Недвижимость как объект оценки и управления

Недвижимость как объект оценки и управления

Недвижимость можно представить  как сложную систему, состоящую  из нескольких подсистем: технико-технологической, социо-технической, организационно- экономической

«Ядром» системы является технико-технологическая подсистема, содержащая следующие элементы: материалы, конструкции, машины и оборудование, при помощи которых они монтируются, технологию создания и правила эксплуатации и т.д. Техническое состояние объекта недвижимости, ее технико-технологической подсистемы, может быть измерено и оценено при помощи специальных «инженерных» показателей, характеризующих теплоизоляцию, шумоизоляцию, долговечность,  надежность, деформируемость и т.д. Для характеристики этой подсистемы применяются натуральные единицы измерения.

Функционирование технико-технологической  подсистемы приводит к физическому  износу объекта недвижимости. Как  правило,  его величина, выраженная в процентах, исчисляется в зависимости от  фактического срока эксплуатации объекта, начиная с даты его создания. Кроме физического износа  технико-технологическая подсистема изнашивается морально. Появление новых материалов, технологий, оборудования приводит к «старению» недвижимости.  

 

Управление недвижимостью, как технической системой, сводится  к  решению вопросов ресурсосбережения на этапе ее проектирования и создания, а также выбору способов восстановления и мониторинга состояния объектов в целях поддержания их в рабочем состоянии.

Недвижимость, как социо-техническая подсистема,  возникает потому, что ее создание и функционирование не возможно без активного участия человека. Люди, пользуясь и обслуживая объекты недвижимости, вступают в целый комплекс отношений, в результате которых изменяется  качество и количество недвижимости, что в свою очередь приводит к изменениям демографических, политических, моральных и тому подобных параметров общества. Меняется поведение всех слоев населения, качество жизни, уровень благосостояния, как правило, нарастает расслоение общества, возникают новые варианты занятости граждан.

Состояние недвижимости, как  социо-технической системы, может быть оценено при помощи показателей, характеризующих социальную стабильность, деловую активность населения, безопасность жизнедеятельности человека, экологичность и эргономичность объекта, комфортность пребывания в производственной и жилой среде, транспортную доступность, зонирование застройки территорий, архитектурный облик населенного пункта и т.д. Для построения данных показателей применяются качественные и количественные методы оценки, а информация собирается посредством опроса, анкетирования, тестирования, выявления ценностных ориентаций населения и анализа статистических данных. Широко используются разнообразные единицы измерения: абсолютные и относительные, натуральные, условные и стоимостные. Если технико-технологическая подсистема является ядром недвижимости, то социо-техническую подсистему можно представить как «питательную среду», обеспечивающую развитие ядра.   

 

Управление социо-технической подсистемой недвижимости сводится к прогнозированию социальных последствий создания и функционирования объектов данной сферы и к определению социально-экономических норм и нормативов.

Роль «оболочки», которая  объединяет две первых подсистемы и  защищает  сферу недвижимости от влияния негативных факторов, выполняет организационно-экономическая подсистема, которая состоит из законодательства и методического обеспечения определения цены и стоимости объекта. Стоимость объекта недвижимости определяется величиной затрат на его создание, содержание и эксплуатацию. Цена – это то количество денежных средств, которые можно получить, передав каким-либо образом права собственника недвижимости от одного лица другому.

Стоимость, цена и легальность  сделки являются основными показателями, характеризующими состояние организационно-экономической  подсистемы недвижимости в денежном выражении. Важность функционирования недвижимости в виде организационно-экономической  составляющей состоит в том, что  параметры каждой подсистемы определенным образом можно перевести и  представить в стоимостном выражении. Это позволяет организовать финансирование всех стадий жизненного цикла недвижимости (создание, эксплуатацию, развитие, ликвидацию объекта).

Говоря о недвижимости как об организационно-экономической  подсистеме, нельзя обойти вопросы  экономического устаревания. Данный вид  старения возникает потому, что со временем схемы финансирования недвижимости становятся неэффективными. Управление недвижимостью как организационно-экономической подсистемой есть процесс изменения стоимости, определения цены объекта недвижимости и организации эффективного финансирования на всех стадиях жизненного цикла в рамках существующего законодательства.

Данный вид управления зависит от ситуации,  в которой находятся субъект и объект управления. Стоимость недвижимости может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Цена также может быть как меньше, так и больше фактической стоимости объекта. Универсальным управленческим инструментом здесь является оценка, под которой понимается субъективное мнение, суждение о ценности объекта недвижимости. В настоящее время теория оценки достаточно глубоко проработана. Согласно ее основным положениям цель оценки определяет вид стоимости, величина которой рассчитывается соответствующим образом, а цена недвижимости подменяется категорией «обоснованная рыночная стоимость».

Таким образом, все три  подсистемы между собой тесно  связаны, должны изучаться как единая система, решение об изменении  одной части обязательно приведет к изменениям в других. Сложность недвижимости как объекта управления приводит к возникновению сложных технологий воздействия, к которым можно отнести креативное, маркетинговое и финансовое управление.

Недвижимость можно рассмотреть  и как товар. Основные признаки того, что продукция является товаром  следующие.  

 

1. продукция (в нашем  случае объект недвижимости)  создается специально для продажи, а не для собственного потребления. Недвижимость как товар, определяет наличие Заказчика и Подрядчика, Инвестора и Реципиента. На рынке любых других товаров  Покупатель является потребителем, а Продавец - производителем. Субъекты, действующие на рынке недвижимости, могут одновременно быть как Покупателем, так и Продавцом. 

 

2. акт купли-продажи состоится  тогда, когда продукция способна  удовлетворить потребности покупателя, т.е. она обладает  некоторой полезностью. Полезность недвижимости проявляется в том, что  Заказчик или Инвестор приобретает от ее эксплуатации прибыль и увеличение капитала, а Подрядчик, передавая Заказчику объект недвижимости, – доход или выручку. Реципиент, принявший инвестиции, оставляет себе недвижимость как имущество. 

 

3. товар всегда имеет  свою цену, представленную как  сумму затрат на его создание  и прибыли. Цена товара формируется  по законам спроса и предложения.  Цена объекта недвижимости часто  складывается под воздействием  высокой социальной значимости  данной сферы. 

 

4. продажа товара осуществляется  как оптовая и розничная. Продажа  недвижимости имеет свои формы.  Она продается согласно правилам  торгов подряда, ипотеки, аукционов,  контрактов и т.д. 

 

Существование недвижимости как товара привело к возникновению  специфического рынка, который необходимо исследовать для организации  управления недвижимостью.

В силу того, что недвижимость – это основная и большая часть  национального богатства, инструмент его сохранения и накопления, условия  для возникновения социальной стабильности и развития общества, рынок данного  товара имеет свое место в системе  рынков. Он настолько тесно увязывает  между собой рынок благ, рынок  труда и финансовый рынок, что  некоторые исследователи сферы  недвижимости рассматривают его, как  составляющую финансового рынка. Однако рынку недвижимости присущи отличительные  черты:

- инерционность, неоднородность, непрозрачность 

-  локальность, индивидуальность, высокие трансакционные издержки,

-  государственная регистрация сделок,

-  ограниченная  возможность централизованного контроля за состоянием спроса и предложения в пределах национальной экономики. Регулирование косвенными методами через регулирование рынка труда и финансов.

-   наличие высоких инвестиционных барьеров, ограничивающих межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию

-  низкая эффективность спекулятивных сделок.

Рынок недвижимости приято делить на две части: первичный и  вторичный рынки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют  три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как  единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с  делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.

Таблица 2

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье			Нежилые помещения
– свободные земельные участки (под  застройку или другие цели использования  поверхности земли); – природные комплексы (месторождения  и т.п.) для их эксплуатации и др.		– элитное жилье; – типовое жилье; – городское, загородное жилье и др.			– офисные помещения; – складские помещения; – торговые помещения; – производственные помещения и др.

 

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
по целям владения	– для ведения бизнеса; – для проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов  и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых  ресурсов
по степени специализации	– специализированная – которая в  силу своего специального характера  редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными  особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; – неспециализированная –  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в  существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	– введенные в эксплуатацию; – требующие реконструкции  или капитального ремонта; – незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации  объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.