История возникновения ипотеки

Введение

Тема ипотеки, ипотечного кредитования крайне актуальна. Актуальность темы заключается в том, что ипотека  связана с недвижимостью, которая  имела особое значение во все времена. Почти более половины населения  России нуждается в улучшении  жилищных условий, а одним из вариантов  разрешения квартирного вопроса  является получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось  сделать ипотеку массовой. Виной  тому низкие доходы населения, высокая  инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Ипотека, как способ обеспечения  исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в  последнее десятилетие реформ и  поиска правового механизма, обеспечивающего  исполнение основного обязательства.

Сегодня как никогда важно  понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы  ипотечного кредитования и ипотеки  в целом.

Множество проблем, возникающих при ипотеке остаются неисследованными, либо дискуссионными. В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников.

В России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам. Также  нестабильная экономическая ситуация - в любой момент может наступить  кризис (как происходит в настоящее  время), после первой же просрочки  платежа по процентной ставке банк выбросит на улицу, а квартиру продаст  за бесценок своим людям. Однако у  сторонников ипотеки по каждому  из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Исследование проблем  ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых  для понимания механизма ипотеки, могут быть полезными для практиков  и российского законодателя.

Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, практике его применения в России, аналитических обзорах, статистических данных.

Ипотека рассмотрена в  системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны фрагменты истории  развития ипотеки и ее правовая природа. Затронуты автором проблемы правового  регулирования ипотеки в России, так как данную сферу можно  назвать стратегической в масштабах  государства. С этим связано и  определённое внимание, уделённое автором  вопросу о роли государства в  регулировании ипотеки.

Объектом данной работы является правовая природа ипотеки в России, предметом исследования - отношения, возникающие при залоге недвижимости.

Основная цель настоящей  работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки  определить роль ипотеки решении  государственных задач.

Этой цели были подчинены  следующие основные задачи исследования:

-      раскрыть понятие ипотеки;

-      рассмотреть правовую сущность ипотеки;

-      исследовать проблемы законодательства об ипотеке.

ипотека залог правовой

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования  
   от Древней Греции до наших дней.

 
Слово «ипотека» впервые появилось  в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению. 
 
Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca – подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли. 
 
Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права. 
 
С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. 
 
В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат. 
 
Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. 
 
В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения. 
 
Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. 
 
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности – кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства. 
 
В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г. 
 
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. 

2.  
   Заклад: ипотека по-русски

 
Еще в XIII–XIV вв. на Руси возникают частная  собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад». Широкое распространение  залог недвижимого имущества  и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. 
 
Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки. 
 
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей. 
 
Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. А в 1786 г. при Государственном заемном банке была образована Страховая экспедиция – первое учреждение в России, страхующее каменные дома, принимаемые в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. 
 
В 1860-е гг. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, к концу 1880-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. На европейской территории России ипотека была введена законом от 19 мая 1881 г. 
 
Кредитные институты получили, в том числе и право эмитировать долговые обязательства посредством купонных облигаций. Городские кредитные общества выпускали облигации, которые имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, то есть будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками запланированных сроков погашения ипотечной ссуды. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги. С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях. 
 
В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. В первое десятилетие XX в. ссудно-сберегательные и ссудные товарищества пользовались большой популярностью и объединяли интересы 8 млн человек. Потом, как известно, практически 70 лет механизм ипотеки оставался в нашей стране невостребованным. В то время как во всем мире он успешно развивался. 
 

3.  
   Ипотека в XX веке

 
Общими тенденциями зарубежного  ипотечного кредитования последних  десятилетий можно назвать удлинение  сроков кредитов и изменение политики ставок. В континентальной Европе ипотечные кредиты предоставляются  на срок от 7 до 20 лет, в США – от 15 до 30 лет. Как правило, их выдают специализированные учреждения или коммерческие банки, при необходимости они могут  разделяться на несколько частей. 
 
В 1970-1980-е гг. проценты по ипотечным кредитам почти всегда взимались по твердой процентной ставке. Теперь все чаще применяют плавающие или пересматриваемые процентные ставки. В 1970-е гг. некоторые учреждения в ряде стран предлагали жилищные ссуды под прогрессивные процентные ставки: выплаты ежегодных взносов производились по ставкам, уровень которых первоначально был ниже рыночного, но в дальнейшем постепенно повышался в расчете на ежегодный рост покупательной способности на 3-5%. Однако последующее десятилетие показало, что рост покупательной способности не является непрерывно стабильным, и финансовые учреждения, которые ввели этот тип кредитов, вынуждены были пересмотреть свою политику. 
 
Кроме того, в странах англосаксонских правовых традиций развивалась форма кредита, возвращаемого in fine (в конце). Эта форма кредитования предполагает в течение срока погашения выплату только процентов, но сопровождается договором страхования с накоплениями с другими учреждениями, как правило, по требованию заимодателя, что дает заемщику возможность получить по истечении срока накопленную сумму, необходимую для возврата ссуды, а если «повезет» с инфляцией, то и некоторую прибыль. 
 
Еще одна общая тенденция: практически во всех странах государство играет в ипотечном (в общем-то, коммерческом) процессе ведущую роль. В большинстве стран она сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью объектов рынка. Обычно данная система является составной частью социальной и жилищной политики государства. 
 
Помимо политического руководства почти во всех западных странах государство различным путем оказывает содействие своим гражданам в приобретении жилья, если они в этом нуждаются. Чаще всего используются три типа государственной помощи: прямая субсидия, или премия, выделяемая семье приобретателя или инвестору, на которого возложено обязательство довести эту помощь до семьи; искусственное снижение стоимости займа путем бонификации процентов (то есть частичной выплаты государством или муниципалитетом процентов по займу); уменьшение облагаемого дохода заемщика на сумму процентов по займу. Так, во Франции льготные жилищные ссуды дополняются собственно финансированием со стороны депозитной кассы муниципального жилья и умеренной квартплатой. 

4.  
   Немецкая и американская модели

 
Выделяют две основные модели ипотечного кредитования – американскую и немецкую. Другие страны используют их либо в  чистом виде, либо с некоторыми вариациями. 
 
Базовым отличием германской модели является стимулирование гражданина к накоплению средств на приобретение жилья. Кредитование осуществляется только после того, как определенная часть средств аккумулируется на его счету в специальном институте – стройсберкассе (ССК) или ипотечном банке. В Германии сложилось регулируемое государством сотрудничество этих институтов. Ипотечные банки там являются специализированными институтами, которые могут заниматься только ипотечным кредитованием или кредитованием государства. Система ССК, появившаяся после Первой мировой войны, пользуется активной поддержкой государства. С 1 января 1973 г. они были включены в федеральную систему страхования. Правительство гарантирует выполнение обязательств по отношению к кредиторам, в первую очередь по вкладам, доверенных клиентами ССК. На долю системы ССК приходится около 43 % сумм от общей реализации жилой недвижимости, на долю ипотечных банков – 47 %. Обе эти системы успешно существуют, а конкуренция между ними способствует поддержанию процентных ставок на кредит на низком уровне. 
 
Государство стимулирует накопление частного капитала с помощью премий на жилищное строительство или налоговых послаблений. Вкладчик сам определяет, какой льготой ему воспользоваться. Каждый работающий вкладчик ССК или ипотечного банка имеет право на получение субсидий, которые работодатель перечисляет ему на накопительный счет. Взамен сам работодатель получает льготы по снижению налогооблагаемой базы. Кроме того, вкладчик сберкассы или ипотечного банка имеет право получать ежегодную 10%-ю надбавку к собранной сумме от государства. Объемы жилищных субсидий работодателя и премии от государства дифференцированы в зависимости от уровня дохода вкладчика и от числа детей в его семье. Накопленной за несколько лет (в среднем – до восьми) премией вкладчик может распорядиться только после того, как сумма вклада достигнет размера, заранее обозначенного в договоре с ССК. Чаще всего она составляет 40–50% стоимости покупки или строительства жилья. После этого вкладчик имеет право на получение льготного ипотечного кредита. 
 
Что касается американской модели, то в США правительство напрямую не стимулирует накопления граждан на приобретение жилья, ипотечные кредиты выдаются, что называется, в чистом виде. Там с конца 1930-х гг. прошлого столетия сформировалась так называемая двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая до недавних событий позволяла банкам эффективно выполнять функцию кредиторов, а гражданам – улучшать жилищные условия. 
 
Первым уровнем является собственно первичный рынок ипотечных кредитов, выдаваемых ссудосберегательными организациями, взаимно-сберегательными банками, коммерческими банками и ипотечными компаниями. Они предоставляют как гарантированные правительством (по специальным программам для малоимущих, ветеранов и т.д.), так и обычные ипотечные кредиты непосредственным покупателям жилья. Обычными являются такие ипотечные кредиты, которые не обеспечены федеральным правительством. Они составляют около 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов. 
 
Второй уровень представлен специализированными, созданными правительством и позднее приватизированными организациями, которые выкупают кредиты у банков, содействуя тем самым «расчистке» их балансов для дальнейшего кредитования. Самые известные структуры второго уровня – Fannie Mae и Freddie Mac. 
 
Они объединяли выкупленные кредиты в однородные пулы, под которые выпускались ценные бумаги (облигации) для дальнейшей продажи сторонним инвесторам. В качестве инвесторов таких бумаг выступали коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления. Таким образом, первичным кредиторам обеспечивался постоянный источник рефинансирования. 
 
Как показал опыт, система секьюритизации ипотечных кредитов оказалась слишком многослойной и на каком-то этапе оценка реальных рисков по ипотечным кредитам дала сбой. В результате американское правительство вынуждено было взять под свой контроль ипотечных гигантов, Fannie Mae и Freddie Mac, дабы не допустить финансового коллапса всей системы.