Методология проведения оценки

11. МЕТОДОЛОГИЯ  ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

11.1. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ  ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ  ПРИ ОЦЕНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ

Основные подходы, применяемые при оценке

При проведении оценки используются три основных концептуальных подхода:

сравнительный, доходный, затратный.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных

общей методологией. Методом  оценки является последовательность процедур,

позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить

стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении

объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в  отношении которых

имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки

признается объект, сходный  объекту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим  и другим характеристикам, определяющим его

стоимость.

Сравнительный подход предполагает следующую процедуру:

1. Изучение рынка и  отбор объектов недвижимости, предлагаемых  к продаже,

которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту-аналогу  о цене

продажи или цене предложения, условиях оплаты, физических характеристиках,

местоположении и других условиях сделки.

3. Анализ и сравнение  каждого объекта-аналога с оцениваемым  объектом по

времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи

и другим параметрам.

4. Корректировка цены  продажи или цены предложения  по каждому объекту-

аналогу в соответствии с  имеющимися различиями между ним  и оцениваемым

объектом.

5. Анализ и согласование  скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод об

итоговой рыночной стоимости  оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

В рамках доходного подхода различают два метода: метод дисконтированных

денежных потоков и метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации  доходов используется, если: потоки доходов стабильны

длительный период времени, представляют собой значительную положительную

величину; потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами  и др.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: предполагается, что

будущие денежные потоки будут  существенно отличаться от текущих; потоки доходов

и расходов носят сезонный характер; объект недвижимости строится или только что

построен и вводится в  эксплуатацию; объект требует реконструкции  и др.

При использовании доходного  подхода основным элементом является ставка

капитализации и ставка дисконтирования. Исходной информацией для определения  значения ставок является рынок аналогичных  объектов, оценка рисков, связанных  с

конкретным объектом недвижимости и рынком недвижимости в целом  и т.д.

В целях настоящей оценки, в соответствии с техническим  заданием, и

предполагаемым использованием результатов оценки, реализация указанного

подхода к оценке возможна исключительно на основании использования  метода

прямой капитализации  дохода, получаемого от эксплуатации недвижимого

имущества, права на которое  оцениваются, в соответствии с его  назначением,

разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо

замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на

воспроизводство объекта  оценки являются затраты, необходимые  для создания

точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся при создании

объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки

являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с

использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на

приобретение земли и  строительство нового имущественного объекта с

эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого

объекта недвижимого имущества  для аналогичного использования  с учетом того, что

затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на

строительство добавляются  затраты на приобретение земельного участка. (Когда это

возможно, учитывается предпринимательский  доход, т.е. доход или убытки

девелопера добавляются к затратам на строительство.) Затратный подход

устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке

заплатили бы за данное имущество  в новом состоянии. Для более  старого имущества

делаются скидки на различные  формы «накопленной амортизации (обесценения)»

(ухудшения физического  состояния; функционального или  технического устаревания;

экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно

равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные

данные для расчетов, затратный  подход может дать непосредственный показатель

Рыночной стоимости. В  зависимости от наличия рыночных данных затратный подход

может являться индикатором  рыночной стоимости. Затратный подход очень полезен

при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого  строительства,

объектов специализированного  имущества и других объектов имущества, редко

продаваемых на рынке.