Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости

         Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

                                  высшего профессионального образования

                   РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ

                             Кафедра экономики и управления недвижимостью

 

 

                                                 КУРСОВАЯ РАБОТА

Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости.

 

Дисциплина__________________________

_____________________________________

Специальность (направление подготовки)_

_____________________________________

Студент заочной (ГВД) формы обучения

____________курса ______________группы

_____________________________________

(фамилия, имя, отчество)

Преподаватель ________________________

_____________________________________

(фамилия, имя, отчество, ученая  степень, звание)

 

Работа оценена

________________________

Подпись

________________________

«____»___________ 20__г.

 

 Москва 2014

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Развитие в России рыночных отношений в сфере недвижимости потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью  процесса создания института экономики недвижимости и создания правового государства.

Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. 1

В правовом государстве, несомненно, должна быть правовая база, регулирующая оценку недвижимого имущества для построения упорядоченного рынка недвижимости, но всегда будут существовать частные случаи, влияющие на стоимость недвижимости, и применительно к ним необходим детальный анализ, который послужит основанием для установления конкретной итоговой стоимости объекта оценки. Данная работа состоит из двух частей: в теоретической части будут рассмотрены основные понятия и подходы к оценке недвижимости (правовая база), а также приведены основные рыночные данные, влияющие на стоимость недвижимости. В практической части указанные рыночные данные будут использоваться для определения итоговой стоимости земельного участка.

 

 

 

2. Основные понятия оценки  недвижимости

2.1 Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Цели оценки недвижимости: 
- помощь продавцу в установлении цены продажи; 
- помощь покупателю в определении цены покупки; 
- установление величины стоимости для налогообложения; 
- установление залоговой стоимости имущества для целей кредитования под залог имущества; 
- определение страховой стоимости имущества; - установление налогооблагаемой стоимости при дарении и наследовании; 
- установление стоимости недвижимости при судебных процессах

 
    В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.  
 
    В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. 

 
 1)  Принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

• принцип полезности
• принцип замещения
• принцип ожидания

2)  Принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

• принцип вклада
• принцип остаточной продуктивности земельного участка
• принцип равновесия
• принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

3) Принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

• принцип спроса и предложения
• принцип соответствия
• принцип конкуренции
• принцип изменения
• принцип взаимозависимости

        К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины). 2

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля.

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

2.2 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка  задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление  плана и договора на проведение  оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление договора на оценку. 

3й этап. Сбор  и анализ информации.

3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики и местоположение.

3.4.   Экономическая информация.

3.5.   Проверка достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ  лучшего и наиболее эффективного  использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет  оценочной стоимости объекта  недвижимости на основе трех  подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование  полученных результатов и выведение  ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой  величины стоимости. 

7й этап. Составление  отчета об оценке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Подходы к оценке недвижимости

 

Для оценки недвижимости используют три подхода, а именно:

- Доходный подход

- Затратный подход

- Сравнительный подход

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не ста бильны.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;
• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.