Ипотечное кредитование

 

Для развития строительства  жилья категории эконом – класса и в целях

привлечения средств участников долевого строительства и жилищно- строи-

тельных кооперативов на этапе  строительства, предоставления им гарантий

своевременного завершения жилищного строительства, цена жилья  будет зафиксирована в рамках условий, определенных Соглашением.

 

Потребность застройщиков в  кредитных средствах для строительства

жилья эконом – класса может  составить ориентировочно 6,5 млрд. рублей, в

том числе по годам реализации настоящей Программы:

 

2011 год – 0,5 млрд. рублей;

2012 год – 1,1 млрд. рублей;

2013 год – 1,4 млрд. рублей;

2014 год – 1,5 млрд. рублей;

2015 год – 2,0 млрд. рублей.

 

При этом сумма необходимого фондирования для использования  в

рамках программы «Стимул» на территории Удмуртской Республики может

составить ориентировочно 2 млрд. рублей, в том числе по годам  реализации

настоящей Программы:

 

2011 год – 0,15 млрд. рублей;

2012 год – 0,33 млрд. рублей;

2013 год – 0,42 млрд. рублей;

2014 год – 0,45 млрд. рублей;

2015 год – 0,60 млрд. рублей.

 

Привлечение указанной суммы  кредитных средств позволит дополнительно  ввести в эксплуатацию около 180 тысяч  кв. метров общей площади

жилья эконом – класса.

 

В рамках программы «Стимул» осуществляется:

стимулирование спроса граждан  на ипотечные жилищные кредиты

(займы), предоставляемые  на цели приобретения жилья  в многоквартирных

жилых домах на первичном рынке жилья согласно кредитному продукту

«Новостройка»;

стимулирование спроса граждан  на цели приобретения (строительства)

жилья на территории организованной комплексной малоэтажной застройки:

квартиры, жилого дома с земельным  участком, земельного участка под

строительство на нем жилого дома согласно кредитному продукту «Малоэтажное жилье»;

реализация мероприятий  государственной поддержки граждан  установленных категорий из бюджета  Удмуртской Республики, в том числе  молодых семей – участников ФЦП  «Жилище», приобретающих жилье в  новостройках;

 

На увеличение размера  первоначального взноса по ипотечным  жилищным кредитам граждане могут направить:

– средства материнского (семейного) капитала;

– средства социальных выплат в качестве участника подпрограммы

«Обеспечение жильѐм молодых семей» ФЦП «Жилище»;

– средства социальных выплат в качестве участника подпрограммы

«Выполнение государственных  обязательств по обеспечению жильем от-

дельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством» ФЦП «Жилище»;

– средства других мер государственной поддержки в соответствии с

нормативными правовыми  документами Удмуртской Республики.

Одним из важнейших условий  спроса на жилье является его ценовая

доступность. Приоритетным условием участия застройщиков в  программе

«Стимул» является строительство  жилья эконом – класса и его  реализация по

стоимости 1 кв.м. согласно стандартам жилья эконом – класса, утвержденным приказом Министерства регионального  развития Российской Федерации.

 

В целях обеспечения осуществления  деятельности ОАО «Ипотечная

корпорация Удмуртской Республики»  в качестве гаранта по сбыту нереализованного жилья в рамках программы «Стимул» из бюджета Удмуртской Республики будет  направлено 200 млн. рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Мероприятия по развитию ипотечного кредитования

 

Настоящая Программа в  целях повышения доступности  жилья для населения республики призвана обеспечить развитие механизмов расширения

платежеспособного спроса. Для решения задачи по повышению  доступности

жилья и обеспечению жильем граждан, имеющих невысокий уровень  доходов и нуждающихся в улучшении  жилищных условий, реализация Программы  обеспечит дальнейшее развитие и совершенствование системы мер поддержки за счет средств бюджетов Удмуртской Республики и муниципальных образований.

 

Программные мероприятия  по развитию ипотечного кредитования в

Удмуртской Республике предусматривают:

 

1) Разработку и внедрение  новых ипотечных продуктов для различных

социально-ориентированных  групп населения. Для предоставления компенсаций процентной ставки и  социальных выплат при рождении третьего ребенка молодым семьям, приобретающим  жилье на первичном рынке, планируется  направить 1700 млн. рублей;

 

2) Поддержку заемщиков,  оказавшихся в трудном финансовом  положении;

 

3) Осуществление секьюритизации ипотечных займов с помощью АИЖК;

 

4) Оказание государственной  поддержки Ипотечной корпорации  Удмуртской Республики, являющейся  региональным оператором АИЖК, в  увеличении уставного капитала  за счет средств бюджета Удмуртской  Республики. На увеличение уставного  капитала планируется направить  в 2011-2015

годах 500 млн. рублей.

Средства бюджета Удмуртской Республики, направленные на увеличение уставного капитала Ипотечной корпорации Удмуртской Республики, могут использоваться на предоставление жилищных займов за счет средств

бюджета Удмуртской Республики и ипотечных жилищных кредитов (займов)

по стандартам АИЖК, в  том числе на реализацию продуктов  ипотечного жилищного кредитования «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье».

 

5) Оказание содействия  кредитованию регионального оператора  ОАО

«Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» в форме предоставления

государственной гарантии.

В целях реализации программных  мероприятий Ипотечная корпорация

Удмуртской Республики, как  региональный оператор АИЖК, может  исполнять следующие функции:

участие в реализации программ поддержки заемщиков, оказавшихся  в

трудном финансовом положении;

участие в организации  объединений граждан для строительства  и при-

обретения жилья;

участие в формировании маневренного жилищного фонда;

разработка специальных  программ ипотечного кредитования, в  том

числе стимулирующих приобретение жилья эконом-класса;

обучение и развитие участников рынка ипотеки;

участие в разработке стандартов качества экспертов, оценщиков, брокеров, агентов по взысканию и других участников рынка ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Расчетная часть.

 

В соответствии с заданием установлены следующие  параметры ипотечной программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи):

1 . Процентная  ставка по кредиту — 14% годовых;

2. Срок кредитования  — 30 лет.

3. Коэффициент  отчислений от совокупного семейного  дохода на погашение кредита - 30%;

4. Норматив первоначального  взноса в % от стоимости приобретаемого

жилья - 10%;

5. Совокупный семейный доход - 42 тыс. руб.;

6. Собственное  жилье - 2-комнатная квартира типа Т;

7. Состав семьи - 3 человека.

2.1. Расчет инвестиционного потенциала семьи

а) Величина совокупного семейного дохода:

ССD_с = 42 тыс. руб.

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

ССD_min  ≥ (1+k_c)*МПБ*N(1+k_o), тыс. руб.

где k_с - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

       k_o - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

      МПБ - минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.

k_с = 3,5/100=0,035

k_o  = 30/10=0,3

ССD_min=(1+0,035)*7,0*3(1+0,3)=28,256 тыс. руб.

Поскольку ССD_с > ССD_min, то   семья может участвовать в ипотечной программе.

в) Расчет максимально возможного размера кредита:

K_max = 12k_o *CCD_c, тыс. руб.,

где n — срок кредитования, лет;

     r - ставка по кредиту, ед.

K_max =12*0,3*42=872,308 тыс. руб.

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение

3-х лет при  ставке 10% годовых.

P=12P_н *

где P_н =( k_o+ k_с)*CCD_c - размер ежемесячных % на накопления, тыс. руб.

r_n - ставка накопительного вклада, ед.  

n - продолжительность накопительного периода, лет.

P_н =(0,3+0,035)*42=14,07 тыс. руб.

Р = = 558,860 тыс. руб.

д) Стоимость собственного жилья типа Т

С_сж=F_ст*С_ед, тыс. руб.

где F_сж - стандартная площадь собственного жилья, м²

           С_ед - стоимость 1 м² жилья, тыс. руб.

С_сж=52*42,0=2184 тыс. руб.

е) Определение инвестиционного потенциала семьи

И=К_mах+Р+С_cж, тыс. руб.

 

И= 872,308+558,860+2184=3615,168 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

2.2. Выбор приобретаемой квартиры

а) Расчет площади жилья, доступного для приобретения

-   расчетная  площадь жилья типа Н

F_Н=,   F_н==89,9 м²

               -   расчетная площадь жилья типа Т

F_Т=, F_Т==86,1 м²

                       -   расчетная площадь жилья типа У

F_У=, F_У==67,2 м²

                       -   расчетная площадь жилья типа С

F_С=, F_С==58,7 м²

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной  постройки предполагается приобретать на первичном рынке жилья.

б) Определение площади квартир по вариантам

—  жилье типа Н — четырехкомнатная квартира площадью 76 м ,

т.к. F_p>F_ст;

-  жилье типа Т - четырехкомнатная квартира площадью 80 м²,

т.к. F_p>F_ст;

- жилье типа У - двухкомнатная квартира площадью 60 м²,

т.к. т.к. F_p>F_ст;

-  жилье типа С - однокомнатная квартира площадью 50 м² ,

т.к. F_p>F_ст.

 

в) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение  приобрести четырехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью (С_нж):

С_нж=F_нж *С_ед

где F_нж - площадь приобретенного жилья.

С_нж=80*42,0=3360 тыс. руб.

 

г) Определяем размер свободных средств

С_св=И-С_нж, тыс. руб.

 С_св =3615,168-3360=255,168 тыс. руб.

Поскольку на вторичном  рынке сразу оплачивается вся  стоимость квартиры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.

Р_тр=Р-С_св, тыс. руб.

Р_тр=558,860-255,168=303,692 тыс. руб.

 

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

С_нж=Р+К+С_сж, тыс. руб.

С_нж =558,860+872,308+2184=3615,168 тыс. руб.

е) Структура стоимости жилья в процентах:

Р(%) = *100=15,46 %

-   доля кредита      К(%) = *100=24,13 %

-   доля  стоимости собственного жилья    С_сж(%)=*100=60,41 %

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

B=, тыс. руб.

B==12,60 тыс. руб.

 

а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

В_н=(k_o+k_c)*CCD_c, тыс. руб.

 В_н =(0,3+0,035)* 42=14,07 тыс. руб.

б) Расчет полной стоимости жилья

Сⁿ_сж = С^p_нж + К*г*n ,тыс.руб.

где С^p_нж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.

Сⁿ_сж =3615,168+872,308*0,14*30=7278,862 тыс. руб.

 

2.4. Основные результаты расчетов

1. Варианты приобретения  квартир, исходя из доступной  площади жилья:

- типа Н —  4-комнатная, площадью 76 м² ;

- типа Т — 4-комнатная, площадью 80 м²;

- типа У — 2-комнатная, площадью 60 м²;

- типа С - 1-комнатная площадью 50 м².

2. Показатели  варианта приобретения 4-комнатной  квартиры типа Т, площадью 80 м²:

- общая стоимость  - 3615,168 тыс. руб. или 100%;

- денежные накопления - 558,860 тыс. руб. или 15,46%;

- кредит - 872,308 тыс. руб. или 24,13%;

- стоимость собственного  жилья - 2184 тыс. руб. или 60,41%.

3. Обязательные  платежи:

- отчисления  на накопление первоначального взноса (р) - 14,07 тыс. руб.;

- отчисления  на погашение кредита 12,60 тыс. руб.

Заключение

 

В России в настоящее время  уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты  и уже действуют базовые для  ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в РФ». Кроме того, с  каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который  мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке  со стороны региональных властей, страховых  компаний, предприятий, застройщиков.

Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами. По мнению экспертов "bc", это связано, в первую очередь, с реализацией целевых программ "Доступное жилье", усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования и снижением процентной ставки.

Хотя текущие тенденции  увеличения сделок по ипотеке и позволяют  говорить о положительной динамике развития рынка, многие эксперты отмечают факторы, мешающие более успешной реализации национального проекта. Объемы вводимого  в эксплуатацию в регионе жилья  явно не соответствуют платежеспособному  спросу населения, цены на жилье в  последние годы росли чрезвычайно  высокими темпами (до 70% в год по отдельным  позициям). Сейчас наметилась стагнация, рост цен остановился, но они все же остались на очень высоком уровне.