Строительство подземных паркингов в Челябинске

 

Реферат на тему: «Строительство подземных  паркингов в Челябинске»

 

 

Содержание:

 

Введение…………………………………………………… 3

Необходимость……………………………………………..4

Проблемы в строительстве подземных паркингов……....5

Стоимость…………………………………………………..8

Проектирование……………………………………………10

Конструкции подземных парковок……………………….11

Развитие технологий и материалов……………………....14

Оценка и сравнение экономических показателей……….16

Заключение…………………………………………………18

Список используемой литературы……………………… 19

 

 

 

Введение

        В России урбанизация становится все более выраженной с характерными всепоглощающими чертами. При росте населения в городах явно заметен рост всей городской инфраструктуры, что наиболее всего отражается на сегменте личного автотранспорта.

 

        В Москве, как наиболее загруженном автомобилями городе, зарегистрировано свыше 3,5 млн. частных автомобилей и ежегодно их количество пополняется 250–300 тыс. новых частных машин. При этом уровень обеспечения машин местами для парковки равна менее, чем 20 % от общего количества автомобилей.

Увеличение количества автомобилей на дорогах, соответственно, влечет за собой необходимость решения сразу двух проблемных вопросов: организация транспортных потоков на городских улицах и организация парковки и хранения авто. Бесконечно улицы не расширишь и многоэтажные паркинги повсюду не расставишь. Нужно переводить решение проблемы в иную плоскость – направлять машины на подземный уровень.

        Паркинг является одним из важнейших элементов инфраструктуры любого объекта недвижимости. От его основных характеристик и, прежде всего, вместительности, в значительной степени зависит рыночная привлекательность офисного и торгового центра, гостиницы и жилого дома. Существующие во многих странах мира, в том числе и в России, государственные нормы определяют минимальное количество машиномест для различных видов и классов недвижимости. Однако, если на Западе девелоперы, стремящиеся обеспечить свои объекты дополнительными конкурентными преимуществами, существенно перевыполняют эти нормы, то отечественные застройщики, сталкивающиеся с огромным неудовлетворенным спросом во всех сегментах рынка, предпочитают в довольно затратном вопросе строительства паркинга экономить и придерживаются установленного государством минимума. В этой статье я рассмотрю основные количественные и качественные параметры паркинга, которые необходимо учитывать при его проектировании и строительстве.

 

Необходимость

 

         Актуальную для всех растущих городов проблему наличия организованных мест стоянки автомобилей можно рассматривать в двух аспектах: общегородском и точечном - для каждого обособленного объекта недвижимости. В условиях финансовой неспособности государственных и муниципальных органов власти обеспечить реализацию какой-либо программы за счет бюджетных средств основным способом достижения глобальных целей является привлечение частного капитала, для чего создаются соответствующие нормы и стимулы. В данном случае речь идет о требованиях по обязательному обеспечению любого объекта недвижимости определенным количеством парковочных мест, которые должен соблюдать каждый застройщик. Так, автомобильный паркинг является одним из основных критериев, определяющих классность, рыночную привлекательность, а соответственно, и цену продажи квартир в жилом доме. Рассуждая о важности строительства паркинга для жилого дома, многие эксперты отмечают, что для объекта, позиционирующего себя в бизнес-классе и выше, наличие этого фактора - даже не критерий, а ключевой и неотъемлемый атрибут. С этим соглашаются и сами девелоперы, отмечающие, что без гаражей квартиры просто не продавались бы по заявляемой цене. Кроме того, несмотря на многочисленные сложности инженерного обеспечения и технологические проблемы, паркинги сами по себе являются эффективным активом и приносят девелоперу ощутимый доход, поскольку, как правило, продаются отдельно от квартир.

         Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью - ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок. 

Проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов

 

         Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Международная практика показывает, что многоуровневые (3 и больше уровней) паркинги строятся редко - это слишком затратно, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. В целом можно выделить следующие проблемы, возникающие при строительстве подземных паркингов:

• подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. Возникает необходимость проводить трудоемкие работы по устройству свайного поля, делать дополнительный отвод воды, временные дренажи. Кроме того, девелопер несет колоссальные затраты на работы, связанные с гидроизоляцией конструкций. Все это повышает стоимость строительства;
• подземные коммуникации, насыщенная сеть которых особенно характерна для центральной части Москвы. Проходящие под землей линии метрополитена, требующие укрепления фундаменты стоящих рядом домов - эти "подземные обременения" также значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга".

         В целом, подземный паркинг - это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, по которым продаются и сдаются в аренду места в таких паркингах, довольно высоки.

        Подземный паркинг представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками.

        Несмотря на то, что в нашей стране подземные паркинги уже достаточно прочно закрепили свою позицию в качестве элементов инфраструктуры современного здания, эксперты констатируют, что далеко не во всех случаях они соответствуют высокому классу автомобилей, для стоянки которых предназначены, и объекта недвижимости в целом.

Как отмечают эксперты, подземный  паркинг должен отвечать следующим требованиям:

• безопасность;
• круглосуточная охрана;
• технологичность;
• удобство въезда и выезда, которые должны быть расположены отдельно;
• наличие систем:

- гидроизоляции;

- вентиляции и контроля загазованности;

- пожаротушения и дымоудаления;

- связи;

- освещения;

• микроклимат (теплый и сухой; воздушные завесы, которые "тормозят" доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период);
• отличный обзор;
• достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест.

         На Западе к этим требованиям добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде/выезде систем антиобледенения. Хотя в целом, как отмечают эксперты, украинская нормативная база в сфере строительства, зачастую не менее строгая, чем западная, имеет множество "белых пятен", связанных, как правило, с применением современных технологий строительства.

         В таких случаях использование международных стандартов неизбежно, но при этом существуют сложности согласования соответствующих решений в контролирующих органах.

         Отдельно стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Например, установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Аналогичное, но все же не столь вопиющее несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге - даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях.

        В итоге, наиболее профессиональные девелоперы, особенно реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на потребительских предпочтениях покупателей квартир.

         Как отмечают эксперты, учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются машиноместа для различных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Приведем некоторые технические параметры, учитываемые при проектировании подземного паркинга для автомобилей представительского класса. Длина такого автомобиля составляет не менее 5 метров при ширине более 1,8 метра. Важный параметр - минимальный радиус поворота такого автомобиля составляет 4 метра, внешний габаритный радиус - 6,2 метра. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться такой автомобиль, составляет 2,9 метра. Размер зазора между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов - не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий.

 

 

Стоимость  строительства паркинга

         «Строительство подземного паркинга – процесс высокотехнологичный, соответственно, весьма затратный. – говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Проблем и сложных вопросов хоть отбавляй. При создании парковочных мест застройщик может столкнуться с необходимостью выноса инженерных коммуникаций, находящихся под землей, что стоит немалых денег. К тому же при оборудовании подземного паркинга строители обязаны обеспечить доступ к коммуникациям для коммунальных и прочих служб города».  
 
         Кроме того, есть и ряд других проблем, которые приходится решать девелоперу. Так, например, на объектах, которые возводятся по соседству с водоемами, часто возникают проблемы с высоким уровнем грунтовых вод, как это было, когда строились подземные парковки рядом с комбинатом «Красный Октябрь». 
 
         «В то же время, – замечает Владимир Говорин, директор по развитию Kirsanova Realty, – в домах эконом-класса вполне допустимо возвести невдалеке наземный паркинг в несколько уровней. Причем, как показал опыт, стоимость места в таком паркинге невысока и доступна практически для каждого второго покупателя эконом-жилья». В целом же подземные паркинги в московском эконом-классе почти не строят. «В домах эконом-класса наличие паркинга является скорее дополнительным преимуществом, чем нормой, – поясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Также  стоимость машино-места в первую очередь зависит от класса дома и от характеристик машино-места: размера, удобства заезда, наличия услуг в виде мойки, наконец, уровня  расположения. Если в паркинге несколько уровней, самые дорогие места будут распродаваться на высших, приближенных к первому этажу. Так, в ЖК «Фьюжн Парк» покупателям было предложено около десятка разных видов машино-мест, стоимость которых различалась на $5-10 тыс. Существенно разнятся цены в обычном и автоматизированном паркингах. 
Стоимость создания паркинга. Строительство открытого, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга (от $50 до $200 за 1 м2) обходится гораздо дешевле, чем подземного (от $500 до $1000 за 1 м2 - в зависимости от инженерно-геологических условий территории, на которой ведется строительство). В целом, стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра возводимого сооружения;

           Стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Дороговизна земельных ресурсов в центре города нивелирует экономию в себестоимости наземного паркинга; в этих условиях более эффективным является использование максимально возможной площади под основную (офисную, торговую, жилую и т.д.) застройку, с размещением паркинга под землей. Обратная ситуация наблюдается на окраинах города - более низкие цены на землю делают разницу в себестоимости подземного и наземного паркинга достаточно существенной, а также позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг;

        Разница в размере дохода, генерируемого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Хотя, как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а в целом достаточная обеспеченность офисного или торгового центра парковочными местами. В условиях насыщенного рынка качественный подземный паркинг становится весомым конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом, хотя и повышает стоимость строительства торгового центра. В сфере жилой недвижимости ситуация несколько иная - даже на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от места стоянки своего автомобиля. 

              Проектирование подземной парковки.

       При проектировании подземных парковок необходимо обеспечить выполнение ряда общих требований. Это безопасность, технологичность, удобство въезда и выезда (они располагаются отдельно), хорошая гидроизоляция, наличие ряда инженерных систем, обеспечивающих микроклимат (вентиляции и контроля загазованности, отопления), а также пожаротушения и дымоудаления, связи, освещения, и наконец – достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов и парковочных мест. В реальных условиях городской застройки обеспечить многие из этих требований – задача нетривиальная.

         Гидрогеологические условия – одна из важнейших характеристик площадки, выбранной для строительства подземной парковки. Подземные воды и состав грунтов могут ограничить глубину заложения и усложнить процесс строительства.  
При проектировании учитывают и градостроительные ограничения, в частности – охранные зоны памятников архитектуры, различных коммуникаций и т.п.  
В России подземные парковки строятся достаточно давно, и в этой области накоплен богатый опыт. В целом наша нормативная база в сфере строительства зачастую даже жёстче, чем западная, однако она имеет ряд пробелов, связанных с применением современных строительных технологий, которые не успевают включать в нормативы.