Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Гуманитарный юридический  колледж

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Организация оценочных работ"

 «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

специальность 080114 «Земельно-имущественные  отношения»

среднего профессионального  образования ОПОП

Руководитель  работы

_________________М.П.Лытнева

"_____"_________________2013 г.

 

Исполнитель

студент (ка) группы 10-ЗИО

_________________ А.А.Коннов

"_____"_________________2013 г.

 

 

 

 

Оренбург 2013

 

Содержание

Введение

Целью данной работы является проведение обследования технико-экономического состояния объекта недвижимости, примером будет являться в данном случае гостиницы, являющейся частной собственностью. Техническое обследование состояния объекта проводится в связи с тем что здание было реконструировано, была заменена крыша, и целью является выяснение влияния реконструкции крыши на техническое состояния 5го этажа здания и всего объекта в целом.

Обследование строительных конструкций появилось сравнительно недавно. Качественное и количественное наполнение этому направлению дало появление ряда приборов неразрушающего контроля. Одновременно увеличивалась потребность проектных организаций в обследовании строительных конструкций. Поэтому в ряде ведущих проектных организаций были созданы отделы по техническому обследованию строительных конструкций . На основе опыта работ этих отделов в 1980-90г.г. было создано несколько десятков руководств, правил, методических указаний и пособий по обследованию строительных конструкций, применительно к особенностям организационных структур этих предприятий. Для выполнения обследования строительных конструкций необходимо привлекать только специализированные организации, по рекомендациям. Только такие организации способны дать квалифицированный ответ на вопросы, поставленные заказчиком в техническом задании на обследование строительных конструкций.

1. Техническая экспертиза зданий, сооружений и конструкций

1. Техническая экспертиза недвижимости

Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие  лицензии. Техническая экспертиза предназначена  для определения физического  износа объекта недвижимости и его фактического состояния. Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов. Одной из основных задач при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа при экспертизе можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций. Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

-внешние (поверхностные)  и внутренние (глубинные);

-видимые и невидимые  при осмотре; 

-легко- и трудноустранимые;

-развивающиеся во  времени от воздействия среды  и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и  повреждения в основном относятся  к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут  потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. Независимая строительная экспертиза может проводиться как на этапе решения спора в рамках переговоров между участниками строительства (досудебная экспертиза, строительный аудит), так и на момент разрешения спора в рамках судебного разбирательства (судебная экспертиза). Строительная экспертиза проводится при оценке соответствия качества фактически выполненных работ договорным, проектным требованиям и государственным нормативам, определении объемов и стоимости выполненных работ, проверке достоверности и обоснованности сметной документации, определении причин возникновения повреждений и стоимости их устранения, определении физического износа, определении порядка пользования, разделе (выделе доли) спорного домовладения. Независимая строительная экспертиза приобретает статус судебной экспертизы, если стороны вступили в судебный процесс и назначается в административном, гражданском, арбитражном, и уголовном процессе для установления фактических данных, имеющих доказательное значение для дела. По гражданским и арбитражным делам экспертиза назначается судом, а по уголовным - следователем, прокурором.

Техническое обследование зданий и сооружений (объектов недвижимости) выполняется с целью определения  их технического состояния, фактической  несущей способности отдельных  конструкций и узлов. На основании  произведенных обследований выдаются рекомендации по возможности дальнейшей эксплуатации, усилению конструктивных элементов, конструкций и узлов. Технический надзор осуществляется за качеством строительно-монтажных, отделочных и специальных видов работ. При проведении технического надзора оценивается соответствие выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий и материалов, проектным решениям, требованиям договора, строительных норм и правил, и других нормативных документов; проверяется наличие документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.); выполняется освидетельствование скрытых работ; осуществляется контроль за соответствием объемов и стоимостью выполненных и предъявленных к оплате работ, а также за наличием и правильностью ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, актов на скрытые работы и приемки ответственных конструкций, журналов работ, актов лабораторных испытаний, паспортов, сертификатов и т.д.)¹

Техническая экспертиза недвижимости в европейских странах  имеет уже практически вековую  историю. Например, в Великобритании функционирует Королевское Общество Сервейеров, участники которого решают вопросы управления недвижимым имуществом полностью во время всего его жизненного цикла - от приобретения земельного участка, выбора методов его рационального использования до сопровождения и проведения строительства, а также эксплуатации зданий. В круг их обязанностей непременно входит техническая оценка земельного участка и зданий, которые построены на нем, которая ограничивается, впрочем, описанием данного земельного участка и зданий с указанием состояния отдельных объектов. Никаких количественных оценок состояния недвижимого имущества в сервейерских отчетах не ставится. Техническая экспертиза недвижимости (особенно это характерно для центральных, плотно застроенных улиц городов) начинается с технической оценки земельного участка. Покупая участок с расположенными на нем строениями, клиент заинтересован в максимальной возможной прибыли, а, следовательно, в как можно более полезной площади строений, которые он собирается там возвести. Нынешние градостроительные и санитарные нормы во многом ограничивают проектирование зданий, в частности, по размещению, этажности и другим объемно-планировочным характеристикам.² Техническое состояние и расположение подземных конструкций, грунтов на земельном участке, состояние конструкций расположенных на участке зданий, а также возможность подвоза и складирования строительных и иных материалов и конструкций определяют цену работ по модернизации и новому строительству. Одной из основных задач технической экспертизы недвижимости является определение пригодности зданий к дальнейшему использованию и реконструкции.

В Российской Федерации  существует документация Государственного Комитета по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу (методика по обнаружению  непригодности для проживания домов  и жилых помещений, правила оценки износа жилых зданий. Вычисление степени физического износа зданий является одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Он в неявной форме определяет цену восстановительных работ по данному объекту. Для того, чтобы вычислить степень физического износа домов в целом, оценщику нужно обладать специальными знаниями об архитектуре всего здания и его составляющих частей. Есть и другие факторы, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Здания на приобретаемом участке могут быть в отличном состоянии, но их конструктивная схема может не позволить использовать их в тех целях, которые поставил перед собой покупатель. Специалист по технической экспертизе недвижимости должен обладать определенными специальными знаниями в области архитектурных основ строительства, иметь понятие о функциональных схемах жилых помещений и о том, какую роль играет конструктивная схема в реализации в здании каких-либо функций.

2. Цели и задачи технической экспертизы зданий и сооружений

Экспертиза технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением в оценочной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Объем проводимых обследований зданий и сооружений увеличивается  с каждым годом, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, перевооружения и реконструкции производственных зданий промышленных предприятий, реконструкции малоэтажной старой застройки, изменения форм собственности и резкого повышения цен на недвижимость .Особенно важно проведение обследований при реконструкции старых зданий и сооружений, что часто связано с изменением действующих нагрузок, изменением конструктивных схем и необходимостью учета современных норм проектирований зданий. В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потери их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. Для разработки мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств конструкций, необходимо проведение их экспертизы с целью, выявления причин преждевременного износа понижения их несущей способности.

Очевидно, что экспертиза зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями и специалистами, обладающими знаниями в самых разных областях, а также знающими особенности технологических процессов в производственных зданиях.

Экспертиза зданий выполняется с целью установления их пригодности к нормальной эксплуатации или необходимости ремонта, восстановления, усиления или ограничений в эксплуатации, как отдельных конструкций, так и зданий в целом.

Общей целью экспертизы технического состояния строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

Экспертиза проводятся при реконструкции или реставрации зданий, при длительном перерыве (более одного года) в строительстве зданий, при обнаружении в конструкциях дефектов и повреждений, при авариях, а также при изменении нагрузок или функционального назначения здания.

Обследование конструкций  с целью определения технического состояния и остаточного ресурса  химических предприятий проводится в следующих случаях:

- обнаружения дефектов  и повреждений при периодических  и внеочередных осмотрах;

- после пожаров и стихийных бедствий;

- после аварии в  цехе или в цехах аналогичных  производств;

- по предписанию органов  Госгортехнадзора России;

- при изменении технологии  производства или его консервации;

- необходимости наличия  заключения о состоянии промышленных зданий и сооружений для получения организацией лицензии на эксплуатацию производств и объектов;

- истечения сроков  обследования или нормативных  сроков эксплуатации;

- при изменении владельца;

- при страховании организации;

- для определения экономической целесообразности ремонта или реконструкции;

- при увеличении нормируемых  природно-климатических воздействий  (сейсмические, снеговые, ветровые воздействия).

3. Этапы технической экспертизы

В настоящее время  примерно каждый пятый дом не продается  из-за его серьезных неисправимых или трудно исправимых дефектов строительства. К таким дефектам можно отнести течи в подвалах, осыпание фасадов, трещины стен или фундаментов.

Для выявления всех дефектов строительства необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Техническое обследование зданий проводится, в следующих случаях: