Особенности учета в риэлтерских организациях

       Реализация  квартир по договорам  комиссии и поручения

       Среди видов услуг, оказываемых риэлтерской  организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (глава 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (глава 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлтерских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической.

       Если многопрофильное предприятие имеет несколько видов деятельности, по которым установлены разные ставки налога на прибыль, то исчисление налога производится по прибыли от каждого вида деятельности по соответствующим ставкам независимо от результатов деятельности в целом по предприятию. При этом в целях правильного исчисления налога на прибыль плательщики обязаны обеспечить раздельное ведение учета по различным видам деятельности.

       Что касается распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов (например, содержание дирекции и охраны предприятия, содержание зданий и их текущий ремонт, командировочные расходы, расходы на оплату труда и т.д.), то они распределяются пропорционально размеру выручки, полученной от каждого вида деятельности, в общей сумме выручки. При этом по предприятиям, осуществляющим торговую деятельность, под выручкой от данного вида деятельности понимается валовая прибыль, определяемая как разность между ценой продажи и ценой покупки реализуемых товаров без НДС и акцизов. При определении общей суммы выручки для указанных целей по торговой деятельности принимается валовая прибыль, а по иным видам деятельности - выручка от реализации продукции (работ, услуг).

       Следует иметь в виду, что в риэлтерских организациях по повышенной ставке облагается только прибыль, полученная от посреднических операций и сделок. Внереализационные доходы подлежат обложению налогом на прибыль по основной ставке. Следовательно, внереализационные доходы и расходы предприятий для целей налогообложения не подлежат распределению пропорционально выручке от реализации по видам деятельности, для которых установлены различные ставки налога на прибыль. 

Правовые  основы сделок с жилищными  объектами и правами на них

       В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности  и другие права на недвижимое имущество  подлежат обязательной государственной  регистрации. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

       Учитывая  сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации  в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

       Что касается отражения в учете у  продавца "реализованной", но не прошедшей  государственную регистрацию квартиры, то, по мнению автора, в данном случае правомерно использование риэлтером  счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.

       Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировших строительство жилого дома, может  обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п.3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Исследование  вопросов и проблем, поставленных в  диссертации, связанных с разработкой  направлений совершенствования  организации и методики бухгалтерского учета риэлтерской деятельности, дает основание сделать следующие выводы и предложения.

    1. Риэлтерская деятельность представляет собой профессиональное участие организации на рынке недвижимого имущества.

    2. Объектом деятельности риэлтерских организаций является совокупность действий с недвижимым имуществом, представляющая ряд последовательных действий, а именно: предварительные переговоры с клиентом, подписание договора между риэлтерской организацией и клиентом, реализация договора, подготовка документов к сделке, сделка, передача проданного объекта по акту приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, приемка клиентом выполненных риэлтерской организацией работ. В период реализации каждого этапа проанализированы действия риэлтерской организации, отмечены ситуации, оказывающие существенное влияние на методику бухгалтерского учета: подготовительный период, сделка, передача объекта недвижимости, расчеты.

    3. В работе дается характеристика  риэлтерских организаций как  самостоятельной составляющей инфраструктуры рынка недвижимости. В силу специфики риэлтерская деятельность на местном уровне участвует в реализации социальной политики. Помимо обязательных налоговых отчислений в местные бюджеты, риэлтерские организации создают рабочие места для социально незащищенных слоев населения: пенсионеров, молодежи, уволенных с военной службы и других категорий

    4. При рассмотрении каждого вида  деятельности в работе выделены  основные функции, осуществляемые риэлтерскими организациями. Определено, что риэлтерские организации могут выступать:

    - покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи;

    - брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии, поручения или агентским договорам;

    - инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на более выгодных условиях.

    5. В работе анализируется законодательная  база операций с недвижимым имуществом. При рассмотрении гражданского законодательства автор акцентирует внимание на формах посреднических договоров, применяемых риэлтерскими организациями в процессе осуществления хозяйственной деятельности. В риэлтерской деятельности для этого используются договоры возмездного оказания услуг, поручения, комиссии и агентирования

    6. В работе рассмотрено нормативное  регулирование бухгалтерского учета  риэлтерской деятельности

    Методика  бухгалтерского учета риэлтерских  организаций, регулируемая законодательством по бухгалтерскому учету, находится в тесной взаимосвязи с федеральным, региональным и местным законодательством. Проведенный анализ регионального законодательства позволил сделать вывод о возможности ассимиляции регионального законодательства в систему нормативного регулирования бухгалтерского учета. В работе определена роль и место регионального законодательства в системе нормативного регулирования бухгалтерского учета. В частности, установлено, что указы президентов республик в составе Российской Федерации следует рассматривать как третий уровень нормативного регулирования бухгалтерского учета. Для законодательного закрепления данного вопроса, не допущения двоякого толкования нормативных бухгалтерских документов в зависимости от территориальной принадлежности, исключения судебных разбирательств и обеспечения соответствия нормативных документов одного субъекта федерации нормативным документам другого, предложены дополнения в ст. 5 Федерального закона "О бухгалтерском учете".  
 

Список  использованных источников

1. Конституция  Российской Федерации. М.,2011

2. Гражданский  кодекс РФ. М.: Кодекс, 20011

3. Жилищный кодекс РФ.- М.: Омега-JI, 2012

4. Земельный кодекс РФ.- М.: Цитадель, 2010

5. Налоговый  кодекс РФ. М.: Юрайт-Издат, 2011

6. Семейный  кодекс РФ.- М.: Кодекс, 2011.

7. Трудовой  кодекс РФ.- М.: Объединенная редакция МВД РФ, 2011

8. «Финансовая газета», №49, Подписано в печать О.Герман 06.12.2010 Ведущий эксперт

9. Федеральный закон № 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

10. Книжное издание - Особенности бухгалтерского учета в риэлторских организациях , Автор - К. Ю. Татаров , Из серии книг - , Год выпуска - 2011 - Финансы и статистика