Рынок индустриальной недвижимости

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры.

Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

транспортные подъездные пути – 15-20%

электроэнергия – 15-25%

газоснабжение – 15-25%

остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

Краткий обзор земельных участков Московской обл.

Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80 % рынка.

Предложения земель сельскохозяйственного назначения  превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость (6%), многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (1 %).

Рис. 13.  Структура предложения земельных участков в Московской обл.

Особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной освоенности и техногенной нагрузки, способствуют ежегодному уменьшению площадей сельскохозяйственного назначения, за счет постоянно увеличивающихся площадей под застройкой и инфраструктурой.

На Подмосковном рынке сегодня имеется дефицит земельных участков для реализации девелоперских проектов. Земельных участков с разработанной исходно-разрешительной документацией на рынке не представлено.

Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. С точки зрения инвестиций сельхоз.земли однозначно имеют весомый потенциал. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении. Однако процедура перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует очень большого количества времени и материальных затрат. Стоимость перевода варьируется от $1000 до $10 000 за сотку.

Земли под промышленную и жилую застройку демонстрируют более привлекательную динамику и увеличиваются в цене на 40–90% в зависимости от их места расположения.

Предварительные итоги и прогноз на 2012 г.

    Продолжается снижение средней стоимость сотки на участки без подряда в организованных коттеджных поселках. С начала 2011 года средняя стоимость сотки на участки без подряда снизилась практически на четверть (-24,9%). Это обусловлено, в первую очередь выходом на рынок более дешевого предложения и, во вторую очередь, естественным снижением стоимости в уже существующих поселках для дополнительного стимулирования спроса.

Объем спроса на участки без подряда в 2011 году в основном поддерживается благодаря: увеличению размера скидок, выходу новых поселков с более дешевым предложением. С начала 2011 года данный показатель показывает небольшой рост, в среднем на +2% за квартал.

Оптовый рынок земли продолжает находиться в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений и стал активно повышать качество выставляемых на продажу земельных участков (наиболее полный пакет документов, дающий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации, разрешение вопросов с обременением и пр.). На такие качественные и максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок.

До начала экономического кризиса (1 полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га. Таким образом, за период кризиса объем предложения вырос практически в 3 раза и составил 151,1 тыс. га.

Говоря о реальном спросе, то в целом, за последние 1,5 года, со  2-го полугодия 2010 года на оптовом рынке земли Московской области наблюдается положительная динамика количества реальных сделок. Однако, количество реальных сделок во 2-ом полугодии 2011 года практически в 5 раз меньше по сравнению    со 2 полугодием 2008 (докризисный период).

Практически половина (48%) сделок приходится на земли промышленного назначения.   

В 2011 году продолжает увеличиваться требовательность и осведомленность потенциальных покупателей к каждому конкретному объекту.

С начала года наблюдается выборочная тенденция перехода от продажи простой земли в нарезку (участки без подряда) к более маржинальному продукту (готовый дом или с подрядом), что дает надежды на возвращение к практически сформированному организованному коттеджному рынку в докризисный период.

Имеющиеся предложения

Выводы:

Предложений незастроенных земельных участков под промышленную застройку в оцениваемом районе мало, предлагаемые участки, как правило, находятся в составе имущественных комплексов, стоимость зависит от площади участка и наличия коммуникаций, тем не менее можно сделать некоторые выводы относительно стоимости 1 кв.м земельных участков. 

Таблица 16 Диапазон рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка

Источник: составлено ООО «АБН-Консалт»

[1]Источник информации: www.zdanieinfo.ru и http://www.knightfrank.ru/