Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода  и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину  выбора. Окончательный результат  оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение  информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой  информации. Суть ее заключается в  том, что собранные данные должны:

– непосредственно  касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком  или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы  с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать  возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения  или отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие  к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к  оценке стоимости объектов недвижимости.

На сегодняшний день применяются  три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный [2].

Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с  учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [2].

Важным и сложным  элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих  обязательных операций:

1). определение  рыночной стоимости земельного  участка, на котором находится  объект недвижимости (путем сравнения  его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2). определение  стоимости замещения;

3). расчет всех  видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и  внешнего и определение стоимости  замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей  стоимости объекта недвижимости  путем добавления к чистой  стоимости замещения недвижимости  стоимости рыночную стоимость  участка земли.

Первая операция – оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится  объект недвижимости – представляет собой изучение:

права собственности  на земельный участок; физические характеристики земельного участка; данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские  районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

1. Метод по сопоставимым продажам – заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми  участками осуществляется по следующим элементам: местоположение; время продажи; физические характеристики; характеристики дохода, получаемого с земельного участка; условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка; условия продажи;

2. Метод соотнесения (переноса) – заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально  оценивается стоимость здания и  других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

3. Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод  в российских условиях использовать практически невозможно, так как  в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи  и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных  участков.

4. Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан  на применении принципа остаточной продуктивности земли.

5. Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

- определение  размеров и количества индивидуальных  участков (при определении размеров  индивидуальных участков учитываются  физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

- расчет стоимости  освоенных участков методом сопоставимых  продаж;

- расчет затрат  на освоение участков и их  продажу;

- определение  величины денежного потока путем  вычитания затрат на освоение  участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

- дисконтирование  денежного потока с учетом  времени освоения и продаж  всех индивидуальных земельных  участков [8, с.98].

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования  денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция – определение валовой стоимости  замещения.

Существуют три  основных метода определения восстановительной  стоимости (стоимости замещения) объекта  недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения  могут быть квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. Метод разбивки  по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов  могут выступать: фундамент, стены  и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда  и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. Метод количественного  обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь [8, с. 100].

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно  облегчен, если имеются старые сметы  оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может  прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету  для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные  затраты составляют 10 – 15 процентов  от региональной стоимости строительства.

Третья операция – определение износа объекта недвижимости.

В оценочной  деятельности износ рассматривается  как основной фактор стоимости объекта  недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты  на текущий ремонт меньше, чем добавленная  при этом стоимость объекта.

Физический износ  считается неустранимым, когда затраты  на исправление дефекта превосходят  стоимость, которая при этом будет  добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление  не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения  неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две  категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и  пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета  физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство  элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном  методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Физический износ  объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства [6, с. 78].

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.