Ипотечное кредитование в РФ

 

 

 

 

1.3 Нормативно-правовая база(регулирование) ипотечного кредитования в РФ.

Основными законодательными актами регулирующими ипотечное кредитование являются:

-Федеральный закон  “Об ипотеке(залоге недвижимости)”  от 16.07.1998 №102-ФЗ

-Федеральный закон  «Об ипотечных ценных бумагах».

от 11.11.2003 N 152-ФЗ

Рассмотрим сначала ФЗ №102, согласно которому сторонами договора ипотеки являются: залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Заключение договора об ипотеке:

1)В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер  и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2) Договор об ипотеке  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит  государственной регистрации.

3) Договор об ипотеке  считается заключенным и вступает  в силу с момента его государственной  регистрации.

4)Государственная регистрация  договора об ипотеке является  основанием для внесения в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об  ипотеке.

5) При заключении договора  об ипотеке залогодатель обязан  в письменной форме предупредить  залогодержателя обо всех известных  ему к моменту государственной  регистрации договора правах  третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности  дает залогодержателю право потребовать  досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства либо  изменения условий договора об  ипотеке.

При заключении договора об ипотеке обязательным является составление и подписание закладной.

Закладная-является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

-право на получение  исполнения по денежным обязательствам,обеспеченным  ипотекой, без представления других  доказательств существования этих  обязательств;

-право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному

ипотекой обязательству и залогодатель.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня

поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней.

Обеспечение сохранности имущества, заложенного по ипотеке:

- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

-Если договором об  ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать  имущество, заложенное по договору  об ипотеке, в исправном состоянии  и нести расходы на содержание  этого имущества до прекращения  ипотеки.

-Страховая сумма по  договору страхования ответственности  заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного  имуществ

-Залогодержатель вправе  проверять по документам и  фактически                  наличие, состояние и условия  содержания имущества, заложенного  по договору об ипотеке.

-Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не  отвечает, заложенное имущество  утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение  ипотекой обязательства существенно  ухудшилось, залогодержатель вправе  потребовать досрочного исполнения  обеспеченного ипотекой обязательства.

Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной:

-Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено  иное, передать свои права другому  лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству(основному обязательству).

-При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.(В отметке должно быть точно и полно указано имя(наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.)

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке:

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Реализация залогового имущества на которое обращено взыскание:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги  явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах  не сделана надбавка против  начальной продажной цены заложенного  имущества;

3) лицо, выигравшее публичные  торги, не внесло покупную цену  в установленный срок.

Теперь рассмотри ФЗ №152 “Об ипотечных ценных бумагах”

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия; 

 

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом;

Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием:

1)Эмиссия облигаций с  ипотечным покрытием может осуществляться  только ипотечными агентами и  кредитными организациями.

2) Предметом деятельности  ипотечного агента может быть  только приобретение требований  по кредитам (займам), обеспеченным  ипотекой, и (или) закладных.

3) При документарной форме  облигаций с ипотечным покрытием  обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

4) Облигации с ипотечным  покрытием должны закреплять  право их владельцев на получение  процента, размер которого определен  решением о выпуске облигаций  с ипотечным покрытием.

5) Размер (сумма) обеспеченных  ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций.

6) Реализация ипотечного  покрытия облигаций с публичных  торгов не может быть проведена  ранее чем по истечении двух  месяцев со дня наступления срока исполнения обязательства по облигациям с таким ипотечным покрытием.

7) Денежные средства, вырученные  от реализации ипотечного покрытия  облигаций, направляются лицам, являющимся  владельцами облигаций с ипотечным покрытием и заявившим свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано такое ипотечное покрытие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Анализ состояния и развития рынка ипотечного кредитования.

2.1Анализ рынка ипотечного  кредитования в России.

 

 

1 Векипедия.

2 Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 7-9

 

3 Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2002. с. 13