Кредит под залог недвижимости

Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество остается в распоряжении залогодателя. Если заемщиком является предприятие, то это в полной мере позволяет ему использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

При этом следует помнить, что ипотека не распространяется на следующие категории недвижимости: участки недр, особо охраняемые природные территории, государственные и муниципальные жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота и некоторые другие.

Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического римского права, основными принципами которого были следующие:

-предмет ипотеки  оставался и в собственности  и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя);

-имущество позволялось  перезаложить, так как прямой  переход недвижимости в собственность  залогодержателя не предусматривался (отсюда – очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя.

В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса двумя путями:

развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низко рискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение  прибыльности и возвратности  средств;

- сохранение  денежных средств кредитора от  инфляции;

- защита от  рисков;

- доступность  заемщику условий предоставления  кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

- залогодатель  – физическое или юридическое  лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

- надежность  и платежеспособность;

- добровольное  предоставление в залог недвижимого  имущества;

- способность  внести авансовые платежи;

- залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора;

- ипотечный банк  – учреждение, которое специализируется  на выдаче долгосрочного кредита  под залог недвижимости. Ссуды  такими банками выдаются не  только на жилищное, но и на  производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно  низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность  кредитования освобождает банки  от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты  обеспечивают банку вполне стабильную  клиентуру;

- закладные могут  активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость  держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую  представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное  отвлечение денежных средств;

- большая длительность  срока, на который предоставляется  кредит, является большой угрозой  предстоящей прибыли банка, так  как очень трудно спрогнозировать  на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

- классический  залог – имущество остается  у залогодателя;

- заклад –  имущество передается залогодержателю во владение;

- твердый залог  – имущество остается у залогодателя  с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Фактически закладная является базовым элементом, для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Сутью этой модели является продажа закладных другим залогодержателям, которые могут оставить закладные себе или выпустить на фондовый рынок ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, обеспечивается привлечение денежных средств с рынка финансов для выдачи ипотечных кредитов обычным заемщикам. Продажа закладной для заемщика не меняет практически ничего. Заемщик письменно уведомляется о смене залогодержателя, т.е. одной организации (банка) на другую. Обычно в этом же уведомлении содержатся и новые реквизиты для осуществления ежемесячных платежей.

Закладная, согласно закону должна содержать:

- слово «закладная», включенное в название документа;

- имя залогодателя  и указание места его регистрации  либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

- имя первоначального  залогодержателя и указание места  его регистрации либо его наименование  и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое  лицо;

- название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

- имя должника  по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации  должника либо его наименование  и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

- указание суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

- указание срока  уплаты суммы обязательства, обеспеченной  ипотекой, а если эта сумма  подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

- название и  достаточное для идентификации  описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

- денежную оценку  имущества, на которое установлена  ипотека, а в случаях, если установление  ипотеки является обязательным  в силу закона, денежную оценку  имущества, подтвержденную заключением оценщика;

- наименование  права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и органа, зарегистрировавшего  это право, с указанием номера, даты и места государственной  регистрации, а если предметом  ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права;

- указание на  то, что имущество, являющееся предметом  ипотеки, обременено правом пожизненного  пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

- подпись залогодателя, а если он является третьим  лицом, также и должника по  обеспеченному ипотекой обязательству;

- сведения о  государственной регистрации ипотеки;

- указание даты  выдачи закладной первоначальному  залогодержателю. В случае выдачи  закладной при ипотеке в силу  закона включение в закладную  данных, обеспечивается органом, осуществляющим  государственную регистрацию прав.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю регистрирующим органом.

Законодательством предусмотрено, что по соглашению между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (кредитной организацией) в закладную могут быть включены также иные данные и условия. На практике текст закладной значительно более информативен, чем предусмотренный законом необходимый минимум. Кредитные организации, разрабатывая свои формы закладных, стараются максимально включить в текст условия самого кредитного договора или договора займа.

Таким образом, рассмотрев инструменты ипотечного кредитования и различные схемы расчетов платежей по кредитам, следует сделать вывод, что поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Задание

 

 Провести сравнительный анализ условий предоставления одной из традиционных банковских услуг в пяти банках Санкт-Петербурга.

 

Для этого:

1. Необходимо выбрать определенную банковскую услугу, по которой будет проводиться анализ, и определить какие продукты в рамках этой услуги предоставляются банками. Например, в рамках такой услуги, как срочные депозиты для физических лиц, могут быть реализованы несколько банковских продуктов, отличающихся суммами, сроками, ставками и др. условиями. В рамках услуги автокредитования, клиентам могут предлагаться несколько кредитных программ, каждая из которых будет рассматриваться как самостоятельный банковской продукт.
2. Необходимо выбрать клиентский сегмент, на который ориентированы анализируемые банковские продукты. Например, крупные корпоративные клиенты или средние и крупные предприятия или малые предприятия или стандартный розничный клиент или VIP-клиенты (частные лица) и др.
3.  Необходимо выбрать валюту рассматриваемых операций (рубли или иностранная валюта).

4. Необходимо выбрать пять банков, на примере которых будет проводиться анализ и 
указать их в таблице. Выбор банков осуществляется слушателем самостоятельно; желательно, 
чтобы в выборке присутствовали разнообразные банки - с участием иностранного капитала, с 
участием государственного капитала, частные банки, банки, зарегистрированные в Санкт- 
Петербурге. Также самостоятельно необходимо определить характер клиентской группы, в 
отношении которой будет проводиться анализ.

5. Необходимо собрать материал по выбранным банкам в отношении каждой услуги, 
воспользовавшись официальными сайтами банков или другими доступными источниками.

 

Полученные данные оформить в таблице:

Наименование банка	Количество предлагаемых продуктов   в рамках выбранной услуги	Мин. и макс, сроки привлечения/ размещения средств	Мин.  и   макс, процентные ставки/ тарифы по продуктам	Мин.   и  макс, суммы          по продуктам (при наличии)	Доп. условия (при наличии)
Банк 1
Банк 2
Банк 3
Банк 4
Банк 5