Цены и ценообразование на рынке недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Июня 2014 в 18:42, реферат

Краткое описание

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

Содержание

Введение …………………………………………………………………… 3
1. Факторы ценообразования ……………………………………………... 4
1.1 Классификация факторов ……………………………………………..
1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН………
1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи...
3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России...
3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов
Заключение
Список литературы

Скачать полностью (36.05 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Прикрепленные файлы: 1 файл

док1.docx

— 38.60 Кб (Скачать документ)

РЕФЕРАТ

на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости"

Содержание

Введение …………………………………………………………………… 3

1. Факторы ценообразования ……………………………………………... 4

1.1 Классификация факторов ……………………………………………..

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН………

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи...

3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России...

3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Заключение

Список литературы

Введение

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.

1. Факторы ценообразования

1.1 Признаки классификации факторов ценообразования на РН.


По глубине исследуемого периода: - долгосрочные - среднесрочные - краткосрочные	По отношению к объекту исследования: - внутренние - внешние
По иерархическому уровню: - порядка 1 - порядка 2	По состоянию рынка: - по типу рынка - по фазе рыночного цикла - по стадии развития рынка
По взаимосвязанности - независимые - взаимозависимые	По направлению действия: - на повышение цен - на понижение цен

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи


	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте - ведет к повышению цен, при снижении - к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении - к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции - падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен - при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении - к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее - росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых - растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор . Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса - предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него - спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым - несмотря на рост себестоимости - повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России - в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на год-три, долгосрочного - на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

- известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

- сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

- темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

- уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, "фундаментальный" анализ, регрессионное статистическое моделирование ("технический анализ"), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов


Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) "Агностик"	Нет ("прогнозы вообще невозможны")	Нет
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный "фундаментальный" анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-"оптимист"	"Фундаментальный" анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ("демографический" метод, метод прогноза доходов населения)	"Фундаментальный" прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-"статистик"	"Технический" анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	"Технический" прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) "Пуританин"	Нет ("слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель")	Нет

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в "городах-аналогах". Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель "взлета самолета" вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V- средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании [4]:

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель "выхода самолета из пике" [5] вида

V = B0-B1/(B2+exp((B3*Т+B4)2)).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений [6]:

Y = y1 + ?y2 + ?y3 + ?y4 + …. + ?yn, (1)

y1 = a3 x3 +a2x2 +a1x +a0, (2)

?y2 , (3)

?y3 = , (4)

?y4 = , (5) …………………………………… , (n)

где Y - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y1- уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

?y2 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;

?y3 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;

?y4 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

?yn- прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b, c, d с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) "длинного" цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали "базовый тренд", и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25%. В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов прироста цен. Они образуют "средние", более быстропротекающие циклы, и "короткие", еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный [7].

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная - по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации [8].

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Информация о работе Цены и ценообразование на рынке недвижимости