Комплексная оценка

 

2. КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА  КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ 

ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

 

2.1. Понятие, цели, задачи  и содержание комплексной оценки

 

Оценка – это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Комплексная оценка территории города – это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным  назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся  ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений  в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной  оценкой стоят следующие задачи:

• подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;
• сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;
• проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;
• проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;
• выявление нарушений в использовании земель поселений;
• разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;
• определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

В развитии комплексной оценки территории городов можно выделить два этапа:

1. советский (период централизованного планирования развития городов);
2. современный (период развития рыночных отношений и формирования рынка земли).

До принятия Президентом Указа  «О проведении земельной реформы в Российской Федерации» от 23 ноября 1990 года  комплексная оценка применялась при разработке генерального плана развития города. Результаты комплексной оценки сводились к созданию системы тематических карт и табличных материалов. Содержание тематических карт отражалось на опорных планах.

Результатом проведения комплексной  оценки в советский период являлись проектные решения по архитектурно-планировочной организации, функциональному и строительному зонированию территории, развитию инженерных и транспортных систем, по планировке и застройке (выбору типов жилых и общественных зданий), организации обслуживания населения, режиму использования охранных зон.

Таким образом, результаты комплексной  оценки имели не стоимостное выражение, а включали сведения о качественных и количественных характеристиках основных факторов. Отсутствие стоимостных показателей в материалах комплексной оценки советского периода вызвано тем, что в них не было объективной необходимости, и в первую очередь потому, что земля не продавалась, земельный налог не взимался, рынок земли отсутствовал. Кроме того, существенное влияние оказало отсутствие развитых компьютерных технологий, которые могли быть применены в ходе принятия управленческих, градостроительных и землеустроительных решений.

На современном этапе произошли  коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее диктует необходимость применения экономического подхода к традиционным методам комплексной оценки поселений.

Однако  следует отметить, что в условиях развивающихся рыночных отношений основные принципы и факторы оценки остались прежними. Неизменной осталась и основная цель ее проведения, которая заложена Конституцией РФ, – это обеспечение создания комфортных условий для жизнедеятельности человека. А коренные социальные и экономические преобразования, происходящие в современном обществе, а также принципиальные изменения в области градостроительных и земельных отношений во многом предопределили объективную необходимость проведения комплексной оценки территории поселений. Результаты комплексной оценки на современном этапе широко применяются в следующих основных направлениях:

1. При разработке генеральных планов развития территории поселений, когда жизненно важно правильно и экономически грамотно спланировать перспективы дальнейшего развития города, обеспечить надежную поддержку проектных разработок генерального плана и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
2. При разработке схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, где решаются вопросы дальнейшего использования, планировки и застройки не задействованных ранее в градостроительной деятельности земель, но пригодных к освоению, а также вопросы дальнейшего совершенствования существующего использования земель.
3. При осуществлении ценового зонирования территории.
4. При информационной поддержке развития рынка земли, когда дифференциация ставок земельного налога должна осуществляться с учетом ценности территории, определяемой на основе проведения комплексной оценки.
5. В ходе принятия управленческих решений в использовании городских территорий, когда для эффективного государственного регулирования земельных отношений нужна точная информация о состоянии и тенденциях качественного и количественного изменения земельных ресурсов.
6. При проведении государственной кадастровой оценки земель поселений.

  Однако современный этап развития  комплексной оценки территории городов характеризуется отсутствием единой методики проведения этих работ.

Комплексная оценка земель поселений  представляет совокупность нескольких видов оценки: экологической, социально-экономической, градостроительной, ресурсной и др.

 

 

2.3. Совокупность факторов, формирующих  комплексную оценку

 

Комплексная оценка земель города включает в себя ряд составляющих: социально-экономическую, экологическую, градостроительную, ресурсную и другие виды оценок.

Остановимся на первых трех, имеющих  наибольшую актуальность в настоящее время. Согласно технологической схеме каждый вид оценки включает ряд факторов, имеющих комплексный характер информации градоформирующего, градообразующего и градообслуживающего значения, существенно  влияющих на ценность или уровень благоприятности городских территорий.

Экологическая оценка территории предполагает следующую систему факторов и показателей:

1. Выявление состояния окружающей среды: загрязнения воздушного бассейна, загрязнения почв, загрязнения  водного бассейна.
2. Определение уровня стояния грунтовых вод, уровня заболоченности территории, наличие просадочных грунтов, рельеф местности, степени подверженности территории оползневым явлениям, наличия подтопляемых территорий, уровня засоления и др.
3. Установление экологических зон города, в состав которых могут входить санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны (прибрежные защитные полосы), зоны рекреации,  особо охраняемые природные территории, охранные зоны памятников истории, культуры и архитектуры, лесозащитные зоны антропогенных  процессов.
4. Установление параметров и режимов использования земель в границах экологических зон.
5. Выявление нарушений режимов использования в пределах установленных экологических зон.
6. Установление экологически неблагоприятных и экологически благоприятных территорий в границах города.

 Градостроительная оценка проводится на основе выявления современного функционального (территориального), градостроительного и ландшафтного использования территории города. Поэтому в качестве факторов используются: состав и характеристика территориальных зон, уровень сложившихся функциональных связей, степень нарушения в общей организации территории города, анализ градостроительного использования, оценка ландшафтной организации территории.

Оценка  градостроительного использования  заключается в установлении интенсивности использования территории и проводится по следующим показателям: плотности населения, плотности застройки (жилой, производственной), плотности жилого фонда, плотности уличной сети, средневзвешенной этажности, использованию подземного пространства, наличию архитектурных ансамблей и др.

Оценка  ландшафтной организации территории проводится на основе следующих показателей: наличия и характера ландшафтных особенностей, уровня озеленения территории, уровня рекреационной нагрузки, уровня обустройства рекреационных зон.

Социально-экономическая  оценка наряду с экологической, градостроительной и ресурсной оценкой является неотъемлемой составной частью комплексной оценки и обогащает ее необходимой информацией, позволяющей более четко охарактеризовать целевое использование земель.

В процессе социально-экономической  оценки решаются следующие задачи:

1. Сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки.
2. Разработка методики оценки.
3. Проведение анализа сложившегося социально-экономического использования территории города.
4. Определение степени эффективности использования городских территорий.
5. Выявление недостатков в использовании земель и разработка рекомендаций по их устранению.
6. Определение перспектив дальнейшего развития территории города.

Результатами оценки являются:

1. Установление территорий, наиболее перспективных для дальнейшего освоения с точки зрения социально-экономического развития.
2. Разработка комплекса мероприятий по улучшению социально-экономических условий на застроенных территориях.

При проведении социально-экономической  оценки территории города учитывают  следующие факторы:

1. Уровень развития сферы социально-культурно-бытового обслуживания, который    определяется наличием, состоянием и доступностью локальных и    общегородских объектов соцкультбыта: образовательных учреждений, детских дошкольных учреждений, художественных школ, поликлиник, магазинов, объектов бытового обслуживания и др.
2. Транспортное обеспечение территории, которое определяется интенсивностью движения общественного транспорта, доступностью железнодорожной станции,  автовокзалов, остановок общественного транспорта, объектов рекреации, общественно-делового центра города и др.
3. Состояние улично-дорожной сети, которое характеризуется состоянием дорог, магистральных улиц городского значения и улиц в жилых кварталах, шириной проезжей части, наличием канализационных стоков, наличием и состоянием линейных зеленых насаждений, состоянием дорожного  покрытия и др.
4. Уровень обеспечения территории инженерной инфраструктурой, которая определяется наличием и состоянием систем водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и др.
5. Наличие и состояние жилого фонда, которые характеризуются типом и этажностью зданий, конструкцией, уровнем благоустройства, степенью износа, архитектурными и планировочными особенностями и др.
6. Наличие и состояние производственных зданий и сооружений.

В процессе анализа производится сопоставление  существующих в реальности показателей  с нормативными показателями, которые  регламентируются Строительными нормами  и правилами.

Каждая  из перечисленных групп факторов и показателей, формирующих комплексную оценку, содержит достаточно полную и разнообразную информацию. Поэтому, проанализировав степень их влияния на фактическое использование территории,  можно установить ту или иную степень нарушения в данном использовании городских земель и определить перспективы социально-экономического и градостроительного их развития с учетом проведения комплекса мероприятий по устранению выявленных нарушений.

Как отмечалось выше, факторы комплексной оценки могут учитываться при проведении государственной кадастровой оценки земель, которая, в свою очередь, оперирует лишь наличием того или иного фактора, а комплексная оценка характеризует качественное состояние факторов через систему показателей и дает возможность определить перспективы развития территории города.

 

2.4. Концептуальная схема  комплексной оценки

 

Основные положения, структура  и назначение комплексной оценки территории поселений могут быть представлены в концептуальной схеме  следующего порядка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1. Концептуальная схема комплексной оценки

При осуществлении  комплексной оценки следует учесть, что структурные элементы концептуальной схемы имеют обратную связь, отражая  тем самым достаточно широкий  диапазон организационно-управленческих решений в земле- и природопользовании городских земель.

 

2.4.1. Место экологической оценки в  системе 

комплексной оценки территории города