Юридическое описание сделки купли-продажи в соответствии с нормативными документами

Общее правило о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Под случайной гибелью (случайным повреждением) имущества следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст.416 ГК РФ).

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение "юридического господства" над ней - передача ее в собственность покупателю.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1 ст.223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п.2 ст.8, п.2 ст.223 ГК РФ).

 

Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Содержание договора:

1. В верхней части договора необходимо указать:

• название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)

• место его составления

• дата составления (прописью)

• текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов 
  (Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора). Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.

2. Первый пункт - предмет договора. 
   В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества:

• адрес местоположения объекта, этаж

• инвентарный номер

• наименование объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения)

• площадь

• кадастровый паспорт

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу (собственность) со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).

Кроме этого указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

3. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При продаже объекта недвижимости в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

4. Порядок передачи имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

5. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

6. Далее нужно описать права и обязанности сторон. Сначала продавца, затем – покупателя.

7. Следующий пункт – это ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества.

8. Прописываем форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.

9. Последним пунктом идут заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон.

Количество экземпляров договора соответствует количеству сторон, участвующих в договоре, и один экземпляр — для хранения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в Росреестре.

В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи (если продавец юридическое лицо) - печати организаций.

Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

 

Глава 3. Расчет рыночной стоимости.

Определение стоимости затратным подходом.

В затратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение затрат на восстановление, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости земельного участка на дату оценки.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

•         когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

•         когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

•         когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

•         для оценки объектов незавершенного строительства;

•         для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

•         для оценки в целях страхования;

•         для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

• расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

• определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

• уменьшение затрат на восстановление на сумму износа для получения остаточно стоимости зданий и сооружений.

• определение стоимости земельного участка.

 

Общая формула для расчета стоимости объекта:

Vоо = ВС – Ин + Сз,                                                                                      

где Vоо  –  стоимость объекта оценки;

 ВС –  затраты на восстановление объекта оценки;

 Ин   – величина накопленного износа;

 Сз –   стоимость участка земли.

Затраты на восстановление определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Затраты на восстановление складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий.

ВС = ВС1969 И1984 К1984 И1991 К1991 Кд.о. × Пп × НДС,          

где ВС1969  – восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);

      И1984 – индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);

      К1984 – территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;

      И1991 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);