Ипотека в современной России

Из приятного в программе Сбербанка "Молодая семья" то, что созаемщиками, кроме супругов, могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Если же у молодой семьи есть еще и ребенок, то кредит становится дешевле: поскольку первый взнос в этом случае может быть не 30%, а 20% от стоимости квартиры.

В обеспечение ипотечного кредита Сбербанком России принимается: залог недвижимости (приобретаемой), залог квартиры (имеющейся), залог другой недвижимости и поручительства всех совершеннолетних членов семьи заемщика.

Сегодня Сбербанк России предлагает следующие процентные ставки на ипотечный кредит физическим лицам: в рублях – 18 %, в валюте – 11 %.

Процентные ставки Сбербанка России по ипотеке для основного населения страны еще слишком велики.

Рассмотрим условный пример. Берем ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % "годовых". Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет. результаты простого расчета платежей долгосрочного кредита физических лиц представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты расчета платежей физических лиц по ипотечной ссуде в Сбербанке

Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это – 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США ( 2900,04 + 4638,78 ). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ – 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). В данном примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя. В итоге, ипотечный кредит будет стоить 13-15% "годовых". Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб., то для большей части населения РФ ипотечный кредит является недоступным.

2.3. Актуальные  проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования в России  в условиях мирового финансового  кризиса

В последние годы ипотечное кредитование в России развивалось поистине стремительными темпами, количество игроков на рынке росло в геометрической прогрессии и казалось бы, что ничто не сможет остановить этот рост, однако в недавнем времени ситуация начала меняться. Рост рынка заметно приостановился и некоторые аналитик даже прогнозируют в недалеком будущем отрицательную динамику развития.

Причин несколько, самой важной, пожалуй, является насыщение рынка, практически все платежеспособное население уже имеет потребительские кредиты и не может, или по каким-либо причинам не хочет брать новые. Не менее важной причиной является и недобросовестность многих банков при раскрытии эффективной процентной ставки по кредитам, т.е. в кредитном договоре содержатся скрытые платежи, не указываемые банком во время рекламных компаний и не раскрываемые сотрудниками банка при оформлении банковского договора, в результате чего лицу, взявшему потребительский кредит, приходится выплачивать значительно большую сумму чем ожидалось, что подрывает доверие к конкретному банку и системе потребительского кредитования в целом.

Однако не только граждане замедляют рост сегмента потребительского кредитования, во многом это зависит и от самих банков, многие из которых для увеличения объема потребительских кредитов снижают требования при выдаче кредита, что ведет к росту так называемых "безнадежных кредитов", которые по мнению аналитиков являются реальной угрозой для банков. Потенциальный кризис потребительского кредитования может принести ряду банков большие финансовые проблемы и замедлить рост всего сегмента. Поскольку в России нет эффективной системы взыскания долгов (независимые коллекторские агентства слишком малы и не проходили испытание кризисом), рост объема невозвратных кредитов может стать общей проблемой банковской системы.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться на объемах ипотечного кредитования в России. Многие банки свернули свои ипотечные программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону увеличения.

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как следствие, на возможность людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень доходов граждан, как потенциальных заемщиков, так и уже переехавших в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической ситуации.

Экономический кризис и его возможные последствия для банковского сектора России, особенно в сфере ипотечного кредитования, – это одна из самых обсуждаемых на сегодня тем в российской прессе.

В период кризиса большее внимание уделяется качеству, то есть надежности заемщика.

Еще одним последствием кризиса для простых заемщиком, безусловно, является рост процентных ставок по кредитам. Вызвано это общими рыночными тенденциями – повышением стоимости денег для самих кредитных организаций. Рост процентной ставки отражает не только увеличение рисков на рынке кредитования, но и ускорение инфляции.

Первостепенные и очевидные для всех последствия экономического кризиса (рост инфляции и процентных ставок в банках) уже проявили себя в реальности ипотечного кредитования.

Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

Российские банки впервые за долгое время снизили долю ипотеки в розничном кредитном портфеле. Такой вывод следует из официальной статистики Банка России по итогам первого полугодия. Снижение доли ипотеки является следствием ужесточения ипотечных программ крупными игроками банковского рынка и отказа целого ряда банков от выдачи ипотечных кредитов.

Согласно официальной статистике Банка России о кредитовании физических лиц по состоянию на 1 июля 2008 года, общий объем предоставленных физическим лицам кредитов в рублях и иностранной валюте составил 2,2 трлн руб. Из них ипотечных кредитов банки выдали на 339 млрд руб., что составляет 15,1% от общего объема ссуд гражданам. По итогам первого квартала банки выдали ипотечных кредитов на сумму 157 млрд руб.- 16,3% от общего объема выданных кредитов (957 млрд руб.). Таким образом, при росте выдачи ипотеки в абсолютном выражении ее доля в общем портфеле кредитов физическим лицам снизилась. При этом сокращение доли ипотеки в розничном кредитном портфеле Банк России зафиксировал впервые с 2006 года. Ранее доля ипотеки лишь увеличивалась.

Статистика Банка России подтверждает, что российские банки отреагировали на мировой ипотечный кризис ужесточением условий кредитования. Приостанавливать ипотеку банки начали еще в третьем и четвертом квартале прошлого года. Так, один из лидеров ипотечного рынка Москоммерцбанк прекратил прием заявок с конца августа 2007 года. "Русский стандарт" в сентябре приостановил ипотеку до октября, а потом и вовсе от нее отказался. Юниаструмбанк с октября приостановил программы долларовой ипотеки и все программы на первичном рынке.

В результате динамика роста доли ипотеки стала замедляться, однако негативной стала только сейчас.

Кроме того, именно в текущем году многие банки повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. Например, Русский ипотечный банк дважды с начала года повышал ставки в среднем на 1,5-2%, ВТБ 24 в апреле повысил стоимость кредитов на 0,7%, Промсвязьбанк – на 3%, Номос-банк -- на 1-1,5%. Продолжающийся кризис на мировых рынках привел к дефициту ликвидности у тех банков, у которых в прошлом году она была. Ситуацию с ипотечным кредитованием усугубили также действия Банка России и обстановка на смежных рынках, отмечают эксперты. Коммерческие банки реагируют на повышение ставки рефинансирования ЦБ, добиваясь баланса стоимости привлекаемых и кредитных средств.

В начале марта 2009 года в первом чтении Госдума приняла законопроект, устанавливающий особенности ипотечного кредитования покупки нежилых помещений. Причины принятия закона понятны. В условиях финансового кризиса надо помочь субъектам малого и среднего бизнеса, установив ясную и логичную процедуру выдачи кредитов, чтобы у банков были не меньшие побуждения привлекать клиентов в этой сфере.

Напомним, сейчас недвижимое имущество может быть передано в залог только в том случае, если у заинтересованного лица уже зарегистрировано право собственности на него. По мнению авторов законопроекта, отсутствие возможности одновременной регистрации права собственности и обременения в виде залога не гарантирует законных интересов кредитных организаций. А ведь в отношении ипотеки на приобретение жилых помещений такой порядок предусмотрен. Депутаты хотят исправить этот недостаток и распространить правила о нахождении объектов недвижимости в залоге с момента государственной регистрации права собственности и на нежилые помещения.

Законопроект направлен на устранение сложившейся сложной процедуры привлечения чужих денежных средств на покупку или строительство недвижимости для предпринимательских целей и наложения обременений на такую недвижимость. Одновременная регистрация права собственности и залогового обременения, как она существует сегодня для ипотеки на жилые дома и квартиры, – очень важный момент для разрешения споров между контрагентами и для привлечения заемных средств.

Банковское сообщество и предприниматели встретили принятие законопроекта с воодушевлением, отмечая, что норма о том, что залоговое обременение должно возникать одновременно с получением права собственности, напрашивалась давно. Сегодня несовершенство коммерческой ипотеки как инструмента кредитования приводит к тому, что банки неохотно работают с организациями (особенно малыми и средними), рассматривающими ипотеку как способ привлечения денег для покупки офисов или промышленных объектов, поэтому многие предприниматели отказываются от этой идеи с самого начала.

Таким образом, можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения для приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Заключение

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Экономическую сущность ипотеки выражают следующие функции, которые она выполняет в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; стимулирование оборота и перераспределение жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Основными субъектами ипотеки являются заемщик и кредитор. Заемщиком могут выступать физические лица, заключившие соответствующий договор с кредитной или некредитной организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового  обеспечения ипотеки, связанная  с медленной реализацией Федеральных  законов "Об ипотеке" и "О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним";

- неразвитость судебной  практики оперативного решения  вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и  урегулирования финансовых интересов  заемщика и кредиторов по первой  и младшим закладным при продаже  заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой  ситуации в России;

- неготовность и экономическая  незаинтересованность российских  банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая  непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.