Особенности ценообразования на рынке недвижимости

Согласно этому Критик А.Б. дает наиболее правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости есть рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью». [14]

Если смотреть с экономической точки зрения, то рынок недвижимости есть инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. [11]

Обобщая все выше написанные подходы, можно сделать выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг. [1]

К особенностям рынка  недвижимости относится  следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.). [10]

Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее  время привело к значительному  превышению предложения над спросом  на рынке недвижимости. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: [4]

- затраты по поддержанию  объекта недвижимости в нормальном  функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

- ежегодный налог на  владение недвижимостью;

-  налоги или сборы  на сделки с недвижимостью.

В составе недвижимости входят такие группы финансовых активов как:

- земельный участок;

- жилое помещение (дом,  квартира, комната);

- нежилое помещение;

- предприятие;

- здание или сооружение;

- участки лесного фонда  и т.д.

Все объекты недвижимости служат для обслуживания конкретных процессов:

- рынок жилья –  для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных  объектов  – для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков  – для обеспечения сельскохозяйственного  производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд. [11]

Из  вышенаписанных рынков недвижимости наиболее важное значение имеют более развитые рынки земельных участков, жилой  и коммерческой (нежилой) недвижимости. [10]

Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. [4]

К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности. [20]

 Кушенко В.В. дает такое определения развития рынка недвижимости:

- экономическим ростом или ожиданиями  такого роста.  Но на рынке так же могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями   для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено  стадией экономического развития  региона (кризис, застой, промышленное  развитие), наличием и характером  рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью  недвижимости и экономической перспективой того или иного района. [11]

Рынок недвижимости находится под  значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. [1]

Недвижимости  как товару присуще  несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки  зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом. [15]

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [4]

На  первичном рынке недвижимости ситуация как не странно другая. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. [18]

Купля-продажа объектов недвижимости есть движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой  подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого  рода. [11]

Объекты недвижимости в большей  степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары. [12]

Товар на рынке недвижимости есть участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. По мимо этого, есть еще и, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. [13]

Сущность  недвижимости как товара следующая:

- физическое содержание объекта   недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных  систем и т.п.);

- юридические характеристики (в  рыночном  обороте участвуют права  на  объект недвижимости, а не сам  объект); [10]

- экономические характеристики, дающие  представления о стоимости объекта  (рыночной, восстановительной, замещения   и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.). [1]

Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования. [11]

Видно, что решающая роль в уровне цен на рынке недвижимости принадлежит  макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости. [4]

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления. [4]

Следовательно, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. [17]

Формирование  и развитие рынка недвижимости в России затрудняется первое из-за, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; второе, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. [10]

Методы ценообразования. [1]

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости  как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств. [11]

Рассмотри некоторые  из них: сравнительный, доходный и затратный.

1. Сравнительный метод. [4]

Главными принципы, лежащими в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к  оценке есть совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: [10]

1. Объект не должен  быть уникальным.

2. Информация должна  быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход включает принципы:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания. [1]

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности  на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования  сделки. При нетипичных условиях  финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи  и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики. [10]

2. Доходный метод оценки. [11]

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся  наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;