Рынок офисной недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕС ЦЕНТРОВ ГОРОДА КЕМЕРОВО

2.1 Цель и методика исследования

 

Главной целью проводимой инвестиционной политики города Кемерово является рост инвестиций в экономику города. Построение благоприятного инвестиционного климата — одна из приоритетных задач развития Кемерова. При этом инвестор должен четко понимать, куда он приходит со своим проектом, как развивается отрасль, территория, какие у инвестора могут быть проблемы и перспективы реализации проекта [17].

Одна из первоочередных проблем, с которой столкнется инвестор, — это подбор офисного помещения для размещения своего представительства. Рынок офисной недвижимости в городе Кемерово обширен, но в то же время он скрыт и не понятен, в открытом доступе недостаточно информации, нет четкого и единого определения класса качества офисной недвижимости. Без класса качества инвестору из другого региона страны, а тем более иностранному инвестору, очень трудно понять и определиться с выбором подходящего офисного помещения. Эти проблемы замедляют процесс построения благоприятного инвестиционного климата, а, следовательно, замедляют процесс развития региона в целом.

Цель аналитического обзора — определить состояние рынка офисной недвижимости и классы качества бизнес - центров в городе Кемерово.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные помещения, выставленные на продажу в открытых источниках. В качестве основной оценки среднего показателя была использована средняя арифметическая величина. В целях анализа ценовой динамики используется среднеарифметическая цена продажи, которая рассчитана как отношение текущего показателя к его аналогу в базовом периоде.

 

 

2.2 Объем предложения и  ценовые показатели

 

Всего на июнь 2013 года общий объем предложения офисных площадей составил 167 объектов общей площадью 61,5 тыс. кв. м., со средней площадью объекта 368,3 кв. м.

Большая часть офисных помещений (54%) находится в Центральном районе, суммарная доля Заводского и Ленинского составляет (40%). Суммарная доля в общем объеме предложения Кировского и Рудничного района не превышает 6%.

Рисунок 1 – Соотношение количества предложения к продаже офисных помещений по районам г.Кемерово

Ценовые показатели

За первое полугодие 2013 года среднеарифметическая цена предложения на офисную недвижимость увеличилась на 15% и составила 60 442 руб./кв.м., что является показателем стабильности, сложившейся на рынке офисных помещений. Цена на протяжении 6 месяцев колебалась, но осталась примерно на одном уровне. Изменение цен в пределах 20% присуще свободному рынку.

Рисунок 2 – Изменение стоимости 1 кв.м офисной недвижимости за первое полугодие 2013 г.

 

Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения (рецессии).

Самый дорогой район на рынке офисной недвижимости во II квартале 2013 года —Центральный — 70 885 руб./кв.м, а аутсайдером среди районов является Кировский — 21 030 руб./кв.м. Такое распределение цен объясняется тем, что Центральный район является по праву деловым центром города. Заводский, Ленинский и Рудничный районы являются уверенными серединами т.к. располагаются в непосредственной близости от делового центра. Кировский район, в свою очередь, располагается на значительном удалении от центральной части города, и инвестиционная привлекательность в данном районе офисных помещений крайне мала.

Рисунок3 – Изменения удельного показателя стоимости офисной недвижимости г.Кемерово во II квартале 2013г.

Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи офисных помещений. Лидером также является Центральный район — 704 руб./кв. м. в мес., аутсайдером по-прежнему является Кировский район — 275 руб./кв. м. в мес.

 

Рисунок 4 – ситуация на рынке аренды офисных помещений по районам г.Кемерово

 

 

2.3 Сравнительный анализ  по сегментам

 

Объем предложения по общей площади во II квартале 2013 года снизился по сравнению с I кварталом 2013 года на 63,05%. Это объясняется тем, что участники рынка снижают свою активность в преддверие летних отпусков, все проекты перекладываются на середину III квартала, тем самым тормозят рынок коммерческой недвижимости.

На рынке офисных помещений преобладают предложения по продаже объектов небольших площадей —до 100 кв. м. 56%

Рисунок 5 – Соотношение количества предложения по продаже офисных помещений различной площади

Максимальная цена у малых помещений площадью до 100 кв. м. — 66 845 руб./кв. м. Различие цены на офисные помещения площадью до 100 кв. м., от 101 —до 250 кв. м. и от 251 — до 500 кв. м. варьируется в пределах 10%. Эта разница присуща именно рынку офисной недвижимости, т.к. важнейшим ценообразующим фактором является не площадь. Влияние на уровень цен офисной недвижимости оказывают: местонахождение офисного помещения, инфраструктура и сервис, инженерия, паркинг, планировочные решения здания.

 

Рисунок 6 – Ситуация на рынке продажи  офисных помещений в г.Кемерово

Ситуация на рынке аренды офисных помещений аналогична ситуации на рынке продажи.

Рисунок 7 – Ситуация на рынке аренды офисных помещений г. Кемерово

 

 

2.4 Обзор Бизнес – центров  и офисных центров в г. Кемерово

 

Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы  - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.

Специалистами ООО «НИИ РР» была проведена собственная оценка класса качества наиболее популярных бизнес-центров и офисных центров в г. Кемерово.

Мнение специалистов ООО «НИИ РР» является субъективным и не может служить каким-либо индикатором.

 

Определения «Бизнес-центр», «Деловой центр» и «Офисный центр» принимаются тождественными.

Таблица 1 – Объекты Бизнес – центров

№	Наименование	Тип	Район
1	Альфа -сити	деловой центр	Центральный
2	арго	Бизнес-центр	центральный
3	Берн	офисно-деловой центр	центральный
4	Бизнес центр 1	Бизнес-центр	Центральный
5	Бизнес центр 2	Бизнес-центр	Центральный
6	Деловой мир	офисный центр	Центральный
7	Деловой центр	Деловой	Центральный
8	Домино	офисный центр	заводский
9	Континент	Бизнес-центр	Центральный
10	Меридиан	бизнес-центр	заводский
11	Мир	Бизнес-центр	Центральный
12	На Кирова	бизнес-центр	Центральный
13	Олимпик-плаза	бизнес-центр	центральный
14	Омега	бизнес-центр	заводский
15	Предзаводской	Бизнес-центр	заводский
16	Сити-плаза	бизнес-центр	ленинский
7	Созвездие	деловой центр	Центральный
18	Томь	деловой центр	Центральный
19	Зета	Административное здание	Центральный
20	На Мирной ,13	Административное здание	Центральный
21	Маяк Плаза	Бизнес-центр	центральный
22	Континент 1	Административное здание	Центральный

 

Классификация Бизнес центров и офисных центров

Методика разработана В.А. Вольновой (заместитель директора компании «Сибирский оценщик», оценщик I категории, Председатель Экспертного совета Новосибирского отделения РОО член Совета и Экспертного Совета РОО).

Учитывая задачу (получение краткой классификации), каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А —5 баллов, класс Д — 2 балла.

На сегодняшний день значительная доля в общем объеме офисных помещений Кемерова соответствует классу качества «С». Применительно к г. Кемерово возможно дробление класса «С» на подклассы «С+» и «С-» для более детальной классификации.

 

Класс «B» присвоен бизнес центрам «Сити плаза», «Томь», «Олимпик плаза».

Единственным бизнес-центром, которому был присвоен высший класс качества класс «А», является проект ООО «Промстрой-Инвест» — бизнес-центр «Маяк Плаза», который находится в стадии завершения строительства.

Выводы

Для достижения благоприятного инвестиционного климата в нашем регионе необходимо наличие развитой инфраструктуры, в частности, более понятного и открытого рынка коммерческой недвижимости. 

Потребители на рынке коммерческой недвижимости приходят к пониманию того, что помещения одного назначения могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным весовым категориям, то есть, к различным классам. Запущенный интеграционный процесс обязывает нас следовать мировым стандартам качества. Класс качества является основным ценообразующим фактором на рынке офисной недвижимости. Введение класса качества для офисной недвижимости послужит девелоперам ориентиром для реализации будущих проектов, а инвесторам поможет оценивать риски, связанные с вложениями в офисную недвижимость.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости города Кемерово переживает стадию рецессии. Предложение на рынке офисной недвижимости опережает спрос, но качество предложения, в свою очередь, оставляет желать лучшего. Собственники вынуждены снижать цены, чтобы привлечь потребителя.

В течение нескольких лет планируется ввести в эксплуатацию еще ряд бизнес центров. Это говорит о том, что девелоперы делают ставку на развитие рынка офисной недвижимости в будущем. Девелоперы ждут перемен, сдвига парадигмы в сознании потребителей рынка офисной недвижимости.

Построение современных бизнес центров способствует становлению благоприятного инвестиционного климата и формированию современного облика нашего города, олицетворяющего весь Кузбасс.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Современное состояние рынка недвижимости характеризуется критичностью проблематичностью, как и многие другие рынки в финансовом мире.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка  недвижимости (сокращения числа  возможных сделок из-за определенного  местоположения);

- уникальность всех участков  земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости  по сравнению с другими товарами (вследствие необходимостипривлечения  правовых институтов при совершении  сделок

- несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей  покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие  неполной информированности продавцов  и покупателей.

Рынок помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

Оценку офисов проводит, как правило, управляющая компания. Иногда – это могут быть компании конкуренты. Из-за этого, часто, заявленный класс офиса не соответствует действительности (его могут как завысить, так и занизить). А ведь от класса офиса зависит и стоимость самого офиса. Чтобы понять, насколько класс соответствует действительности и сколько реально стоит офис, лучше самому обратить к самым главным характеристикам, которые формируют классы офисной недвижимости.

Офисный объект (ОО) − совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно - деловая деятельность.

Главной целью проводимой инвестиционной политики города Кемерово является рост инвестиций в экономику города. Построение благоприятного инвестиционного климата — одна из приоритетных задач развития Кемерова.

Наблюдающаяся стабилизация цен на офисную недвижимость не говорит о росте рынка, а скорее о том, что рынок находится в стадии медленного падения (рецессии).

Рынок офисной недвижимости обширен. Для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения необходима классификация офисной недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы  - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта. На данный момент на территории города Кемерово нет четкого определения и разделения офисных помещений и бизнес центров на классы качества.