Кредитование

Рисунок 1. Виды финансовых инструментов 

 

 

 

 

Финансовые инструменты

производные

первичные

Договоры финансирования под  уступку денежного требования

Форвардные контракты

Финансовые опционы

Операции РЕПО

варранты

Права на льготную покупку акций

Пут- опционы

Колл - опционы

Инвестиционного характера

Спекулятивного характера

Долевые инструменты и деньги

Договоры финансовой аренды (лизинга)

Процентные свопы

Валютные свопы

Фьючерсные контракты

Договоры поручительства и банковской гарантии

Договоры

Банковского счета

Кредитные договоры

Договоры банковского вклада

Договоры займа

 П

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Как видно из приведенной  схемы, финансовые инструменты подразделяются на первичные и производные.

2. Ипотечное кредитование как драйвер экономики региона

Российская ипотека  пережила непростое время. Даже в 2008 году, который считается пиковым  для рынка недвижимости, она была доступна далеко не всем заемщикам. Однако ипотечные программы пользовались спросом, и банки активно рекламировали  их, стремясь сделать разнообразными и привлекательными для клиентов. Несмотря на относительную узость этого  сегмента, конкуренция в нем была острой.

Мировой финансовый кризис, отразившийся серьезными проблемами на рынке недвижимости, сделал ипотеку  в России нерентабельной и рискованной, поэтому большинство банков отказалось от нее – либо напрямую, закрыв соответствующие  программы, либо прибегнув к политике так называемых «заградительных  ставок», когда условия кредита  делали его получение очень рисковым для заемщика. Особенно это коснулось  кредитования первичного рынка жилья: ипотечные сделки в Москве в 2009 году здесь были единичными. В 2010 году доверие  к рынку недвижимости возросло достаточно для того, чтобы банки начали возрождать замороженное в кризис ипотечное  кредитование.

«По данным Мосреестра, в марте 2009 года количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве составило 406 (9% от общего числа), а за аналогичный период 2010 года – 1609 (23%). В марте этого года их число выросло до 1954 (26%), - говорит Д. Отяковский. – При этом в докризисный март 2008-го года только 18% всех зарегистрированных сделок были ипотечные (1133 шт.)».

 По данным  экспертов, в первом квартале 2011 г. тенденция снижения        процентных ставок была продолжена. Ставки пошли вниз в большинстве  крупных кредитных организаций.  Также в 2011 году были установлены  новые рекордно низкие процентные ставки: в долларах – 7% (банк Дельта Кредит), в рублях – 8% (Сбербанк).

Сегодня на рынке  утвердилась и тенденция к  улучшению условий для получения  ипотечного кредита. Минимальная сумма  первоначального взноса уже понизилась с 30% от стоимости жилья до 20%, а  в некоторых программах - даже 10%.

В 1 квартале 2011 года игроки полноценно вернулись на рынок  с новыми ипотечными программами. Одни банки запускают ипотеку с  плавающими процентными ставками, в  рамках которой заемщику предоставляется  выбор зафиксировать ставку на первые 1-5 лет, либо пересматривать процентную ставку раз в полгода или раз  в квартал. Другие – развивают  программы, где возможно использование  «материнского капитала».

Помимо новых  веяний, рынок ипотечного кредитования опирается и на старые, проверенные  временем – и кризисом – схемы  работы. Речь идет, в том числе, о  закрепившейся схеме сотрудничества застройщика и банков, которое  облегчает покупателю получение  ипотечного кредита. Приобретая квартиру в новостройке, будущий владелец может также выбрать и ипотечную  программу под это жилье. Например, ГК «Пионер» предоставляет покупателям  квартир в ЖК LIFE-Лазаревское на выбор ипотечные программы сразу  двух крупных банков: Сбербанка России и Газпромбанка.

В рамках партнерского соглашения со «Сбербанком» на проект распространяется уникальная программа  «В десятку!»: кредит предоставляется  под 10% годовых с первоначальным взносом в 10% стоимости жилья и  сроком кредитования до 10 лет. Кредит в  рамках этой акции выдается без дополнительного  залога – в этом качестве выступает  будущее жилье, а также самое  важное - для заемщика не требуются  поручители.

«Для более длительных сроков кредитования (от 10 до 30 лет) действует  кредит «Ипотечный +», в рамках которого также предлагаются сниженные процентные ставки и привлекательные условия  Сбербанка России: максимальная сумма кредита – 85% стоимости объекта недвижимости, срок кредита – до 30 лет. Досрочное погашение кредита – без штрафа, возможно погашение средствами материнского капитала. Процентные ставки до регистрации права собственности: от 10,05% до 15,25% в рублях, после регистрации права собственности: от 9,50% до 14% в рублях», – поясняет Дмитрий Отяковский.

Также квартиры в  ЖК «Лазаревское» можно приобрести по ипотечным программам Газпромбанка, который предлагает кредит от 600 000 рублей, без ограничения максимальной стоимости, на срок до 30 лет. Сумма кредита: не более 80% и не менее 15% от стоимости квартиры, процентные ставки: до регистрации  права собственности – от 12% до 13,5% в рублях (в зависимости от первоначального взноса), после регистрации  – от 11% до 12,5% в рублях.

Расширение предложения  ипотечных программ по квартирам  в ЖК LIFE-Лазаревское уже сказалось  на структуре спроса: доля ипотечных  сделок преодолела рубеж в 50% от общего числа в 1 квартале 2011 года, что, как  заявляют представители ГК «Пионер», выше докризисных показателей 2008 года, когда эта доля достигала максимум 30% сделок.

По прогнозам  экспертов, в будущем доля ипотечных  сделок на рынке недвижимости будет  расти. С возвращением спроса на жилье  и стабилизацией банковской системы  ипотечные кредиты снова станут для покупателей удобным и  необходимым инструментом для приобретения недвижимости. Широта охвата платежеспособной аудитории будет зависеть от лояльности банков-кредиторов к своим заемщикам: чем ниже ставки и проще условия  кредитования, тем выше популярность ипотеки у покупателей жилья.

По мнению игроков  рынка, те, кто мог позволить себе покупку жилья без привлечения  ипотеки, в основном уже реализовали  свое намерение за тот период, когда  рынок недвижимости находился в  нижней точке роста. Значит, вернувшийся  на рынок спрос будет нуждаться  в заемных средствах. Покупатели, не реализовавшие запланированные  сделки собственным жильем из-за кризиса, активно используют ипотеку как инструмент при альтернативных сделках, оплачивая дополнительные метры за счет привлечения заемных средств.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечного кредитования в России, станет сотрудничество банков и застройщиков. Совместными усилиями они могут  сделать ипотечное кредитование доступнее и проще, предлагая  покупателям жилья готовую, адаптированную для проекта ипотечную программу.

Оказать возрождающейся ипотеке поддержку собирается и  государство. Государственное Агентство  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) обещает выдать в этом году кредитов на 600 млрд. руб. – столько  же, сколько и накануне кризиса.

«Сегодня ипотечное  кредитование не только может вернуться  на рынок –    ему суждено  стать главным драйвером спроса на покупку жилья, - говорит Д. Отяковский. - Поэтому количество ипотечных сделок будет расти, а ипотечные программы коммерческих банков – множиться и совершенствоваться». Разумеется, пока еще ипотечному рынку далеко до по-настоящему низких ставок, но первые шаги в либерализации посткризисной ипотеки уже сделаны, и эти шаги стали успешными. 
1.3 Система управления рисками ипотечного кредита

Ипотечные риски могут быть вызваны разными  причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

Риски подразделяются на:

Систематические риски –  риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к  ним относятся большинство ипотечных рисков;

Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.

Риски ипотечной деятельности

Кредитные риски

Схема рисков, рисунок 1.1

Имущественные риски

Риски утраты или снижения дохода

 

 

Имущественные риски 

Риски заемщика

Банковские риски

Риски кредитора

Риски досрочного погашения

 

Риски ликвидности

Риск процентной ставки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рассмотрим наиболее характерные  риски, присущие данным кредитным операциям.

Ипотечное кредитование выполняет  важные функции в экономике, предоставляет  определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:

кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.

процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.

 риск досрочного  погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)

законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Одним из существенных условий  предоставления Банком Кредита является страхование, которое позволяет  максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.

Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что  залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

 

 

 

Тема 2. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской экономике

2.1 Анализ и оценка рынка ипотечного кредитования РФ

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и  юридическим лицам, банк формирует  свой кредитный портфель. Таким образом,

кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным  операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно  встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом  суммы резервов на покрытие возможных  убытков по кредитным операциям) [39, c. 76].