Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары

   Қазақстан банктеріндегі  ипотекалық несиелеудің проблемалары  келесіге байланысты: банктердің  ресурстық базаларының жетіспеуі;  қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

    Ипотекалық  банктердің ірі облигациялық  тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық  несиелеу үшін ресурстарды тарту  проблемасының шешімі болды. 

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін  ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысын  несиелеу салушыға белгіленген тізімде  жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

     Тұрғын  үй салуға несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

     Ипотекалық  несиелеу объектілері болатындар:

- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

   Құрылыс несиесін  беру жөніндегі шешім қарыз  алушының өтініші бойынша банк-кредитормен  қабылданады.

    Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік анализ жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.

    Несиелік келісім  шартта ссуданы алу мақсаты,  мерзімі мен несие мөлшері,  несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның  өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.

   Негізгі қарыздың  соммасын және пайыздарын толық  өтеуге дейін қарыз алушы банктің  келісімінсіз үшінші тұлғаға  қозғалмайтын мүлікті бере немесе  сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй  сатып алу үшін берілетін несиенің  беру шарттары мен схемасы  банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.

   Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.

    Ел экономикасының өсуінің  жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық  базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық  облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

   «ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.

   «ҚИК» АҚ Арнайы  бағдарламаның шеңберінде 146100 млн.  теңге; 2005 жылы -34,9 млрд. Теңге, 2006-2007 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы сомаға  ипотекалық облигацияларды шығаруды  және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.

 

 

 

3.3. Тұрғын үй құрылысын  дамыту жөніндегі Мемлекеттік  бағдарлама бойынша ұсынылатын  бағасы төмен тұрғын үй

     Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.

    Қазақстан Республикасы  Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының  бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында  шыққан 1290 Қаулысы арқылы    Қазақстан Республикасында  Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

    Халықаралық тәжірибе  көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған  орны толтырылған ипотекалық  құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

    2004 жылдың 19 наурызында  Президент өзінің Қазақстан халқына  жлдауында бүгінгі таңның негізгі  мәселелерінің бірі – тұрғын  үй мәселесін көтерді. 

   ҚР Президентінің  2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын  орындау үшін 2005-2007 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.

   Сөйтіп арнайы  бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның  әлеуметтік дамуында да, сонымен  қатар оның эконгомикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

    Несиелендіру субъектісіне қарай,  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық  ссудаларды  оның болашақ иесіне  берілетін және  мердігерлерге берілетін  несиелерге бөлуге болады.  Несиелерді берудің  сұлбасы мен  шарттарын банк  қарыз алушымен келісіп  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік мөлшерлеме,  негізгі қарыз сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлем енгізу мерзімдерін ұзарту  қолданылады.  Несиенің түріне қарай, кепілзат  (ипотека) туралы  келісімде несиені кепілдік қамсыздандырудың  нысаны,  көлемі  және тәртібі көрсетіледі.

    Әрбір ипотекалық банк  ипотекалық несиелердің  өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендірудің  объектілер мен субъектілері,  ресурстарды  шоғырландыру, негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша  ажыратылады.

    Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың  тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын   және  ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту   концепциясын  мақұлдаған  болатын. Концепция әзірлеу жөніндегі жұмыс Ұлттық бактің  бастамасы бойынша жүргізілді. Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа  жүйесін  дамыту үшін  әжептәуір  тұрақты алғы-шарттар баршылық.  Әрине, ең алдымен ол -  тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының көптігінде, бұған бір жағынан тозған тұрғын үйлердің  көптігі  де себеп болуда. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының  қарқынды дамуы нәтижесінде  еңбекке қабілетті  халықтың  тұрақты  табыс табуға  мүмкіндіктері  мол өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін  аумақтарға  қоныс аудару  үрдісі пайда болды. Ал, бұл жағдай өз кезегінде  тұрғын үйге деген сұраныстың өсуіне  әкеп соқты.

    Ипотекалық несиелендірудің дамуы  екінші деңгейдегі «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ үлгісінде  зерттелді.

    Тұтынушылық мақсатқа алынған  несиелердің  басым бөлігі  ипотекалық несиеге келеді.

    Куртсық жұмыста  ипотекалық несиені «Қазақстанның халық банкі» АҚ  алудың  сұлбасы  қаралды.  «Қазақстаның Халық банкі» АҚ  салынып жатқан  пәтерді  кепліге қою арқылы  беріледі.  Ең төмен бастапқы  жарна – 15 %. Несиелендіру  мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін. Проценттік  мөлшерлемесі – жылдық 11%. Қарыз алушы бастапқы жарнаы  Халықтық банктің депозитына аударады,  одан кейін банк  пәтердің 100 % құнына несие береді. Осы сомаға кейін  несие бойынша проценттер есептеледі.

    Курстық жұмыстың  шеңберінде жүргізілген  зерттеудің  нәтижелері бойынша  Қазақстандағы ипотекалық  несиелендірудің  болашағы зор деп айтуға болады. Бұл үшін  елде  тұрақты қаржы жүйесі,  дамыған нарықтық инфрақұрылым қалыптасқан, сондай-ақ  халық  тарапынан  мол  сұраныста орын алып отыр. Алайда,  тиісті  құқықтық қамсыздандырусыз  қойылған мақсаттарға   толығымен қол жеткізуге    мүмкін емес. Сондықтан,   нақ қазірдің өзінде  қолға түсіп тұрған мүмкіншіліктерден айырмау үшін   жұмысты барынша  белсендеткен жөн.

    Қаржы мекемелерінің шапшаң  дамуы және  біржола қайта реттелуі салдарынан   тұрғын үй  және өзге де жылжымайтын мүлік сатып алушылар   қазіргі уақытта бірқатар баламалы  қаржыландыру көздерін  пайдалана алады.

    Екінші рынок тұрғын үй сатып алушыларды қаражатпен  қамтамасыз етуде маңызды роль атқарады  және оның маңыздылығы күннен күнге артуда.

     Тағы бір атап өтетін  жайт  Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы  қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.

    Ел экономикасының өсуінің  жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық  базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық  облигацияларды шығару нәтижесінде  ипотекалық несие беруді дамыту  үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.

    «ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.

 

 

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

 

1. «Қазақстан Республикасында  құнды қағаздармен  жасалатын

мәмілелерді  тіркеу туралы» ҚР  1997 жылғы 5 наурыздағы заң;

2. «Жылжитын мүлікті  кепілге  қоюды тіркеу туралы»  ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;   

3.«Қазақстан Республикасының   кейбір заң актілеріне  ипотекалық 

несиелендіру мәселелері бойынша  өзгерістер мен  толықтырулар енгізу туралы»  ҚР Заң;

4.«Тұрғын үй  құрылысы  жинақтары  туралы» ҚР Заңы;

5. Қазақстан Республикасының   Құнды қағаздар жөніндегі   Ұлттық 

Комиссиясы 2007 жылдың 20 желоқсанында  бекіткен №156 Облигацияларды шығару мен  өтеудің  тәртібі туралы ереже;

6. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2008 жылғы 29 маусымдағы

№ 888 қаулысы.

7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің  2008 жылғы 29 наурыздағы

№ 373 қаулысы.

8. « Жылжымайтын мүліктің ипотекасы  туралы»  Қазақстан Республикасы  Президентінің  заң күші бар 2009 жылғы 23 желтоқсандағы  Жарлығы;

9. Тұрғын үй құрылысын ипотекалық  несиелендірудің  қалалық бағдарламасы  туралы»  Астана қ. Маслихатының 2005 жылғы 6 қазандағы № 259/47 шешімі;

10. Астана қ.  ипотекалық несиелендіру мен  тұрғын  үй құрылысын дамыту туралы  бағдарлама.  Астана қ. Маслихатының 2009 жылғы 25 желтоқсандағы № 123/26-ІІ шешімі.

11. Абишев А. Оптимизм – штука  тонкая// Новости недели, вторник  4 марта 2003 года.

 

 

 

№  ай	Бағдарлама 9,5% жылына				Стандартты бағдарлама 14% жылдық
	Ай басына   негізгі  қарыздан қалдық	Айлық төлем	Шотқа төлем    %	Негізгі қарызды      өтеу	Ай басына   негізгі  қарыздан қалдық	Аннуи- теттік     төлем	Шотқа төлем    %	Негізгі қарызды     өтеу
1	17000	229	135	94	17000	226	198	28
2	16906	299	135	94	16972	226	198	28
3	16811	229	135	94	16944	226	198	29
4	16717	229	135	94	16915	226	197	29
5	16622	229	135	94	16886	226	197	29
6	16528	229	135	94	16856	226	197	30
7	16433	229	135	94	16827	226	196	30
8	16339	229	135	94	16797	226	196	30
9	16244	229	135	94	16766	226	196	31
10	16150	229	135	94	16735	226	195	31
.....
180	94	229	135	94	224	226	3	224
	Барлығы:	41225	24225	17000	Всего	40751	23751	17000