Ипотечное кредитование в России

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие  условия стали формироваться  в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.

К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились  объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны «среднего» класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.

В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса рубля  к доллару США от реального  соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал  росту спроса на ипотечные кредиты  со стороны населения.

Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы  ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы  своего развития.

В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному  развитию ипотечного кредитования. Принятые меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного  вложения средств. Вместе с тем, структура  привлекаемых банками средств сохраняет  выраженный краткосрочный характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось  снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить  стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств  при избытке краткосрочных являлся  главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного  кредитования.

Одним их основных факторов, характеризующих наличие  финансовых условий для возможности  широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, являлось состояние банковского  сектора в целом и наличие  в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом  частных вкладчиков. До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.

Согласно официальной  информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов - 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.

Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость  привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов - основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов конца  прошлого века. Кроме того, высокие  издержки и риски банков при ипотечном  кредитовании были вызваны слабой стандартизацией  процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории  у большинства потенциальных  заемщиков.¹²

3.ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ  ЭТАПЕ

3.1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ПЕРИОД КРИЗИСА 2008 – 2010 ГОДОВ

Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться.¹³

Реструктуризация ипотечных кредитов России в настоящее время достаточно актуальна. Кредитным учреждениям реструктуризация выгодна, поскольку реструктурированный кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.

Реструктуризация  ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), включая партнеров  АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое  лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита  на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего  порядок внесения платежей.

В первом случае новый  полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением  срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который  позволяет ему не платить 12 месяцев  по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить  по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный  платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту  и суммы по второму кредиту. При  этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств  АРИЖК или только за счет средств  кредитора. Совместное осуществление  реструктуризации и установление общих  правил и принципов проведения таких  операций являются реальной помощью  государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству  Российской Федерации.

На помощь могут  претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту.

По данным Минэкономразвития  России, реально обратившихся за реструктуризацией  заемщиков оказалось в несколько  раз меньше, чем прогнозировали в  АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам. Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.¹⁴

Анализ реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса.

Банковская система  России накопила весомый груз внутренних рисков, связанных со стремительным  развитием и ростом объемов кредитования экономики в последние годы. Россия, как и прочие страны, пережившие быстрый рост кредитования, оказалась  не в состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинами их роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного роста кредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками, обусловленная  отсутствием накопленной практики и статистической информации по своевременному возврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитных  историй и прочие факторы.

Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию просроченной задолженности, поэтому важно рационально подходить к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно, что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при помощи АИЖК. Во-первых, участие в программе могут принять далеко не все заемщики, поскольку необходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация - это не субсидия, и государство полностью не освобождает заемщика от уплаты кредита. Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания действия договора необходимо вернуть все средства.

Для становления  ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственной  поддержки в виде обеспечения  финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности  в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка  и повышения оценки инвесторами  надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства  должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный  рынок ипотечного кредитования со стабильно  большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции  в сфере выдачи и сопровождения  ипотечных кредитов, начнет функционировать  ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.

При этом государство  должно будет определить один из дальнейших путей трансформации деятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано  и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением той или  иной степени контроля государства  над его деятельностью, либо государство  сохранит его в собственности  и возложит на него функцию кредитной  поддержки для групп граждан  с низкими доходами. В любом  случае такая практика государственной  поддержки заемщика необходима и  важна с точки зрения развития всей системы ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.

На наш взгляд, для совершенствования государственной  поддержки ипотечного кредитования необходимо:

• создать качественную систему отчета кредитных организаций о количестве просроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовую поддержку заемщиков, выделяя необходимое количество денежных средств на реструктуризацию долгов;
• смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоваться реструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства, необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиям стандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;
• продолжить курс государственной поддержки граждан после завершения кризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжило свое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержке заемщиков.

3.2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ В 2011 – 2012 ГГ.

Три  квартала  2011  года  стали одним  из  самых  удачных  периодов   развития  рынка  ипотечного  жилищного  кредитования (ИЖК).    Объем  выдачи   ипотечных  кредитов  удвоился  по   сравнению  с   прошлым  годом, ставки  выдачи  находятся  на  рекордно  низком  уровне,  а  качество ипотечного  портфеля  банковского сектора продолжает улучшаться.¹⁵

По  итогам  трех  кварталов  2011  года  населению  предоставлено  339,3  тыс.  ипотечных кредитов  на  общую  сумму  467,3  млрд   рублей,  что  в  1,8  раза  превышает  выдачу аналогичного  периода  2010  года  в  количественном  выражении  и  почти  в  2  раза  –  в денежном.  Годовой  прогноз  развития  рынка  ипотечного  кредитования,  озвученный  АИЖК ранее  (580‐640  млрд   рублей),  реализуется  по  верхней  границе.  Это  дает  основания предполагать,  что  в  2011  году  объем  выдачи  ипотечных  кредитов  в  номинальном выражении  может  достичь  и  даже  превысить  докризисный  максимум  2008  года  (было выдано  655  млрд  рублей),   приблизившись  к  рекордным  680‐700  млрд.  Темпы восстановления  ипотечного  рынка  в  месячном  выражении,  начиная  с  апреля, стабилизировались  на  уровне  1,9‐2,1  раза. (рис.1)

По итогам 2011 года населению будет предоставлено  около 500 тыс. ипотечных кредитов, что  примерно на 150 тыс. кредитов больше, чем  в рекордном 2008 году (349,5 тыс. кредитов на сумму 655,5 млрд рублей). При этом рефинансирование ранее взятых кредитов, согласно результатам  исследования АИЖК, не играло в этой динамике существенной роли.

Рис 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2006-2011 гг.