Введение
В условиях хронического
недостатка государственных средств,
традиционной задачей для органов власти
всех уровней, стало привлечение внебюджетных
денежных ресурсов в сферу жилищного строительства.
Наиболее перспективным решением «квартирного
вопроса» специалисты в области недвижимости
считают развитие системы долгосрочного
ипотечного кредитования.
Система ипотечного
кредитования занимает уникальное положение
в национальной экономике. Во-первых, в
настоящее время ипотечное кредитование
в большинстве экономически развитых
стран является не только основной формой
улучшения жилищных условий, но и оказывает
существенное влияние на экономическую
ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает
огромное влияние на мотивацию человека,
общественные процессы, происходящие
в обществе.
Актуальность вопроса
ипотечного кредитования заключается
в проблеме приобретения собственного
жилья, что является первоочередной потребностью
для каждой семьи. Ипотека привлекательна
прежде всего тем, что позволяет в короткие
сроки вселиться в новую квартиру, стать
ее собственником, зарегистрировать членов
своей семьи, а оплачивать ее можно в течении
нескольких последующих лет, не боясь
роста цен на недвижимость. Это финансово
эффективнее, чем откладывать деньги,
подвергая накопления инфляционным и
иным рискам, или чем арендовать квартиру,
так как размер ежемесячных платежей по
кредиту сопоставим с ежемесячной арендной
платой за жилье. Надежность и безопасность
покупки квартиры с помощью ипотечного
кредита заключается в том, что квартира
проходит тщательную юридическую проверку
банком, страховой компанией и полностью
оформляется в собственность заемщика
при получении кредита. В этом отношении
альтернативы ипотечному жилищному кредитованию
не существует.
Ипотека является в
настоящее время одним из эффективных
инструментов решения многих важных социальных,
экономических и правовых проблем, существующих
в нашей стране. Тем не менее, по мнению
многих специалистов, в экономическом
аспекте у ипотечного кредитования имеется
наряду с большими перспективами и существенные
проблемы. Решить эти проблемы непросто,
но, с другой стороны, не делая попыток
к их решению, невозможно повысить эффективность
ипотечного кредитования. Все вышесказанное
подтверждает актуальность и практическую значимость
темы курсовой работы.
В рамках поставленной цели
в работе сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть сущность
ипотеки и ипотечного кредитования;
- выявить состояние ипотечного
кредитования в России;
- рассмотреть методику
предоставления ипотечного кредита
в РФ;
- проанализировать
систему ипотечного кредитования
- раскрыть проблемы развития
ипотечного кредитования;
- предложить пути оптимизации
ипотечной деятельности в России.
Глава 1: Теоретические аспекты
ипотечного кредитования в современной
России.
1.1 Понятие
ипотеки и ипотечного кредитования
Ипотека вошла в нашу
жизнь совсем недавно, но очень стремительно.
Ещё десять лет назад понятие «ипотека»
было знакомо только специалистам, а сегодня
услугами ипотечного кредитования уже
воспользовались сотни тысяч россиян.
Ещё больше наших сограждан желают получить
ипотечный кредит, о чём очень наглядно
свидетельствует значительный рост обращений
граждан в банки за кредитом на покупку
жилья. Итак, что же такое «ипотека»?
Ипотека - разновидность
имущественного залога, служащего обеспечением
исполнения основного денежного обязательства
должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем,
который приобретает право в случае неисполнения
должником обеспеченного залогом основного
обязательства получить удовлетворение
за счет заложенного недвижимого имущества,
собственником (владельцем) которого является
залогодатель. На мой взгляд, оно более
точно и полно отражает сущность ипотеки
как особых экономических отношений между
кредитором и заемщиком.
Правовой смысл понятия
ипотеки заключается в обременении имущественных
прав собственности на объект недвижимости.
Недвижимость - это земельный участок,
строения или сооружения, которые настолько
прочно связаны с землей, что не могут
быть отделены от нее без существенного
ущерба [2.15].
По своему экономическому
содержанию ипотека выполняет следующие
функции:
-дополнительного
инструмента обеспечения оборота
и перераспределения имущества
в случае, когда применение других
механизмов оборота (например, купли-продажи
и приватизации) юридически невозможно
или экономически нецелесообразно;
- механизма создания
и привлечения дополнительных
средств для поддержания и развития материального
производства;
- создания много
порядкового мультиплицируемого
фиктивного капитала на основе
закладной и производственных
и ипотечных ценных бумаг, а
также институтов вторичного
рынка ипотечных кредитов.
1.2 Объекты
и субъекты ипотечного кредитования
К объектам ипотечного
кредитования относятся:
- земельные участки;
- жилые помещения,
то есть квартиры, дома, коттеджи,
дачи, здания и сооружения предприятий,
занятых в социальной сфере;
- офисные помещения,
торговые центры, отдельные магазины,
рестораны и другие объекты
сервисного обслуживания коммерческой
деятельности;
- производственные
помещения - склады, заводские здания
и научно-исследовательские институты,
объекты энергетики, гаражи и
другие помещения производственного
назначения.
Субъекты в свою очередь
могут подразделяться на основных и второстепенных
(вспомогательных).
К основным субъектам
ипотечной схемы относятся:
Заемщик - лицо, берущее
кредит под залог жилой или коммерческой
недвижимости. Для получения ипотечного
кредита необходимо обладать средствами
в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости
объекта недвижимости и иметь доходы,
позволяющие в течение всего срока выплачивать
равными ежемесячными платежами основной
долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация,
которая после анализа кредитоспособности
заемщика, заключает с ним кредитный договор
и ведет учет его задолженности. Необходимым
условием выдачи ипотечного кредита является
внесение заемщиком первоначального взноса.
Обязательства заемщика могут быть оформлены
в виде именной ценной бумаги - закладной,
права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное агентство
- является основным элементом самофинансируемой
системы ипотечного кредитования. Агентство
выкупает у банка закладные и выпускает
ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами. Средства от продажи ценных
бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким
образом, создается система рефинансирования
ипотечных кредитов. В задачи агентства
входит:
- выкуп у кредиторов
закладных или прав требования
по ипотечным кредитам;
- формирование первичных
ипотечных активов;
- эмиссия и размещение
ипотечных ценных бумаг на
финансовых рынках;
Инвесторы - которые
вкладывают средства в ипотечные кредиты
(не обязательно банк, выдавший ссуды).
Правительство - позволяет
банкам эффективно заниматься ипотечным
кредитованием без неоправданных рисков.
Вспомогательные участники
ипотечной схемы следующие:
Риэлтерская компания
- профессиональный посредник на рынке
недвижимости, оказывающий услуги по поиску
объектов, оформлению договоров и подготовке
пакета документов, необходимого для предоставления
в банк.
Оценочная компания
- необходима для определения рыночной
и ликвидационной стоимости объектов
недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания
- выполняет функции по снижению рисков
для инвесторов и кредиторов путем осуществления
следующих видов страхования:
- страхование риска
повреждения и уничтожения объекта;
- страхование риска
утраты права собственности на
предмет ипотеки
- страхование риска
потери жизни и трудоспособности
заемщика;
Расходы по ежегодному
страхованию несет заемщик.
Ипотечный брокер –
посредник между банком и заемщиком, специализирующийся
на заключении ипотечных сделок [33, c. 59].
Государственный регистратор
- орган государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
В его функции входит регистрация сделок
купли-продажи, оформление перехода прав
собственности, регистрация договоров
ипотеки.
Органы опеки и попечительства
- обеспечивают защиту прав несовершеннолетних
при заключении сделок с недвижимостью.
Нужно отметить, что
перечисленные выше субъекты ипотечного
кредитования преследуют различные цели.
Рассмотрим цели некоторых субъектов
ипотечного кредитования. Например, основной
целью заемщика является максимизация
объема привлечения дешевых финансовых
ресурсов для организации или реконструкции
действующего производства товаров. Если
осуществляется кредитование покупки
жилья для физических лиц, то основная
цель заемщика заключается в приобретении
по возможности лучшего и более дешевого
жилья, при этом заемщик должен производить
ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, то есть
кредитора, заключается в максимизации
прибыли и дивидендов своих акционеров.
Таким образом, целями банка при ипотечном
кредитовании являются максимизация доходности
активных операций и ограничение рисков,
и обеспечение возвратности ссудного
капитала [2.65].
Инвестор также стремится
получить наибольшую прибыль, вкладывая
свои средства в закладные или ценные
бумаги, обеспеченные закладными. Таким
образом, целью инвестора при использовании
механизма залогового кредитования, является
максимизация прибыли капитала, вкладываемого
в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов
кредитования является правительство.
Собственными же целями правительства
на рынке ипотечных кредитов являются:
капитализация недвижимого имущества
и обеспечение его обороноспособности;
неинфляционная поддержка сферы материального
производства; уменьшение разрыва между
производительным и финансовым капиталом;
пополнение доходной части бюджета и обслуживание
внутреннего долга; создание условий для
надежного и эффективного функционирования
системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных
субъектов рынка ипотечного кредита позволяет
сделать вывод об их разнонаправленности.
Основные особенности
ипотеки:
Во-первых, ипотечный
кредит представляет собой ссуду под строго
определенный залог. В отличие от него,
банковская ссуда может и не обеспечиваться
залогом. В случае неуплаты займа заложенная
недвижимость продается, и из вырученной
суммы погашается задолженность кредитору.
Тот факт, что залогом выступает недвижимость,
существенно облегчает залогодержателю
контроль за сохранностью предмета залога,
однако усложняет реализацию залога в
случае непогашения кредита, так как недвижимость
не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, большинство
ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение.
Они используются для финансирования
приобретения, постройки и перепланировки
как жилых, так и производственных помещений,
а также освоения земельных участков.
В странах с развитой рыночной экономикой
наибольшее распространение получили
жилищные ипотечные кредиты. Например,
в США они составляют более 60% всего объема
ссуд под залог недвижимости.
В-третьих, ипотечные
кредиты предоставляются на длительный
срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет
уменьшить размер ежемесячных выплат,
так как погашение кредита растягивается
по времени [1.94].
Итак, ипотека представляет
собой разновидность имущественного залога,
служащего обеспечением исполнения основного
денежного обязательства должником-залогодателем
перед кредитором - залогодержателем,
который приобретает право в случае неисполнения
должником обеспеченного залогом основного
обязательства получить удовлетворение
за счет заложенного недвижимого имущества,
собственником (владельцем) которого является
залогодатель. Объектами ипотечного кредитования
являются земельные участки, жилые и нежилые
помещения. Субъектами ипотечного кредитования
являются заемщик, кредитор, инвестор,
правительство. Для ипотечного кредита
характерны некоторые отличительные черты
- долгосрочный характер, выдача под залог
недвижимого имущества. Главная цель развития
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
- создать эффективно работающую систему
обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со средними доходами, основанную
на рыночных принципах приобретения жилья
на свободном от монополизма жилищном
рынке за счет собственных средств граждан
и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное
кредитование, бесспорно, - перспективное
направление банковской деятельности.
Ипотечный банк является относительно
устойчивым и рентабельным экономическим
институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее
и эффективнее ее деятельность в экономической
системе в целом.
1.3 Классификация
ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты могут быть
классифицированы по различным признакам.
- По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания,
сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части
жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и
другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты;
- незавершенное строительством
недвижимое имущество, возводимое на земельном
участке в соответствии с требованиями
законодательства РФ.