Оценка факторов, влияющих на стоимость недвижмости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

1. Объективные факторы.

      Как правило  это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен субъектов недвижимости.

      Микроэкономические факторы- факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

 

 

   Макроэкономические факторы- факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка:

• налоги;
• пошлины;
• динамика курса доллара;
• инфляция;
• безработица;
• уровень и условия оплаты труда;
• потребность в объектах недвижимости;
• развитие внешнеэкономической деятельности.        

2. Факторы, связанные с  феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

• массированная реклама;
• инфляционные ожидания;
• симпатии;
• осведомленность.

 

 

3. Физические факторы

• местонахождение;
• удаленность от центра;
• степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения;
• архитектурно-конструктивные  решение;
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг;
• экологические и сейсмические факторы.

 

Анализ рынка  торговых площадей

 

    В Оренбурге  на сегодняшний день рынок  торговых центров находится в  стадии развития. На данный момент  в городе существует ряд объектов, а также планируется строительство  новых.

 

Структура предложения торговых площадей при продаже

 

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

 

 

 

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

до 100 кв.м

от 100 до 200 кв.м

от 200 до 300 кв.м

более 300 кв.м

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

до 100 кв.м

от 100 до 200 кв.м

от 200 до 300 кв.м

более 300 кв.м

 

Структура предложения торговых площадей, сдаваемых в аренду

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

 

 

 

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

до 100 кв.м

от 100 до 300 кв. м

от 300 до 500 кв. м

свыше 500 кв. м

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

до 100 кв.м

от 100 до 300 кв. м

от 300 до 500 кв. м 

свыше 500 кв. м

Большую долю предложения составляют площади до 100 кв. м. Это связано  с тем, что в этот диапазон входят небольшие торговые помещения, магазины и т.д.

Из диаграммы видно, что  площади до 100 кв. м составляют более 50% - это арендуемые торговые площади  в торговых центрах, магазинах, павильонах. Они представляют собой наиболее оптимальный размер для ведения  торговли местными предпринимателями, а также для размещения отделов  некрупных сетевых магазинов

   Месторасположение- ключевой фактор в развитии торговой недвижимости, причем торговый центр вовсе не обязательно должен быть в центре города.

    В Оренбурге  «Армада» находится вовсе не  в людном месте, а вот ТРЦ  «КИТ», казалось бы, стоящий не  хуже, чем конкурент, практически  был не востребован. Но ТРЦ  «КИТ» построен на перспективу  с учетом генерального плана  развития города, через какое-то  время он должен оказаться  в центре густонаселенного  жилого  района.

 

 

Структура предложения торговых площадей, сдаваемых в аренду по районам

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

 

 

 

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Дзержинский

Центральный

Ленинский

Промышленный

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Дзержинский

Центральный

Ленинский

Промышленный

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Ленинский р-н

Дзержинский р-н

Промышленный р-н

Центральный р-н

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Ленинский р-н

Дзержинский р-н

Промышленный р-н

Центральный р-н

Стоимость арендной ставки торговой площади в зависимости  от района расположения

       Средний уровень  арендных ставок в торговом  сегменте- 700-800 руб. за кв. м. В некоторых ТЦ они могут достигать 2500 руб. за кв. м.,(например в «ТС Центр», «Восход») в совсем нераскрученных центрах – опускаются до 500 руб. за кв. м.

     Ставка  за второй этаж снижается на 30%, за третий- на 50%. При этом в популярных торговых центрах существует такое понятие как плата за вход.

     Анализ показывает, что наибольшая арендная ставка  торговой площади в  Ленинском  и Центральном районах. Это  связано с наиболее развитой  инфраструктурой и транспортной  развязкой этих районов, относительно  высоким уровнем заработка населения  (социально-экономический фактор).

   

   Немаловажную роль, влияющую на стоимость аренды, играет появление новых торговых  центров, таких как «Новый мир», «Армада», «Гулливер», «Север», 

    «ТС Центр»  в Ленинском, Дзержинском и  Центральном районах, с улучшенным  архитектурно-конструктивным решением  и широкой рекламой.

ТРЦ «Гулливер»

 

ТРЦ «Север»

Анализ рынка  офисных площадей

 

Офисы- широко распространенный вид продающихся  площадей и  сдаваемых  в аренду.

Требуемая площадь  под офис колеблется от нескольких до нескольких сотен квадратных метров в зависимости от фирмы, занимаемой эту площадь.

 

Средняя стоимость предложения  арендной ставки офисной площади  в зависимости от района расположения    
(показатели за март-апрель 2012 г. в рублях)  

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Ленинский р-н

Дзержинский р-н

Центральный р-н

Промышленный р-н

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Ленинский р-н

Дзержинский р-н

Центральный р-н

Промышленный р-н

    Диаграмма показывает, что самая высокая арендная ставка и цена продажи офисной площади в Центральном районе.

 

   Это связано прежде  всего с тем, что Центральный  район является деловым центром  города. Спрос  на недвижимость  в этом районе выше предложения,  так как уровень застройки  здесь небольшой. Престижность  расположения офиса в таком  месте очень высока, что не  может не повлиять на цену  аренды и продажи.

 

 

      И напротив, стоимость арендной ставки и  цена продажи офиса в Промышленном  районе города низкая. Это связано  с  низким социально- экономическим  уровнем населения, удаленностью  от центра, а также с фактором  массового сознания.

 

 

 

Бизнес-центр «Красная площадь» по ул. Красная площадь.

Анализ рынка  жилых помещений

 

    В настоящее  время в Оренбурге интенсивными  темпами осуществляется строительство  жилых зданий, в силу возрастающего  спроса после экономического  кризиса 2008 года.  

Стоимость  кв. м жилой  площади в зависимости от района расположения

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Дзержинский р-н

Ленинский р-н

Центральный р-н

Промышленный р-н

 

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

Дзержинский р-н

Ленинский р-н

Центральный р-н

Промышленный р-н

     Наибольшим спросом  пользуются квартиры в новых  домах, существующих районов –  это жилые комплексы «Дрезден»,  на ул. 60 лет Октября, «Grand Famille» на ул. Мира, «Grand Famille-2» на ул. Карагандинская, «Степные просторы», на ул. Просторная, «Снегири» на ул. Новая,  на ул. Донецкая и др.

   Также квартиры  в домах новых, строящихся районов  – это дома в 18-19  микрорайонах, также дома в котеджных поселках, таких как «Экодолье», «Заречье», Павловка, Ивановка и др. имеют высокий спрос.

    Высокий спрос  на жилье в этих районах  можно объяснить влиянием физических  факторов: современным архитектурно-конструктивным  и планировочным решением, развитой  инфраструктурой и транспортной  развязкой, удобным расположением,  а также влиянием социальных  факторов.

   

   Квартиры в перечисленных  районах – улучшенной планировки, увеличенной площадью, с хорошей  тепло- и шумо-изоляцией. В районах существуют, строятся или же планируются социальные объекты- детские сады, школы, поликлиники, а также торговые, развлекательные, спортивные центры, развито транспортное маршрутное сообщение, паркинг.

   Примером такого района  может послужить жилой комплекс  «Степные просторы» на ул. Просторная.

   В районе его  расположения в непосредственной  близости находятся: 

     детская поликлиника  № 10;

     школа №69;

     школа «Лицей  №5»;

     детские сады;

     Оренбургский  государственный институт        менеджмента. 

    Также недалеко  расположены такие объекты как  «Микрохирургия глаза», центр детской  хирургии, взрослая поликлиника  № 5, ТРЦ «Новый мир».

       Средним и выше  среднего спросом пользуются  также квартиры вторичного рынка  в таких районах, как Ленинский  – ул. Гагарина, ул. Чкалова, Центрального- пр. Победы, ул. Терешковой и других. Это объясняется близким расположением  к центру и также развитой  инфраструктурой.

       Низкая  популярность таких районов, как  Маяк, Аренда можно объяснить  исторически сложившимися социальными  факторами в этом районе –  низким доходом населения, образом  жизни и т.д., геологическими особенностями,  расположением объектов промышленного  назначения, что в негативной  степени влияет на экологическую  ситуацию. Новое строительство здесь  почти не развито.

Вывод: