ипотекалық қарыздар) мынадай негізгі сипаттамалары бар: 1) пайыздық ставкалар;  2) несиелендіру мерзімдері;

3) мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі; 4) қарызгер тарапынан қаржыландыру сомасы; 5) мақсатты бағытталуы; 6) қарыз қайтару.

«БТА Ипотека» АҚ тек ипотекалық несиелендірумен айналысатын мамандандырылған ұйым болып табылады. Компания Қазақстан рыногында бірінші тұтынушылардың өзінің мақсатты топтары бар, өнімдер сериясы ретінде стандарттық ипотекалық несиелер жайғастырылатын болады. Ол үшін Компания тұтынушылардың мақсатты топтары үшін бағдарланған, несиелендіру шарттарының белгіленген жиынтығы ретінде – ипотекалық пакет түсінігін жүргізеді. Ипотекалық пакеттер құруда тұтынушылардың жекелеген топтарының қажеттілігі ескеріледі және бұл қажетсінуді қанағаттандыру үшін несиелендіру шартының жекелеген кешені әзірленеді. Түрлі иптекалық пакеттер бір бірінен мерзімдерімен, пайыздық ставкаларымен, бастапқы жарна деңгейімен, мақсатты тағайындалуымен, қарызгердің төлем қабілеттілігі мен несие қабілеттілігі талаптарымен және т.б. ерекшеленеді. Клиенттердің әртүрлі топтары үшін ипотекалық пакеттерді жүргізу рынокты тиімді саралауға мүмкіндік береді. 

2006 жылдың 01 қаңтарында Компания ипотекалық несиелендіру шарттарының 14 әртүрлі пакеттерін ұсынды (2.6 кесте), оның әрқайсысы қарызгер үшін максималдық қолайлы жағдай таңдауға мүмкіндік береді.           

2.6 кесте. Ипотекалық пакеттер

2006 жылдың 01 қаңтарында Компанияның несие қоржыны (есептелген сыйақысынсыз) 33 416 234 мың теңге құрады. Ипотекалық пакет бойынша Компанияның несие қоржыны 16 кестеде берілген.

Барлық қоржынның төрттен біріне жуығын «Жөндеу» пакеті бойынша берілген несие алады (22,07%). Екінші орынды «Кәсіпқой» пакеті алады (17,25%). Ипотекалық несиелендірудің осы пакетінің едәуір көлемі ірі компанияларда жұмыс жасайтындардың едәуір ағымдағы кірісі бар, яғни жылжымайтын мүлікті неғұрлым белсенді сатып алатын әлеуметтік санатқа бағытталуымен байланысты. Осымен, Компания қоржынында көлемі бойынша үшінші орын алатын «Элиттік» пакетінің жоғары көлеміне қатысты байланысты (16,15%). Төртінші орында «Халықтық» пакеті бойынша берілген несиелер - несие қоржынының 14,51% жатады. Осы пакеттің басымдықтарын орта жетістігі бар адамдар пайдаланады.

2.7 кесте Ипотекалық пакеттер бөлінісіндегі несие құрылымы

Компанияның ипотекалық несиелендіруді дамытатын негізгі бағыттары мыналар болып табылады:

 Қайталама рынокта тұрғын үй сатып алуды несиелендіру;

 Бастапқы рынокта тұрғын үй сатып алуды несиелендіру;

 Қолдағы бар тұрғын үйді жөндеуді несиелендіру;

 Жеке коттедж құрылысын несиелендіру;

 Коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып алуды несиелендіру;

 Қолдағы бар коммерциялық жылжымайтын мүлікті қайта жаңғырту мен жөндеуді несиелендіру;

 Көп пәтерлі тұрғын үйлер, тұрғын үй қалашықтары құрылысын, кейіннен салынатын тұрғын үйді сатып алушыларды ипотекалық несиелендірумен, қаржыландыруды ұйымдастыру. 

Толықтай, Компания қызметінің механизмін мынадай бейнеде жазуға болады. Компания өз қарызгерлеріне 20 жылға дейінгі мерзіммен өзіндік қаражатынан ұзақ мерзімді несие береді, кепілге сатып алынатын жылжымайтын мүлік несие қаражатын ипотекалық куәлік рәсімдеуімен алады. 

Алынған ипотекалық куәліктер 3 жылға дейінгі мерзіммен шұғыл қарыз алу үшін екінші деңгейлі банктерде жиналады. Ипотекалық куәліктердің маңызды пулін қалыптастырған соң (бірнеше миллион АҚШ доллары) компания ипотекалық облигация шығарады немесе алынған шұғыл қарызды қаржыландыру үшін халықаралық қаржы рыноктарында ұзақмерзімді несиелер тартады. Осылайша, компания қызметі қарызгерді несиелендіру мерзіміне айтарлықтай арттыру жүргізуге мүмкіндік жасайды, бұл ипотекалық несиенің несиенің басқа типтерінен ең маңызды ерекшелену параметрі болып табылады. 

6

2.3. «БТА» АҚ ипотекалық несиелендіру шартын құжаттық рәсімдеу

Мәмілені заңды рәсімдеу ипотекалық несиелендіру үшін үлкен маңызға ие, яғни бұл мәмілелер негізінде салынған жылжымайтын мүлікке меншік құқығы мен шаруашылық жүргізу құқығы жатыр. Заңнама оны рәсімдеудің жекелеген тәртіптерін қарайды.

Несие беруде банк пен қарызгердің өзара қатынасын анықтаушы негізгі құжаттар несие шарты және кепіл туралы (ипотека туралы) шарт болып табылады.

Несие шартында анықталады: несие алу мақсаты, несие мерзімі мен мөлшері, несие беру және өтеу тәртібі, пайыздық ставка, оны өзгерту шарты мен кезеңділігі, қарызгердің несиелік міндеттемесін қамтамасыз ету, несие сақтандыру шарты, қамтамасыз етілуін және несиенің мақсатты пайдалынуын тексеру әдісі мен нысандары, мақсатсыз пайдаланғаны және уақытында қайтармағаны үшін санкциялар, айыппұл мөлшері мен төлеу тәртібі, шатты бұзу тәртібі және несиегер мен қарызгер келісімі бойынша басқа да шарттар.

Ипотека туралы шарт жазбаша түрде жасалады және нотариальдық куәландырылуы тиіс. Ол кепіл беруші әрекетінің айтарлықтай еркіндігін қарастырады.

Мүлікті басқару жөніндегі комитет мүлік кепіліне тек кепіл берушінің шаруашылық жағдайын бағалаудан, банктік несие шартының мазмұнынан, құжаттар болғандағы кепіл шартынан соң ғана беруге келісім бере алады.

Ипотека туралы шарт «БТА» -да жатады:

      несие беруші мен несие ұстаушының атауы және олардың орналасқан жері;

      несие шартының немесе басқа міндеттеменің аты, шарт жасау датасы мен орнын көрсете отырып, осы кепілхат қамтамасыз етіуінің орындалысы; 

      ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме сомасын көрсету;

      ипотекамен қамтамасыз етілген сома төлеу мерзімін көрсету; 

      кепілге қойылған жылжымайтын мүлік сипаттамасы және оның ақшалай бағалануы, оның орналасқан жері;

      кепілге қойылған мүлікке меншік құқығын нақтылайтын құжаттар атауы;

      кепілге қойылған мүліктің басқа міндеттемелермен қиындық келтірмейтінің көрсету;

      несие беруші мен несие ұстаушының қолдары;

      тіркеу датасын, орнын көрсете отырып, ипотеканы тіркеуші органның атауы.

«Ипотека туралы (жылжымайтын мүлік кепілі)» ҚР заңы тиісті мемлекеттік органдардағы кепілдің міндетті тіркелуін бағдарлайды, яғни әлеуетті несиегер мемлекеттік тіркеу органына хабарласып, кепіл объектісіне қатысты үшінші тұлғаның тиісті талабы туралы жеткілікті ақпарат алады. Алайда Қазақстандағы кепіл объектісін мемлекеттік тіркеудің аяқталған жүйесі туралы айтуға әлі ерте, неге десеңіз кепіл объектісінің айырықша көп бейнелілігінде (жылжымайтын мүлік, айналым қаражаты, бағалы қағаздар, кәсіпорындар, меншік құқығы мен өкімдер және т.б.), біріншіден, кепіл объектісін мемлекеттік тіркейтін бірыңғай орган жоқ, және екіншіден, кепіл объектілерінің кейбір түрлері мемлекеттік басқару органдарында тіркелмейді (мысалы, бұл тауар қорына жатады).

Ипотекалық несиелендірудің маңызды кезеңдерінің бірі кепіл ретінде ұсынылған меншіктілігін бағалау болып табылады. Кепіл бағалаудың дәлдігі үлкен маңызға ие. Жылжымайтын мүлікті бағалау қиындап кетті, яғни оның кейбір сапасы көптеген факторлар әсеріне душар болған. Бағалау процессі объектінің жалпы байқауымен, оның орналасқан жерімен басталады, дается мүмкіндігі бойынша ең нақты сипаты оның бағаланатын объект ерекшелігін бөлумен жағдайын және объектіні пайдаланудың мүмкіндікті нұсқасын талдауын береді.

Бағалаудың келесі кезеңі – рыноқтық құнын анықтау. Құнын анықтау жылжымайтын мүлік рыногына, сол сияқты тікелей, қаралатын меншік құндылығына мәнді әсер ететін барлық факторлар есебімен жүзеге асырылады.

Жылжымайтын мүлік құнын анықтауда негізгі үш әдіс қолданылады:

–        шығын көзқарасымен бағалау – шығынды әдіс;

–        сатуды тікелей салыстыру бойынша бағалау – салыстырмалы немесе рыноктық әдіс;

–        күтілетін кіріс көзқарасымен бағалау – кірісті әдіс.

Үш әдісті қолдану бір және сондай объектілердің үш әртүрлі көлемін алуға әкеледі. Болашақтағы салыстырмалы талдау сараптамаға қарауға, пайдаланған әдістердің әрқайсысының жетістігі мен жетпестігін өлшеуге және неғұрлым сенімді деп бағаланған сол әдістің немесе әдістердің деректері негізінде түпкілікті бағалауды орнатуға мүмкіндік береді.

2.4. Ипотекалық несиені кепілдендіру (сақтандыру)

Ипотекалық несиелендіру несиегер үшін жекелеген қауіптер әкеледі және оны басқаруда жүйелі қозғалыс болмағанда қаржылық рынокка қатысты толықтай айтарлықтай келеңсіз зардаптарға жеткізуі мүмкін.

Несие қаупі әлемдік тәжірибеде екі топқа бөлінеді:

     әлеуетті шығынның ықтималдылығын бағалаушы, қарызгермен байланысты қауіп; 

     несие өнімінің ішкі қаупі, яғни егер клиент келісім шартын орындамаған жағдайда, ақшалай жоғалтым мөлшерін бағалайды.

Әлемдік тәжірибеде бейімді құралмен, мүмкіндікті шығын мен жоғалтымнан несиегерді толық бағалы қорғауды қамтамасыз ету ипотекалық несие кепілдендіруі (сақтандыру) тетігін енгізу болып табылады.

Ипотекалық несиені кепілдендіру қарызгер үшін де, несиегер үшін де басымдықты және ыңғайлы жағдайлар ұсынушы құрал ретінде кіріседі.

Ипотекалық кепілдендіру (сақтандыру) тікелей қарызгер үшін бастапқы жарна мөлшерін азайту жолымен төлем қабілеттілігі мүмкіндігін кеңейтуді ұсынады, қарыз мерзімін ұзарту, сөзсіз, ипотекалық несиелендіру қол жетімділігін көтереді.

Несиегер үшін ипотекалық несиені кепілдендіруін пайдалану әлеуетті қарызгерлер аясын кеңейтеді және сол уақытта қарызгердің туындағын төлем қабілетсіздігінде несиегердің мүмкіндікті шығын мөлшерін азайтады.

Ипотекалық несиелендіру тетігінің осы және басқа да басымдықтары 2003 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісімен Ипотекалық несиені кепілдендіру қорын құруға әкелді.

«Қазақстан ипотекалық несиені кепілдендіру қоры»  

«Қазақстан ипотекалық несиені кепілдендіру қоры» акционерлік қоғамы (одан әрі – Қор) Қазақстан Республикасы Үкіметінің «Қазақстан Республикасының қаржы секторын дамыту тұжырымдамасы туралы» 2003 жылғы 28 шілдедегі № 753 қаулысын орындауда Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының 2003 жылғы 27 қазандағы № 386 шешімімен құрылды.

Құрылтайшы ҚР Ұлттық Банкі Қорымен төленген жарғылық капиталы 500 000 000 теңге құрайды.

2005 жылдың 1 мамырындағы жағдай бойынша Қордың жарғылық капиталы 2 000 000 000 теңге құрайды. Қордың жарғылық капиталын капиталдандырудың ІІ кезеңін жүзеге асыру бойынша 3 800 000 000 теңгеге дейін өсті. 

Жарғыға сәйкес Қор ипотекалық несиелендірумен байланысты, шығындар бөлігін өтеуді несиегермен кепілдендіру бойынша қызметтерді жүзеге асырушы акционерлік қоғамның ұйымдастыру-құқықтық нысанында құрылған коммерциялық емес ұйымдар болып табылады. Ипотекалық несиені кепілдендіру үшін Қор сыйақысы (сыйлық) мен кірістер толық көлемде Қордың резервтік капиталына аударылады, яғни 2005 жылдың 10 маусымындағы жағдай бойынша 88,3 миллион теңге құрайды.

Қордың негізгі міндеттері ипотекалық тұрғын үй қарызын алушы азаматтардың әртүрлі санаттарына қолайлы жағдай жасауды қамтамасыз ету, олардың мерзімін арттыру жолымен ипотекалық несие қолжетімін көтеру, пайыздық ставка мен бастапқы жарна мөлшерін азайту болып табылады.

Қор қызметінің басымдықты бағыттары мақсаты ипотекалық тұрғын үй қарызы шарты бойынша өз міндеттемелерінің қарызгермен орындалмау жағдайында Ипотекалық несие қорымен кепілдендіру (сақтандыру) есебінен несиегердің қаржы қаупін азайту болып табылатын, еліміздегі ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру, дамыту және жетілдіру болып табылады.  

Қазақстанда қалыптасушы қатал бәсекелестік орта жағдайында сақтандыру қызметі рыногында Қор тұрақты және сенімді жүйе құраушы қаржы институты ретінде мақсатты бағытталған және тиімді дамуда. 

Қазір акционері болып, Қаржы министрлігі мен Ұлттық Банкі жағынан Үкімет кірісетін, Қазақстан ипотекалық несиені кепілдендіру қорының құрылуы еліміздің қаржы жүйесін нығайту бойынша мақсатты бағытталған саясат салдары болды. /6/

Қордың негізгі міндеттері ипотекалық несие бойынша мерзімді ұзарту үшін қолайлы жағдай жасау, олардың пайыздық ставкасын азайту, ипотекалық несие алуда несие мөлшерін арттыру мен бастапқы жарна мөлшерін азайту болып табылады.  

Қордық ұйымдастыру-құқықтық нысаны осындай ұйымдар қалыптастырудың жетекші әлем тәжірибесінде құрылған. Бұл Қордың мәнді принциптерін көрсетеді, атап айтқанда:

      тәуелсіздігі, неге десеңіз кепілдендіру несиегермен қосылмаған Қормен жүзеге асырылады;

      көп өнімділігі, неге десеңіз Қор тек ипотекалық несиені кепілдендіру бойынша қызметті ұсынады; 

      капитал қаупі баламалылығының әлемдік стандартқа сәйкестенуші жеткілікті капиталдануы.

Қор өз қызметінің айтарлықтай емес қызметінде тек Қазақстанда ғана емес, барлық кеңестік кезең елдерінде де ипотекалық несиелендіру жүйесінде тұрақты лидерлік позиция алды.

2005 жылдың 1 қарашасындағы жағдай бойынша Қормен берілген кепілдік бойынша ипотекалық несие қарызының жалпы көлемі 5 млрд. теңгеден жоғары құрайды, сондықтан тек 2005 жылдың шілдесінен қарашасы бойындағы кезеңде Қормен 2 млрд. теңге сомасында ипотекалық несие кепілдендірілді.

Бүгінде еркін көңіл білдіру принципінде оған кіретін ипотекалық несие кепілдендіру жүйесіне қатынасушылар ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын, 22 екінші деңгейлі банктің 17 банкі, және ипотекалық несиелендіруде өз қаржы қаупін қысқарту үшін Қор кепілдігін жетістікпен пайдаланушы 6 ипотекалық компания болып табылады. 

Елімізде ипотекалық несие кепілдендіру жүйесінің дамуы Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005 – 2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы аясында қосымша импульс алды, яғни мынадай әлеуметтік маңызды мәселелерді шешуге бағытталған: 

      ұсыныс тарапынан да, сол сияқты сұраным жағынан да тұрғын үйдің толық бағалы балансталған рыногын құру; 

      құрылыс индустриясының тиімді рыногын қалыптастыру;

      халықтың кең тобы үшін ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй құрылыс жинағын қол жетімділігін көтеру;

      мемлекеттің қолдауымен коммерциялық тұрғын үй құрылысы мен азаматтардың өзіндік қаражаты есебінен сатып алу тәжірибесіне өту. 

Бүгінде Қор, Тұрғын үй құрылысы мемлекеттік бағдарламасын іске асыру үшін елімізде құрылған, барлық инфрақұрылымдардың маңыздырақ құраушылардың бірі бола отырып, оның іске асыруға тікелей қатысуын қабылдайды және еліміздің барлық өңірлерінде Қорға енгізілген міндеттерді белсенді шешеді. 

Қордың капиталдандыруын арттыру үшін қосымша ресурстар алу Мемлекеттік бағдарлама аясында әлеуетті қарызгерлер ауқымын кеңейту және онымен анықталған маңызды көрсеткіштерді орындау үшін қолайлы және ынталандыру жағдайларын жасауға мүмкіндік береді. Бұл мақсатта Қормен мүмкін шығындарды несиегерге 100 – пайыздық көлемде мүмкіндік беретін кепілдендірудің жаңаша өнімін енгізу жүзеге асырылды. Сонымен бірге, Қордың келешекті жоспарлары тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуына ипотекалық тұрғын үй қарызын кепілдендіру өнімін енгізу, сондай-ақ Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес салынған тұрғын үйлердің жергілікті атқарушы органдар тұрғын үй қорында сақтауға бағытталған, шешімдерді өңдеу бойынша жұмыстарды «КИК» АҚ-мен бірлесе жалғастыру болып табылады.

Қордың барлық кеңестік кезең мемлекеттерінде аналогы жоқ бола отырып, тағы да ТМД елдері аумағында қаржы жүйесінің лидерлігін нақтылай отырып, халықаралық қаржы және несие институттарының әртүрлі өкілдері тарапынан айтарлықтай қызығушылық туады. 

2005 жылдың желтоқсанынан бері Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үй сатып алуға үміттенуші, азаматтармен несие беруде ипотекалық несиелендіруді пайдалана отырып, тұрғын үй жағдайын жақсартуда кепілдік ретінде біржолғы комиссия алмайды. 

Егер қарызгер бұрындары қарыз алуда ипотекалық несиені кепілдендіру үшін жоғары бір жолғы немесе жыл сайынғы комиссия төлеген болса, енді бұндай сыйақылар аннуитеттік (міндетті) ай сайынғы төлемге енгізілетін болады.

Егер Мемлекеттік бағдарлама бойынша пәтер ала алмасаңыз, КИК-те де жақсы жаңалық бар: рыноктық бағдарлама бойынша жаңа ипотекалық несие әзірленді. Оның негізгі басымдықтары былайша жасалды. Біріншіден, несиелер тұрғын үй сатып алуға, жөндеу мен құрылысына беріледі. Екіншіден, инфляцияға қатысы жоқ, несиенің барлық мерзімінде тіркелген пайыздық ставка болады. Ол 12% жылдық құрайды, одан 9% - баға белгілеу ставкасы, 3% - банк-партнер маржасы. Үшіншіден, несие тек теңгемен беріледі. Төртіншіден, несие сомасы 600 мыңнан 50 миллионға дейін теңге құрайды. Бесіншіден, бастапқы жарна 10% аз емес болуы тиіс.

2006 жылдан бастап, Астана мен Алматы қалаларында ипотекалық супермаркеттер әрекет ете бастады, яғни «бір терезе» принципі бойынша жұмыс жасайтын болады. Аталған жаңадан іске қосу өзіне несиелендіру, операциондық, нотариальдық және бағалау қызмет көрсету, Интернет – банкинг, сақтандыру қызметтері мен ипотекалық қарыз кепілдендіру қызметтері кіретін, ипотека процесінің толық циклын жабуға әкелді. Яғни тұрғын үй сатушылары, құрылыс компаниялары, риэлторлар банк – серіктестіктермен бірге бір ипотекалық супермаркетте инфрақұрылыммен несие рәсімдеу үшін барлық қажеттілігі орналасуы мүмкін, ал клиентке ипотека беру үшін қажетті сол немесе басқа да анықтамалар алуға қаланы түгелдеу аралау қажет емес.

Қарызгерге қаржы жүктемесін азайту үшін Қор 2006 жылдың                     1 ақпанынан бастап, ипотекалық несие кепілдендіру үшін сыйақы төлемінің ай сайынғы нысанын жүргізеді. Бұл тариф 0,007-ден 0,032%-ға дейін, ал номинальдық көріністе айына орташа 514-тен 1126 теңгеге дейін құрайды және қарызгердің аннуитеттік төліміне барады, яғни, өз кезегінде, жылдық 10% аспайды.

Бұл схемада Қор мен «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ арасында келісім іске асырылатын болады. Сондықтан ипотека кепілдігі үшін қордың жыл сайынғы сыйақысы 0,05-ден 0,24%-ға дейін ауытқиды.

Ипотекалық несие кепілдендіру жүйесін жетілдіру ретінде Қор өз серіктестеріне жаңа өнімдер ұсынды – жылжымайтын мүлік түрінде қосымша кепілмен кепілдендіру қарызгерге бастапқы жарнасы болмаса да, жаңа тұрғын үй алуға мүмкіндік береді. 

Сонымен бірге, 2005 жылы Қазақстанның құрылыс салушылар ассоциациясына кіріп, Қор құрамдас бөлігі Қормен ұсынылған, республиканың құрылыс компанияларының рейтингтеуі болып табылатын, ипотекалық кластер аталатын, АЗК-мен бірлесіп, елімізде қалыптасу іргетасын салды. Ассоциация мәртебесін ескеріп, аталған бастама оған инвесторлар тарапынан, оның ішінде Қордың серіктес-банктері мен қарызгерлерден сенімін нығайтуға бейімделетін болады. 

2006 жылдың ақпанында бірінші несие бюросы құрылды. Оның құрылтайшылары еліміздің 7 жетекші банктері мен 2 қаржы топтары болды. Оның ішінде «Creditinfo Group» исланд компаниясы да техникалық және әдістемелік шешімі болып табылады және әлемнің жеті елінде осы бағдарламалар бойынша жұмыс жасайды.

«Бірінші несие бюросы» ЖШС - жеке, құрылтайшылар қаражаты есебінен құрылды. Жоба құны 2 млн. долларда бағаланады. Өтелімділік мерзімі – үштен 5 жылға дейін.

Несие бюросының мәнділігі сол, несие беру туралы мәселені шешуде деректер базасына жеткілікті ену болады, және несиегердің барлық несие тарихы үш-жеті секундта көрінеді. 

Екінші плюс: банктер мен қаржы мекемелері бұл базамен белгіленген жағдайда пайдалана алады, бағалауға өз шығындарын қысқартады несие офицерлерінің штатын азайтады, жұмысты оңтайландырады.

Клиенттер үшін плюс – несие алу жылдамдығы. Және бұл әлемдік беталысқа жауап береді, тұтыну несиелендіруі мен бизнес несиелендіруіне импульс береді, қаржы мекемелер қаупін азайтады.

Деректер базасына қолжетім тек бюро клиенттері үшін мүмкін. Қолжетім коды құпия. Компанияның өзіне тіпті бюро қызметкерлерінің өзінің де қолы жетпейді. Несие бюросы ақпараты бар талдаумен де, бағалаумен де айналыспайды. Бұл ақпарат сақтауға арналған сейф.

6

III тарау. Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің даму проблемалары мен келешектері

3.1. Ипотека шарты бойынша несие қаупін бағалаудың шетел тәжірибесі

Шетелдік тәжірибеде қарызгер сапасы бойынша несие қаупін бағалаудың бірнеше әдісі жұмыс жасайды. Бұлар тікелей және жанама әдістер.

Шетелдік банктер тәжірибесінде едәуір таралған несие қаупін азайтуға бағытталған әдістер несие алушының балльдық бағалануына негізделген, қарызгердің өзінің несие қабілеттілігін бағалау болып табылады.

Мысалы, американдық тәжірибеде мыналардан тұратын, «жеті  си ережесі» қолданылады:

С – Capacity – қарыз қайтаруға қаржылық бейімділігі;

C – Character – қарызгер репутациясы;

C – Cash – мүліктер немесе ақшалай қаражаттар;

C – Collateral – кепілмен қамтамасыз етудің болуы;

C – Conditions – экономикалық конъюнктура және оның келешектері;

C – Country – елдік фактор;

C – Currency – ұлттық валюта, оның тұрақтылығы.

Ағылшын клирингтік банктерінде PARSER атауымен қарызгерге үміткерді бағалау жүйесі қолданылады:

P – Person – информация о персоне потенциального заемщика, его репутация;

A – Amount – сұралатын несие сомасының негіздемесі;

R – Remuneration – банк сыйақысы;

S – Security – қамтамасыз етілуін бағалау;

E – Expediency – несиенің мақсатқа сайлылығы;

R – Repayment – өтеу мүмкіндігі.

Сондай-ақ ағылшын әдебиеттерінде CAMPARI бейнелейтін рациональдық несиелендіру принципі қолданылады:

C – Character – клиент сипаттамасы (жеке сапасы);

A – Ability – несие қайтаруға бейімділігі;

M – Margin – маржа;

P – Purpose – несие мақсаты;

A – Amount – несие мөлшері;

R - Repayment – өтеу мүмкіндігі.

Францияда несиелендіру мақсатымен қарызгердің жалпы бағалауы үшін мынадай бөліністерде қаралатын, қарызгерді қаржылық-экономикалық бағалауды қарастыратын әдіс қолданылады:

-                     еңбек ресурстары (білімі, құзырлығы, жасы, қызметі бойынша қозғалыс жиілігі);

-                     кірістер.

Францияда қауіптің барлық жиынтығы өзіне банктерді алады, орталықтанады. Оларды Франция Банкісін жүргізуге жататын Қауіпті анықтау жөніндегі орталық бағалайды. Банктер бұл Орталыққа жыл сайын несие сомасы туралы ақпарат жолдайды. Бұл ақпарат жинау көзқарасымен қосарлы басымдық береді:

-              банктер клиенттерден әрқайсысына банктік жүйемен ұсынылған несие жалпы сомасы туралы ақпарат алады;

-              қараушы несие комитеті ретіндегі мемлекеттік органдар барлық салаларда бөлінетін несиенің жалпы көлемінің динамикасы үшін қарай алады. 

Ресейде мынадай көрсеткіштер: беріктілігі, бейімділігі, кірістілігі, шынайылығы, қайтарымдылығы, қамтамасыз етілуі, негізінде несие қаупін бағалауды бағдарлайтын Ресей банктері Ассоциациясының әдістері қолданылады.

Шетелдік және ресейлік банк тәжірибесінде банктің несие қаупін бағалау үшін мынадай қаржылық көрсеткіштерді есептеп және талдап, несие салымдарының құрылымдары кең көлемде қолданылады.

1. Активтер сапасының коэффициенттері:

                         Несие бойынша шығындар

К1 =                                                                                                                     (3.1)                      

         Несие бойынша берешектің орташа мөлшері

                         Несие бойынша шығындар

К2 =                                                                                                                     (3.2)                                                                        

                            Несиенің жалпы сомасы

2. Қауіпке түзету енгізілген маржа. Оптимальное значение Бұл коэффициенттің оңтайлы мәні 3-3,5% шамасына жатады.

            Таза пайыздық кіріс – несие бойынша жоғалтулар             

М =                                                                                                                     (3.3)                      

                                      Активтер

3. Таза пайыздық маржа:

                     Таза пайыздық кіріс

Мч =                                                                                                                     (3.4)                      

                                 Кірістер

4. Жиынтық пайыздық маржа:

            Таза пайыздық кіріс + басқа да кірістер             

Мв =                                                                                                                    (3.5.)                      

                                    Активтер

5. Несие қаупінің пайызы:

                     Проблемалы несиелер

Кр =                                                                                                                     (3.6)                      

                     Несиенің жалпы сомасы

6. Несиені әртараптандыру пайызы:

                 Бір қарызгерге берілген несиелер             

Кд =                                                                                                                     (3.7.)                      

                          Банктің өзіндік капиталы

Аталған көрсеткіштер несие беру қаупінің соншама жоғары деңгейін есептейді.

3.2. ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесінің проблемалары мен оларды шешу жолдары

Жеке тұлғалардың банктік қызмет көрсету проблемасы туралы айтсақ, орталық қалаларда барлығынығң жақсы тұрғанын, алайда өңірлерде бүгінде осындай банктік сервистің өткір тапшылығы байқалатынын атап өту керек. Тұтыну немесе ипотекалық несие алу мүмкіндіктері туралы айтпауға да болады. Кәсіпкерлікте банктік инфрақұрылымның болмауы істің мәні бойынша тереңде дамытуға шанс жоқ: кез келген істі бастапқы «айналдыру» үшін қажетті ұсақ сомалармен ондаған километр де жүре алмайсың. 

Банктік қызметтің олардың әлеуетті тұтынушыларынан үзілушілік проблемасы – бұл ғаламдық проблема. Ал ғаламдық мәселелер кезек күттірмей шешуді қажет ететін, саяси деңгейде шешілуі тиіс.

Ипотекалық несие рыногы мен оның проблемасы бойынша жүргізілген зерттеулер негізінде мынадай тұжырымдар мен ұсыныстар жасауға болады:

1.   2006 жылдың 1 сәуіріндегі жағдай бойынша Қазақстандағы әрекеттегі банктердің жалпы саны 34 құрады. Бүгінгі күні өз даму қарқыны бойынша Қазақстанның банктік қызмет рыногы ТМД басқа елдерінен шамамен 2 жылға озады. Сондықтан ҚР банктік қызмет жүйесінің өсу қарқыны жуық арада бұл озушылық артатын болатынын көрсетеді. Дегенмен, жетістікті тоқтатуға болмайды, және жұмыстың негізгі көлемі алды. Бұл мақсатпен қазір банктік қызметті дамытудың келешекті жоспарымен жұмыс басталды. 

2.   Банктік секторды дамытудың негізгі бағыты Қазақстан Республикасы ұлттық валютасының ішкі және сыртқы тұрақтылығын көтеру және екінші деңгейлі банк жүйесін нығайту болып табылады, ел экономикасын қаржыландыру мүмкіндігін кеңейту үшін Қазақстан Республикасының банктік жүйесін болашақта реформалау Бағдарламасы әзірленді, онда еліміздің коммерциялық банктерінің, халықаралық қаржы институттары мен жекелеген отандық және шетелдік мамандардың ұсыныстары ескерілді.

3.   Банктік қызмет рынокты реформалау аясында халықаралық стандарттарға банктік несиелендіру әдістері мен рәсімдерінің жақындау маңызы болып табылады.