Оценка имущества предприятия

Оценка производится для того, чтобы установить стоимость имущества организации. Согласно ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» эта стоимость устанавливается в соответствии с рыночными ценами на такое и аналогичное имущество. Нередко нормативные акты предусматривают, что в результате оценки должна быть установлена действительная или разумная, эквивалентная или реальная стоимость. Но и в этих случаях согласно закону должна быть установлена рыночная стоимость имущества

Закон  «Об оценочной деятельности» определил, что считать рыночной стоимостью: под этим определением понимается наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции и без наличия чрезвычайных обстоятельств.

Следовательно, утверждать, что стоимость имущества является рыночной, можно лишь тогда, когда соблюдены следующие условия:

                 имущество не ограничено в обороте, в силу чего реализуется на открытом рынке, и предложение о реализации делается в форме публичной оферты (в предложении изложены все существенные условия договора, и этот договор будет заключен с любым, кто отзовется на предложение);

                 цена на имущество не устанавливается с помощью обязательных тарифов;

                 если бы заключался договор о продаже имущества, то стороны сделки получили всю необходимую информацию, прежде всего о предмете сделки;

                 имущество, приобретаемое одной из сторон сделки, оплачивается деньгами.

Следует отметить, что в договоре или в нормативном акте, содержащем требование об обязательной оценке, может быть определен и другой вид стоимости имущества, например балансовая, ликвидационная, страховая, залоговая и т.п.

Балансовая стоимость имущества определяется для того, чтобы отразить это имущество в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (ст. 11 Федерального Закона от 21 ноября 1996г. № 129 – ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»). Что же касается таких видов стоимости, как ликвидационная, залоговая, страховая, то анализ действующего законодательства дает все основания считать, что ликвидационная, залоговая, страховая и некоторые виды стоимости в действительности являются рыночной стоимостью имущества, используемой при заключении и исполнении различных видов договоров – залога, страхования, а также заключаемых при ликвидации организации.

В случае, когда нормативно – правовой акт обязывает проводить оценку имущества, но не определяет, какой вид стоимости должен быть установлен в результате этой оценки, то ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» прямо указывает на то, что в таких случаях стоимость имущества оценивается по рыночным ценам.

Однако методы, используемые независимым оценщиком, отличаются от методов, которые применяются при оценке имущества самой организацией, судом или налоговым органом.

Независимые оценщики могут использовать следующие методы оценки имущества:

      Затратные;

      Рыночные;

      Доходные.

Чтобы получить обоснованную и объективную стоимость имущества, необходимо рассчитать его рыночную стоимость с помощью каждого из указанных выше трех методов, а затем согласовать полученные результаты[4].

Рассмотреть подробно все три метода в рамках одной статьи не предоставляется возможным. Но чтобы продемонстрировать, как и на основании каких показателей может проводится оценка имущества, подробно рассмотрим одну группу методов – затратные. Эти методы оценки показывают стоимость имущества с точки зрения затрат на его создание или на приобретение альтернативного объекта.

В группу затратных методов входят метод суммирования фактических затрат, метод расчета полной восстановительной стоимости, метод произведенных затрат, метод расчета стоимости замещения.

Метод суммирования фактических затрат обычно применяется при определении балансовой стоимости имущества. Этот метод достаточно прост, и, используя его, оценщик получает такую стоимость имущества, которая складывается из затрат на его приобретение или изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

С помощью метода расчета полной восстановительной стоимости на дату оценки, определяются все затраты, необходимые для воссоздания идентичного по назначению и качеству объекта.[5]

Согласно документам, регламентирующим переоценку основных фондов организаций, это метод может выступать в качестве:

      Индексного метода (используются индексы пересчета балансовой стоимости в стоимость на дату переоценки);

      Метода оценки по данным торгующих организаций (используются данные торгующих организаций о ценах на аналогичное имущество);

      Сметного метода ( на дату оценки составляется смета затрат на производство аналогичного объекта. В эту смету включаются затраты на заработную плату, материалы, оборудование, накладные расходы, отчисления в бюджет и внебюджетные фонды и т.д.).

Применяя метод приведенных затрат, оценщик пересчитывает фактические прошлые затраты по новым ценам – зафиксированным на дату проведения оценки[6].

Если используется метод расчета стоимости замещения, то рассчитываются затраты на приобретение альтернативного по назначению и по выполняемым функциям объекта.

2.2. Российская практика оценки стоимости имущества фирмы

Проблема имущества фирм в России возникла с момента начала приватизации.

В 1990 году в соответствии с планом неотложных мер по переходу к рыночной экономике Минфином и Госпланом было разработано Временное методическое положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий.

В соответствии с этим Положением оценку основных средств предусматривалось производить по восстановительной стоимости за вычетом износа. Восстановительная стоимость определялась на основе прейскурантов, а при из отсутствии по аналогам или исходя из первоначальной (балансовой) стоимости основных средств, умноженной на укрупненные коэффициенты изменения цен, разработанные Госкомцен и Госстроем. Износ исчислялся, исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и срока их эксплуатации.

Оценка товарно-материальных ценностей, относящихся и оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов производилась в действующих оптовых и розничных ценах.

При определении окончательной оценочной стоимости имущества фирмы рекомендовалось остаточную стоимость основных и оборотных средств скорректировать с учетом финансового состояния фирмы, спроса на ее продукцию, рентабельности производства, динамики экономических показателей и ряда других факторов.

Для определения окончательной величины оценочной стоимости имущества рентабельной фирмы исчислялась величина дохода, получаемого на соответствующую сумму средств, помещенного на долгосрочной банковский депозит.

Оценочная стоимость исчислялась, как частное от деления размера среднегодовой прибыли фирмы за последние пять лет на минимальный банковский процент текущего года по депозитам на срок более пяти лет, умноженное на сто процентов.

В 1991 году по заказу Госкомимущества РСФР были подготовлены методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации.

Основой для разработки Методических рекомендаций был подробно разработан перечень исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, а также детально описаны три метода оценки стоимости имущества фирм по остаточной стоимости с учетом фактической и ожидаемой прибыли (метод капитализации), с учетом льгот и наценок.

При этом окончательная оценка стоимости имущества предприятия должна была определяться, исходя из анализа результатов расчета по всем трем методам.

В 1992 году Госкомимущество России Указом Президента № 66 от 9 января 1992 года утвердило Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Данная методика стала официальной. Эта методика задумана как единая для определения стоимости всех приватизируемых фирм. Согласно этой методике, основные фонды оцениваются по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной стоимости (балансовой) на величину износа, начисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.

Стоимость запасов и затрат, а также стоимость денежных средств рассчитывалась в сумма, отраженных в балансе фирмы на дату проведения оценки. Однако, при оценке фирмы не учитывается цена земельного участка, что значительно снижает объективность оценки.

Согласно этой методике, для получения стоимости имущества фирмы из балансовой стоимости активов нужно вычесть обязательства фирмы.

В настоящее время оценка приватизируемых предприятий осуществляется на основе Методики оценки стоимости объектов приватизации в Российской Федерации.

В некоторых методиках, предлагаемых к использованию в нашей стране, при оценке стоимости имущества учитывается финансовое состояние фирмы, ее доходность, перспективы развития. Однако эти методики далеки от совершенства, так как в них мало учитываются особенности оценки в условиях нестабильной инфляционной экономики. В результате на практике используется оценка на базе остаточной (балансовой) стоимости.

По мнению ряда экономистов, оценка фирмы по остаточной стоимости ошибочно по своей сути. Эту точку зрения аргументируют следующим образом:

1. Оценка фирмы должна быть комплексной, то есть даваться как со стороны стоимости, так и со стороны потребительской стоимости. Оценка имущества – это взгляд на фирму-товар только с одной стороны – со стороны затрат на создание аналога.

2. Используемый в настоящее время подход к оценке имущества на основе остаточной стоимости не позволяет дать точную оценку фирме даже с позиции затрат, поскольку остаточная балансовая стоимость не соответствует реальным затратам на создание аналога в рыночной экономике, особенно в условиях инфляции.

3. Оценка стоимости имущества не отражает перспективы развития бизнеса: прибыль, которую получает и может получить фирма в будущем от использования своих активов.

В силу перечисленных причин методы, основанные на остаточной стоимости активов, в западной практике получили ограниченное распространение.

Заключение

В условиях Российской Федерации переход к рынку сопровождается для многих предприятий попаданий в зону хозяйственной неопределенности и повышенного риска, так как именно имущество дает гарантию независимости и надежности предприятия. Большинство хозяйствующих субъектов стало перед необходимостью объективной оценки своих активов. Одним из важнейших критериев оценки деятельности любого предприятия, имеющего своей целью получение прибыли, является эффективность использования имущества и раскрытие имущественного потенциала.

Оценка недвижимости необходима в самых различных ситуациях – страхование, передача имущества в залог, вступление в наследство, для определения суммы налогообложения, раздел имущества. Зачастую главной целью оценки недвижимости Москва является объективное и обоснованное определение рыночной стоимости.

Делая вывод, назревает вопрос: зачем все – таки нужна оценка имущества организации?

1.     Повышение эффективности текущих методов управления организацией;

2.     Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса;

3.     Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части;

4.     Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании;

5.  Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации;

6.     Определение кредитоспособности организации и стоимости залога  при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости;

7.    Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании;

8.   Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений.

Оценка имущества должна производится с возможной точностью и осторожностью.

Список используемой литературы

1.      Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135

2.      Федеральный Закон от 21 ноября 1996г. № 129 – ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»

3.      Бабаев Ю.А. Бухгалтерский учет: учеб. – 2-е изд., перераб. и доп. / Ю.А. Бабаев (и др.); под ред. Ю.А. Бабаева. – М.: ТК Велби, изд – во Проспект, 2008. – 384 с