Ипотечное кредитование

Содержание  факторов перспективного развития ипотеки  раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих  благоприятное воздействие на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник	Факторы перспективного развития
Население	Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты. 2. Возникновение  предпосылок по возрождению среднего  класса (потенциал более 10%), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. 3. Изменение  структуры спроса населения на  жилье, обусловленное не только  требованиями и размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей. Повышение подвижности населения в пределах территории страны. 5. Рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложений  сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости
Российские предприниматели	Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков. Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства. Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками. Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства. 5. Возникновение сети  новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования
Банки и финансовые инвесторы	Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования. 2. Выполнение  ведущими банками (около 50) пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу. 3. Стимулирование  со стороны государства финансирования  реального сектора и инвестиционных  потребностей населения. 4. Активизация  государства и местных органов  власти в поддержке ипотечного кредитования граждан. 5. Сокращение  сферы спекулятивного вложения  капитала. 6. Ограниченность  объектов инвестирования для  финансовых инвесторов в условиях  нестабильности фондового рынка. 7. Повышение  привлекательности в условиях  финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения. 8. Рост конкуренции  среди кредитных организаций. 9. Создание структур  вторичного рынка ипотечных кредитов
Органы государственной  и местной власти	1. Создание новой  возможности решения жилищной проблемы. Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе. Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства. 4. Рост налоговых  поступлений и расширение финансовой  базы для обеспечения социальным  жильем населения с низким  уровнем доходов. 5. Выполнение  градостроительных планов

 

Подобное сочетание  интересов, представленное в табл. 1., создает необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

На начальном  этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

Первый

Второй

Сначала заемщик  обращается в банк, который определяет, на какую сумму кредита он может  рассчитывать, после чего заемщик  выбирает подходящую ему квартиру в  пределах суммы оговоренного с банком кредита. Заемщик обращается к кредитору (банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность заемщика, следуя стандартам ипотечного агентства (ИА), и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному заемщику. Банк выписывает заемщику ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него ипотечного сертификата. Продавец и заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

Сначала заемщик находит  подходящее ему жилье, затем обращается в банк за получением кредита на его приобретение. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (комитетом муниципального жилья, риэлтерами, другими гражданами и юридическими лицами). Продавец подписывает  с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи). Заемщик обращается к  кредитору (далее кредитор будет  обозначаться как банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предвари тельный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами ИА. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами ИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.)

 

Независимо  от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая еще не получила типового оформления.

Общие подходы  по порядку предоставления кредита  заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения  заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

– с положением заемщика в обществе;

• местом работы и стабильностью его предприятия;
• наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтому концепция  предусматривает разработку участниками  ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все  возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая  система ипотеки, когда сначала  банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Использование старого  жилья для приобретения нового	Комбинированный вариант
Для приобретения нового жилья можно получить краткосрочный  кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под  залог уже имеющегося жилья. До истечения  срока краткосрочного кредита заемщик  может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита	Часть первоначального  взноса заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается  впоследствии к зачету продавцом  новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами

 

Основным действующим лицом  этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный  банк или отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в рассрочку.

Первоначальный взнос  заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой  суммы, банк может предложить ему  открыть накопительный счет, на который  клиент в течение определенного  времени будет регулярно вносить оговоренную сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и полученного с них дохода.

Заемщик (клиент) может  и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк может  через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство  жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

 

4. История становления  и современное состояние ипотечного  кредитования в России.

 Ипотечное кредитование  до 1917 г.

В России первые ипотечные  учреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для  коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже  существовали: 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется  очень широким кругом субъектов  ипотечного кредитования, длительными  сроками и относительно низкими  процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного  имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90%  при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Кредитование при  советской системе.

Для послереволюционного  периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский  период в нашей стране сформировался  опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский  кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе  «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был  принят Федеральный закон «О  банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономической  реформы конца 80-х – начала 90-х  г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

Кредитование в  переходный период.

Ситуация, сложившаяся  в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

• узкий круг субъектов ипотечного кредитования;
• небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;
• весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;
• высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
• высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;
• исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.