Международные стандарты оценки

Page 1

МЕЖДУНАРОДНЫЕ
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
(МКСОИ)
Оценка имущества играет все большую роль в со
временной российской экономике. Такие операции,
как купляпродажа жилья и другой недвижимости,
кредитование под залог, страхование, налогообло
жение недвижимости, имущественные споры, реа
лизация инвестиционных проектов невозможно
представить себе сегодня вне связи с профессией
оценщика.
15 февраля 1994 г. завершилась очередная пере
оценка основных средств (фондов). В соответствии
с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. No
126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и
отчетности операций, связанных с применением
механизма ускоренной амортизации и переоценкой
основных средств по состоянию на 1 января 1995 г."
в этом процессе важное место отведено экспертам,
т.е. профессиональным оценщикам. Постановлени
ем правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О
лицензировании
риэлторской
деятельности
(совершении операций с жилыми помещениями) в
Москве" введено лицензирование соответствующих
видов деятельности.
В различных странах профессиональные органи
зации оценщиков присваивали профессиональный
статус тем, кто имел необходимое образование и
достаточный опыт. Постепенно возникла потреб
ность в формулировке общих для мировой экономи
ки принципов, идей и правил, что нашло свое отра
жение в Стандартах оценки, Кодексах профессио
нальной этики оценщика и других документах, раз
работанных в 6070х годах. В 1981 г. был образован
Международный комитет по стандартам оценки
имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала кор
ректировка Стандартов с учетом мнений разных
стран и выявление различий в формулировках или в
применении Стандартов. Особенно важно для
МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки
были признаны в международной бухгалтерской и
другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ
поддерживает постоянные связи с Международным
комитетом по стандартам бухгалтерского учета,
Международной федерацией бухгалтеров, Между
народным комитетом по аудиторской деятельности,
Международной организацией комиссий по ценным
бумагам.
Первая редакция Международных стандартов
оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее
время ведется большая работа по принятию Стан
дартов в тех областях оценки, которые пока еще не
стандартизированы. Редакция начинает публика
цию первых четырех новых Стандартов, вступивших
в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение спе
циалистов 40 стран участниц МКСОИ.
Каждый Стандарт соответствует некоторому клас
су ситуаций, относящихся к процессу оценки, и со
держит следующие разделы (в порядке их следова
ния): Введение; Область применения; Определе
ние; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского
учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требо
вания, предъявляемые к структуре отчета; Условия
отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.
Текст Международных стандартов оценки предос
тавлен Российским обществом оценщиков, являю
щимся членом ряда международных организаций
оценщиков, в том числе членом МКСОИ.
Международный комитет по
стандартам оценки имущества
Международный Комитет по Стандартам Оценки
Имущества был образован в 1981 году. Деятель
ность Комитета осуществляется организациями
членами, которые на март 1994 года представляли
общества оценщиков следующих государств:
Австралия
Исландия
Нидерланды
Бельгия
Индия
Новая
Зелан
дия
Бразилия
Индонезия
Норвегия
Канада
Ирландия
Пакистан
Камерун
Италия
Сингапур
Республика Че
хия
Япония
Южная Африка
Дания
Кения
Испания
Франция
Корея
Швеция
Германия
Люксембург
Швейцария
Гана
Малави
Тринидад
Греция
Малайзия
Тобаго
Гонконг
Мексика
Великобрита
ния
Замбия
Зимбабве
Соединенные
Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта,
опубликованным Международным Комитетом по
Стандартам Оценки Имущества на английском язы
ке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.
The International Assets Valuation Standards
Committee, 12 Great George Street, Рarliament
Square, London SW1Р3AD. Teleрhone: 0712227000;
Facsimile: 0712229430.
Новая редакция Стандартов ...
... отражает коллективную мысль, опыт и профес
сиональные суждения Оценщиков более 30 стран
мира. Впервые опубликованные в 1985 году и с тех
пор несколько раз подвергавшиеся изменениям,
международные Стандарты оценки базируются на
процессе исторического развития дисциплин про
фессиональной оценки, охватывающем многие де
сятилетия, а также на работе Комитета с момента
его образования в 1981 году.
Несмотря на то, что Стандарты в их новой редак
ции отличаются от прежних по своей структуре и
формулировкам, основополагающие принципы ос
тались неизменными. При пересмотре прежних
Стандартов Комитет ставил своими основными за
дачами дать более четкие формулировки различных
баз оценки; подчеркнуть различия между оценкой,
проводимой в целях финансовой документации или

---

Page 2

отчетности, и оценкой, проводимой при других об
стоятельствах; прояснить терминологию, допус
кающую неоднозначное толкование на международ
ном уровне; привести необходимый вводный мате
риал, позволяющий достичь лучшего понимания и
более эффективного применения настоящих Стан
дартов.
Наш Комитет, в ссылках обычно фигурируюший
как МКСОИ (TIAVSC), регулярно проводит встречи
по всему миру и продолжает свою работу в области
Стандартов. Мы будем признательны за коммента
рии и предложения по поводу как этих Стандартов,
так и их будущих редакций. Мы готовы оказать со
действие в развитии дисциплин профессиональной
оценки в развивающихся и других странах, только
выходящих на международную арену, обеспечить
процесс обучения и предоставить дополнительную
информацию и консультации относительно наших
Стандартов, а также оказать помощь с практиче
ским применением Стандартов в любой стране ми
ра.
С уважением,
Линкольн У. Норт (Lincoln W. North)
Председатель
Предисловие
Оценка собственности уходит своими корнями в
классическую и современную экономику. К сороко
вым годам нашего столетия во многих странах были
разработаны в основном схожие между собой прин
ципы и методики оценки, однако лишь во второй по
ловине века начал развиваться подход к понятию
оценки как к профессии.
До восьмидесятых годов этот процесс развивался
во многих больших и малых государствах, не выходя,
тем не менее, на международный уровень. В этих
странах образ профессионального Оценщика скла
дывался из некоторых схожих черт, таких как соот
ветствующее институтское или университетское
образование, специальная профессиональная под
готовка, практический опыт, проявленные при этом
компетентность, честность и объективность, безу
пречная репутация. В различных странах профес
сиональные организации оценщиков присваивали
профессиональный статус тем, кто удовлетворял
необходимым требованиям в отношении полученно
го образования и накопленного опыта.
На протяжении 6070 годов некоторые националь
ные организации оценщиков разработали и опубли
ковали Стандарты Профессиональной Практической
Деятельности для своих членов. Этому примеру по
следовали другие. В нескольких странах кроме это
го были представлены Кодексы Профессиональной
Этики. Содержание этих Стандартов сочетало сооб
ражения профессионального порядка с практиче
скими потребностями рынка. В некоторых странах
Стандарты были инкорпорированы, полностью или
частично, в национальные законы и положения. Не
которые профессиональные организации выработа
ли контрольные и исполнительные процедуры, по
зволяющие выражать свое осуждение и лишать
профессионального статуса члена организации в
случае серьезного нарушения им стандартов или
связанных с ними этических норм.
К концу 1970х по мере продолжения развития
этих процессов стало очевидно, что расширение
деятельности международных финансовых институ
тов и интеграция национальных рынков достигли та
кой стадии, когда назрела острая необходимость в
выработке единых международных стандартов
оценки. Стало ясно, что отсутствие международных
соглашений по стандартам оценки будет являться
потенциальным источником всевозможных ошибок
и недоразумений. Менее очевидным, однако, был
тот факт, что в некоторых странах действие местных
стандартов было недостаточно эффективным. Кро
ме этого, не было отчетливого понимания того, что
существенные различия в подходах к оценке про
фессиональных организаций оценщиков разных
стран могут привести к невольным недоразумени
ям.
Не менее важно отметить, что в экономике и сфе
ре бизнеса, как внутри стран, так и на международ
ном уровне, стремительно произошли существен
ные сдвиги, усилившие рыночное значение роли
профессиональной оценки имущества. Компетент
ная, объективная, выполненная на высоком профес
сиональном уровне оценка в настоящее время тре
буется в самых разных направлениях деловой ак
тивности. В особенности все более широкое при
знание получают оценочные процедуры при опре
делении текущей стоимости собственности для от
ражения ее в финансовой отчетности. В последнее
время усиливается тенденция при определении
стоимости активов для бухгалтерских и финансовых
целей использовать вместо ретроспективной
(исторической) (себе)стоимости именно текущую
рыночную стоимость.
Одним из преимуществ профессиональной оценки
является то обстоятельство, что она отражает цено
вые колебания и экономические различия между ре
гионами. С учетом вышеизложенных фактов в 1981
году был образован Международный Комитет по
Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ). Основ
ными задачами МКСОИ являются формулировка и
публикация, в общественных интересах, Стандартов
и практических рекомендаций по процедуре оценки
имущества для использования в финансовой отчет
ности и осуществление деятельности по распро
странению этих материалов в мировом масштабе,
способствование их принятию и соблюдению на
циональными организациями. Задачей Комитета
также является корректировка Стандартов с учетом
мнений разных стран и выявление, по мере их воз
никновения, различий в формулировках Стандартов
и/или их применении. Особенно важно для МКСОИ,
чтобы Международные Стандарты Оценки были
признаны в международной бухгалтерской и другой
финансовой отчетности, а также чтобы Оценщики
ясно представляли, что от них требуется по стан
дартам других профессиональных дисциплин.
Членство в МКСОИ осуществляется через нацио
нальные общества и учреждения оценщиков, пред
ставляющие свои государства. Необходимо, чтобы
эти профессиональные организации осознавали за

---

Page 3

дачи, стоящие перед оценкой имущества, и состоя
ли из достаточного числа членов, способных прово
дить такую оценку.
Члены Комитета поддерживают Стандарты и ре
комендации, публикуемые Комитетом, и оказывают
всемерное содействие в утверждении Стандартов в
своих государствах в подходящих по контексту си
туациях. Организациичлены также сообщают Коми
тету обо всех существенных различиях между их на
циональными и международными стандартами для
последующего ознакомления с ними международ
ного сообщества. Оценщики, безусловно, обязаны
действовать на законном основании и подчиняться
всем законам и положениям, принятым там, где они
осуществляют свою практическую деятельность.
Организациичлены взаимодействуют с контроль
ными и регулирующими учреждениями, как офици
альными, так и общественными, и с обществами
других профессиональных ассоциаций для обеспе
чения соответствия проводимых оценок Стандартам
и рекомендациям МКСОИ. Кроме того, организа
циичлены выполняют в своих государствах образо
вательные и консультативные функции в области
стандартов оценки имущества.
Для деятельности МКСОИ особое значение имеет
постоянная связь с Международным Комитетом по
Стандартам Бухгалтерского Учета, Международной
Федерацией Бухгалтеров, Международным Комите
том по Аудиторской Деятельности, Международной
Организацией Комиссий по Ценным Бумагам. В
связи с этим в задачи МКСОИ входит консультатив
ная деятельность по оценке активов в контексте бух
галтерского учета, координирование Стандартов и
рабочих программ смежных профессиональных
дисциплин в общественных интересах, тесное
взаимодействие с вышеупомянутыми и другими
международными организациями при определении,
разработке и обнародовании новых Стандартов.
Взаимодействие осуществляется прямыми контак
тами, а также посредством участия в других между
народных организациях, таких, например, как Орга
низация Объединенных Наций. В мае 1985 года
МКСОИ был включен в Реестр Экономического и
Социального Совета ООН.
Приведенные ниже Стандарты и связанные с ними
комментарии и замечания на данный момент выра
жают общее мнение 40 странучастниц. Для рас
сматриваемых оценок, как для оценок отдельных
объектов собственности, справедлив принцип из
менения, который состоит в том, что изменение не
избежно и непрерывно, даже в том случае, когда оно
постепенно и не сразу заметно. Нижеследующие
положения в качестве Стандартов устанавливают
фундаментальные определения оценки имущества
и предлагают основные принципы осуществления
деятельности в динамичном, изменчивом мире.
Случаи, в которых предполагается, что изменение
Стандартов необходимо и обосновано, должны быть
доведены до сведения Комитета для международ
ного обсуждения и принятия соответствующего ре
шения.
Формат стандартов
Международный Комитет по Стандартам Оценки
Имущества полностью осознает сложность проце
дур профессиональной оценки, разнообразие си
туаций, связанных с объектами и правами собст
венности, трудность интерпретации процесса оцен
ки другими профессиональными дисциплинами,
проблему преодоления межъязыковых барьеров, а
также испытываемую обществом крайнюю необхо
димость в обоснованных методиках оценки, разра
ботанных в соответствии с общепринятыми стан
дартами. Эти соображения учитывались при созда
нии настоящих Стандартов, как в вопросах содер
жания, так и формы, поэтому для практического
применения Стандартов важное значение имеет по
нимание их структуры.
Исчерпывающее обсуждение области знаний,
включающей в себя методы и практические проце
дуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих пе
ред настоящими Стандартами. Однако, для обеспе
чения лучшей согласованности между различными
профессиональными дисциплинами и для уменьше
ния трудностей, связанных с языковыми барьерами,
Стандарты включают в себя вступительный раздел,
озаглавленный "Общие понятия и принципы оцен
ки", который служит основой для каждого из Стан
дартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от
рыночной стоимости, рассматриваемые в Стандар
тах МКСОИ 1 и 2 соответственно, являются основой
для Стандарта МКСОИ 3, "Оценка в целях финансо
вой отчетности и смежной документации".
Дополнительные Стандарты МКСОИ имеют дело с
аспектами и ситуациями оценки, типичными для
различных направлений деловой активности, но от
личающимися от оценки имущества, описанной в
Стандарте МКСОИ 3. Выработка этих Стандартов
также входит в круг задач МКСОИ в силу того, что
отчеты об оценке, проведенной в целях кредитова
ния, куплипродажи, а также отчеты об оценке
предприятий и некоторые другие иногда путают с
отчетами, рассмотренными в Стандарте МКСОИ 3.
Формулировка специально определенных Стандар
тов для всего разнообразия ситуаций может спо
собствовать более ясному пониманию и уверенному
практическому применению Стандартов оценки.
В мире бизнеса в качестве составной части про
цесса профессиональной оценки широко распро
странены различные принципы и методики оценки.
Краткое обсуждение основополагающих понятий,
включенное в настоящие Стандарты, ни в коей мере
не следует считать исчерпывающим. Следователь
но, для понимания и использования этих Стандар
тов важным моментом является тот факт, что каж
дый Стандарт, несмотря на то, что он может публи
коваться в качестве отдельной группы разделов, на
самом деле является составной частью единого це
лого. Таким образом, определения, предваритель
ные замечания, понятия и принципы оценки наряду
с другими общими элементами следует рассматри
вать в качестве неотъемлемой части каждого Стан
дарта. Каждый Стандарт соответствует некоторому
классу ситуаций, относящихся к процессу оценки.

---

Page 4

Для решения поставленных перед ним задач каждый
Стандарт содержит приведенные ниже разделы (в
порядке их следования):
1. Введение
2. Область применения
3. Определения
4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского
учета
5. Формулировка Стандарта
6. Замечания
7. Требования к изложению фактического мате
риала
8. Условия отступления от Стандарта
9. Дата вступления в силу
Некоторые сферы деятельности профессиональ
ной оценки могут быть непригодными для разработ
ки для них специальных Стандартов. В других случа
ях такие Стандарты могут быть сырыми либо непол
ными. В соответствии с этим МКСОИ может время
от времени дополнять эти Стандарты Рекоменда
тельными Примечаниями. Рекомендательные При
мечания призваны служить Оценщикам и пользова
телям услугами оценки общими установками, облег
чающими понимание процесса оценки и стимули
рующими применение процедур оценки на практике
в самых разнообразных ситуациях.
Общие понятия и принципы
оценки
1.0. Введение
1.1. Опыт международного профессионального
общения в рамках Международного Комитета по
Стандартам Оценки Имущества продемонстриро
вал, что, за немногими исключениями, в мире суще
ствует принципиальное согласие в отношении фун
даментальных понятий, лежащих в основе оценки
как научной дисциплины. Особенности местного за
конодательства и экономической обстановки могут
время от времени налагать специфические (иногда
ограничительного характера) требования в при
кладных аспектах, но основы методов и процедур
оценки для разных стран мира по сути ничем друг от
друга не отличаются.
1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе
Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Коми
тет придерживается позиции, согласно которой яв
ляется нецелесообразным формулировать фунда
ментальные определения и принципы в тексте каж
дого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел
служит в качестве дополнения к каждому Стандарту
и является обзором основных понятий, имеющих
особое значение для понимания оценки как про
фессиональной деятельности и для применения
Стандартов на практике.
2.0. Понятия Земли и Собственности
2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей
жизни и нашего существования. Благодаря своей
исключительной важности она всегда находится под
пристальным вниманием юристов, географов, со
циологов, экономистов. От того, каким образом
рассматривает землю и варианты ее использования
каждая из этих дисциплин, во многом зависят судь
бы народов всего мира.
2.2. Оценка стоимости земельного участка как не
использованного или участка с улучшениями
(обработка земли и сооружения) является экономи
ческим понятием. Земельный участок, не использо
ванный или с улучшениями, также называется не
движимостью (rial estate). Стоимость создается по
лезностью объекта недвижимости его способно
стью удовлетворять нужды и потребности людей.
Стоимость любого объекта недвижимости опреде
ляется его уникальностью, долговечностью, посто
янством местоположения, относительной ограни
ченностью предложения на рынке недвижимости, а
также специфической полезностью конкретного зе
мельного участка.
2.3. Собственность является юридической кон
цепцией. Собственность представляет собой сово
купность частных прав владения. Для того, чтобы
различать недвижимость, материальное понятие и
право владения, юридический термин, право владе
ния объектом недвижимости называют правом соб
ственности на недвижимость (real рroрerty). Юриди
ческий термин для объектов физического мира, не
являющихся недвижимостью, движимое имущество
(рersonalty), а право владения им называют правом
собственности на движимое имущество (рersonal
рroрerty). Слово собственность, употребленное без
дополнительного определения или идентификации,
может относиться как к недвижимости, так и к дви
жимому имуществу или их комбинации (см. ниже
раздел 3).
2.4. Оценщики (Asset Valuers или Aррraisers) спе
циалисты, работающие в области экономики, свя
занной с проведением оценки имущества и состав
лением соответствующей отчетной документации
(см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщи
ки должны удовлетворять жестким требованиям в
плане образования, специальной подготовки, ком
петентности и проявленных профессиональных на
выков. Они также должны неуклонно следовать вы
соким моральным принципам (Этическим Нормам)
и профессиональным эталонам (Стандартам).
2.5. Колебания цен с течением времени являются
результатом действия экономических и социальных
сил как общих, так и специфических. Общие силы
могут вызывать изменения общего уровня цен и от
носительной покупательной способности денег.
Действие отдельных специфических сил, например
технологические изменения, может привести к
сдвигам в соотношении спроса и предложения, что
повлечет за собой значительные изменения цен.
2.6. Многие хорошо известные принципы приме
нимы к оценке. Среди них
принципы спроса и
предложения, конкуренции, замещения, предвиде
ния или ожидания, изменения и другие. Общим для
всех этих вспомогательных принципов является их
явное или неявное влияние на степень полезности и
капиталоотдачу
рассматриваемого
имущества.
Следовательно, можно утверждать, что полезность
объекта недвижимости выражает суммарное дейст

---

Page 5

вие всех рыночных факторов, влияющих на стои
мость объекта недвижимости.
3.0. Понятия Недвижимости,
Собственности и Имущества
(Активов)
3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или
недвижимое имущество (real estate), определяется
как физический участок земли и относящиеся к не
му выполненные человеком улучшения (в том числе
и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь",
которую можно посмотреть и потрогать, в совокуп
ности со всеми сооружениями на земле, а также над
или под ней. В каждом государстве местным зако
нодательством устанавливается основной принцип
для различения недвижимого и движимого имуще
ства, определение которого приведено ниже. Не
смотря на то, что эти юридические понятия не для
всех стран являются общепринятыми, постулируе
мые здесь определения позволяют конкретизиро
вать важные термины и понятия.
3.2. Понятие права собственности на недвижи
мость включает в себя все права, интересы и приви
легии, связанные с владением недвижимым имуще
ством. Право собственности на недвижимость
обычно выражается какимто признаком владения, в
отличие от самой недвижимости как физического
объекта. Таким образом, право собственности на
недвижимость относится к нематериальным поня
тиям.
3.3. Движимое имущество включает в себя мате
риальные и нематериальные объекты, не являю
щиеся недвижимостью. Это имущество не связано с
недвижимостью постоянно и, как категория, такое
имущество характеризуется возможностью быть
перемещенным.
3.4. В терминологии бухгалтерского учета имуще
ство (активы) представляет собой ресурсы, находя
щиеся в чьемлибо владении или под чьимлибо
управлением, от которых в будущем с достаточным
основанием можно ожидать некоторую экономиче
скую прибыль. Владение имуществом (активным)
как таковое является нематериальным понятием.
Однако само имущество (активы) может быть как
материальным, так и нематериальным.
3.5. В соответствии с международными стандар
тами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в
Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на мате
риальные, нематериальные и инвестиционные.
Особое значение имеют следующие термины и по
нятия:
а. Текущие активы. Активы, не предназначенные
для использования на постоянной основе в деятель
ности предприятия, например счета дебиторов, то
варные запасы, краткосрочные инвестиции, банков
ская и кассовая наличность. В некоторых случаях
недвижимость, обычно рассматриваемая как основ
ные активы в соответствии с данным ниже опреде
лением, может также быть отнесена к текущим ак
тивам. В качестве примера можно привести земель
ные участки или объекты недвижимости, находя
щиеся в товарноматериальном запасе и предна
значенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это ма
териальные и нематериальные активы, подразде
ляющиеся на две общие категории:
(1) Недвижимость, производственные средства и
оборудование. Активы, предназначенные для ис
пользования на постоянной основе в деятельности
предприятия, включающие в себя земельный уча
сток и сооружения, производственные средства и
оборудование,
амортизационный
резерв
(аккумулированные амортизационные начисления)
и другие виды активов.
(2) Прочие долговременные активы. Активы, не
предназначенные для использования на постоянной
основе в деятельности предприятия, но которые бу
дут находиться в долговременном владении. Такие
активы включают в себя долгосрочные инвестиции и
долгосрочные дебиторские задолженности, гуд
вилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные
знаки и другие активы.
3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем
совпадает с терминологией, используемой оценщи
ками. Если следовать классификации параграфа
3.5, оценщики преимущественно имеют дело с ос
новными активами. В техническом плане оценива
ется владение имуществом (активами), или право
владения, а не сами активы, материальные или не
материальные. Этот термин подчеркивает различие
между экономической концепцией оценки имущест
ва, объективно основанной на способности этого
имущества быть проданным и купленным на сво
бодном рынке, и некой субъективной концепцией,
предполагающей в качестве основы определения
стоимости некоторые внутренние качества объекта,
либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимо
сти. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечает
ся, что объективный рыночный подход имеет специ
альные приложения в случаях ограниченной или не
рыночной оценки собственности.
3.7. Термины "износ" и "амортизация" (deрrecia
tion) используются как в оценке, так и в бухгалтер
ском учете и могут привести к непониманию смыс
ла, который за ними стоит. Во избежание недоразу
мений Оценщики, применяя Методы Стоимости
Воспроизводства и Возмещения, могут использо
вать термин "износ" или "начисленный износ", имея
в виду любую потерю стоимости относительно сум
марной стоимости приобретения. Такие потери мо
гут относиться к физическому износу, функциональ
ному или техническому либо внешнему устарева
нию. Термин "амортизационные начисления"
(accruals for deрreciation) обозначает начисления,
произведенные бухгалтерами для возмещения из
начальных затрат на приобретение активов, незави
симо от принципа, по которому эти начисления про
изводились. Важно отметить, что для Оценщика на
численный износ является функцией рыночных от
ношений. Амортизационные начисления, в свою
очередь, зависят прежде всего от конкретного спо
соба вычислений, применяемого бухгалтером, и не
обязательно отражают состояние рынка.

---

Page 6

3.8.
Учитывая,
что
юридический
термин
"собственность", относящийся к объекту недвижи
мости, в то же время широко используется в качест
ве общего обозначения недвижимого и/или движи
мого имущества, в настоящих Стандартах это поня
тие используется в широком смысле. В этом кон
тексте под ним может пониматься как сам физиче
ский объект, так и право владения им. Принимая это
соглашение, мы можем отличить собственность в
общем контексте процесса оценки от собственно
сти, понимаемой как активы в смысле определений
и соглашений бухгалтерского учета.
4.0. Цена, Себестоимость (Затраты,
Издержки), Рынок и Стоимость
4.1. Неточность, неконкретность языка может при
вести и приводит в действительности к различного
рода недопониманиям и недоразумениям, в осо
бенности если речь идет о международном сообще
стве. Эта проблема становится особенно актуаль
ной в случаях, когда слова языка, имеющие широ
кий, обыденный смысл, также используются для
обозначения специфических понятий в некоторой
дисциплине. При употреблении в оценке имущества
терминов цена, себестоимость, рынок, стоимость
мы сталкиваемся именно с такой ситуацией.
4.2. Цена является термином, обозначающим де
нежную сумму, требуемую, предлагаемую или упла
ченную за некий товар или услугу. Она является ис
торическим фактом, то есть относится к определен
ному моменту времени и месту, независимо от того,
была ли она объявлена открыто или осталась в тай
не. В зависимости от финансовых возможностей,
мотивов или особых интересов конкретных покупа
теля и продавца цена, уплаченная за товары или ус
луги, может не соответствовать стоимости, припи
сываемой этим товарам или услугам другими людь
ми. Тем не менее цена в принципе является индика
тором относительной стоимости, приписываемой
товарам или услугам конкретным покупателем и/или
конкретным продавцом при конкретных обстоятель
ствах.
4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является
ценой, заплаченной за товары или услуги, либо де
нежной суммой, требуемой для создания или про
изводства товара или услуги. По завершении про
цесса создания или акта куплипродажи себестои
мость (затраты, расходы) становится историческим
фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар
или услугу, становится для него затратами на при
обретение.
4.4. Рынок представляет собой систему, в которой
товары и услуги переходят от продавцов к покупате
лям посредством ценового механизма. (Иногда
рынком называют также и место, где совершаются
эти операции.) Концепция рынка подразумевает
способность товаров и/или услуг переходить из рук
в руки без чрезмерных ограничений деятельности
продавцов и покупателей. Каждая из заинтересо
ванных сторон действует в соответствии с соотно
шениями спроса и предложения и другими ценооб
разующими факторами, в меру своих возможностей
и компетенции, понимания относительной полезно
сти конкретных товаров и/или услуг, а также с уче
том своих индивидуальных потребностей и желаний.
Рынок может быть местным, национальным или ме
ждународным.
4.5. Стоимость является экономическим поняти
ем, устанавливающим взаимоотношения между то
варами и услугами, доступными для приобретения,
и теми, кто их покупает и продает. Стоимость явля
ется не историческим фактом, а оценкой ценности
конкретных товаров и услуг в конкретный момент
времени в соответствии с выбранным определени
ем стоимости. Экономическое понятие стоимости
выражает рыночный взгляд на выгоду, которую име
ет обладатель данного товара или клиент, которому
оказывают данную услугу, на момент оценки стои
мости.
4.6. Существует много типов стоимости и соответ
ствующих им определений (см., например, МКСОИ
Стандарт 2). Некоторые из них являются стандарт
ными типами стоимости, широко применяемыми в
процедурах оценки имущества. Другие же исполь
зуются в специальных, строго оговоренных случаях.
Для понимания и практического применения мето
дов оценки крайне важно ясно изложить используе
мый тип и определение стоимости, а также обра
тить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимо
сти соответствовал контексту конкретной задачи,
стоящей перед оценщиком. В зависимости от вы
бранного определения стоимость оцениваемого
имущества может оказаться различной.
4.7. Профессиональные оценщики избегают упот
реблять
неспецифицированный
термин
"стоимость", применяя его в сочетании с опреде
ляющим прилагательным конкретизирующим, ка
кая именно стоимость имеется в виду. Рыночная
стоимость (Market Value, или в некоторых странах
Oрen Market Value), наиболее распространенный в
оценке имущества тип стоимости, является предме
том обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того,
что традиционный здравый смысл подсказывает по
нятие стоимости трактовать именно как рыночную
стоимость (если не оговорено обратное), особенно
важно, чтобы в каждом таком случае понятие
"рыночная стоимость" было ясно и точно определе
но.
4.8. Понятие стоимости предполагает определе
ние некоторой денежной суммы, связанной с актом
куплипродажи. Тем не менее продажа оцениваемо
го объекта собственности не является условием,
необходимым для процесса определения цены, за
которую этот объект собственности должен прода
ваться на дату оценки при соблюдении условий, на
лагаемых в определении Рыночной Стоимости.
4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости
является выражением его полезности именно с точ
ки зрения рынка, а не его отвлеченного физического
статуса. Для конкретного предприятия полезность
его активов может отличаться от их полезности с
точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли.
Следовательно, необходимо, чтобы оценка имуще
ства и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты
изменения цен, учитывали разницу между стоимо

---

Page 7

стью в рыночном смысле, которая должна быть от
ражена в финансовой отчетности, и нерыночными
типами стоимости, которые не должны браться за
основу финансовой документации. Остаточная
Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смыс
ле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи при
ложенной к специализированной собственности,
хотя и является нерыночной базой оценки, тем не
менее в соответствующих случаях может быть при
менена в финансовой отчетности.
4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в па
раграфе 4.9 справедливы для оценки собственно
сти, отличной от недвижимого имущества. За ис
ключением случаев обоснованного применения
ОСВ, финансовая отчетность требует применения
методов, основанных на Рыночной Стоимости, и
проведения четкой границы между ними и метода
ми, использующими нерыночные типы стоимости.
4.11. Общая себестоимость объекта недвижимо
сти включает в себя все прямые и косвенные затра
ты на его производство. Если покупатель после при
обретения недвижимости произвел дополнитель
ные капитальные затраты, то при расчете себе
стоимости эти затраты прибавляются к (себе) стои
мости приобретения. В зависимости от того, на
сколько рынок считает эти затраты целесообразны
ми, в такой мере они будут вносить свой вклад в Ры
ночную Стоимость имущества.
5.0. Рыночная Стоимость
5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает кол
лективное восприятие и действие рынка и является
основой для оценки большинства ресурсов эконо
мики рыночного типа. Несмотря на то, что точные
определения могут варьироваться, смысл, вклады
ваемый в это понятие, ясен всем, и с его примене
нием проблем обычно не возникает.
5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость
определяется как расчетная величина, равная де
нежной сумме, за которую имущество должно пере
ходить из рук в руки на дату оценки между добро
вольным покупателем и добровольным продавцом в
результате коммерческой сделки после адекватного
маркетинга, при этом полагается, что каждая из
сторон действовала компетентно, расчетливо и без
принуждения.
5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное
объяснение понятия и определения Рыночной
Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного
замечания, важно отметить, что профессионально
полученное расчетное значение Рыночной Стоимо
сти является объективной оценкой установленных
прав владения определенной собственностью на
конкретную дату. Рыночная Стоимость является
оценкой, основанной на рыночных данных и вырабо
танной в соответствии с настоящими Стандартами,
при этом отчет представлен в виде, соответствую
щем Стандартам и/или соглашениям, применимым
к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В
МКСОИ Стандарте 3 устанавливаются Стандарты
оценки, разработанные специально для финансовой
отчетности и смежной документации.
5.4. Основные активы отличаются от большинства
текущих активов тем, что они требуют большего пе
риода времени для того, чтобы посредством марке
тинга определить цену, представляющую их Рыноч
ную Стоимость. Этот элемент времени, а также от
сутствие "рынка наличного товара", специфика и
большое разнообразие рынков и объектов собст
венности наряду с другими факторами определяют
потребность в профессиональных оценщиках и вы
работке настоящих Стандартов.
6.0. Наиболее Эффективное
Использование
6.1. Земная поверхность является основой любого
существования и, за редким исключением, остается
неизменной на протяжении жизни отдельных лю
дей. Благодаря уникальности и неподвижности зем
ли каждый земельный участок имеет уникальное,
присущее только ему, местоположение. Постоянст
во земной поверхности также позволяет сделать ес
тественное допущение, что она переживет произво
димые на ней разработки и возводимые человеком
сооружения.
6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам
говорить о стоимости собственного земельного уча
стка; и, в соответствии с экономическими принци
пами, оценивая земельный участок отдельно от
осуществленных на нем улучшений, мы должны оце
нить тот вклад, который вносят эти улучшения в об
щую стоимость объекта собственности. Таким об
разом, рыночная стоимость земли, основанная на
понятии "наиболее эффективного использования",
выражает полезность и неизменность земли в кон
тексте рыночных отношений, где улучшения опре
деляют разницу между общей рыночной стоимо
стью объекта недвижимости и стоимостью собст
венно земельного участка.
6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные
выше в параграфе 6.2, многие объекты собственно
сти оценены как совокупность земельного участка и
улучшений. В таких случаях оценщик, как правило,
определяет Рыночную Стоимость, учитывая наибо
лее эффективное использование участка с имею
щимися улучшениями.
6.4. Наиболее эффективное использование опре
деляется как наиболее вероятное использование
имущества, являющееся физически возможным,
разумно оправданным, юридически законным, осу
ществимым с финансовой точки зрения и в резуль
тате которого стоимость оцениваемого имущества
будет максимальной.
6.5. Использование имущества, не разрешенное
законом или физически невозможное, не может
рассматриваться в качестве наиболее эффективно
го. Даже в случае юридически законного и физиче
ски возможного использования от оценщика может
потребоваться разумное объяснение, оправдываю
щее его мнение о вероятности подобного использо
вания. После того, как в результате анализа были
выявлены один или несколько разумно оправданных
вариантов использования, они исследуются на
предмет финансовой состоятельности. Тот вариант,

---

Page 8

в результате которого оцениваемое имущество бу
дет иметь максимальную стоимость, и считается
наиболее эффективным использованием.
6.6. Применение этого принципа позволяет оцен
щику учитывать эффект износа и устаревания зда
ний, определять наиболее подходящий характер
улучшений, которые необходимо осуществить на
земельном участке, исследовать финансовую со
стоятельность реконструкционных проектов, а так
же помогает во многих других ситуациях, возни
кающих в процессе оценки.
6.7. Понятие наиболее эффективного использова
ния является неотъемлемой составной частью
оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые
стандартные процедуры предназначены для специ
ального приложения понятия наиболее эффективно
го использования при оценке собственности в связи
с подготовкой финансовой отчетности и смежной
документации. Это специальное приложение, назы
вающееся "Рыночная Стоимость при Существую
щем Использовании", обсуждается в МКСОИ Стан
дарте 3.
7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимо
сти любого имущества является его полезность,
процедуры, используемые в процессе оценки, име
ют общую цель определение и количественная ин
терпретация степени полезности оцениваемого
имущества. При этом встает вопрос о том смысле,
который вкладывается в понятие полезности.
7.2. Полезность является скорее относительным,
или сравнительным, понятием, нежели абсолютной
характеристикой. Например, полезность сельскохо
зяйственных угодий, как правило, измеряется их
плодородностью. Стоимость земли непосредствен
но зависит от количества и качества урожая либо
количества и качества построек, либо, если участок
допускает застройку, от степени продуктивности, на
которую она способна в коммерческом, промыш
ленном аспекте или в плане жилищного строитель
ства. Следовательно, стоимость земли устанавли
вается посредством оценки ее полезности в терми
нах юридических, физических, функциональных,
экономических факторов и условий внешней среды,
определяющих ее продуктивность.
7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, ка
ким образом используется имущество, и/или от то
го, как высоко оно может котироваться на рынке при
обычных условиях. Для некоторых видов имущества
оптимальная полезность достигается, если объекты
выступают как отдельно взятые элементы, другие
могут оказаться более полезными в качестве части
группы. Следовательно, необходимо различать по
лезность имущества, рассматриваемого отдельно,
от его полезности как части группы.
7.4. Отдельно расположенные независимо функ
ционирующие объекты недвижимости, как правило,
переходят из рук в руки в индивидуальном порядке,
и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стои
мость таких объектов увеличивается (или уменьша
ется) благодаря функциональной или экономиче
ской связи с другими объектами недвижимости, то
такая дополнительная специфическая стоимость
определяется в процессе оценки и фиксируется в
отчете либо на основании собственных наблюдений
оценщика, либо в соответствии с явными указания
ми клиента. Как бы то ни было любая подобная
стоимостная поправка не должна учитываться в Ры
ночной Стоимости без соответствующего обоснова
ния.
7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижи
мости может обладать дополнительной стоимостью
изза своей физической или функциональной связи
с прилегающим к нему объектом недвижимости, на
ходящимся в чужом владении, либо благодаря своей
привлекательности для покупателя, имеющего свои
особые интересы. В отчете необходимо указать, от
дельно от Рыночной Стоимости, установленной в
соответствии с настоящими Стандартами оценки,
величину такой дополнительной стоимости.
7.6. Полезность измеряется в долговременной
перспективе
как правило, на протяжении всего
нормального срока службы имущества. Однако не
которые активы могут оказаться для предприятия
временно излишними; они "кладутся на полку" или
какимто другим образом изымаются из процесса
производства, преобразуются для альтернативного
использования или просто зависают без дела на оп
ределенный срок. В других ситуациях внешние ус
ловия рынка, экономические или политические, мо
гут вынудить на неопределенное время сократить
производство.
7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы
расположены в отдаленных регионах, в государствах
с нерыночным типом экономики, либо там, где эко
номика переживает существенные сдвиги. Степень
полезности таких активов бывает определить край
не трудно. Оценка в подобных ситуациях требует
особой компетентности и специальной подготовки,
и отчет должен быть составлен в соответствии со
Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оцен
щика является подробное изложение и объяснение
использованной им базы оценки; информации, на
которой базировалась оценка; и тех специальных
допущений и ограничений (если таковые были), при
помощи которых производилась оценка.
7.8. Типичным результатом политической или эко
номической нестабильности является изменение
полезности, в продуктивности либо в эффективно
сти. На оценщике в таких случаях лежит ответствен
ность за оценку рыночных ожиданий продолжитель
ности такого развития событий. Временные оста
новки или закрытия предприятий могут мало ска
заться на стоимости активов или даже не повлиять
вообще, в то время как перспективы долговремен
ного прекращения деятельности могут вызвать по
стоянное снижение стоимости. Оцениваемые акти
вы необходимо рассматривать в свете всех внут
ренних и внешних факторов, влияющих на их функ
ционирование.
8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является
синонимом термина "Справедливая, или Объектив
ная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком

---

Page 9

он используется в стандартах бухгалтерского учета.
В отличие от приведенного выше определения Ры
ночной Стоимости бухгалтерское понятие Объек
тивной Стоимости подразумевает сделку, которая
могла состояться при наличии определенных разно
гласий; при обстоятельствах, отличающихся от нор
мального процесса перераспределения собствен
ности в условиях открытого рынка. Эти обстоятель
ства включают в себя возможность совершения
срочной сделки, когда одна из сторон находится в
затруднительном положении, а также другие случаи,
не предусмотренные в определении понятия Ры
ночной Стоимости. Термин "Справедливая Стои
мость" используется также в юридическом аспекте
при определении компромиссного решения, раз
решающего разногласия сторон. Причины этих раз
ногласий также могут не соответствовать определе
нию понятия Рыночной Стоимости. Во избежание
неясностей и недоразумений отчет об оценке Ры
ночной Стоимости должен включать в себя адекват
ное объяснение используемого оценщиком опреде
ления термина "Рыночная Стоимость", а также из
ложение допущений, условий и обстоятельств, на
основании которых производилась оценка.
8.2. Специализированные активы представляют
собой активы, которые, как правило, продаются в
качестве части бизнеса, составным компонентом
которого они являются. Такие активы также можно
рассматривать как ограниченно рыночные или во
обще нерыночные, в зависимости от степени их
специализации в плане конструкции, конфигурации
или использования. При недостатке или полном от
сутствии рыночной информации для непосредст
венного сравнительного анализа процесс оценки
таких активов может оказаться крайне затрудните
лен. Тем не менее именно на оценщике лежит от
ветственность за отбор рыночных данных для обос
нования и/или объяснения заключения оценки. Не
смотря на то, что при рассмотрении специализиро
ванных активов может быть применен любой из ме
тодов оценки, и ни одним из подходящих методов не
следует пренебрегать, на практике чаще всего при
меняется метод Остаточной Стоимости Возмеще
ния. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной
информации, определяет стоимость земельного
участка, себестоимость и аккумулированный износ
и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.
8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения"
не следует путать с термином "Стоимость Возме
щения". Стоимость Возмещения выражает затраты
на приобретение на рынке в качестве удовлетвори
тельной замены аналогичного имущества. Несмотря
на возможность строительства или иного способа
создания удовлетворительной замены, обычно при
определении стоимости возмещения используют
именно сумму затрат на приобретение аналога на
свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ от
носится к процессу оценки, совмещающему вычис
ление рыночной стоимости земельного участка при
существующем на данный момент использовании и
остаточной стоимости зданий, сооружений и других
улучшений для получения значения стоимости, от
ражающей потенциальную прибыльность от исполь
зования имущества в целом.
8.4. В условиях нарушения или приостановки нор
мальных рыночных процессов, а также в тех случаях,
когда дисбаланс между спросом и предложением
приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим
определению Рыночной Стоимости, перед оценщи
ком могут встать весьма трудные проблемы. При
меняя понятие рыночной стоимости, анализируя в
процессе оценки рыночную информацию и все
имеющиеся в его распоряжении аргументы, оцен
щик вносит коррективы в значимость и полезность
активов, рассматриваемых в финансовой докумен
тации. Чем менее доступна рыночная информация,
чем в меньшей степени она может быть использо
вана непосредственным образом, тем в большей
степени достоверность процедур оценки зависит от
профессиональной компетентности, опыта и интуи
ции оценщика и квалифицированного применения
настоящих Стандартов.
8.5. В ряде государств (или при специфических
обстоятельствах) для соблюдения законодательных
или нормативных требований оценщику может по
требоваться использовать особое определение
термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было
фундаментальные понятия и определения оценки
полагаются соответствующими положениям, со
держащимся в Стандартах МКСОИ, если только
оценщик специально не оговорил обратное. Смысл
понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меня
ется изза расхождения в терминологии или пере
фразирования самого определения, которое может
быть различным для разных стран изза отличий в
законодательстве.
8.6. Любой отчет об оценке должен содержать яс
ное изложение целей и методов произведенной
оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об
оценке, соблюдая все прочие требования, предъяв
ляемые к подобного рода документации, должен
содержать заключение, определяющее тип имуще
ства для каждого из оцениваемых объектов, и со
держащее аргументацию этой классификации.
8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод опре
деления стоимости на основе затрат на приобрете
ние учитывает только те первоначальные затраты и
амортизационные начисления, которые подпадают
под общепринятые принципы бухгалтерского учета.
Однако имущество может обладать рыночной стои
мостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем
стоимость приобретения, независимо от поправок
на аккумулированный износ. С точки зрения кон
кретного предприятия себестоимость активов мо
жет совпадать с тем вкладом, который вносят дан
ные активы в общую стоимость предприятия, а мо
жет от него и отличаться. С точки зрения рынка, ес
ли произведенное имущество предназначено для
продажи, производитель должен быть в состоянии
продать его по цене, превышающей затраты произ
водителя на его производство, иначе деятельность
предприятия будет нерентабельной. Если имущест
во было продано с выгодой, то цена, заплаченная
покупателем, будет являться для него стоимостью
приобретения (себестоимостью, или затратами на

---

Page 10

приобретение), а разница между ней и затратами
продавца (включая торговые издержки и издержки
хранения) будет являться прибылью продавца, так
же называемой доходом с продаж. При некоторых
обстоятельствах продажа может произойти по цене,
равной себестоимости товара для продавца, или
даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется
специальное применение изложенных принципов.
8.8. Оценка стоимости имущества, составление
отчета и соответствующих рекомендаций входят в
компетенцию настоящих Международных Стандар
тов и связанных с ними рекомендаций. Другие дис
циплины не имеют к ним никакого отношения. Тем
не менее то, каким образом результаты оценки бу
дут изучаться, обрабатываться и инкорпорировать
ся с результатами других исследований, имеет для
оценщиков крайне важное значение. Адекватное
понимание терминологии является принципиаль
ным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто
пользуется их отчетами. Не менее важным для
оценщиков является применение эрудиции и опыта
в сочетании с правильным использованием разра
ботанных методик. Настоящие Стандарты служат
целям, общим для тех, кто проводит оценку имуще
ства и тех, кому приходится полагаться на их ре
зультаты.
9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую
очередь оценщикам, которым необходимо оценить
имущество для целей финансовой отчетности и
смежной документации. Особый акцент сделан на
использовании реальной рыночной информации, на
основании которой может быть вынесено профес
сиональное суждение относительно оценки собст
венности. В Стандарты включены рекомендации,
касающиеся других типов оценки, и отмечены их от
личия от оценки имущества, для того чтобы на меж
дународном уровне обозначить ориентиры, которые
будут способствовать лучшему пониманию всех ас
пектов оценки и позволят уменьшить, а со временем
и вовсе устранить недоразумения в использовании
отчетов об оценке.
Стандарт 1. Рыночная
стоимость как база оценки
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1. Целью этого Стандарта является введение
общего определения понятия "Рыночная Стои
мость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах
этого определения и его приложения к оценке соб
ственности, общие признаки ситуации, при которой
задачи и методы оценки требуют нахождения имен
но Рыночной Стоимости.
1.2. Рыночная Стоимость является представлени
ем меновой стоимости или той денежной величины,
которую можно получить за собственность, если она
будет выставлена на продажу на открытом рынке на
дату оценки при условии соблюдения требований,
указанных в определении Рыночной Стоимости. Для
того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик
должен прежде оценить наиболее эффективное ис
пользование или наиболее вероятное использова
ние объекта собственности (см. МКСОИ Предисло
вие, параграф 6.3). Это использование может сов
падать с существующим на данный момент либо
быть какимто иным. Это определяется на основа
нии рыночных данных.
1.3. Рыночная Стоимость определяется при помо
щи методов и процедур оценки, отражающих харак
тер собственности и наиболее вероятные условия,
при которых данная собственность продавалась бы
на открытом рынке. Наиболее распространенными
методиками оценки Рыночной Стоимости являются
Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализиро
ванного Дохода, или Дисконтированного Наличного
Потока, и Затратный Метод.
1.4. Затратный Метод имеет два возможных вари
анта применения, один из которых может быть ис
пользован при оценке Рыночной Стоимости. В при
ложении к оценке Рыночной Стоимости все пара
метры метода берутся из данных открытого рынка.
В приложении к нерыночным ситуациям параметры
выбираются иным образом. Для дополнения карти
ны Метод Остаточной Стоимости Возмещения
(ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные эле
менты и не может определять Рыночную Стоимость.
При получении, представлении и использовании
Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих
различных затратных подходах.
1.5. Все методы, процедуры и техники измерения
Рыночной Стоимости, если они основаны на рыноч
ных показателях и при этом правильно применены,
ведут к одному и тому же выражению Рыночной
Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой
другой сравнительный рыночный метод опирается
на рыночные наблюдения. Строительные затраты и
степень амортизации должны определяться исходя
из анализа рыночных оценок затрат и аккумулиро
ванного износа. Метод Капитализации Дохода, или
Метод Дисконтированного Потока, должен быть ос
нован на определяемых рынком значений наличного
потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то
что выбор конкретного метода в основном обуслов
лен характером доступной информации, особенно
стями рынка и спецификой самого оцениваемого
объекта, результат всех упомянутых процедур дол
жен быть один Рыночная Стоимость (если все ме
тоды основывались на рыночной информации).
1.6. То, каким образом та или иная собственность
обычно вращается на открытом рынке, служит инди
катором применимости различных методов и про
цедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод,
основанный на рыночной информации, является по
своей сути сравнительным. Для каждой проблемы
оценки найдутся одиндва метода, как правило,
лучше других отражающих ситуацию на открытом
рынке. Для каждого оцениваемого объекта собст
венности оценщик при определении Рыночной

---

Page 11

Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в
его распоряжении методы и выбрать из них наибо
лее подходящие.
2.0. Область применения
2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной
Стоимости собственности как правило, недвижи
мости и элементов, имеющих к ней непосредствен
ное отношение. При этом предполагается, что рас
сматриваемая собственность оценивается как объ
ект продажи на открытом рынке, а не как часть дей
ствующего предприятия или с какойлибо другой
точки зрения.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов
определяется следующим образом:
Рыночная Стоимость есть расчетная величина
денежная сумма, за которую имущество должно пе
реходить из рук в руки на дату оценки между добро
вольным покупателем и добровольным продавцом в
результате коммерческой сделки после адекватного
маркетинга; при этом полагается, что каждая из
сторон действовала компетентно, расчетливо и без
принуждения.
3.2. Термин "имущество (активы)" использован из
за соответствующей направленности настоящих
Стандартов. Однако вместо него для общности оп
ределения
мог
быть
выбран
термин
"собственность". Каждый элемент определения
имеет свою концептуальную подоплеку:
3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене,
выраженной в денежном эквиваленте (как правило,
в местной валюте), могущей быть уплаченной за
имущество в процессе коммерческой сделки. Ры
ночная Стоимость измеряется как наиболее вероят
ная цена, которая реально может быть получена на
дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям
определения Рыночной Стоимости. Это самая высо
кая из реально возможных для продавца и самая
низкая из реально возможных для покупателя цена.
При расчете не учитываются цены, завышенные или
заниженные за счет особых условий или обстоя
тельств сделки, таких, как нетипичная форма взаи
морасчетов, продажа с получением имущества об
ратно в аренду, специальные компенсации и скидки
или при наличии одного из признаков Специальной
Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "... имущество должно переходить..." под
черкивает тот факт, что стоимость имущества явля
ется величиной именно расчетной, нежели предо
пределенной заранее или реальной ценой продажи.
Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату
оценки должна состояться сделка по продаже дан
ного имущества, отвечающая всем прочим требова
ниям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "... на дату оценки..." выражает привязку
расчетной Рыночной Стоимости по времени к кон
кретной дате. В силу того что рынки и рыночные ус
ловия могут меняться, вычисленное значение стои
мости для другого момента времени может быть не
верным или некорректным. Результат оценки отра
жает действительное состояние рынка именно на
дату оценки, но не на прошедшую или будущую да
ту. Кроме этого определение предполагает, что
сделка, определяющая Рыночную Стоимость, за
вершается одновременно с переходом имущества
из рук в руки, так что никакие вариации цены невоз
можны.
3.2.4. "... между добровольным покупателем..." от
носится к тому, у кого есть мотивы купить, но его ни
кто и ничто не принуждает это сделать. Такой поку
патель не готов платить любую цену ни по слишком
горячему желанию, ни по острой необходимости.
Этот покупатель, кроме того, совершает покупку,
действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями
текущего рынка, а не воображаемого или гипотети
ческого рынка, который нельзя увидеть или пове
рить в его существование. Предполагаемый покупа
тель не заплатит цену выше той, которую диктует
ему рынок. Нынешний владелец имущества также
входит в число тех, кто составляет этот "рынок".
Оценщик не должен делать нереалистичные допу
щения относительно условий и состояния рынка или
предполагать уровень рыночной стоимости выше
разумного. В некоторых странах, специально чтобы
отметить это важное обстоятельство, в определе
нии рыночной стоимости опускают слова о добро
вольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от
желания продать, не вынужден продавать во что бы
то ни стало по любой цене, а также не склонен на
стаивать на цене, если она не считается разумной
на текущем рынке. Добровольный продавец заинте
ресован продать имущество на рыночных условиях
после адекватного маркетинга по максимальной из
возможных на открытом рынке цен, какова бы ни
была эта цена. Фактические детали, связанные с
реальным владельцем имущества, в данном случае
в расчет не принимаются, так как "добровольный
продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." оз
начает, что между сторонами нет никаких особых,
специфических взаимоотношений (например, ма
теринская и дочерняя компании или домовладелец
и арендатор), которые могут выразиться в нетипич
ной цене изза наличия элемента специальной
стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стои
мость, должна происходить между сторонами, не
связанными между собой особыми отношениями и
действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "... после адекватного маркетинга..." озна
чает, что имущество должно быть выставлено на
рынке к продаже наиболее подходящим образом в
смысле получения максимальной цены из реально
возможных в соответствии с определением Рыноч
ной Стоимости. Длительность маркетинга может
быть разной в зависимости от рыночных условий, но
в любом случае должна быть достаточной, чтобы
имущество привлекло к себе внимание адекватного
количества покупателей. Естественно, полагается,
что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "... каждая из сторон действовала компе
тентно, расчетливо...": предполагается, что как доб
ровольный покупатель, так и добровольный прода
вец в достаточной степени информированы о сущ

---

Page 12

ности и характеристиках продаваемого имущества,
его существующем использовании и потенциальном
применении, а также о состоянии рынка на дату
оценки. Далее, считается, что каждый из них, обла
дая этой информацией, действует в своих интере
сах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки
зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость
понимается в смысле стремления к выгоде на мо
мент оценки, а не некое предвидение ситуации. Не
обязательно является нерасчетливым для продавца
в условиях рынка с падающими ценами продавать
собственность по цене ниже предшествующих
уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других
ситуациях по куплепродаже в условиях изменяю
щихся цен, расчетливый покупатель или продавец
действует в соответствии с самой полной информа
цией о состоянии рынка, доступной на текущий мо
мент.
3.2.9. "... и без принуждения.": акцент делается на
том обстоятельстве, что каждая из сторон заинте
ресована в совершении сделки, но ни одна из них
никем и ничем к этому не принуждается и не под
талкивается.
3.3. Рыночная Стоимость понимается как стои
мость имущества, рассчитанная безотносительно
торговых издержек и без учета какихлибо сопутст
вующих налогов.
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1. Существует немало терминов, употребляемых
как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых
случаях это может привести к недоразумениям и
возможному искажению смысла Стандартов. В
МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение
Рыночной Стоимости и приводится обсуждение об
щих понятий, связанных со Стандартами Рыночной
Стоимости. Некоторые другие важные термины, оп
ределенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются
основой для формулировки более специальных тре
бований МКСОИ Стандарта 3.
4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыноч
ная Стоимость имущества при Существующем Ис
пользовании базируется на предпосылке продолже
ния использования имущества таким же образом,
как оно использовалось до настоящего момента.
Рыночная Стоимость при Существующем Использо
вании является специальным случаем определения
Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стои
мость избыточных или инвестиционных активов
рассматривается на основе наиболее эффективного
использования, независимо от того, совпадает ли
она с существующим применением или нет.
4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ
Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой
оценки неспециализированных объектов собствен
ности, проводимой в связи с задачами финансовой
отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную
Стоимость и другие базы оценки, которые приме
нять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается
оценка специализированных активов в целях фи
нансовой отчетности и устанавливается отличие
этих методов от тех, которые в соответствии с на
стоящими Стандартами неприменимы в финансо
вой отчетности.
4.4. Специализированные активы и активы с огра
ниченным изза особенностей местоположения
рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки
на открытом рынке иначе как часть бизнеса или
предприятия, неотъемлемой составной частью ко
торого они являются. Такие активы называют акти
вами, задействованными владельцем. Если наибо
лее вероятное использование такого имущества не
разрывно связано с бизнесом, в котором оно задей
ствовано, процесс расчета его стоимости базирует
ся не на рыночных данных и может потребовать оп
ределения стоимости предприятия в целом, чтобы
затем оценить вклад каждого компонента предпри
ятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано
отличие этих процедур от Метода Остаточной Стои
мости Возмещения и указано на их нерыночный ха
рактер и несовместимость с МКСОИ Стандартами
для нормальной финансовой отчетности.
4.5. В ситуациях, когда нормальный код операций
на рынке временно нарушен или приостановлен в
силу экономических, политических, социальных или
иных внешних причин, Рыночная Стоимость имуще
ства вполне может оказаться неизмеримой на дату
оценки, особенно если рынок относится к наруше
нию или остановке операций с серьезной тревогой.
В таких обстоятельствах долгом Оценщика является
отметить эти особые условия в объяснительных
примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кро
ме того, Оценщику следует выразить свое мнение
по поводу Рыночной Стоимости, основанное на
предшествующем уровне цен или на возобновлении
рыночной деятельности, квалифицированное и учи
тывающее все потери стоимости, связанные с за
держками при возвращении рынка к нормальному
функционированию. Крайне важным моментом яв
ляется ясное изложение всех принятых во внимание
обстоятельств, критериев процесса оценки и осно
ваний для существенных допущений, на которых ба
зировалась оценка.
4.6. В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать некоторое специаль
ное определение Рыночной Стоимости, удовлетво
ряющее определенным законодательным и норма
тивным требованиям юрисдикции, в пределах кото
рой выполняются работы по оценке.
5.0 Формулировка Стандарта
5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства
по оценке имущества, Оценщик должен определить,
обладает ли он достаточными знаниями и опытом
для выполнения работы в соответствии с настоящи
ми Стандартами и другими общепринятыми прин
ципами оценки; другими словами, он обязан:
(1) До принятия обязательств довести до сведения
клиента любое несоответствие какимлибо из про
фессиональных качеств;
(2) Предпринять все необходимые шаги для ком
петентного выполнения работы;

---

Page 13

(3) По выполнении работы в сопроводительном от
чете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые
для ее адекватного отражения.
5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик
должен понимать и правильно применять установ
ленные методы и процедуры, необходимые для по
лучения достоверной оценки.
5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик
должен адекватно идентифицировать оцениваемую
собственность, связанные с ней интересы, цели
оценки и планируемое использование ее результа
тов, масштабы процесса сбора данных, наклады
ваемые ограничения, эффективную дату оценки.
5.4. При проведении оценки Оценщик должен
идентифицировать и дать определение стоимости,
подходящее по контексту задачи. В случае исполь
зования нерыночных типов стоимости особое вни
мание необходимо уделить их ясному и недвусмыс
ленному разграничению с Рыночной Стоимостью.
5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости
Оценщик обязан:
5.5.1. Изложить результаты оценки исчерпываю
ще, доступно и однозначно интерпретируемым об
разом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, доста
точной информацией для понимания его исходных
данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограни
чения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцени
ваемую собственность, а также характер и масштаб
ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес
или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости,
установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение
примененных баз оценки, аргументацию их приме
нения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт,
подтверждающий объективность оценки, фиксиро
ванность (независимость от результатов оценки)
профессионального гонорара или какойлибо иной
компенсации; содержать информацию о примени
мости Стандартов и другие пояснительные мате
риалы.
6.0. Замечания
6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимо
сти являются фундаментальными для всей практики
оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оцен
ки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце
разъясняются важнейшие экономические и проце
дурные моменты.
6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит
не от фактической сделки, имевшей место на дату
оценки. Рыночная Стоимость является расчетной
ценой, которая должна быть достигнута в сделке на
дату оценки в условиях рынка, соответствующего
определению Рыночной Стоимости. Рыночная
Стоимость представляет собой цену, на которой на
определенный момент времени должны сойтись по
купатель и продавец при соблюдении условий опре
деления Рыночной Стоимости, при условии, что у
каждого из них было достаточно времени для ис
следования других рыночных возможностей и аль
тернативных вариантов. При этом не учитывается то
время, которое может потребоваться на подготовку
контрактов и сопутствующей документации.
6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает,
что цена достигается путем переговоров на откры
том и конкурентном рынке. Это обстоятельство обу
словливает периодически встречающееся употреб
ление прилагательного "открытый" перед словами
"Рыночная Стоимость" (Oрen Market Value). Слова
"открытый" и "конкурентный" имеют относительное
значение. Рынок для одного и того же имущества
может быть как международным, так и локальным.
Рынок может состоять из большого количества по
купателей и продавцов, а может характеризоваться
сильно ограниченным числом участников. Рынок, на
котором имущество выставлено на продажу, не сле
дует по умолчанию считать узким или ограничен
ным. Иными словами, отсутствие в определении
слова "открытый" не означает, что рассматривае
мые сделки будут закрытыми или могут носить част
ный характер.
6.4. Рыночные методы оценки, как правило, бази
руются на рассмотрении сравнимых объектов соб
ственности. Процесс оценки требует от Оценщика
проведения адекватного исследования, компетент
ного анализа и выработки обоснованных суждений.
При этом Оценщики все данные должны подвергать
всестороннему изучению, учитывая всю относя
щуюся к делу информацию, существующие на рынке
тенденции, данные о сравнимых сделках и многое
другое. В тех случаях, когда рыночные данные огра
ничены или практически отсутствуют вовсе (как, на
пример, для некоторых специализированных объек
тов собственности), Оценщик должен адекватно от
разить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если
да, то в какой степени, на оценку стоимости недос
таток информации. Все оценки в какойто мере за
висят от индивидуального мнения Оценщика, но в
отчете должно быть раскрыто, базировался ли
Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыноч
ных данных или же его оценка изза особенностей
конкретной собственности и недостатка сравнимой
рыночной информации больше базировалась на
субъективном мнении самого Оценщика.
6.5. Периоды резких изменений состояния рынка
проявляются в резких колебаниях цен. Это так назы
ваемое нарушенное равновесие может длиться в
течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожи
даемым в ближайшем будущем состоянием рынка.
В других же ситуациях резкие экономические коле
бания могут привести к значительному разбросу
рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от
средних рыночных показателей, Оценщик должен
учитывать с меньшим весом либо отбрасывать во
все. При наличии реалистичного рыночного уровня у
Оценщика попрежнему остается возможность по
лагаться в своих суждениях на доступную рыночную
информацию. Цены по отдельным сделкам не могут
свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но ре

---

Page 14

зультаты анализа таких рыночных данных в процес
се оценки следует принимать во внимание.
6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъ
юнктурой не всегда может найтись достаточно
большое количество "добровольных продавцов".
Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут
включать в себя элементы финансовой (или иной)
вынужденности или происходить при условиях,
уменьшающих или сводящих на нет реальную доб
ровольность некоторых продавцов. Оценщик дол
жен принять во внимание все существенные факто
ры такого рынка и придать конкретным сделкам те
веса, которые, по его мнению, наилучшим образом
отражают состояние рынка. На распродажах иму
щества в обязанности ликвидаторов, как правило,
входит получение самой выгодной цены. Однако
сделки при этом могут совершаться без достаточно
тщательного или достаточно продолжительного
маркетинга. Оценщик должен определить, в какой
степени такие операции удовлетворяют условиям,
содержащимся в определении Рыночной Стоимо
сти, и какие веса следует приписывать таким дан
ным.
6.7. В переходные рыночные периоды, характери
зующиеся резкими колебаниями цен, существует
риск переоценить или недооценить рассматривае
мую собственность изза ошибки при выборе весов,
приписываемых данным по реальным сделкам, либо
изза необоснованных рыночных прогнозов. В этих
обстоятельствах Оценщик должен тщательно анали
зировать и интерпретировать текущее состояние
рынка и существующие на нем тенденции, заботясь
о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим об
разом раскрыты результаты его исследования.
6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предпо
лагает, что при сделках, определяющих рыночную
стоимость, собственность была выставлена на от
крытую продажу в течение достаточно длительного
промежутка времени и с адекватной рекламой.
Предполагается, что эти действия предшествовали
эффективной дате оценки. Рынки основных активов
обычно отличаются от рынков акций, облигаций и
прочих текущих активов. Объекты собственности,
являющиеся основными активами, в большей сте
пени можно считать уникальными. Обычно они реже
продаются, и рынки для них менее формализованы
и менее эффективны, чем, например, рынок зареги
стрированных ценных бумаг. Кроме того, основные
активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также
учитывая, что имущество такого рода не является
распространенным предметом купли продажи ши
рокой общественности, Рыночная Стоимость основ
ных активов требует существенного периода време
ни для адекватного маркетинга и переговоров.
6.9. Собственность, приносящая доход, высту
пающая в качестве долгосрочной инвестиции ком
паниихолдинга
пенсионного фонда, трастовой
компании или компании с аналогичной формой вла
дения, обычно оценивается на основе индивиду
ального распределения активов в соответствии с ус
тановленной схемой распределения. Совокупная,
"портфельная" Рыночная Стоимость таких активов
может быть больше (или, наоборот, меньше), чем
сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонен
тов.
6.10. Любая оценка должна рассматриваться в
контексте тех задач, ради которых она проводится.
Если цель оценки связана с подготовкой финансо
вой документации, то помимо соблюдения всех про
чих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик
в своем отчете должен прояснить, к какому классу
активов отнесен каждый оцениваемый объект.
6.11. В исключительных случаях Рыночная Стои
мость может выражаться отрицательной величиной.
Такие ситуации включают в себя некоторые случаи
владения на основе аренды, специфические объек
ты специализированной собственности, устарев
шую собственность с суммой затрат на снос, пре
вышающей стоимость земельного участка, некото
рые экологически неблагополучные объекты и дру
гие. В некоторых странах наличие в финансовых от
четах отрицательных значений стоимости не преду
смотрено.
7.0. Требования, предъявляемые к
структуре отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неодно
значного толкования или вводить в заблуждение.
Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной
Стоимости, должна соответствовать требованиям
Раздела 5. Отчет должен содержать описание кон
кретного приложения понятия Рыночной Стоимости
в смысле определения, данного в настоящих Стан
дартах, наряду с указанием на то, каким образом
рассматривалась стоимость в терминах полезности
или наиболее эффективного использования (или
наиболее вероятного использования), и формули
ровки всех существенных предпосылок.
7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик
должен четко идентифицировать эффективную дату
оценки (дату, относительно которой определяется
расчетная величина стоимости), цели и задачи
оценки, а также иные существенные критерии для
того, чтобы результаты, суждения и заключения от
чета могли быть адекватно интерпретированы.
7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоя
тельствах применение альтернативных определе
ний стоимости может быть допустимым, Оценщик
должен позаботиться о том, чтобы в случае их ис
пользования такие альтернативы определения не
интерпретировались как представление Рыночной
Стоимости.
7.4. В том случае, если оценка проводится
"внутренним оценщиком", т. е. тем, кто работает,
либо на предприятии, владеющем оцениваемым
имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответст
венной за ведение финансовой документации и/или
подготовку финансовой отчетности предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.

---

Page 15

8.0. Условия отступления от
стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение Рыночной
Стоимости для соблюдения юридических или нор
мативных требований юрисдикции, в пределах ко
торой проводится оценка. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящих Стандартах, и указать, приво
дить ли выбор альтернативного определения к из
менениям в результатах оценки.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу 24 марта 1994 года.
Стандарт 2. Базы оценки,
отличные от рыночной
стоимости МКСОИ
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1 Настоящий Стандарт преследует двоякую
цель: вопервых, определить и разъяснить базы
стоимости, отличные от Рыночной Стоимости, и ус
тановить стандарты для их применения; вовторых,
провеcти различие между ними и Рыночной Стои
мостью.
1.2. Несмотря на то, что в большинстве ситуаций
профессиональной оценки, в особенности в случаях
оценки их имущества, рассмотренных в Стандарте
3, используется Рыночная Стоимость, некоторые
ситуации требуют применения баз оценки, отличных
от Рыночной Стоимости. Принципиально важным
является то, чтобы как Оценщики, так и те, кто поль
зуется результатами оценки, ясно понимали отли
чие оценки, основанной на Рыночной Стоимости, от
оценки, основанной на нерыночных методах расчета
стоимости, и влияние (если таковое имеется) раз
ницы между этими понятиями на область примене
ния результатов оценки.
1.3. МКСОИ стремится не допускать случаев недо
разумений на международном уровне и/или непра
вильного понимания внутри государств, связанных с
использованием и приложением нерыночных баз
оценки. Оценщики, взявшие на себя ответствен
ность по внедрению этих Стандартов, должны забо
титься о том, чтобы выбирались подходящие базы
оценки, используя все разумные средства для
улучшения понимания у пользователей результата
ми оценки, избегая ситуаций, которые могут ввести
в заблуждение общественность, и публикуя объек
тивно обоснованные оценки.
2.0. Область применения
2.1. Настоящий Стандарт относится к базам оцен
ки, отличным от Рыночной Стоимости.
2.2. В МКСОИ Стандарте 3 Рыночная Стоимость
рассматривается в качестве основы для финансовой
отчетности. Стандарт 3 включает в себя Рыночную
Стоимость при Существующем Использовании
особый случай Рыночной Стоимости, относящейся к
недвижимости, производственным средствам и
оборудованию, предназначенным для дальнейшего
использования в том виде, как они использовались
на дату оценки. Несмотря на то, что эта ситуация
противоречит общему принципу наиболее эффек
тивного использования, ее следует рассматривать
как особый случай, нежели как отступление от поня
тия Рыночной Стоимости.
2.3. Еще один из МКСОИ Стандартов относится к
базе оценки активов, являющихся частью дейст
вующего предприятия. Понятия Стоимости Дейст
вующего Предприятия и связанной с ней Эффек
тивной Стоимости являются нерыночными базами
стоимости, определенными в Стандарте 2.
3.0. Определения
3.1. Потребительская Стоимость. Этот тип стои
мости делает акцент на том вкладе, который собст
венность вносит в стоимость того предприятия,
чьей частью она является, без учета наиболее эф
фективного использования этой собственности или
величины денежной суммы, которая могла бы быть
получена от ее продажи. Потребительская Стои
мость представляет собой стоимость, которую кон
кретная собственность имеет для конкретного поль
зователя при конкретном использовании, и, следо
вательно, относится к нерыночной сфере.
3.2. Собственность с Ограниченным Рынком. Соб
ственность, которая изза особых условий рынка,
своих специфических характеристик или в силу дру
гих обстоятельств на данный момент времени при
влекает относительно небольшое число потенци
альных покупателей. Основной отличительной чер
той собственности с ограниченным рынком являет
ся не ее неспособность быть проданной на откры
том рынке, а то обстоятельство, что продажа собст
венности такого рода, как правило, требует более
длительного периода маркетинга, чем для собст
венности, пользующейся более высоким спросом.
3.3. Специализированная Собственность, Собст
венность специального назначения или специаль
ной конструкции. Собственность, которая в силу
своей специфики обладает полезностью, ограни
ченной конкретным видом ее использования или
конкретными пользователями и которая редко про
дается (если продается вообще) на открытом рынке
помимо продажи ее в качестве части действующего
предприятия. Несмотря на то, что многие сооруже
ния, включая частные жилые дома, могут быть оха
рактеризованы как собственность "специального
назначения", это определение в первую очередь
приложимо к собственности, имеющей крайне ог

---

Page 16

раниченный рынок либо вообще такового не имею
щей; типичными примерами являются нефтеочисти
тельные заводы, электростанции, судоремонтные
заводы, специализированные производства, церк
ви, музеи, а также объекты собственности, имею
щие специфическое местоположение для опреде
ленной деятельности.
3.3.1. В соответствии с замечаниями Стандарта 3,
при оценке имущества в связи с финансовой отчет
ностью, задействованные владельцем объекты соб
ственности могут рассматриваться как неспециали
зированные либо как специализированные.
3.3.2. Неспециализированная собственность оце
нивается в соответствии с концепциями Рыночной
Стоимости. Объекты, предназначенные для дли
тельного использования в том виде, как они задей
ствованы на текущий момент времени, оцениваются
на базе Рыночной Стоимости при Существующем
Использовании, описанной в МКСОИ Стандарте 3.
3.3.3. Специализированная собственность, по оп
ределению, редко продается на открытом рынке
(если продается вообще). В силу этого при ее оцен
ке в целях финансовой отчетности часто использу
ется Метод Остаточной Стоимости Возмещения
(ОСВ) с соответствующим изложением применяе
мых процедур.
3.4. Инвестиционная Стоимость. Стоимость соб
ственности для конкретного инвестора, или группы
инвесторов, при определенных целях инвестирова
ния. Это субъективное понятие соотносит конкрет
ный объект собственности с конкретным инвесто
ром или группой инвесторов, имеющими опреде
ленные цели и/или критерии инвестирования. Тер
мин "Инвестиционная Стоимость" не следует путать
с Рыночной Стоимостью инвестиционной собствен
ности.
3.5. Стоимость Действующего Предприятия.
Стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает в
себя оценку функционирующего предприятия и по
лучения из Общей Стоимости Действующего Пред
приятия величин для составных частей, выражаю
щих их вклад в общую стоимость, однако сама по
себе ни одна из этих компонент Рыночной Стоимо
сти не образует. (см. также Эффективную Стои
мость, параграф 3.13.6 ниже).
3.6. Страховочная Стоимость. Стоимость собст
венности, определяемая положениями страховочно
го контракта или полиса.
3.7. Облагаемая Стоимость. Стоимость, рассчиты
ваемая на базе определений, содержащихся в соот
ветствующих нормативных документах, относящих
ся к налогообложению собственности. Хотя в неко
торых юрисдикциях стоимость, используемая в ка
честве базы налогообложения, фигурирует как Ры
ночная Стоимость, тем не менее предписанные ме
тоды оценки могут привести к результатам, отлич
ным от Рыночной Стоимости в смысле приведенного
здесь определения.
3.8. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ).
ОСВ представляет собой метод оценки, основанный
на расчете текущей Рыночной Стоимости земельно
го участка при его существующем использовании в
сумме с общими затратами на возмещение
(воспроизводство) улучшений за вычетом начисле
ний на физический износ и всех соответствующих
форм обесценения. Результат, являющийся неры
ночным типом стоимости, называют Остаточной
Стоимостью Возмещения. Он определяется потен
циальной рентабельностью или потенциалом услуг,
оказываемых предприятием.
3.9. Утилизационная Стоимость. Стоимость собст
венности (за исключением земельного участка),
рассматриваемой не при существующем использо
вании, а как совокупность материалов, содержа
щихся в ней, без дополнительного ремонта и адап
тации. Эта стоимость может рассчитываться как
общие или как чистые затраты на реализацию и, в
последнем случае, может совпадать с чистой стои
мостью реализации.
3.10. Ликвидационная Стоимость, или Стоимость
при Вынужденной Продаже. Денежная сумма, кото
рая реально может быть получена от продажи соб
ственности в сроки, слишком короткие для прове
дения адекватного маркетинга в соответствии с оп
ределением Рыночной Стоимости. В некоторых го
сударствах к ситуациям вынужденной продажи мо
гут быть отнесены случаи с недобровольным про
давцом и покупателем, или покупателями, инфор
мированными о затруднениях, испытываемых про
давцом.
3.11. Специальная Стоимость. Термин, относя
щийся к экстраординарным добавкам к Рыночной
Стоимости. Специальная стоимость может возник
нуть, например, благодаря физической, функцио
нальной или экономической связи объекта собст
венности с некоторой другой собственностью, на
пример, территориально примыкающей к рассмат
риваемому объекту. Специальная стоимость пред
ставляет собой дополнительную стоимость, которая
может иметь смысл скорее для определенного вла
дельца или пользователя, либо будущего владельца
или пользователя, нежели для рынка в целом; то
есть она применима к покупателю, имеющему осо
бый интерес. Специальная стоимость может иметь
прямое отношение к Стоимости Действующего
Предприятия. Оценщик должен позаботиться о том,
чтобы отделить такие подходы от Рыночной Стоимо
сти и оговорить все сделанные им допущения.
3.12. Некоторые другие выражения стоимости, бо
лее характерные для собственности, производст
венных средств и оборудования, а также некоторые
особые ситуации разобраны в Стандартах МКСОИ,
посвященных такого рода активам.
3.13. Термины Бухгалтерского Учета.
3.13.1. Справедливая, или Объективная, Стои
мость. Денежная сумма, за которую может быть
продано имущество (или списана задолженность) в
результате коммерческой сделки между компетент
ными добровольными сторонами.
3.13.2. Амортизационная Стоимость. Стоимость
приобретения имущества либо другая величина,
заменяющая стоимость приобретения, например
переоцененная стоимость, за вычетом расчетной
остаточной стоимости имущества.
3.13.3. Переоцененная Стоимость. Стоимость
собственности, производственных средств и обору

---

Page 17

дования, установленная в результате оценки, как
правило, проведенной квалифицированным Оцен
щиком.
3.13.4. Стоимость Перспективной Отдачи. Величи
на, которую ожидается получить от будущего ис
пользования имущества, включая остаточную стои
мость реализации.
3.13.5. Чистая Стоимость Реализации. Расчетная
цена продажи имущества, при нормальном состоя
нии дел в бизнесе, за вычетом издержек на продажу
и оформление. Таким образом, чистая стоимость
реализации по своей природе аналогична Рыночной
Стоимости за вычетом затрат на реализацию, но
только в том случае, если были соблюдены все ус
ловия определения Рыночной Стоимости. В частно
сти, это означает наличие достаточного количества
времени для совершения сделки, определяющей
Рыночную Стоимость. Рыночная Стоимость, как
правило, представляет собой валовую величину,
номинал, из которого потом вычитаются расходы на
реализацию.
3.13.6. Эффективная Стоимость (Deprival Value
или, иногда Optimal Deprival Value). Стоимость иму
щества, с точки зрения его настоящего владельца,
равная большей из двух величин потребительской
стоимости имущества для данного владельца и
стоимости реализации имущества. Эффективная
Стоимость является примером базы оценки, отра
жающей нерыночный характер понятия Потреби
тельской Стоимости имущества как части дейст
вующего предприятия.
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1. Время от времени на практике возникают не
доразумения, касающиеся приложения терминов и
методов оценки к процедурам бухгалтерского учета.
Во избежание таких ситуаций и для решения других
проблем МКСОИ разработал МКСОИ Стандарт 1,
рассматривающий рыночную стоимость в качестве
базы оценки, МКСОИ Стандарт 2, относящийся к
базам оценки, отличным от Рыночной Стоимости, и
МКСОИ Стандарт 3, относящийся к оценке в целях
финансовой отчетности. В совокупности с другими
разделами международных Стандартов Оценки они
построены таким образом, чтобы снабдить Оценщи
ков, бухгалтеров и широкую общественность реко
мендациями, касающимися стандартов оценки, за
трагивающих бухгалтерский учет.
4.2. В соответствии с международными стандар
тами бухгалтерского учета задачей финансовой от
четности является беспристрастное отражение ре
зультатов деятельности и финансового положения
рассматриваемого предприятия. Таким образом,
стандарты бухгалтерского учета по своей сути не
направлены на определение стоимости самого
предприятия, на его оценку. Дальнейшие сообра
жения на эту тему изложены в МКСОИ Стандарте 3.
4.3. Стандарты бухгалтерского учета предусмат
ривают необходимые средства для отражения в фи
нансовых отчетах предприятия результатов оценки
основных (и прочих) активов. Эти средства приме
нимы к текущим рыночным оценкам или к другим
базам, связанным с затратными методами.
4.4. Стандарты, применимые к оценкам, проводи
мым в целях финансовой отчетности и смежной до
кументации, рассмотрены МКСОИ Стандарте 3. (В
МКСОИ Стандарте 2 определены понятия нерыноч
ных типов Стоимости, в общем случае не примени
мых в целях финансовой отчетности.) В особенности
от Рыночной Стоимости следует отличать нерыноч
ные базы оценки, связанные с распределением
стоимости по компонентам.
4.5. ОСВ является нерыночным методом оценки
специализированной собственности и в случае его
применимости может использоваться при оценке в
целях финансовой отчетности.
5.0. Общие Фундаментальные
Критерии
5.1. Полезность собственности для конкретного
предприятия может отличаться от ее полезности с
точки зрения рынка или определенной отрасли.
Следовательно, необходимо, чтобы финансовый от
чет и связанная с ним оценка имущества различали
стоимость объекта с точки зрения рынка, которая
должна быть отражена в финансовом отчете, и не
рыночные типы стоимости, которые не должны ис
пользоваться в качестве баз оценки для финансово
го отчета (тем не менее см. выше параграф 4.5).
5.2. Потребительская Стоимость (см. параграф
3.1) (а также Эффективная Стоимость (см. параграф
3.13.6)) является нерыночной базой стоимости, из
меряемой с точки зрения определенного пользова
теля. Иногда ее называют "стоимостью для опреде
ленного пользователя или владельца". Меновая
Стоимость (см. МКСОИ Стандарт 1, параграф 1.2 и
след.) является стоимостью относительно рынка, на
котором теоретически происходит переход из рук в
руки прав владения имуществом. Определение
МКСОИ Рыночной Стоимости, применимое для фи
нансовой отчетности, основано на принципе Мено
вой Стоимости, а не Потребительской Стоимости.
5.3. Употребление выражений "Потребительская
Стоимость" и "Меновая Стоимость" без соответст
вующих пояснений может привести к неправильно
му толкованию. В тех случаях, когда может возник
нуть недоразумение, их следует избегать.
5.4. Собственность может быть оценена на базе,
отличной от Рыночной Стоимости, либо может пере
ходить из рук в руки по цене, не отражающей Ры
ночную Стоимость в смысле данного выше опреде
ления. Такие альтернативные базы стоимости могут
выражать либо нерыночный аспект полезности объ
екта, либо нетипичные и нерыночные условия про
даж. В качестве примеров могут быть взяты Стои
мость Действующего Предприятия, Специальная
Стоимость, Стоимость при Вынужденной Продаже,
Утилизационная Стоимость и Чистая Стоимость
Реализации (см. выше 3.0 и след.).
5.5. Стоимость Действующего Предприятия выра
жает стоимость, приписываемую бизнесу в целом, а
не какойлибо из его составных частей. Стоимость
отдельных активов как компонентов действующего

---

Page 18

предприятия определяется на основе их вклада в
общее целое и обычно рассматривается как их По
требительская Стоимость для конкретного бизнеса
и его владельца. Она не имеет отношения к рынку
(см. 3.5) и ее не следует путать с Рыночной Стоимо
стью при Существующем Использовании (см.
МКСОИ Стандарт 2, параграф 4.3 и МКСОИ Стан
дарт 3).
5.6. Потребительская Стоимость собственности
может совпасть с ее Рыночной Стоимостью лишь
случайным образом. Потребительская Стоимость
собственности будет выше, чем ее Рыночная Стои
мость, если предприятие смогло задействовать ее
более полезным и выгодным образом, чем типичный
производитель аналогичного товара или услуг. С
другой стороны, Потребительская Стоимость может
быть ниже Рыночной Стоимости в том случае, если
предприятие не использует имущество с макси
мальной эффективностью. Потребительская Стои
мость может быть выше Рыночной Стоимости, если
предприятие обладает особыми правами на произ
водство, экстраординарными контрактами, уни
кальными патентами и лицензиями, специальной
рецептурой, особым гудвиллом и прочими немате
риальными активами, которые при продаже пред
приятия не передаются новому владельцу.
5.7. Специальная Стоимость может дополнительно
приписываться объекту собственности по причинам
его уникального местоположения, временно возни
кающей исключительной рыночной ситуации, или
надбавки, которую готов заплатить покупатель,
имеющий особый интерес (см. 3.11). Подобный
элемент Специальной Стоимости должен быть от
мечен в отчете, отдельно от Рыночной Стоимости,
установленной в соответствии с определением Ры
ночной Стоимости, данным в настоящих Стандартах.
Специальная Стоимость имущества не должна
включаться в формулу его Рыночной Стоимости, так
как подобная процедура будет вводить в заблужде
ние и, по умолчанию, будет означать, что этот доба
вочный элемент стоимости не является специаль
ным.
5.8. Вынужденная продажа предполагает цену,
обусловленную реализацией имущества в нетипич
ных условиях и отражающую, как правило, недоста
точный период маркетинга, без должной открытости
и рекламы, а иногда свидетельствующую о недоб
ровольности продавца и/или реализации при выну
ждающих обстоятельствах. По этим причинам цена,
связанная с вынужденной продажей, называемая
Стоимостью при Вынужденной Продаже, не являет
ся представлением Рыночной Стоимости. Цена, за
плаченная в такой сделке, является реальным фак
том. В общем случае Оценщику трудно ее прогнози
ровать изза характера и степени субъективных и
конъюнктурных предположений, требующихся для
формулировки суждения такого рода. Стоимость,
или цена, при Вынужденной Продаже может также
фигурировать как Ликвидационная Цена.
5.9. Утилизационная Стоимость (см. 3.9) является,
как правило, выражением текущей цены, которую
реально получить за собственность (за исключени
ем земельного участка), которая достигла конца
предполагаемого срока полезного использования в
том виде, как она использовалась до этого момента.
Понятие Утилизационной Стоимости предполагает,
что имущество оценивается не в плане его первона
чального использования, а как для распродажи "на
запчасти". В этом контексте Утилизационная Стои
мость в терминологии бухгалтерского учета извест
на так же как чистая стоимость реализации активов,
исчерпывающих свою полезность для предприятия.
5.10. Понятие Утилизационной Стоимости не под
разумевает, что собственность не может иметь
дальнейшей полезной жизни. Проданная "по винти
кам" собственность может быть перестроена, пре
образована для нового использования, аналогично
го прежнему или совершенно другого, либо может
служить источником запасных частей для других
объектов собственности, у которых еще не вышел
срок службы. В крайнем случае, Утилизационная
Стоимость может представлять собой стоимость
утиля или стоимость сырья для вторичной перера
ботки.
6.0. Формулировка Стандарта
6.1. Прежде чем приступить к заданию, связанно
му с оценкой, основанной на предпосылке, отличной
от Рыночной Стоимости, Оценщик обязан:
6.1.1. Должным образом идентифицировать стоя
щие перед ним задачи и удостовериться, что выпол
нение задания не приведет к заключению, неодно
значно интерпретируемому либо не соответствую
щему обстоятельствам дела;
6.1.2. Определить, обладает ли он достаточными
знаниями и опытом для выполнения работы в соот
ветствии с настоящими Стандартами и другими об
щепринятыми принципами оценки; другими слова
ми:
(1) До принятия обязательств довести до сведения
клиента любое несоответствие какимлибо из про
фессиональных качеств.
(2) Предпринять все необходимые шаги для ком
петентного выполнения работы.
(3) По выполнении работы в сопроводительном от
чете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые
для ее адекватного отражения.
6.2. При расчете нерыночной базы Стоимости
Оценщик должен понимать и правильно применять
установленные методы и процедуры, необходимые
для получения достоверной оценки.
6.3. Для исключения возможности смешения по
нятий Рыночной Стоимости и нерыночной базы
Стоимости Оценщик должен придерживаться сле
дующей схемы действий:
6.3.1. Идентифицировать оцениваемую собствен
ность.
6.3.2. Идентифицировать права, связанные с оце
ниваемой собственностью.
6.3.3. Идентифицировать цель оценки и плани
руемый способ использования ее результатов.
6.3.4. Дать определение типа рассчитываемой
стоимости.
6.3.5. Исследовать оцениваемую собственность
или собрать необходимую информацию иным обра
зом.

---

Page 19

6.3.6. Выявить все особые обстоятельства и огра
ничения.
6.3.7. Установить эффективную дату оценки.
6.3.8. Обработать и проанализировать данные и
условия, существенные для выполнения задания.
6.3.9. Отметить, что оценка, представленная в от
чете, не является Рыночной Стоимостью, если в за
дании за основу берется база оценки, отличная от
Рыночной Стоимости.
6.4. Несмотря на то, что понятие нерыночной базы
оценки в некоторых ситуациях вполне может быть
использовано, Оценщик должен позаботиться о том,
что в случае идентификации и включения в отчет та
кой стоимости она не может быть истолкована как
выражение Рыночной Стоимости.
7.0. Требования, предъявляемые к
Структуре Отчета
7.1. Отчеты об оценке не должны допускать неод
нозначного толкования. Конкретные стандарты со
ставления отчета для разных стран могут отличаться
друг от друга, но в обязанности Оценщика входит
включение в структуру отчета по крайней мере тех
пунктов, которые перечислены выше в параграфе
6.3. Для оценок, основанных на нерыночных базах
стоимости, особенно важно ясно отразить в отчете
цель оценки и планируемое применение ее резуль
татов, а также исчерпывающим образом разъяснить
базу оценки, область применения оценки и ее огра
ничения.
7.2. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от
Рыночной Стоимости, должен содержать Перечень
Ограничений или раздел аналогичного содержания.
Тем не менее Оценщик не должен использовать Пе
речень Ограничений в качестве оправдания несанк
ционированного отступления от настоящих Стан
дартов.
7.3. При проведении оценки с базой, отличной от
Рыночной Стоимости, Оценщик не должен делать
допущения, не являющиеся логичными в свете фак
тов, достоверных на эффективную дату оценки. В
отчетах должны быть обоснованно изложены все
сделанные допущения.
7.4. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от
Рыночной Стоимости, должен следовать принци
пам, изложенным в МКСОИ Стандарте 1. В особен
ности между Рыночной Стоимостью и любым другим
используемым типом стоимости должна быть про
ведена четкая граница.
7.5. В том случае, если оценка проводится
"внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемым иму
ществом, либо в бухгалтерской фирме, ответствен
ной за ведение финансовой документации и/или
подготовку финансовой отчетности предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.
7.6. Другая отчетная документация не должна про
тиворечить настоящим Стандартам.
8.0. Условия Отступления от
Стандарта
8.1. Если от Оценщика требуется выполнить зада
ние, не согласующееся с настоящими Стандартами,
он должен идти на это только в том случае, если:
8.1.1. Оценщик установит, что результаты работы
не смогут невольно ввести в заблуждение клиента,
пользователей отчетом или услугами Оценщика и
общественность;
8.1.2. Оценщик поставит клиента в известность о
том, что задание включает в себя специальные до
пущения или отступления от Стандартов, что должно
быть полностью отражено в отчете и/или представ
лении третьей стороне, осуществленном Оценщи
ком в качестве результата своей работы.
8.1.3. В качестве условия договора Оценщик вы
двинет требование того, чтобы любой опубликован
ный документ со ссылкой на заключение Оценщика
содержал изложение всех допущений и отступлений
от Стандартов.
9.0. Дата Вступления в Силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу 24 марта 1994 года.
Стандарт 3. Оценка в целях
Финансовой Отчетности и
Смежной Документации
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1. Цель настоящего Стандарта дать основные
рекомендации Оценщикам, проводящим оценку для
использования ее результатов в финансовых отче
тах и связанной с ними документации.
1.2. Настоящий Стандарт содержит некоторые
общие понятия и принципы, которые Оценщик дол
жен принять во внимание при подготовке оценки ак
тивов в целях финансовой отчетности и смежной до
кументации, для того, чтобы отразить влияние из
менения цен на текущие значения стоимости. В
Стандарте также приводится обсуждение понятий,
смысл которых должны себе отчетливо прояснить
бухгалтеры, сотрудники регулирующих учреждений
и другие пользователи услугами по оценке имуще
ства.
1.3. Среди критериев, которые следует учитывать
и применять в процессе оценки основных (или дол
госрочных) активов, таких, как производственные
средства и оборудование, есть критерии, опреде
ляющие полезность имущества при определенном
использовании, измеряющие его вклад в процесс
производства товаров и услуг и учитывающие дру
гие аспекты, важные для расчета Рыночной Стоимо
сти. Оценщики также должны сознавать, что активы,
которые обычно считаются основными, при опреде
ленных обстоятельствах могут классифицироваться

---

Page 20

как текущие. Примером могут являться земельные
участки и сооружения, выступающие в качестве то
варного запаса. Таким образом, Оценщик, как пра
вило, имеет дело с основными активами, либо с те
кущими активами определенных типов.
1.4. При применении настоящего стандарта ос
новными факторами являются неуклонное соблю
дение Оценщиком рыночных принципов оценки,
объективность, полное и подробное изложение су
щественных обстоятельств в отчете, представлен
ном в удобном для пользователя формате. В случаях
специализированной собственности, исключающих
использование концепций Рыночной Стоимости, на
стоящий Стандарт предусматривает применение
адекватных процедур и подробное изложение мето
дов оценки.
2.0. Область Применения
2.1. Настоящий Стандарт применим ко всем оцен
кам недвижимости, производственных средств и
оборудования, включаемым в любую публикуемую
документацию. Международные стандарты бухгал
терского учета допускают переоценку в качестве
альтернативы стоимости приобретения, и в случае
использования переоценки в отчете должна быть
раскрыта база оценки, отражена частота проводи
мой переоценки и отмечено участие в работе неза
висимых (внешних) Оценщиков.
2.2. В некоторых странах или при определенных
специфических условиях в настоящий Стандарт мо
гут быть внесены изменения, учитывающие законо
дательные, нормативные и бухгалтерские требова
ния. В отчете должно быть отражено и соответст
вующим образом аргументировано любое отступле
ние от Стандартов, обусловленное такими особыми
обстоятельствами.
2.3. Настоящий Стандарт неприменим при оценке,
проводимой в частных интересах клиента, для его
внутренних операций, таких, как заключение важной
для клиента сделки, получение ссуды, или для дру
гих целей, лежащих вне сферы общественных инте
ресов.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость определяется как рас
четная величина, равная сумме, за которую имуще
ство должно переходить из рук в руки на дату оцен
ки между добровольным покупателем и доброволь
ным продавцом в результате коммерческой сделки
после адекватного маркетинга; при этом полагает
ся, что каждая из сторон действовала компетентно,
расчетливо и без принуждения.
3.2. Наиболее Эффективное Использование опре
деляется как наиболее вероятное использование
имущества, являющееся физически возможным,
разумно оправданным, юридически законным, осу
ществимым с финансовой точки зрения и в резуль
тате которого стоимость оцениваемого имущества
будет максимальной.
3.3. Рыночная Стоимость при Существующем Ис
пользовании определяется как рыночная стоимость
имущества, основанная на продолжении его суще
ствующего использования при предположении, что
в таком виде оно может быть продано на открытом
рынке при соблюдении всех остальных условий, со
держащихся в определении Рыночной Стоимости,
независимо от того, является ли существующее ис
пользование имущества наиболее эффективным
или нет.
3.4. Остаточная Стоимость Возмещения и Стои
мость Действующего Предприятия.
3.4.1. Метод Остаточной Стоимости Возмещения
(ОСВ) применяется в случае оценки специализиро
ванной собственности, которая редко продается
(если продается вообще) на открытом рынке иначе
как часть бизнеса, в котором она задействована, и,
следовательно, не может быть оценена в соответст
вии с определением понятия Рыночной Стоимости.
ОСВ основана на расчете текущей Рыночной Стои
мости земельного участка при его существующем
использовании в сумме с общими затратами на
возмещение (воспроизводство) улучшений за выче
том начислений на физический износ и все виды
соответствующих форм обесценения. Результат яв
ляется оценкой стоимости собственности, исполь
зуемой определенным образом, на дату оценки при
предположении ее дальнейшего функционирова
ния. Эта оценка определяется потенциальной рен
табельностью предприятия.
3.4.2. Стоимость Действующего Предприятия (в
соответствии с определением и замечаниями
МКСОИ Стандарта 2) складывается из балансовой
стоимости всех материальных и нематериальных
активов предприятия за вычетом всех пассивов. В
силу того, что эта величина является выражением
стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не
может быть разложена на компоненты для отдель
ных активов предприятия. Таким образом, отдель
ные активы не обладают Стоимостью Действующего
Предприятия и поэтому Стоимость Действующего
Предприятия не может служить базой оценки иму
щества для финансовой отчетности.
3.4.3. ОСВ, относящаяся к стоимости предприятия
в целом (в соответствии с параграфом 3.4.1), всегда
должна быть обусловлена потенциальной рента
бельностью или, для имущества общественного
пользования и активов, не связанных со свободны
ми наличными потоками, их сервисным потенциа
лом. Таким образом, метод ОСВ сочетает в себе как
рыночные, так и нерыночные элементы. Однако в
силу того, что метод ОСВ применяется к отдельным
активам, а не к самому бизнесу, он по своей сути
отличается от методов, основанных на Стоимости
Действующего Предприятия, и адекватным образом
может использоваться в оценке имущества для фи
нансовой отчетности.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами
Бухгалтерского Учета
4.1. Несмотря на то что в процессе неформального
поиска общих точек соприкосновения термины Ры
ночная Стоимость и Объективная Стоимость ис
пользуются бухгалтерами и Оценщиками взаимоза
меняемым образом, эти понятия не являются сино
нимичными (см. МКСОИ Стандарт 1). В стандартах

---

Page 21

оценки Рыночная Стоимость определяется и ис
пользуется с учетом того, что имущество может
продаваться при различных обстоятельствах. Во из
бежание искажения смысла и возможных недоразу
мений отчет об оценке должен содержать опреде
ление Рыночной Стоимости и его приложение к оце
ниваемому имуществу, объяснение условий, при ко
торых применима данная оценка Рыночной Стоимо
сти, и указание на то, каким образом имущество
обычно будет продаваться на рынке (например, как
отдельный объект или как элемент группы объек
тов).
4.2. Стоимость основных (долгосрочных) активов,
указываемая в финансовой отчетности и смежной
документации, обычно называется Чистой Балансо
вой Стоимостью этих активов. Исходя из затратного
принципа, Чистая Балансовая Стоимость представ
ляет собой Общую Балансовую Стоимость за выче
том аккумулированного износа. В соответствии с
принципом изменения цен Чистую Балансовую
Стоимость обычно отождествляют с Чистой Пере
оцененной Стоимостью, определяемой посредст
вом индексации стоимости приобретения, или
оценки, или периодической переоценки имущества.
МКСОИ Стандарт 3 относится к базе измерения
стоимости для ситуаций, при которых стоимость
имущества определяется в результате оценки или
периодической переоценки.
4.3. Вообще говоря, оценка имущества, проводи
мая в связи с подготовкой финансовой отчетности и
смежной документации, неявно подразумевает, что
активы, задействованные владельцем, оцениваются
исходя из их существующего использования и отно
сительно продолжающего функционировать пред
приятия. Однако предприятие может перестать ис
пытывать необходимость в какомлибо своем иму
ществе. Если такие активы будут объявлены дирек
торами предприятия избыточными для нужд пред
приятия, их следует оценивать исходя не из сущест
вующего, а наиболее эффективного использования.
Аналогично активы предприятия, классифициро
ванные как инвестиционные, оцениваются исходя
не из существующего, а наиболее эффективного
использования.
4.4. Рациональным основанием для выделения
среди всех активов тех, которые оцениваются по их
существующему использованию, так называемых
рабочих активов, является тот очевидный факт, что
предприятие не может заниматься продажей иму
щества, необходимого для нормального функцио
нирования бизнеса, и сохранять свою производи
тельность. Продажа такого имущества будет несо
вместима с продолжением работы предприятия. В
то же время оценка Рыночной Стоимости рабочих
активов правильно отражает рассчитанный по ры
ночным данным вклад активов в стоимость пред
приятия и согласуется с общими принципами при
менения концепции Рыночной Стоимости в методи
ке оценки имущества.
4.5. Как правило, при организации процесса оцен
ки руководители предприятия или их профессио
нальные консультанты сами инструктируют Оцен
щика относительно того, как классифицировать ак
тивы как рабочие, как избыточные для нужд пред
приятия или как инвестиционные. При отсутствии
конкретных инструкций Оценщик обязан самостоя
тельно произвести наиболее адекватную классифи
кацию активов, основываясь на своем опыте, знани
ях и интуиции. В этом случае классификация и ее
аргументация должны быть полностью изложены в
отчете.
4.6. Продолжение функционирования бизнеса яв
ляется предпосылкой, принципиальной для бухгал
терского учета и оценки имущества и заключаю
щейся в предположении, что рассматриваемое
предприятие будет продолжать свою деятельность в
обозримом будущем (с учетом возможных измене
ний масштаба и стиля деятельности в результате
консультаций с квалифицированными бухгалтера
ми). Это понятие в определенной степени отличает
ся от Стоимости Действующего Предприятия, кото
рое применимо только к стоимости бизнеса в целом
как совокупности всех активов и пассивов. Этот тип
стоимости не подходит в качестве базы оценки от
дельных активов. Напротив, Рыночная Стоимость и
при определенных обстоятельствах Остаточная
Стоимость Возмещения являются допустимыми ба
зами оценки отдельных активов предприятия в це
лях финансовой отчетности.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1. Имущество, оцениваемое в целях финансовой
отчетности, оценивается (за исключением особых
обстоятельств, оговоренных особо) следующим об
разом:
5.1.1. Все виды инвестиционной собственности и
активы, избыточные для нужд предприятия, оцени
ваются на основе Рыночной Стоимости исходя из их
наиболее эффективного использования.
5.1.2. Все виды неспециализированной собствен
ности, задействованной владельцем и не являю
щейся инвестиционной или избыточной, оценива
ются на основе Рыночной Стоимости при Сущест
вующем Использовании.
5.1.3. Все виды специализированной собственно
сти, задействованной владельцем, оцениваются на
основе Остаточной Стоимости Возмещения. Этот
метод оценки не используется в том случае, если
могут быть применены методы, основанные на Ры
ночной Стоимости.
5.1.4. Собственность, традиционно оцениваемая
на основе продажной стоимости, должна быть вы
делена среди прочей собственности, задействован
ной владельцем.
5.2. Оценщик должен получить от директоров
предприятия перечень оцениваемых активов с ука
занием их типа рабочие активы, избыточные акти
вы и инвестиционные активы для выбора адекват
ной базы оценки в соответствии с параграфом 5.1 (и
след.).
5.3. При выполнении задания, в котором отсутст
вуют инструкции по классификации активов, Оцен
щик должен оценивать активы, основываясь на их
фактическом использовании, т.е. должен опреде
лить, являются ли они рабочими, избыточными или
инвестиционными, и привести соответствующую ар

---

Page 22

гументацию. Такая ситуация может возникнуть при
слиянии компаний или поглощении компанией дру
гого предприятия, а также в других случаях, когда в
распоряжении Оценщика не имеется соответст
вующей информации. Особенности ситуации и за
ключение Оценщика должны быть ясно отражены в
отчете об оценке.
5.4. В процессе оценки в целях финансовой отчет
ности Оценщик должен ясно и недвусмысленно рас
крыть следующие моменты:
5.4.1. Характер полученных инструкций и цели
оценки; 5.4.2. Базу оценки, включая тип и определе
ние типа стоимости; 5.4.3. Форму владения имуще
ством и классификацию прав владения; 5.4.4. Дату
оценки; 5.4.5. Идентификацию активов и их место
положения, а также дату и характер их исследова
ния; 5.4.6. Нормативный контекст; 5.4.7. Все особые
допущения и/или ограничения; 5.4.8. Производст
венные средства и оборудование; 5.4.9. Прочие об
стоятельства, существенные для проведения оцен
ки.
5.5. Обязанности Оценщика.
5.5.1. Оценщики должны использовать в работе
надежный персонал, обладающий соответствующей
квалификацией и необходимым опытом оценки
имущества в своем регионе. Профессиональные
Оценщики могут предпринимать соответствующие
шаги для освоения процедуры оценки в новых для их
практики регионах.
5.5.2. При некоторых обстоятельствах может по
требоваться профессиональная помощь со сторо
ны. В таких случаях в отчете или акте об оценке для
каждого из приглашенных специалистов должны
быть указаны его имя, квалификация и вклад в про
деланную работу.
5.5.3. Оценщик может нормально выполнять свою
работу только в том случае, если в процессе оценки
не возникает конфликта интересов. Рекомендуется
все возможные конфликты, фактически установлен
ные либо неявные, обсуждать с руководством пред
приятия. Неявные конфликты могут разрешаться в
процессе анализа фактического материала, однако
Оценщик может быть вынужден отказаться от кон
тракта, если его репутация независимого Оценщика
может быть скомпрометирована. (см. ниже пара
граф 7,4).
6.0. Замечания
6.1. Общие замечания.
6.1.1. Несмотря на существующие расхождения в
формулировках определения Рыночной Стоимости,
между Оценщиками различных государств имеется
принципиальное согласие относительно концепции
Рыночной Стоимости и связанных с ней понятий и
принципов (см. положения Предисловия и МКСОИ
Стандарт 1). Это позволяет Оценщикам (1) Отличать
цену от стоимости в условиях деформированного
рынка или в ситуациях краткосрочных нетипичных
явлений на рынке и (2) применять определение Ры
ночной Стоимости к специализированной собствен
ности, в условиях ограниченного рынка или его пол
ного отсутствия для определенного вида собствен
ности и/или в других специфических ситуациях.
6.1.2. Меновая Стоимость является стоимостью
имущества с точки зрения рынка, на котором теоре
тически предполагается переход из рук в руки и
права владения этим имуществом. Понятие Мено
вой Стоимости лежит в основе расчета Рыночной
Стоимости, в том виде, как описано в Стандарте 1.
Меновая Стоимость является чисто рыночным поня
тием, и ее значение может быть рассчитано объек
тивными методами и процедурами, основанными на
рыночных данных.
6.1.3. Концепция Наиболее Эффективного исполь
зования напрямую связана с понятием "наиболее
вероятного использования". В случае оценки рабо
чих активов функционирующего предприятия наи
более вероятное использование этих активов может
отличаться от наиболее эффективного. В то же вре
мя для активов, избыточных для нужд предприятия,
которые доступны для реализации на открытом
рынке, эти два выражения по смыслу совпадают.
6.1.4. Наиболее эффективное Использование
обычно определяется как та из реальных, юридиче
ски законных альтернатив, которая является физи
чески возможной, разумно оправданной, осущест
вимой в финансовом отношении и при которой Ры
ночная Стоимость оцениваемого имущества будет
максимальной. "Существующее использование"
предполагает
продолжающееся
использование
имущества в том виде, в котором оно использова
лось на дату оценки, с учетом способности имуще
ства продолжать вносить свой вклад в стоимость
предприятия. Альтернативные или более вероятные
(в случае продажи) варианты использования в рас
чет не принимаются.
6.1.5. Рыночная Стоимость избыточных активов
основана на логической предпосылке, заключаю
щейся в том, что предприятие в них больше не нуж
дается, и поэтому стоимость таких активов может
определяться в широком диапазоне от стоимости
при альтернативном использовании до утилизаци
онной стоимости.
6.1.6. Рыночная Стоимость инвестиционной соб
ственности основана на стоимости имущества на
открытом рынке, предполагающем совершение
операций, отвечающих требованиям определения
Рыночной Стоимости, приведенного выше.
6.2. Инвестиционная Собственность.
6.2.1. Собственность, приносящая доход, высту
пающая в качестве долгосрочной инвестиции ком
паниихолдинга
пенсионного фонда, трастовой
компании или компании с аналогичной формой вла
дения, обычно оценивается на основе индивидуаль
ного распределения активов в соответствии с уста
новленной схемой распределения. Совокупная,
"портфельная" Рыночная Стоимость таких активов
может быть больше (или наоборот, меньше), чем
сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонен
тов. Если эта ситуация имеет место, о ней следует
поставить в известность совет директоров или по
печителей фонда.
6.2.2. Специальные ограничения, накладываемые
на некоммерческие холдинговые компании, могут
потребовать специального обращения с различны
ми типами активов, таких, например, как собствен

---

Page 23

ность в стадии строительства. Аналогично, помимо
обычных требований к структуре отчета, предъяв
ляемых в рамках общепринятых бухгалтерских ме
тодов, может возникнуть необходимость в целом
ряде дополнительных требований.
6.3. Индивидуальная Полезность по сравнению с
Совокупной Полезностью.
6.3.1. База оценки имущества зависит от того, ка
ким образом оно используется, и/или от того, в ка
ком виде оно продается на рынке. Некоторые объ
екты обладают оптимальной полезностью при инди
видуальном использовании и обращении. Другие
имеют большую полезность, выступая в качестве
элемента группы объектов.
6.3.2. При обычных обстоятельствах отдельно рас
положенные независимо функционирующие объек
ты недвижимости, как правило, переходят из рук в
руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их
и следует оценивать. Если стоимость таких объектов
увеличивается (или уменьшается) благодаря функ
циональной или экономической связи с другими
объектами недвижимости, то такая дополнительная
специфическая стоимость определяется в процессе
оценки и фиксируется в отчете либо на основании
собственных наблюдений оценщика, либо в соот
ветствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни
было любая подобная стоимостная поправка не
должна учитываться в Рыночной Стоимости без со
ответствующего обоснования.
6.3.3. Отдельный объект недвижимости может об
ладать дополнительной или специальной стоимо
стью, превышающей его стоимость в качестве изо
лированного объекта; в силу его физической или
функциональной связи с примыкающей к нему не
движимостью либо изза привлекательности для
покупателя, имеющего особый интерес. Еще раз
отметим, что такая дополнительная или специаль
ная стоимость должна указываться в отчете отдель
но от Рыночной Стоимости, установленной в соот
ветствии с определением Рыночной Стоимости,
приведенным в настоящих Стандартах.
6.3.4. С особым вниманием следует подходить к
определению полезности имущества в случае, когда
оно составляет часть производственного предпри
ятия, имеющего множество подобных объектов,
расположенных вместе или в разных местах. В таких
ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокуп
ной полезности активов, вносящих свой вклад в
стоимость действующего предприятия.
6.3.5. В тех случаях, когда цель оценки связана с
подготовкой финансовой отчетности компании как
функционирующего предприятия и указываемая в
отчете стоимость является Стоимостью Действую
щего Предприятия, полезность активов рассматри
вается в их совокупности, в качестве части бизнеса
как единого целого (за исключением активов, отне
сенных владельцами или руководством к избыточ
ным). При оценке активов в контексте понятия Дей
ствующего Предприятия их стоимость отражает их
совокупную потребительскую стоимость, т.е. их
суммарный вклад в производство товаров и услуг, в
отличие от их индивидуальной стоимости при аль
тернативных вариантах использования.
6.4. Текущая Полезность по сравнению с Будущей
Полезностью.
6.4.1. Полезность измеряется в долговременной
перспективе
как правило, на протяжении всего
нормального срока службы имущества. Однако не
которые активы могут оказаться для предприятия
временно излишними; они "кладутся на полку" или
какимто другим образом изымаются из процесса
производства, преобразуются для альтернативного
использования или просто зависают без дела на оп
ределенный срок. В других ситуациях внешние ус
ловия рынка, экономические или политические, мо
гут вынудить на неопределенное время сократить
производство.
6.4.2. Аналогичная ситуация возникает, если акти
вы расположены в отдаленных регионах, в государ
ствах с нерыночным типом экономики, либо там, где
экономика переживает существенные сдвиги. Сте
пень полезности таких активов на дату оценки опре
делить бывает крайне трудно. В этом случае Оцен
щику необходимо, после консультации с владель
цами или руководством предприятия, установить
наиболее вероятное будущее использование акти
вов и категорию, к которой они относятся.
6.4.3. В тех случаях, когда активы "кладутся на
полку" для использования в будущем, для их оценки
может быть применен метод, использующий Оста
точную Стоимость Возмещения, которая зависит от
потенциальной рентабельности. В любом случае
Оценщик должен изучить вопрос с точки зрения це
ны, которую был бы готов заплатить хорошо инфор
мированный покупатель. В некоторых ситуациях
опытный оценщик может оказаться в состоянии
провести оценку (или интерполировать точки соот
ветствия) на основе сравнительного анализа с Ры
ночной Стоимостью аналогичных активов, обла
дающих аналогичной полезностью, расположенных
в активных свободных рыночных зонах, сделав при
расчете Рыночной Стоимости оцениваемых активов
поправки на время, риск, издержки хранения (если
таковые есть) и другие факторы.
6.4.4. Распространенным результатом политиче
ской или экономической нестабильности является
изменение полезности в продуктивности либо в
эффективности. На оценщике в таких случаях лежит
ответственность за оценку рыночных ожиданий про
должительности такого развития событий. Времен
ные остановки или закрытия предприятий могут ма
ло сказаться или вообще не повлиять на стоимость
активов, в то время как перспективы долговремен
ного прекращения деятельности могут вызвать по
стоянное снижение стоимости. Оцениваемые акти
вы необходимо рассматривать в свете всех внут
ренних и внешних факторов, влияющих на их функ
ционирование.
6.5. Специализированное Имущество и Имущест
во с Ограниченным Рынком.
6.5.1. Специализированное имущество и имуще
ство с ограниченным рынком изза особенностей
местоположения редко продается (если продается
вообще) на открытом рынке иначе как часть пред
приятия, неотъемлемым компонентом которого это
имущество является. Если наиболее вероятное ис

---

Page 24

пользование такого имущества неразрывно связано
с бизнесом, в котором оно задействовано, то про
цесс оценки его стоимости не является рыночным и
может потребовать оценки стоимости всего пред
приятия с последующим распределением этой ве
личины среди составных частей предприятия. Неко
торые активы могут иметь специальную стоимость
только как часть действующего предприятия. При
проведении оценки подобного рода в акте или отче
те об оценке должен быть отдельно указан тип
стоимости и его отличие от Рыночной Стоимости
(см. МКСОИ Стандарт 2).
6.5.2. Для имущества с ограниченным рынком
наиболее подходящей процедурой оценки чаще
всего является Метод Остаточной Стоимости Воз
мещения, учитывающий потенциальную рентабель
ность или сервисный потенциал. Применение этого
метода требует от Оценщика соответствующего
разъяснения в акте или отчете об оценке, в особен
ности уточнения основывался ли он на рыночных
данных или же на какомто другом источнике ин
формации.
6.5.3. Активы местных или центральных прави
тельственных органов подпадают под описанную
выше категорию постольку, поскольку они не имеют
или не могут иметь свободных наличных средств.
Таким образом, они, как правило, оцениваются на
базе Остаточной Стоимости Возмещения, завися
щей от перспектив продолжения их использования.
6.6. Межфирменная аренда.
6.6.1. Собственность, используемая компанией по
договору о межфирменной аренде внутри Объеди
нения компаний, официальному или неформально
му, оценивается как собственность, задействован
ная владельцем.
6.7. Собственность, задействованная владельцем.
6.7.1. Если от Оценщика, в силу юридических или
иных веских причин, требуется исходить из предпо
сылки неиспользованного владения имуществом, то
акт или отчет об оценке должен основываться на
стоимости, рассчитанной на базе рыночных данных
по продажам сравнимых неиспользуемых объектов
собственности. Во всех прочих случаях собствен
ность, задействованная владельцем, оценивается
исходя из ее существующего использования.
7.0. Требования, предъявляемые к
Структуре Отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неодно
значное толкование или вводить в заблуждение. В
общем случае отчет об оценке, выполненный в соот
ветствии с МКСОИ Стандартом 3, должен удовле
творять требованиям, предъявляемым к отчету, из
ложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В част
ности, акт или отчет об оценке должен точно отра
жать цели, область применения и дату оценки, а
также полученные Оценщиком инструкции и имев
шуюся в его распоряжении информацию. При нали
чии противоречий между этими инструкциями и на
стоящим МКСОИ Стандартом Оценщик обязан об
ратить внимание пользователя отчетом на имею
щиеся разногласия и отметить случаи отступления
от Стандарта. Аналогичным образом в акте или от
чете должны быть оговорены случаи отсутствия пол
ного объема информации или наличия специальных
допущений, обусловленных особыми обстоятельст
вами оценки.
7.2. Акт или отчет об оценке должен содержать
пункт, запрещающий публикацию отчета в целом
или отдельных его частей, а также любые ссылки на
него, или содержащиеся в нем показатели, или на
имена и профессиональную принадлежность Оцен
щиков, иначе как с письменного разрешения Оцен
щиков относительно формы и контекста публика
ции.
7.3. Акт или отчет об оценке также должен содер
жать пункт, подтверждающий тот факт, что оценка
была проведена в соответствии с настоящими или
другими установленными Стандартами, независимо
и беспристрастно по отношению к клиенту или иным
заинтересованным сторонам. Кроме того, акт или
отчет об оценке должен удовлетворять всем прочим
требованиям, изложенным в настоящем Стандарте.
7.4. В качестве условия договора Оценщик должен
потребовать, чтобы любой опубликованный доку
мент со ссылкой на заключение Оценщика содержал
изложение всех допущений и отступлений от Стан
дартов.
7.5. В том случае, если оценка проводится
"внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемым иму
ществом, либо в бухгалтерской фирме, ответствен
ной за ведение финансовой документации и/или
подготовку финансовой отчетности предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.
8.0. Условия Отступления от
Стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение Рыночной
Стоимости для соблюдения юридических или нор
мативных требований юрисдикции, в пределах ко
торой проводится оценка. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящих Стандартах, и указать, приво
дит ли выбор альтернативного определения к изме
нениям в результатах оценки.
9.0. Дата Вступления в Силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу 24 марта 1994 года.

---

Page 25

Стандарт 4. Оценка ссудного
обеспечения, залога и
обеспечения долговых
обязательств
1.0. Введение
1.1. Целью Стандарта 4 является установление от
личий оценки ссудного обеспечения, залога и обес
печения долговых обязательств от оценки в целях
финансовой отчетности, проводимой в соответст
вии с МКСОИ Стандартом 3. Стандарт 4 определяет
принципы, руководствуясь которыми Оценщик мо
жет проводить оценку имущества по заданию кре
дитных учреждений и прочих организаций, зани
мающихся финансированием на основе обеспече
ния определенным имуществом (основными акти
вами) в отличие от необеспеченного кредитования
физических лиц и предприятий. Консультация, пре
доставленная Оценщиком, может выходить за эти
рамки, однако настоящий Стандарт относится ис
ключительно к оценке собственности в целях ссуд
ного обеспечения, ипотечного кредитования и
обеспечения долговых обязательств.
1.2. Многие финансовые соглашения обеспечива
ются некоторыми активами. Обеспечение, предос
тавляемое по ссуде, под залог или по другому дол
говому обязательству, может быть определено в бо
лее широком смысле. В некоторых случаях в качест
ве обеспечения может выступать собственный капи
тал предприятия безотносительно специфики его
активов. Как правило, при оценке конкретного иму
щества в качестве обеспечения финансирования
Оценщик оперирует его Рыночной Стоимостью.
Иногда, в зависимости от обстоятельств, правовой
ситуации и требований заказчика, Оценщик может
брать за основу Стоимость Действующего Предпри
ятия, Ликвидационную Стоимость или другие виды
стоимости, однако организации, осуществляющие
финансирование, как правило, интересует именно
Рыночная Стоимость обеспечения.
1.3. Несмотря на большое разнообразие объектов
собственности по их местоположению, вариантам
использования, возрасту, пригодности для опреде
ленной деятельности и другим факторам, основные
принципы оценки остаются неизменными. Для
Оценщика важно последовательно применять прин
ципы оценки в соответствии с настоящими Стандар
тами, выполняя действия, соответствующие постав
ленной задаче объективной оценки и понятные с
точки зрения клиента.
2.0. Область применения
2.1. Настоящий Стандарт применим во всех ситуа
циях, в которых от Оценщика требуется консульта
ция или соответствующий отчет для кредитного уч
реждения или иной организации, предоставляющей
заемный капитал, и цели оценки связаны со ссуда
ми, закладными или долговыми обязательствами.
Настоящий Стандарт следует рассматривать как
приложение к МКСОИ Стандарту 1.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в том виде, как она опре
делена в МКСОИ Стандарте 1, остается краеуголь
ным камнем работы Оценщика. Она определяется
как расчетная величина, равная сумме, за которую
имущество (активы) должно переходить из рук в ру
ки на дату оценки между добровольным покупате
лем и добровольным продавцом в результате ком
мерческой сделки после адекватного маркетинга;
при этом полагается, что каждая из сторон действо
вала компетентно, расчетливо и без принуждения.
3.2. При оценке собственности в ситуациях, не
связанных с оценкой имущества (активов) в целях
финансовой отчетности, термин "активы" в приве
денном выше в параграфе 3.1 определении Рыноч
ной
Стоимости
заменяют
на
термин
"собственность". Эта деталь помогает отличить
оценку, проводимую в целях финансовой отчетно
сти, имеющую дело с активами, в том виде, как они
отражены в бухгалтерской документации предпри
ятия, от других типов оценки.
3.3. Все методы, процедуры и техники расчета Ры
ночной Стоимости, если они основаны на рыночных
показателях и при этом правильно применены, ве
дут к одному и тому же выражению Рыночной Стои
мости. Метод Сравнения Продаж или любой другой
сравнительный рыночный метод опирается на ры
ночные наблюдения. Строительные затраты и сте
пень амортизации должны определяться исходя из
анализа рыночных оценок затрат и аккумулирован
ного износа. Метод Капитализации Дохода, или Ме
тод Дисконтированного Потока, должен быть осно
ван на определяемых рынком значений наличного
потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то
что выбор конкретного метода в основном обуслов
лен характером доступной информации, особенно
стями рынка и спецификой самого оцениваемого
объекта, результат всех упомянутых процедур дол
жен быть один Рыночная Стоимость (если все ме
тоды основывались на рыночной информации).
3.4. То, каким образом та или иная собственность
обычно вращается на открытом рынке, служит инди
катором применимости различных методов и про
цедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод,
основанный на рыночной информации, является по
своей сути сравнительным. В каждой проблеме
оценки найдутся одиндва метода, как правило,
лучше других отражающих ситуацию на открытом
рынке. Для каждого оцениваемого объекта собст
венности оценщик при определении Рыночной
Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в
его распоряжении методы и выбрать из них наибо
лее подходящие.
3.5. Иногда заказчику, ищущему обеспечение под
финансирование или пытающемуся определить ста
тус такого обеспечения, может понадобиться про
ведение оценки на основе, отличной от Рыночной
Стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик дол
жен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми
ограничениями, проводить оценку на базе, отличной
от Рыночной Стоимости, только в том случае, если
эта оценка не противоречит соответствующим зако

---

Page 26

нам и нормативным постановлениям и не будет вво
дить в заблуждение какимлибо иным способом. В
этих обстоятельствах обычной практикой для Оцен
щика должно являться включение в отчет оценки
Рыночной Стоимости или иной полезной информа
ции, отражающей отличия нерыночных оценок от
Рыночной Стоимости.
3.6. Определения стоимости, отличающиеся от
Рыночной Стоимости, приведены в МКСОИ Стан
дарте 2. Оценщик должен особенно внимательно
следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых
нерыночная оценка стоимости может быть спутана с
Рыночной Стоимостью. Несмотря на то что при оп
ределенных обстоятельствах применение нерыноч
ных методов оценки стоимости может быть вполне
корректно, тем, кто будет пользоваться результата
ми такой оценки, необходимо разъяснить, что полу
ченное значение стоимости не обязано совпадать (и
в общем случае не совпадает) с рыночными показа
телями. 4.0
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 Оценка, проводимая в связи с обеспечением
ссуды, ипотечным кредитованием или долговыми
обязательствами, не всегда удовлетворяет тем тре
бованиям, что и оценка, проводимая в целях финан
совой отчетности. Например, понятие рыночной
стоимости при существующем использовании, как
правило, неприменимо при оценке в целях ссудного
обеспечения. Тем не менее, Оценщик должен уста
новить, приложимы ли требования МКСОИ Стандар
та 3, и если да, то позаботиться о том, чтобы кор
ректно их приложить и привести соответствующее
объяснение.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1 При оценке имущества, результаты которой
будут использованы для получения ссуд, ипотечных
и прочих кредитов, Оценщик при определении ры
ночной стоимости этого имущества должен руково
дствоваться настоящими Международными Стан
дартами.
5.2 В тех и только тех случаях, когда обстоятельст
ва, инструкции и законодательство предусматрива
ют или требуют отступления от использования в ка
честве базы оценки рыночной стоимости, Оценщик
может применить другие подходящие по ситуации
определения стоимости и соответствующие проце
дуры оценки. Акт или отчет об оценке должен со
держать ясное аргументированное обоснование та
кого отступления наряду с определением исполь
зуемого типа стоимости. При наличии принципи
альной разницы между рыночной стоимостью оце
ниваемого имущества и используемого альтерна
тивного варианта стоимости, этот факт должен быть
отмечен в акте или отчете и обсужден с клиентом.
5.3 Как правило, в обязанности Оценщика входит
согласование процесса оценки имущества в качест
ве ссудного обеспечения с соответствующими зако
нами, инструкциями и процедурами, регламенти
рующими оценку имущества. Оценщик не может
обеспечить такое согласование лишь в исключи
тельных случаях по не зависящим от него обстоя
тельствам например, в случае конфликта законов
или при расхождении во мнениях бухгалтеров. Не
смотря на то, что при таких обстоятельствах Оцен
щик не в состоянии обеспечить выполнение всех
требований, он не должен продолжать выполнение
задания, если, по его мнению, требуемая оценка не
согласуется с соответствующими законами, инст
рукциями и процедурами, либо если он считает, что
результаты оценки не могут быть ясно отражены в
акте или отчете, предназначенном для третьей сто
роны. Отчет должен быть представлен в таком виде,
чтобы он с точки зрения здравого смысла не мог
быть неверно истолкован.
5.4 В некоторых государствах стандарты профес
сиональной деятельности по оценке собственности
предъявляют некоторые специальные требования к
оценке, связанной с ссудным обеспечением и ипо
течным кредитованием. Вообще говоря, выполне
ние этих требований приводит к результатам, со
вместимым с настоящим международным Стандар
том, хотя сам по себе вопрос согласования требует
отдельного рассмотрения. Любое отступление от
Стандарта должно быть аргументировано и ясно из
ложено.
5.5 Большая часть ссуд, предоставляемых банками
и другими финансовыми учреждениями, компаниям
и частным лицам, обеспечивается долевым участи
ем в определенных активах. Для проведения оценки
в таких условиях Оценщик должен отчетливо осоз
навать требования, предъявляемые этими учрежде
ниями, а также структуру договора о ссуде и его ус
ловия.
5.6 Для всех ситуаций оценки имущества в качест
ве ссудного обеспечения важное значение имеет
ясный, объективный, адекватный отчет, представ
ленный в понятном и удобном виде. К оценке, про
водимой в целях определения залоговой стоимости,
в тех случаях, когда полученные результаты предна
значены для использования общественностью, мо
гут быть применены специальные правила, относя
щиеся к финансовой отчетности и МКСОИ Стандар
ту 3. Оценщик обязан удостовериться в применимо
сти подобных ограничений, правильно их интерпре
тировать и выполнять все специальные требования,
относящиеся к оценке такого рода.
5.7 Оценщик должен раскрыть в отчете все суще
ственные моменты в контексте поставленной задачи
и придерживаться Стандартов составления отчета,
рассмотренных ниже в Разделе 7.
6.0. Замечания
6.1 В целом Стандарты МКСОИ для оценки имуще
ства в целях ссудного обеспечения аналогичны
Стандартам оценки рыночной стоимости, проводи
мой в других целях. В частности, необходимо уста
новить и отразить в отчете основание для любого
отступления от Стандартов. Как следует из приве
денных ниже замечаний, различные типы собствен
ности требуют специального рассмотрения.
6.2 Инвестиционная собственность
6.2.1 Приносящая доход недвижимость обычно
оценивается на индивидуальной основе, хотя кре

---

Page 27

дитным учреждениям может понадобиться оценить
стоимость объекта недвижимости как части порт
феля активов. В таких случаях отличие между этими,
в общем случае, разными подходами должно быть
ясно отражено.
6.2.2 В случае инвестиционной собственности
Оценщику рекомендуется различать общий доход,
приносимый недвижимостью с учетом заемного ка
питала, и общий доход без учета заемного капитала.
Аналогичным образом, необходимо отметить, учи
тывается ли заемный капитал во внутренней норме
прибыли. Кроме этого, следует объяснить все слу
чаи, когда налоги исчисляются некоторым специ
альным образом.
6.3 Недвижимость, занимаемая владельцем
6.3.1 Недвижимость, занимаемую владельцем,
следует оценивать на базе вакантного владения и
исходя из ее наиболее эффективного использова
ния. Это не означает, что владелец не рассматрива
ется в качестве полноправного участника рыночных
отношений, но лишь отделяет стоимость самой соб
ственности от какихлибо специфических преиму
ществ ее использования владельцем, которые могут
отразиться при оценке предприятия. В случае невы
полнения финансовых обязательств собственность,
выступающая в качестве обеспечения, может рас
сматриваться только с учетом изменения ее ис
пользования. Если от Оценщика требуется приме
нить другую базу оценки, акт или отчет об оценке
должен также содержать ссылку на стоимость, полу
ченную из рыночных данных по продажам аналогич
ных объектов при вакантном владении.
6.4 Специализированная собственность
6.4.1 Специализированная собственность, которая
по определению имеет ограниченный рынок и обла
дает стоимостью прежде всего как составная часть
предприятия (см. "Основные понятия и принципы
оценки", параграф 8.2 и МКСОИ Стандарт 3, пара
граф 6.5 и след.), в отдельном виде может и не быть
подходящим обеспечением для ссуды. Объекты та
кого типа, если они выступают в качестве залога, по
отдельности или в совокупности, должны оцени
ваться на базе наиболее эффективного использова
ния, исходя из предположения вакантного владения.
Все допущения должны быть исчерпывающим обра
зом объяснены. При отсутствии рыночных данных
для оценки специализированной собственности
обычно применяется метод остаточной стоимости
замещения, однако его не следует путать с рыноч
ными методами оценки в целях ссудного обеспече
ния (включая основанный на рыночных данных за
тратный метод).
6.5 Собственность, обычно оцениваемая как само
стоятельная экономическая единица
6.5.1 Некоторые классы собственности, включая
(но не ограничиваясь ими) отели и рекреационные
предприятия, обычно оцениваются в соответствии с
тщательной оценкой уровня доходности, который
реально можно поддерживать, полученной из дан
ных бухгалтерской документации или перспективно
го анализа, исключая гуд вилл, достигаемый за
счет менеджмента выше среднего уровня. В таких
случаях следует обратить внимание ссудодателя на
существенную разницу в стоимости, которая может
существовать между функционирующим предпри
ятием и предприятием, для которого справедливо
одно из следующих утверждений:
а. Бизнес остановлен;
b. Вывезено оборудование;
с. Лицензии/сертификаты, франшизные соглаше
ния или раз решения утратили силу или не являют
ся надежными;
d. Объект недвижимости пострадал от варварско
го обращения; или
е. Существуют другие причины, которые могут не
гативно сказаться на эффективности будущего
функционирования предприятия.
6.5.2 Оценщик в своей консультации дополнитель
но может исследовать потенциальные изменения
статуса собственности как ссудного обеспечения.
Например, если денежные поступления от исполь
зования объекта в большой степени определяются
конкретным владельцем или владельцами, пред
ставляющими специфическую отрасль, а также при
других условиях, которые в будущем могут привести
к нестабильности, Оценщик должен отметить эти
обстоятельства в акте или отчете об оценке. В неко
торых случаях может быть уместна оценка объекта
на базе альтернативного использования.
6.6 Недвижимость в стадии строительства
6.6.1 Неприносящая доход недвижимость, пред
назначенная для перестройки или представляющая
ценность в качестве пространства для застройки, в
совокупности с неспециализированными зданиями
должна оцениваться исходя из существующих и по
тенциальных прав на строительство. Любые допу
щения относительно планировки и прочих матери
альных факторов должны быть разумными и должны
быть явно указаны в акте или отчете об оценке.
6.6.2 График поэтапного финансирования, являю
щийся частью договора о предоставлении кредита,
должен быть обсужден с ссудодателем, и на протя
жении цикла строительства периодически должны
проводиться рыночные оценки.
6.6.3 Выбор подходящего метода для оценки не
движимости в стадии
строительства зависит от состояния строительст
ва на эффективную дату оценки и от вероятности, с
которой недвижимость может быть заранее продана
или сдана в аренду до завершения строительства.
Метод оценки предварительно должен быть согла
сован с ссудодателем. Оценщик должен с особым
вниманием выполнить следующее:
а. Учесть разницу во времени между датой завер
шения строительства и эффективной датой оценки.
В анализе должен быть отражен эффект необходи
мого дополнительного строительства в терминах за
трат и доходов, с использованием по необходимо
сти методов дисконтированной стоимости.
b. Адекватным образом указать рыночные измене
ния, ожидаемые в течение оставшегося срока до за
вершения строительства.
с. Должным образом взвесить риск, связанный со
строительством.
d. Рассмотреть и изложить любые известные
взаимоотношения сторон, занятых в строительстве.

---

Page 28

6.7 Расходуемые активы
6.7.1 Особые проблемы возникают в связи с оцен
кой расходуемых активов. Необходимо обратить
внимание на срок и график ссуды, в том числе на
даты погашения процентов и основной суммы долга
в их связи с объемом расходуемых активов и проек
том их исчерпания или использования.
6.7.2 Аренда, размер арендной платы для которой
превышает рыночную стоимость аренды аналогич
ного объекта недвижимости, и создает тем самым
преимущество арендодателю, может представлять
собой собственность, относящуюся к арендуемому
объекту недвижимости. В подобных случаях аренду
можно рассматривать как расходуемый актив в силу
того, что любая приложимая к ней по смыслу стои
мость будет уменьшаться по мере погашения
арендных платежей и уменьшения преимущества
арендодателя изза роста рыночных расценок на
аренду.
6.8 Оценщик
6.8.1 Характер задания и область применения
имеют принципиальное значение как для Оценщи
ка, так и для того, кто пользуется его услугами.
6.8.2 В некоторых юрисдикциях законодательные
постановления, касающиеся фирм, оказывающих
услуги в области финансовой деятельности, пред
писывают специальное лицензирование или реги
страцию в тех случаях, когда предоставляемая кон
сультация касается не только стоимости собствен
ности, но и оценки акционерного капитала, долевого
участия, коллективных инвестиционных схем и син
дицированных ссуд.
6.8.3 В силу того, что большинство соглашений по
предоставлению ссуд, ипотечных и прочих креди
тов, основываются на особых доверительных отно
шениях, особенно важно, чтобы Оценщик был неза
висимым, не связанным ни с одной из сторон, всту
пивших или планирующих вступить в финансовые
взаимоотношения. Также важным является то, что
Оценщик должен иметь, или быть в состоянии нако
пить, соответствующий опыт работы с собственно
стью подобного типа и местоположения.
7.0. Требования к изложению
фактического материала
7.1 Отчет об оценке не должен допускать неодно
значное толкование или вводить в заблуждение. В
целом такой отчет об оценке, проведенной в соот
ветствии с МКСОИ Стандартом 4, должен удовле
творять требованиям, предъявляемым к отчету, из
ложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В част
ности, он должен содержать явную ссылку на опре
деление рыночной стоимости в смысле настоящих
Стандартов и ссылку на то, каким образом собст
венность рассматривалась в терминах ее полезно
сти или наиболее эффективного использования.
7.2 Такая оценка должна содержать ссылку на дату
оценки (дату, относительно которой применяется
рассчитанное значение стоимости), цели оценки и
способ использования ее результатов, а также дру
гие существенные критерии для того, чтобы резуль
таты, суждения и заключения Оценщика были поня
ты адекватным образом.
7.3 Несмотря на то, что при некоторых обстоя
тельствах применение альтернативных определе
ний стоимости может быть допустимым, Оценщик
должен позаботиться о том, чтобы в случае их ис
пользования такие альтернативные определения не
могли быть интерпретированы как представление
рыночной стоимости.
7.4 При составлении отчета об оценке рыночной
стоимости ссудного обеспечения, залога и обеспе
чения долговых обязательств, Оценщик обязан:
7.4.1 Предоставить полный и понятный отчет об
оценке, изложенный в виде, не допускающем неод
нозначное толкование.
7.4.2 Предоставить достаточный объем информа
ции, позволяющий тем, кто будет читать отчет и
пользоваться его результатами, полностью понять
исходные данные, аргументацию и анализ, лежащие
в основе выводов и заключений Оценщика.
7.4.3 Сформулировать все допущения или ограни
чения, на которых была основана оценка.
7.4.4 Четко идентифицировать и описать оцени
ваемую собственность.
7.4.5 Идентифицировать оцениваемый интерес
или интересы.
7.4.6 Дать определение оцениваемой собственно
сти, сформулировать цель оценки, эффективную
дату оценки и дату отчета.
7.4.7 Дать исчерпывающее объяснение исполь
зуемым базам оценки стоимости. Привести аргу
ментацию их применения и соответствующие за
ключения.
7.4.8 Включить в отчет заверенный подписью акт,
подтверждающий объективность и беспристраст
ность оценки и отражающий применимость Стан
дартов, а также другие существенные факторы.
8.0. Условия отступления от
Стандарта
8.1 В некоторых государствах для соблюдения
юридических или нормативных требований юрис
дикции, в пределах которой проводится оценка,
Оценщик может быть вынужден использовать или
ссылаться на некоторое специфическое определе
ние рыночной стоимости. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов, либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящем Стандарте.
9.0 Дата вступления в силу
9.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу 24 марта 1994 года.
Каждая категория должна быть подразделена на
недвижимость, находящуюся в свободном владе
нии, и арендуемую. Объекты, расположенные за
пределами страны, должны рассматриваться от
дельно. Оценщик должен особо отметить любые
холдинги, связанные с краткосрочными арендными
интересами. Он должен идентифицировать макси

---

Page 29

мальный объект недвижимости и его долю в сово
купной стоимости оценивавшихся объектов.
Стандарт 5. Стоимость
действующего предприятия как
база оценки (проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки".
1.0. Введение
1.1 Целью настоящего Стандарта является объяс
нение основных критериев, лежащих в основе стои
мости действующего предприятия как базы оценки,
и обсуждение вопросов, связанных с понятием по
требительной стоимости активов, рассматриваемых
как часть действующего предприятия. Задачей на
стоящего Стандарта также является установление
различия стоимости действующего предприятия от
других понятий стоимости, в особенности от тех, ко
торые применимы к оценке в целях финансовой от
четности и которые обсуждались в МКСОИ Стандар
те 3.
1.2 Стоимость действующего предприятия, отно
сящаяся к некоторой фирме, есть стоимость, соз
даваемая функционированием сформировавшегося
бизнеса. Она представляет собой выражение стои
мости, связанной со сформировавшимся предпри
ятием, и определяется посредством капитализации
прибыли, получаемой данным предприятием, с уче
том оборота и всех обязательств, связанных с дея
тельностью предприятия.
1.3 Суть этого подхода к понятию стоимости лучше
всего проявляется в двух различных областях.
Стоимость действующего предприятия может отно
ситься к крупной фирме, владеющей многочислен
ными объектами недвижимости и имеющей допол
нительные компоненты, такие как специальные пра
ва, нестандартные контракты, уникальные патенты и
лицензии, определенные знания и опыт, особый
гудвилл и различные материальные активы. Сюда
же могут, например, включаться запасы сырья для
предприятий добывающей промышленности. Как
правило, это понятие относится к предприятиям
достаточно сложной структуры. В то же время, оно
может относиться и к отдельным объектам
(например, гостинице, имеющей официальную ли
цензию, заправочной станции и т.п.), стоимость ко
торых определяется на основе анализа рыночных
данных по продажам аналогичных предприятий.
1.4 Это понятие распространяется и на функцио
нирующие предприятия общественного сектора и
местные учреждения, владеющие некоторыми акти
вами, относящимися к их инфраструктуре, и охваты
вает также учреждения, обладающие сервисным по
тенциалом и имеющие ограниченный рынок, на
пример, спортивные комплексы, ипподромы и т.д.
1.5 Оценка отдельных объектов недвижимости в
контексте понятия стоимости действующего пред
приятия по своей сути заключается в представлении
их потребительной стоимости, или вклада, который
вносят эти объекты в качестве составных компонен
тов действующего предприятия. Определяющим ус
ловием оценки является фактор существующего ис
пользования их конкретным пользователем на дату
оценки, в отличие от других разумных альтернатив
ных вариантов использования.
1.6 Если некоторый объект недвижимости в каче
стве части действующего предприятия вносит оп
ределенный вклад в общую прибыльность рассмат
риваемой фирмы, то про него можно сказать, что он
обладает потребительной стоимостью. Величина
потребительной стоимости определяется посредст
вом субъективных тестов, применяемых владельца
ми предприятия или Оценщиками, достаточно ком
петентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В
этом смысле потребительная стоимость эквива
лентна стоимости для предприятия, стоимости для
бизнеса или стоимости для владельца, при условии,
что отраслевой рынок является экономически эф
фективным в отношении его части, связанной с не
движимостью.
1.7 И напротив, если некоторый объект недвижи
мости как часть действующего предприятия не вно
сит вклада в общую прибыльность фирмы, то его
следует рассматривать в качестве избыточного ак
тива относительно потребностей, связанных с
функционированием предприятия, и применимое в
этом случае понятие стоимости должно учитывать
возможные альтернативные варианты использова
ния, включая потенциальную утилизационную стои
мость.
2.0. Область применения
2.1 Настоящий Стандарт относится к базе измере
ния стоимости в том случае, когда ценность объекта
недвижимости обусловлена его участием в при
быльном функционировании либо, для некоммерче
ских организаций, некоторым сервисным потенциа
лом.
2.2 Уместность применения подхода, основанного
на понятии стоимости действующего предприятия,
определяется в контексте общих требований,
предъявляемых к отчетности.
3.0. Определения
3.1 Остаточная стоимость замещения (ОСЗ). ОСЗ
представляет собой метод оценки, основанный на
расчете текущей рыночной стоимости земельного
участка при его существующем использовании в
сумме с общими затратами на замещение
(воспроизводство) сооружений за вычетом попра
вок на физический износ, все соответствующие
формы обесценения и оптимизацию. Результат, яв
ляющийся нерыночным типом стоимости, называют
остаточной стоимостью замещения. Он зависит от
потенциальной прибыльности или сервисного по
тенциала предприятия. См. МКСОИ Стандарт 2.
3.2 Стоимость действующего предприятия. Стои
мость предприятия как единого целого. Это понятие
предусматривает определение стоимости функцио
нирующей фирмы с последующим распределением

---

Page 30

общей стоимости действующего предприятия на
отдельные составные компоненты фирмы пропор
ционально их вкладу; однако, ни один из компонен
тов сам по себе не является представлением ры
ночной стоимости. См. МКСОИ Стандарт 2.
3.3 Общая стоимость замещения. Расчетная теку
щая рыночная стоимость земельного участка при
его существующем использовании плюс расчетный
объем затрат на строительство зданий (производст
венных средств, машин и оборудования) и работ по
освоению участка или стоимость современного ана
логичного сооружения, имеющего такую же общую
внутреннюю лошадь, что и существующее здание
(плюс соответствующие работы по освоению участ
ка). Все расценки и затратные величины должны
браться на дату оценки на основе расчетной теку
щей рыночной стоимости, либо данных для совре
менного аналогичного здания, имеющего для данно
го отраслевого сектора оптимизированную общую
площадь.
3.4 Рыночная стоимость определена в МКСОИ
Стандарте 3 и попрежнему остается краеугольным
камнем в работе Оценщика. Она определяется как
расчетная величина, равная денежной сумме, за ко
торую предполагается переход имущества из рук в
руки на дату оценки в результате коммерческой
сделки между добровольным покупателем и добро
вольным продавцам после адекватного маркетинга;
при этом полагается, что каждая из сторон действо
вала компетентно, расчетливо и без принуждения.
3.5 Потребительная стоимость. Этот тип стоимо
сти делает акцент на том вкладе, который вносит в
общую стоимость предприятия некоторый объект
собственности, являющийся составной частью этого
предприятия, без учета наиболее эффективного ис
пользования данного объекта или денежной суммы,
которая могла бы быть получена от его продажи. По
требительная стоимость есть стоимость, которой
обладает определенный объект собственности при
определенном использовании определенным поль
зователем, и, следовательно, является нерыночным
понятием. См. МКСОИ Стандарт 2.
3.6 Стоимость бизнеса включает в себя элементы
прибыльности и надежности владения объектом не
движимости. Затрагивая понятия продолжения дея
тельности предприятия и его финансовой осущест
вимости, затраты, связанные с функционированием
предприятия и занимаемым объектом недвижимо
сти, могут вносить свой вклад в гудвилл предпри
ятия. Соответственно, недвижимое и движимое
имущество в совокупности со стоимостью бизнеса
(гудвиллом) участвуют в образовании стоимости
фирмы как действующего предприятия.
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 В соответствии с Международными Стандар
тами Оценки, отражаемый в финансовой отчетности
результат оценки или переоценки является рыноч
ной стоимостью, если только обстоятельства не
требуют применения некоторой другой базы оцен
ки, что должно быть оговорено особым образом.
4.2 Если результаты оценки, подготовленные на
основе концепции действующего предприятия,
имеют прямую связь с рыночными сделками, то при
наличии достаточного объема сопоставимых рыноч
ных данных они могут быть приняты за представле
ние рыночной стоимости. Кроме того, для согласо
вания результатов оценки следует учитывать поток
прибыли от основной деятельности, величину на
личного потока (денежных поступлений), прибыль от
арендных платежей, с использованием процедуры
капитализации с некоторыми выбранными значе
ниями ставок капитализации. Предприятия, кото
рые достаточно регулярно продаются на рынке,
например, гостиницы, имеющие лицензии, можно
анализировать исходя из оборота; и, с учетом необ
ходимых поправок, сопоставимые аналоги могут
быть использованы для определения рыночной
стоимости.
4.3 Результаты оценки, полученные на основе биз
несанализа проданных объектов, могут служить
ориентиром для продажи на открытом рынке и, та
ким образом, могут подходить для целей финансо
вой отчетности с учетом некоторых поправок, необ
ходимых для отделения производственных средств,
машин и оборудования.
4.4 Специализированные объекты недвижимости,
в особенности те, которые относятся к предприяти
ям общественного пользования, могут рассматри
ваться на основе концепции действующего пред
приятия, но при условии сохранения в обозримом
будущем соответствующего потока прибыли или
сервисного потенциала. В таких обстоятельствах
может быть уместным применение метода остаточ
ной стоимости замещения (ОСЗ) и/или оптимизи
рованной стоимости замещения при предположе
нии, что расчетную величину можно рассматривать
в качестве рыночной стоимости, при условии эко
номической эффективности соответствующих от
раслевых секторов. В подобной ситуации вполне
допустимо, если соответствующие операции на от
крытом рынке носят ограниченный характер, редки
или отсутствуют вовсе.
4.5 Требования, предъявляемые к оценке, прово
димой в связи с обеспечением ссуды, закладной
или иных долговых обязательств, необязательно
совпадают с требованиями, предъявляемыми к
оценке в целях финансовой отчетности. Стоимость
действующего предприятия привносит элемент, от
носящийся к области менеджмента, в оценку фир
мы, будь то отдельный промышленный объект или
крупный конгломерат. Для целей ссудного обеспе
чения следует предполагать средний уровень ме
неджмента и управления производством. Это будет
соответствовать разумным рыночным ожиданиям, и
поэтому специалисты в области финансирования,
как правило, требуют именно такого подхода.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1 Оценщики, оказывая консультационные услуги
и подготавливая отчет об оценке на базе стоимости
действующего предприятия, должны отметить факт
применения такого подхода и обосновать право
мерность допущения продолжения функционирова

---

Page 31

ния предприятия с адекватной потенциальной при
быльностью или соответствующим сервисным по
тенциалом.
5.2 Продолжение функционирования предприятия
с адекватной потенциальной прибыльностью или
соответствующим сервисным потенциалом являет
ся необходимым предварительным условием для
применения стоимости действующего предприятия
в качестве базы оценки отдельного промышленного
объекта или крупного конгломерата.
5.3 Если от Оценщика требуется распределение
стоимости на отдельные объекты, являющиеся со
ставными компонентами крупного предприятия, то
этот процесс должен базироваться на понятии по
требительной стоимости при условии, что отдель
ные оцениваемые объекты вносят свой вклад в при
быльность или сервисный потенциал предприятия в
целом.
5.4 Продажи промышленных предприятий на от
крытом рынке отражают рыночную стоимость и мо
гут служить в качестве рыночного обоснования для
применения стоимости действующего предприятия
в качестве базы оценки.
5.5 В случаях специализированных объектов не
движимости, которые не продаются на открытом
рынке, а в основном используются муниципальными
органами для предоставления определенных услуг,
применение в качестве базы оценки стоимости дей
ствующего предприятия или потребительной стои
мости основано на определении остаточной стои
мости замещения (ОСЗ).
5.6 Метод ОСЗ предусматривает определение ры
ночной стоимости земельного участка при его су
ществующем использовании и расчете общей теку
щей стоимости замещения эквивалентных зданий
(производственных средств, машин и оборудова
ния) и других работ по освоению участка минус по
правки на возраст, физическое состояние, экономи
ческое и функциональное устаревание, а также фак
торы окружающей среды. Оценка должна базиро
ваться на оптимизированной расчетной текущей
рыночной стоимости или на данных по современ
ному аналогичному зданию с оптимизированной для
данного отраслевого сектора площадью, в ценах на
дату оценки.
5.7 Для объектов, находящихся в общественном
владении, и специализированных объектов недви
жимости, используемых в некоммерческих целях,
когда проведение теста на адекватную потенциаль
ную прибыльность не представляется возможным,
выражение ОСЗ и/или оптимизированной стоимо
сти замещения должно зависеть от вероятности и
перспектив продолжения занимать оцениваемый
объект недвижимости.
5.8 Во многих случаях существующие улучшения
могут быть оптимизированы лишь частично, что
обусловлено сокращением спроса на первоначаль
ный вариант использования. В таких обстоятельст
вах Оценщик должен проанализировать затраты,
требующиеся для эффективного восстановления
сервисного потенциала в полном объеме или изна
чальной проектной производительности на той час
ти площадей, продолжение использование которой
представляется разумно оправданным. Во всех
процедурах оценки, основанных на ОСЗ и/или опти
мизированной остаточной стоимости замещения,
основополагающими факторами являются текущая
эффективность рассматриваемого объекта недви
жимости и отраслевого сектора в целом, а также но
вые конструктивные и затратные требования.
5.9 Потребительная стоимость относится к стои
мости отдельного объекта, являющегося составным
компонентом действующего предприятия. Она
представляет собой величину, рассчитанную на дату
оценки, которая отражает специфический вклад
данного объекта в функционирование предприятия.
Потребительная стоимость может также относиться
к объектам движимого имущества (в том числе про
изводственным средствам, машинам, оборудова
нию и приспособлениям) и затрагивает такие аспек
ты, как возможность прекращения использования
актива и адекватность выпускаемой продукции или
предоставляемых услуг. Зависимость потребитель
ной стоимости от рыночных цен выражается в мето
де сопоставимых рыночных продаж или методе ин
вестиции/капитализации, основанных на данных,
относящихся к рынку и/или бизнесу и связанных с
соответствующим отраслевым сектором.
5.10 Помимо традиционных требований, предъяв
ляемых к отчетности настоящими Стандартами,
Оценщик должен привести ясное, недвусмысленное
объяснение и полное изложение определения и
сущности понятий потребительной стоимости и
стоимости действующего предприятия в том случае,
когда выполняемое им задание предусматривает
использование этих понятий, а также позаботиться,
чтобы эти понятия и значения стоимости, приписы
ваемые отдельным оцениваемым объектам, не мог
ли быть приняты за представление рыночной стои
мости.
6.0. Общие основополагающие
критерии
6.1 Политика, проводимая специалистами по бух
галтерскому учету во всем мире, поддерживает кон
цепцию действующего предприятия как одного из
важнейших допущений, лежащих в основе подготов
ки финансовой отчетности.
6.2 В качестве предварительного условия приме
нения стоимости действующего предприятия как
базы оценки для компаний любого типа рекоменду
ется, чтобы отчет руководства содержал формаль
ное утверждение о том, что руководство, принимая
во внимание финансовую смету, подготовленную
специалистами компании, а также другую сущест
венную информацию, в разумной степени удовле
творено тем, что компания продолжает функциони
ровать и, соответственно, является действующим
предприятием.
6.3 Аналогично, в случае объектов, используемых
муниципальными органами для предоставления оп
ределенных услуг, и специализированных объектов
недвижимости, используемых в некоммерческих
целях, при рассмотрении возможности оценки на
базе концепции действующего предприятия следу

---

Page 32

ет предварительно получить формальное подтвер
ждение того, что счета доходов и балансовые пока
затели не дают оснований предполагать значитель
ное сокращение масштабов деятельности предпри
ятия.
6.4 В тех случаях, когда промышленные предпри
ятия зависят от рыночной ситуации, Оценщиком
может быть проведен анализ продолжения сущест
вующего использования для отделения стоимости
земельного участка и определения фактора обесце
нения для текущей стоимости замещения зданий и
сооружений. Если для существующего использова
ния нет сопоставимых рыночных данных, то Оцен
щику, помимо всего прочего, необходимо оценить
элементы физического износа, функционального и
экономического устаревания, после рассмотрения
фактического использования объекта и ожидаемого
срока службы при сохранении адекватной прибыль
ности. Получаемая в результате стоимость дейст
вующего предприятия есть мера рыночной стоимо
сти при допущении того, что фактический владелец
выступает в роли потенциального покупателя то
есть, мера того, сколько фактический владелец го
тов заплатить за оцениваемый объект вместо того,
чтобы лишиться права владения им. Общая стои
мость замещения и/или оптимизированная оста
точная стоимость замещения могут выступать в ка
честве составного элемента в процессе принятия
решения о величине рыночной стоимости.
6.5 Анализ продолжения существующего исполь
зования промышленных предприятий, зависящих от
рыночной ситуации, может быть также проведен в
терминах достижимой арендной платы. Размер
арендной платы за объект недвижимости, рассмат
риваемый в таком аспекте, есть вклад в прибыль
предприятия, который должен вносить объект за
счет своей потребительной стоимости. Он, как пра
вило, может быть измерен долей доходов предпри
ятия, которую владелец или арендатор может по
зволить себе платить за использование объекта. Та
ким образом, анализ цен продаж позволяет устано
вить величину ставки капитализации фактической
или оценочной арендной платы, которая затем мо
жет быть использована в процессе оценки для
представления стоимости действующего предпри
ятия.
6.6 Понятие потребительной стоимости не подра
зумевает отдельной продажи объекта на открытом
рынке. Потребительная стоимость является пред
ставлением того вклада, который вносит объект в
общую стоимость функционирующего предприятия;
то есть потребительная стоимость есть часть стои
мости действующего предприятия.
6.7 Некоторые объекты могут быть достаточно
старыми и функционально устаревшими по сравне
нию с новыми или более современными объектами,
отражающими существующее положение вещей на
рынке. Если такие старые объекты выполняют свои
функции в терминах их вклада в деятельность пред
приятия в целом, то их стоимость должна отражать
этот вклад, хотя и в меньшей степени, чем для ново
го объекта, при условии, что рассматриваемый от
раслевой сектор функционирует в нормальных эф
фективных экономических условиях. Соответствен
но, для расчета потребительной стоимости в таком
случае может понадобиться внесение некоторой
поправки на обесценение.
6.8 При оценке отдельных объектов на основе их
вклада в действующее предприятие, при допущении
сохранения адекватной прибыльности, такие фак
торы, как альтернативные варианты использования
и наиболее эффективное использование, не вклю
чаются в рассмотрение. Исключением является си
туация, когда возможно физическое отчленение
подразделения, которое не вызовет непропорцио
нального уменьшения адекватной прибыльности.
Аналогично, утилизационная стоимость улучшений
может рассматриваться в том случае, когда их уда
ление не окажет негативного влияния на продолже
ние деятельности предприятия.
6.9 Стоимость земельного участка в контексте по
нятия стоимости действующего предприятия, если
требуется проведение отдельной оценки, также яв
ляется отражением дополнительной потребитель
ной стоимости этого участка. Эта стоимость отлича
ется от рыночной стоимости участка при альтерна
тивном использовании.
7.0. Требования к изложению
фактического материала
7.1 Если размер доходов, получаемых предпри
ятием, более не является достаточным для обеспе
чения стоимости действующего предприятия или
имеются данные о значительном сокращении мас
штабов деятельности предприятия общественного
пользования, Оценщик для определения рыночной
стоимости должен применить подход, основанный
на альтернативном использовании.
7.2 Процесс оценки, проводимой в целях расчета
стоимости действующего предприятия и отражения
ее в отчетности, должен включать в себя специаль
ную ссылку на определение, сформулированное в
настоящем МКСОИ Стандарте 5. Расчет потреби
тельной стоимости также должен содержать специ
альную ссылку на определение, приведенное в на
стоящем Стандарте, вместе со специальным указа
нием того, каким образом рассматривалась полез
ность объекта в терминах его взаимосвязи с пред
приятием в целом.
7.3 Такая оценка должна содержать ссылку на дату
оценки (дату, относительно которой применяется
рассчитанное значение стоимости), цели оценки и
способ использования ее результатов, а также дру
гие существенные критерии для того, чтобы резуль
таты, суждения и заключения Оценщика были поня
ты адекватным образом.
7.4 В том случае, если оценка проводится
"внутренним Оценщиком", то есть работающим ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемыми ак
тивами, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и/или подго
товку финансовой отчетности этого предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.

---

Page 33

8.0. Условия отступления от
Стандарта
8.1 В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение потребитель
ной стоимости и/или стоимости действующего
предприятия для соблюдения юридических или
нормативных требований юрисдикции, в пределах
которой проводится оценка. Если результаты оцен
ки будут распространяться за пределы юрисдикции
в область действия международных стандартов, ли
бо в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящем МКСОИ Стандарте 5 и объяс
нить все отклонения в результатах оценки, которые
могли быть вызваны расхождением в определениях
стоимости.
9.0 Дата вступления в силу
9.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Стандарт РМЕ. Оценка
производственных средств,
машин и оборудования
(проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки".
1.0. Введение
1.1 Настоящий Стандарт преследует четыре цели:
вопервых, идентифицировать активы, относящиеся
к производственным средствам, машинам и обору
дованию; вовторых, объяснить определения поня
тий стоимости, применимые к производственным
средствам, машинам и оборудованию; втретьих,
выработать стандарты для отчетов об оценке произ
водственных средств, машин и оборудования; и в
четвертых, обсудить стандартные методы, исполь
зуемые для оценки производственных средств, ма
шин и оборудования.
1.2 Оценка производственных средств, машин и
оборудования требует тщательного изучения мате
риальных активов; всей имеющейся информации
для определения ассоциированного с ними потока
прибыли; остаточного срока службы активов; а так
же методов и процедур, применимых для оценки
этих активов. Расчетная величина стоимости должна
быть отражена в отчете ясным и недвусмысленным
образом.
1.3 МКСОИ стремится исключить случаи непра
вильного понимания и/или недоразумения на меж
дународном и внутригосударственном уровнях, свя
занные с оценкой производственных средств, ма
шин и оборудования. Оценщики, ответственные за
претворение в жизнь настоящих Стандартов, долж
ны обеспечить применение адекватных методов,
используя все разумные средства для улучшения
понимания со стороны пользователей результатами
оценки, избегая ситуаций, которые могут ввести в
заблуждение общественность, и используя в отче
тах объективно обоснованные расчетные величины.
2.0. Область применения
2.1 МКСОИ Стандарт РМЕ относится к оценке ак
тивов, классифицируемых как производственные
средства, машины и оборудование, проводимой в
целях финансовой отчетности.
2.2 Другие МКСОИ Стандарты направлены на соз
дание базы для оценки активов, формирующих со
бой часть действующего предприятия.
3.0. Определения
3.1 Производственные средства, машины и обору
дование представляют собой класс активов, не от
носящихся к недвижимости и проявляющих себя по
средством своего физического существования. Они
являются материальными объектами собственно
сти, и, как правило, приносят прибыль своему вла
дельцу. В основе стоимости производственных
средств, машин и оборудования лежит принцип за
мещения, согласно которому расчетливый покупа
тель не заплатит за имущество цену, превышающую
затраты, требующиеся для приобретения на рынке
некоторого разумного аналога.
3.2 Производственные средства, машины и обору
дование можно рассматривать в качестве подкласса
в классе материальных активов. Они часто относят
ся к движимому имуществу и могут существовать
как отдельные объекты или как часть системы, вы
полняющей определенную функцию (функции).
3.2.1 Материальные активы представляют собой
объекты, имеющие физическую и осязаемую при
роду.
3.2.2 Активы, относящиеся к движимому имущест
ву, представляют собой материальные объекты, ко
торые не связаны с недвижимостью постоянно и ко
торые могут быть перемещены. Под общее опреде
ление движимого имущества подходит все (кроме
нематериальных активов), что не является недви
жимостью и/или не прикреплено к недвижимости
постоянно.
3.2.3 Системные (групповые) активы представля
ют собой совокупность объектов, связанных между
собой близостью расположения, соединением
и/или интегрированностью, которые совместно вы
полняют некоторую функцию.
3.3 Рыночная стоимость есть расчетная величина,
равная денежной сумме, за которую предполагает
ся переход имущества из рук в руки на дату оценки в
результате коммерческой сделки между доброволь
ным покупателем и добровольным продавцом после
адекватного маркетинга; при этом полагается, что
каждая из сторон действовала компетентно, расчет
ливо и без принуждения. Это определение стоимо
сти в применении к производственным средствам,
машинам и оборудованию делает акцент на той де
нежной величине, которую можно получить от про
дажи этих активов. См. МКСОИ Стандарт 1.

---

Page 34

3.4 Потребительная стоимость, в смысле опреде
ления МКСОИ Стандарта 2, 3.1, применяется при
оценке производственных средств, машин и обору
дования для дополнительного обоснования величи
ны стоимости, рассчитанной другим способом, в
том случае, когда имеется соответствующий поток
прибыли от использования активов.
3.5 При некоторых обстоятельствах для оценки
производственных средств, машин и оборудования
могут быть использованы следующие нерыночные
определения стоимости: ликвидационная стои
мость, утилизационная стоимость и стоимость ло
ма, страховая стоимость. При использовании неры
ночных определений стоимости Оценщик должен
обеспечить, чтобы не было разумных оснований для
принятия их за представление рыночной стоимости.
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 МКСОИ Стандарт РМЕ относится к оценке ак
тивов, классифицируемых как производственные
средства, машины и оборудование, проводимой в
целях финансовой отчетности. Наряду с другими
разделами Международных Стандартов Оценки на
стоящий Стандарт имеет структуру, предназначен
ную для предоставления основных ориентиров и ре
комендаций Оценщикам, бухгалтерам, а также ши
рокой публике относительно стандартов оценки,
оказывающих влияние на бухгалтерский учет.
4.2 В соответствии с международными стандарта
ми бухгалтерского учета, основной целью финансо
вой отчетности является объективное отражение
результатов деятельности и финансового положе
ния того предприятия, для которого составляется
эта финансовая отчетность.
4.3 Стандарты бухгалтерского учета предоставля
ют необходимые средства для отражения оценок
стоимости основных (и прочих) активов в финансо
вой документации и отчетности. Они применяются к
текущим рыночным оценкам и другим базам оценки,
которые
основываются
на
ретроспективной
(исторической) стоимости.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1 Прежде чем приступать к заданию, связанному
с оценкой производственных средств, машин и обо
рудования, Оценщик обязан:
5.1.1 Должным образом идентифицировать оце
ниваемые активы и удостовериться в том, что вы
полнение задания не приведет к заключению, неод
нозначно интерпретируемому либо несоответст
вующему конкретным обстоятельствам;
5.1.2 Убедиться, что он обладает достаточными
знаниями и опытом для выполнения задания в соот
ветствии со Стандартами и другими общеприняты
ми принципами оценки;
либо Оценщик обязан:
(1) До принятия обязательств довести до сведения
клиента несоответствие какимлибо профессио
нальным качествам;
(2) Предпринять все необходимые шаги для ком
петентного выполнения задания;
(3) По выполнении задания в сопроводительном
отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предприня
тые для ее адекватного отражения.
5.2 При расчете стоимости производственных
средств, машин и оборудования Оценщик должен
понимать и правильно применять установленные
методы и процедуры, необходимые для получения
достоверной оценки.
5.3 Для исключения возможности неправильного
понимания оценки производственных средств, ма
шин и оборудования Оценщик должен придержи
ваться следующей схемы действий:
5.3.1 Идентифицировать оцениваемые активы.
5.3.2 Идентифицировать права, связанные с оце
ниваемыми активами.
5.3.3 Идентифицировать цель оценки и планируе
мый способ использования ее результатов.
5.3.4 Дать определение типа рассчитываемой
стоимости.
5.3.5 Проанализировать оцениваемые активы или
изложить существенные факты.
5.3.6 Выявить все особые обстоятельства и огра
ничения.
5.3.7 Установить эффективную дату оценки.
5.3.8 Получить и проанализировать данные и усло
вия, существенные для выполнения задания.
5.4 Несмотря на то, что в некоторых ситуациях ис
пользование нерыночных баз оценки может быть
допустимым, Оценщик должен позаботиться о том,
чтобы в случае идентификации и включения в отчет
стоимости такого типа она не могла быть с доста
точно разумным основанием истолкована в качестве
представления рыночной стоимости.
6.0. Замечания
6.1 Производственные средства, машины и обору
дование могут быть классифицированы по следую
щим трем общим категориям:
6.1.1 Заводские и промышленные здания специа
лизированного типа.
6.1.2 Конструкции и коммуникации, при оценке
обычно включаемые в стоимость зданий и сооруже
ний. Такие конструкции могут включать в себя сис
темы газо, водо, тепло и электроснабжения, кон
диционирования и вентиляции, пожарной безопас
ности, канализации, а также лифты, подъемники и
др.
6.1.3 Технологические средства, машины и обору
дование, которые могли быть установлены пользо
вателем в качестве составной части коммерческих
или промышленных процессов, а также обстановка,
арматура, приспособления, транспортные средст
ва, материалы, штампы, формы, инструменты и др.
6.2 К активам, относящимся к производственным
средствам, машинам и оборудованию, применимы
следующие дополнительные определения понятия
стоимости:
6.2.1 Планомерная ликвидационная стоимость
есть расчетная валовая величина, представляющая
собой типичную сумму, выраженную в денежном эк
виваленте, которую ожидается получить от продажи
имущества при условии, что у продавца есть неко
торый разумный период времени для поиска поку

---

Page 35

пателя (покупателей) и что он обязан продавать
имущество "в том виде, как оно есть, и в том месте,
где оно находится".
6.2.2 Вынужденная ликвидационная стоимость
есть расчетная валовая величина, представляющая
собой типичную сумму, выраженную в денежном эк
виваленте, которую ожидается получить от открытой
продажи имущества, проведенной должным обра
зом с адекватной рекламой, при условии, что про
давец обязан продавать имущество срочно, "в том
виде, как оно есть, и в том месте, где оно находит
ся".
6.2.3 Ликвидационная стоимость на месте есть
расчетная валовая величина, представляющая со
бой типичную сумму, выраженную в денежном экви
валенте, которую ожидается получить от продажи
производственного комплекса целиком в случае
банкротства предприятия, при условии, что срок
продажи ограничен.
6.2.4 Утилизационная стоимость определяется как
величина, выраженная в денежном эквиваленте, ко
торую ожидается получить от продажи выбывших
активов или их составных компонентов, для альтер
нативного использования.
6.2.5 Стоимость лома (скрапа) определяется как
величина, выраженная в денежном эквиваленте, ко
торую можно получить от продажи имущества, реа
лизуемого не для продуктивного использования, а
лишь как совокупность материальных компонентов,
которые в нем содержатся.
6.2.6 Страховая стоимость замещения есть полная
стоимость замещения, отраженная в страховом по
лисе, за вычетом текущей стоимости тех элементов,
исключение которых оговорено особо (если таковые
есть).
6.2.7 Остаточная страховая стоимость есть стра
ховая стоимость замещения минус износ, начис
ляемый в целях страхования.
6.2.8 Полная стоимость воспроизводства есть со
вокупность затрат, требующихся на воспроизводст
во копии объекта из тех же или аналогичных мате
риалов, рассчитанная в текущих ценах.
6.2.9 Полная стоимость замещения есть текущая
стоимость нового объекта, являющегося по своим
характеристикам наиболее близким аналогом оце
ниваемого объекта.
6.2.10 Устранимое обесценение есть износ или
устаревание, устранение которых является эконо
мически оправданным, поскольку ожидаемое увели
чение полезности рассматриваемого объекта соб
ственности, а стало быть и его стоимости, не мень
ше затрат на устранение износа.
6.2.11 Неустранимое обесценение есть износ или
устаревание, которые не могут быть устранены либо
устранение которых не является экономически оп
равданным, поскольку требуемые затраты превос
ходят ожидаемое увеличение полезности и стоимо
сти рассматриваемого объекта собственности.
6.2.12 Физический износ (обесценение) есть по
теря стоимости, вызванная изнашиванием объекта
в процессе эксплуатации и природного воздейст
вия.
6.2.13
Функциональное
устаревание
(обесценение) есть потеря стоимости, вызванная
появлением новых технологий. Оно может прояв
ляться в излишке производственных мощностей,
неадекватности, конструкционной избыточности,
недостатке утилитарности или избытке переменных
производственных затрат. Есть две категории функ
ционального устаревания: избыток капитальных за
трат и избыток производственных затрат.
6.2.14 Функциональное устаревание, обусловлен
ное избытком капитальных затрат, представляет со
бой результат технологических изменений, разви
тия более совершенных материалов и/или невоз
можности оптимально использовать активы изза
таких факторов, как неэффективное размещение и
компоновка, излишек производственных мощностей
по сравнению с требованиями современного произ
водства, несбалансированность производственного
процесса.
6.2.15 Функциональное устаревание, обусловлен
ное избытком производственных затрат, представ
ляет собой результат либо технологических измене
ний, которые способствуют сокращению себестои
мости продукции по сравнению с производствен
ными затратами, ассоциированными с данными ак
тивами, либо неэффективности размещения и ком
поновки, которая увеличивает производственные
затраты, ассоциированные с данными активами.
6.2.16 Экономическое устаревание есть потеря
стоимости, обусловленная влиянием внешних фак
торов. Экономическое устаревание может быть вы
звано целым рядом причин, таких как общеэкономи
ческие или внутриотраслевые изменения, в том
числе сокращение спроса на определенный вид
продукции и сокращение предложения или ухудше
ние качества сырья, рабочей силы, вспомогательных
систем, сооружений и коммуникаций; а также пра
вовые изменения, относящиеся к законодательству,
муниципальным постановлениям, зонированию и
административным распоряжениям.
6.3 Для оценки производственных средств, машин
и оборудования могут быть применены следующие
методы оценки: затратный метод, метод капитали
зации прибыли и метод сравнения продаж.
6.3.1 Затратный метод основан на принципе за
мещения, состоящем в том, что покупатель не будет
платить за объект собственности больше той сум
мы, которая требуется, чтобы заменить его другим
объектом, аналогичным по своим полезным харак
теристикам. При оценке производственных средств,
машин и оборудования применение затратного ме
тода заключается в расчете затрат на воспроизвод
ство оцениваемых активов за вычетом всех форм
износа, обесценения и устаревания.
6.3.2 Метод капитализации прибыли основан на
оценке ожиданий инвестора, то есть, рассчитывает
ся текущая (дисконтированная) стоимость экономи
ческих выгод, ожидаемых от владения оцениваемы
ми активами. При оценке производственных
средств, машин и оборудования применение мето
да капитализации прибыли заключается в расчете
стоимости по формуле текущей стоимости со сле
дующими входными параметрами: наличный поток

---

Page 36

или поток прибыли, ассоциированный с оценивае
мыми активами, ставка дисконта, или ставка капи
тализации, соответствующая степени риска, свя
занного с рассматриваемым наличным потоком, и
остаточный экономический срок службы активов.
6.3.3 Метод сравнения продаж основан на прин
ципе эффективно функционирующего рынка, на ко
тором инвесторы покупают и продают аналогичные
активы, принимая при этом независимые индивиду
альные решения.
6.3.3.1 Данные по аналогичным сделкам сравни
ваются с оцениваемыми производственными сред
ствами, машинами и оборудованием. Экономиче
ские преимущества и недостатки оцениваемых ак
тивов по сравнению с выбранными аналогами учи
тываются посредством введения соответствующих
поправок.
6.3.3.2 Также вводятся поправки, учитывающие ка
чественные различия между оцениваемыми актива
ми и их аналогами.
7.0. Требования к изложению
фактического материала
7.1 Отчеты об оценке не должны допускать неод
нозначного толкования. Конкретные стандарты со
ставления отчета для разных государств могут отли
чаться друг от друга, но в обязанности Оценщика
входит включение в структуру отчета по крайней ме
ре тех пунктов, которые перечислены выше в пара
графе 5.3.
7.2 Любой отчет об оценке должен содержать пе
речень ограничений или раздел аналогичного со
держания. Тем не менее, Оценщик не должен ис
пользовать перечень ограничений в качестве оправ
дания несанкционированного отступления от на
стоящих Стандартов.
7.3 При проведении оценки Оценщик не должен
делать допущения, являющиеся нелогичными в свет
фактов, достоверных на эффективную дату оценки.
В отчетах должны быть обоснованно изложены все
сделанные допущения.
7.4 Каждый отчет об оценке должен содержать за
ключение Оценщика, соответствующее принципам,
изложенным в МКСОИ Стандарте 1.
7.5 В том случае, если оценка проводится
"внутренним Оценщиком", то есть работающим ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемыми ак
тивами, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и/или подго
товку финансовой отчетности этого предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.
7.6 Другая отчетная документация не должна про
тиворечить настоящим Стандартам.
8.0. Условия отступления от
Стандарта
8.1 Если от Оценщика требуется выполнить зада
ние, не согласующееся с настоящими Стандартами,
он должен идти на это только в том случае, если:
8.1.1 Оценщик установит, что результаты работы
не смогут ввести в заблуждение клиента, пользова
телей отчетом или услугами Оценщика или общест
венность;
8.1.2 Оценщик поставит клиента в известность о
том, что задание включает в себя специальные до
пущения или отступления от Стандартов, что должно
быть полностью отражено в отчете и/или представ
лении третьей стороне, осуществляемом Оценщи
ком в качестве результата своей работы.
8.1.3 В качестве условия договора Оценщик вы
двинет требование того, чтобы любой публикуемый
документ со ссылкой на заключение Оценщика, со
держал изложение всех допущений и отступлений
от Стандартов.
9.0. Дата вступления в силу
9.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Стандарт IА. Оценка
нематериальных активов
(проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки".
1.0. Введение
1.1 Настоящий стандарт преследует четыре цели:
вопервых, идентифицировать понятие нематери
альных активов; вовторых, установить определения
стоимости, применимые к нематериальным акти
вам; втретьих, установить стандарты отчетности
при оценке нематериальных активов; и вчетвертых,
объяснить некоторые различия в стандартных мето
диках оценки нематериальных активов.
1.2 Оценка нематериальных активов требует тща
тельного изучения имеющихся данных для опреде
ления потока прибыли, ассоциированного с оцени
ваемыми активами, идентификации остаточного
срока службы активов и применимых методик оцен
ки, а также для точного отражения стоимости в отче
те ясным, недвусмысленным образом.
1.3 МКСОИ стремится исключить случаи непра
вильного понимания и/или недоразумения на меж
дународном и внутригосударственном уровнях, свя
занные с оценкой нематериальных активов. Оцен
щики, ответственные за претворение в жизнь на
стоящих Стандартов, должны обеспечить примене
ние адекватных методов, используя все разумные
средства для улучшения Понимания со стороны
пользователей результатов оценки, избегая ситуа
ций, которые могут ввести в заблуждение общест
венность, и используя в отчетах объективно обосно
ванные расчетные величины.
2.0. Область применения
2.1 МКСОИ Стандарт IА относится к оценке нема
териальных активов, проводимой в целях финансо
вой отчетности. Несмотря на то, что нематериаль

---

Page 37

ные активы традиционно оцениваются в контексте
конкретного функционирующего предприятия, в не
которых обстоятельствах возникает необходимость
в оценке нематериальных активов, не связанных с
другими активами.
3.0. Определения
3.1 Рыночная стоимость есть расчетная величина,
равная денежной сумме, за которую предполагает
ся переход имущества из рук в руки на дату оценки в
результате коммерческой сделки между доброволь
ным покупателем и добровольным продавцом после
адекватного маркетинга; при этом полагается, что
каждая из сторон действовала компетентно, расчет
ливо и без принуждения. Применительно к конкрет
ному нематериальному активу это определение де
лает акцент на стоимости, которой данный актив
обладает сам по себе, принимая во внимание его
наиболее эффективное использование и денежную
сумму, которая может быть выручена от его прода
жи. См. МКСОИ Стандарт 1.
3.2 Нематериальные активы проявляют себя через
свои экономические свойства. Они не обладают ма
териальной сущностью. Они обеспечивают их вла
дельцам некоторые права и привилегии и, как пра
вило, создают для них некоторую прибыль.
3.3 Нематериальные активы по своему происхож
дению могут быть классифицированы как возни
кающие на базе некоторых прав, взаимоотношений,
групп нематериальных элементов, интеллектуаль
ной собственности.
3.3.1 Существование прав определяется условия
ми письменного или устного соглашения, заключен
ного для получения договаривающимися сторонами
некоторых экономических выгод. Среди примеров
договоры на поставку, контракты с дистрибьютора
ми и заготовщиками.
3.3.2 Взаимоотношения, которые имеются в виду,
обычно не имеют под собой контрактной основы.
Они могут быть краткосрочными и иметь большую
ценность для сторон. Это могут быть отношения в
сложившихся трудовых коллективах, специфические
взаимоотношения с клиентами, поставщиками, ди
стрибьюторами, а также структурные взаимоотно
шения между сторонами.
3.3.3 Группы нематериальных элементов пред
ставляют собой остаток общей стоимости немате
риальных активов после вычета из нее стоимости
всех идентифицируемых нематериальных активов.
Групповой нематериальный компонент базируется
на понятиях приверженности клиентуры, избыточно
го дохода и остаточной стоимости. Групповой нема
териальный компонент часто называют гудвиллом. В
разные периоды времени гудвилл определялся как
тенденция клиентов вновь пользоваться услугами
того же предприятия, как избыточный доход, произ
водимый предприятием сверх справедливой при
были на идентифицируемые активы, и/или как из
быточная стоимость предприятия в целом сверх со
вокупной стоимости составляющих идентифици
руемых активов.
3.3.4 Интеллектуальная собственность является
специальной категорией нематериальных активов,
поскольку она, как правило, защищена законом от
несанкционированного использования. Среди при
меров фирменные или торговые названия, автор
ские права (копирайт), патенты, торговые марки,
коммерческие секреты или ноухау.
3.4 Вообще говоря, принципы бухгалтерского уче
та ограничивают понятие нематериальных активов
только теми активами, которые являются общепри
знанными, имеют установленный законом или оп
ределенный контрактом остаточный срок службы
и/или являются индивидуально переносимыми и
отделимыми от самого предприятия.
3.5 Потребительная стоимость определена в
МКСОИ Стандарте 2. Нематериальные активы почти
всегда оцениваются в контексте понятия потреби
тельной стоимости, а не меновой стоимости, кото
рая обсуждалась в МКСОИ 3. Меновая стоимость
базируется на рыночных отношениях, а нематери
альные активы редко продаются на рынке.
3.6 Рыночная стоимость при существующем ис
пользовании определена в МКСОИ Стандарте 3. В
тех редких случаях, когда нематериальные активы
продаются на рынке, это обычно происходит при ус
ловиях, подходящих для применения понятия ры
ночной стоимости при существующем использова
нии.
3.7 Стоимость действующего предприятия опре
делена в МКСОИ Стандарте 2. Стоимость немате
риальных активов, которые обычно оцениваются как
часть конкретной функционирующей фирмы, может
рассматриваться в качестве части стоимости дейст
вующего предприятия для этой фирмы.
3.8 Инвестиционная стоимость. Стоимость собст
венности для конкретного инвестора, или класса
инвесторов, при определенных целях инвестирова
ния. Это субъективное понятие соотносит конкрет
ный объект собственности с конкретным инвесто
ром или группой инвесторов, имеющих определен
ные цели и/или критерии инвестирования. Термин
инвестиционная стоимость не следует путать с по
нятием рыночной стоимости инвестиционной соб
ственности. См. МКСОИ Стандарт 2, 3.4.
4.0. Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 В соответствии с международными стандарта
ми бухгалтерского учета, основной целью финансо
вой отчетности является объективное отражение
результатов деятельности и финансового положе
ния того предприятия, для которого составляется
эта финансовая отчетность.
4.2 Стандарты бухгалтерского учета предоставля
ют необходимые средства для отражения оценок
стоимости основных (и прочих) активов, включая
нематериальные активы, в финансовой документа
ции и отчетности. Они применяются к текущей ры
ночной оценке и другим базам оценки, использую
щим при расчете ретроспективную (историческую)
стоимость.

---

Page 38

5.0. Формулировка Стандарта
5.! Прежде чем приступать к заданию, связанному
с оценкой нематериальных активов, Оценщик обя
зан:
5.1.1 Должным образом идентифицировать оце
ниваемые активы и удостовериться в том, что вы
полнение задания не приведет к заключению, неод
нозначно интерпретируемому либо несоответст
вующему конкретным обстоятельствам;
5.1.2 Убедиться, что он обладает достаточными
знаниями и опытом для выполнения работы в соот
ветствии со Стандартами и другими общеприняты
ми принципами оценки;
либо Оценщик обязан:
(1) До принятия обязательств довести до сведения
клиента несоответствие какимлибо профессио
нальным качествам;
(2) Предпринять все необходимые шаги для ком
петентного выполнения задания;
(3) По выполнении задания в сопроводительном
отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предприня
тые для ее адекватного отражения.
5.2 При расчете стоимости нематериальных акти
вов Оценщик должен понимать и правильно приме
нять установленные методы и процедуры, необхо
димые для получения достоверной оценки.
5.3 Для исключения возможности неправильного
понимания оценки нематериальных активов Оцен
щик должен придерживаться следующей схемы
действий:
5.3.1 Идентифицировать оцениваемые активы.
5.3.2 Идентифицировать права, связанные с оце
ниваемыми активами.
5.3.3 Идентифицировать цель оценки и планируе
мый способ использования ее результатов.
5.3.4 Дать определение типа рассчитываемой
стоимости.
5.3.5 Проанализировать оцениваемые активы или
изложить существенные факты.
5.3.6 Выявить все особые обстоятельства и огра
ничения.
5.3.7 Установить эффективную дату оценки.
5.3.8 Получить и проанализировать данные и усло
вия, существенные для выполнения задания.
5.4 Несмотря на то, что в некоторых ситуациях ис
пользование нерыночных баз оценки может быть
допустимым, Оценщик должен позаботиться о том,
чтобы в случае идентификации и включения в отчет
стоимости такого типа она не могла быть с доста
точно разумным основанием истолкована в качестве
представления рыночной стоимости.
6.0. Требования к изложению
фактического материала
6.1 Отчеты об оценке не должны допускать неод
нозначного толкования. Конкретные стандарты со
ставления отчета для разных государств могут отли
чаться друг от друга, но в обязанности Оценщика
входит включение в структуру отчета по крайней ме
ре тех пунктов, которые перечислены выше в пара
графе 5.3.
6.2 Любой отчет об оценке должен содержать пе
речень ограничений или раздел аналогичного со
держания. Тем не менее, Оценщик не должен ис
пользовать перечень ограничений в качестве оправ
дания несанкционированного отступления от на
стоящих Стандартов.
6.3 При проведении оценки Оценщик не должен
делать допущения, являющиеся нелогичными в све
те фактов, достоверных на эффективную дату оцен
ки. В отчетах должны быть обоснованно изложены
все сделанные допущения.
6.4 Каждый отчет об оценке должен содержать за
ключение Оценщика, соответствующее принципам,
изложенным в МКСОИ Стандарте 1.
6.5 В том случае, если оценка проводится
"внутренним Оценщиком", то есть работающим ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемыми ак
тивами, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и/или подго
товку финансовой отчетности этого предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.
6.6 Другая отчетная документация не должна про
тиворечить настоящим Стандартам.
7.0. Условия отступления от
Стандарта
7.! Если от Оценщика требуется выполнить зада
ние, не согласующееся с настоящими Стандартами,
он должен идти на это только в том случае, если:
7.1.1 Оценщик установит, что результаты работы
не смогут ввести в заблуждение клиента, пользова
телей отчетом или услугами Оценщика или общест
венность;
7.1.2 Оценщик поставит клиента в известность о
том, что задание включает в себя специальные до
пущения или отступления от Стандартов, что должно
быть полностью отражено в отчете и/или представ
лении третьей стороне, осуществляемом Оценщи
ком в качестве результата своей работы.
7.1.3 В качестве условия договора Оценщик вы
двинет требование того, чтобы любой публикуемый
документ со ссылкой на заключение
Оценщика, содержал изложение всех допущений и
отступлений от Стандартов.
7.2 В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение рыночной
стоимости для соблюдения юридических или нор
мативных требований юрисдикции, в пределах ко
торой проводится оценка. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов, либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящих Стандартах.
8.0. Дата вступления в силу
8.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу

---

Page 39

Стандарт EXNR оценка
минеральных ресурсов
(проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки".
1.0. Введение
1.1 Целью настоящего Стандарта является пре
доставление Оценщикам ориентиров для оценки
минеральных ресурсов.
1.2 В настоящем Стандарте рассматриваются об
щие понятия и принципы, которыми должны руково
дствоваться Оценщики при оценке минеральных ре
сурсов, таких как (1) нефть и газ; и (2) выработка
шахт, карьеров и котлованов.
1.3 Настоящий Стандарт не относится к оценке
машин и оборудования, используемых в процессе
добычи полезных ископаемых. Он относится к оцен
ке запасов минерального сырья и к самим мине
ральным ресурсам.
1.4 В процессе оценки минеральных ресурсов не
обходимо рассматривать и применять критерии,
учитывающие специфическую полезность оцени
ваемых ресурсов, а также другие соображения,
важные для определения рыночной стоимости.
Оценщики должны также понимать, что оценивае
мые объекты находятся, как правило, под землей, на
ее поверхности или рядом с ней. В качестве приме
ров можно привести подземные запасы нефти, газа,
гидротермальных руд, благородных металлов, ос
новных металлов (черных и цветных), углей, неме
таллических минералов (талька, гипса и др.), камня
(известняка и др.), песка, гравия и глины.
1.5 Фундаментальным принципом для применения
настоящего Стандарта является приверженность
Оценщика рыночной базе оценки, его объектив
ность, а также полное изложение всех существен
ных моментов, имеющих отношение к делу. В на
стоящем Стандарте также обсуждается возмож
ность адекватной оценки и отражения всех факто
ров в тех случаях, когда при оценке специализиро
ванной собственности применение понятий рыноч
ной стоимости невозможно.
2.0. Область применения
2.1 МКСОИ Стандарт EXNR относится к оценке ми
неральных ресурсов в целях финансовой отчетно
сти.
2.2 Другие МКСОИ Стандарты направлены на соз
дание базы для оценки активов, формирующих со
бой часть действующего предприятия.
3.0. Определения
3.1 Минеральные ресурсы проявляют себя через
свои физические характеристики, а также посред
ством самого факта своего существования. Они
представляют собой материальную собственность,
приносящую прибыль их владельцу. В основе оцен
ки минеральных ресурсов лежит принцип замеще
ния, согласно которому расчетливый покупатель не
станет платить за имущество цену, превышающую
затраты, требующиеся на приобретение на рынке
некоторого разумного аналога.
3.2 Рыночная стоимость есть расчетная величина
денежная сумма, за которую предполагается пере
ход имущества из рук в руки на дату оценки в ре
зультате коммерческой сделки между доброволь
ным покупателем и добровольным продавцом после
адекватного маркетинга; при этом полагается, что
каждая из сторон действовала компетентно, расчет
ливо и без принуждения. Это определение стоимо
сти, помимо всего прочего, делает акцент на стои
мости минеральных ресурсов, принимая во внима
ние денежную сумму, которую можно получить от их
продажи с учетом всех сопутствующих расходов на
добычу и выработку. См. МКСОИ Стандарт 1, 3.1.
3.3
Стоимость
действующего
предприятия
(определенная и обсуждавшаяся в МКСОИ Стандар
те 2) представляет собой чистую стоимость всех ма
териальных и нематериальных активов предприятия
за вычетом всех его пассивов. В силу того, что рас
считываемая при оценке величина выражает стои
мость предприятия в целом, она не всегда может
быть распределена по отдельным активам. Стои
мость минеральных ресурсов также может являться
одним из компонентов стоимости действующего
предприятия.
3.4 Разведанные запасы представляют собой та
кие запасы минерального сырья, про которые с ра
зумной степенью уверенности можно предполо
жить, что они являются извлекаемыми в текущих
экономических условиях. Текущие экономические
условия включают в себя расценки, превалирующие
на рынке на дату оценки. Разведенные запасы могут
быть разработанными либо неразработанными. Для
разведанных запасов на дату оценки должны иметь
ся мощности для их переработки и транспортиров
ки, либо должно иметься соответствующее согла
шение или некоторые разумные ожидания для уста
новки таких мощностей в будущем.
3.5 Неразведанные (перспективные) запасы бази
руются на геологических и/или технических данных,
по характеру аналогичных тем, что используются
при оценке разведанных запасов; однако в этом
случае имеются определенные технические, кон
трактные, экономические или нормативные неясно
сти, не позволяющие классифицировать эти запасы
как разведанные. Оценка таких запасов может про
водиться при предположении некоторой будущей
экономической ситуации, отличной от той, которая
имеется на дату оценки.
Неразведанные запасы могут быть классифициро
ваны на две подкатегории: достоверные и вероят
ные.
3.5.1 Достоверные запасы являются менее надеж
ными, чем разведанные запасы, и могут оценивать
ся с некоторой степенью уверенности, достаточной
для того, чтобы указать, что они скорее будут извле
чены, чем нет.
3.5.2 Вероятные запасы являются менее надеж
ными, чем достоверные запасы, и могут оценивать

---

Page 40

ся с низкой степенью уверенности, недостаточной
для того, чтобы указать, будут они извлечены или
нет.
3.6 Разработанные запасы представляют собой
запасы, которые предполагается извлекать из су
ществующих скважин, в том числе и прилегающие
запасы (запасы "вне труб"). Запасы, предназначен
ные для вторичной добычи, считаются разработан
ными только после того. как установлено необходи
мое оборудование, или если затратами на его уста
новку можно пренебречь. Разработанные запасы
можно классифицировать на продуктивные и не
продуктивные.
3.6.1 Продуктивные запасы предполагается извле
кать на завершенных участках, открытых и функцио
нирующих на дату оценки. Ресурсы, предназначен
ные для вторичной добычи, считаются продуктив
ными только после ввода в действие соответствую
щего проекта.
3.6.2 Непродуктивные запасы включают в себя за
консервированные и прилегающие запасы.
Законсервированные запасы предполагается из
влекать на разработанных участках, открытых на да
ту оценки, но которые еще не начали функциониро
вать или были законсервированы по причинам, свя
занным с ситуацией на рынке или на трубопроводе,
либо на которых не было возможности осуществлять
добычу по механическим причинам, при этом срок
начала реализации неясен.
Прилегающие запасы предполагается извлекать в
зонах, лежащих вне обсадных труб в существующих
скважинах, что потребует дополнительных подгото
вительных работ или разработки в будущем перед
началом выработки.
3.7 Неразработанные запасы предполагается из
влекать (1) из новых скважин на площадях, где еще
не производилось бурение; (2) посредством углуб
ления существующих скважин до горизонта новых
пластов; или (3) на тех участках, где требуются от
носительно большие расходы для того, чтобы (а) до
полнительно разработать существующую скважину
или (b) установить производственные или транс
портные мощности для проектов первичной или
вторичной добычи.
4.0. Формулировка Стандарта
4.1 Минеральные ресурсы оцениваются по их ры
ночной стоимости, если только обратное не обу
словлено особыми причинами, которые раскрыты и
изложены соответствующим образом.
4.2 Оценщики должны получить от руководства
предприятия, владеющего оцениваемыми ресурса
ми, или от клиента список объектов, подлежащих
оценке, с указанием для них соответствующей клас
сификации запасов: разведанные, неразведанные
достоверные, неразведанныевероятные, а также
разработанныепродуктивные,
разработанные
непродуктивные или неразработанные.
4.3 Оценщики также должны для каждого оцени
ваемого объекта из списка, оговоренного в пара
графе 4.2, получить от руководства предприятия или
от клиента достаточную информацию для опреде
ления типа оцениваемых интересов, связанных с
правами владения.
4.4 Если Оценщик принимает на себя обязатель
ства по выполнению задания, не содержащего кон
кретных инструкций относительно классификации
оцениваемых ресурсов, он должен провести неза
висимое исследование для адекватной идентифи
кации оцениваемых объектов и интересов.
4.5 В процессе оценки минеральных ресурсов
Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть
следующие моменты:
4.5.1 Характер полученных инструкций и цели
оценки;
4.5.2 Базу оценки, включая тип и определение
стоимости;
4.5.3 Форму владения и классификацию прав вла
дения;
4.5.4 Дату оценки;
4.5.5 Идентификацию оцениваемых объектов, их
местоположения и оцениваемых интересов;
4.5.6 Нормативный контекст;
4.5.7 Исследование запасов, технические расчеты,
рисунки и другие данные, служившие основой для
вынесенных суждений;
4.5.8 Базу для используемых ставок дисконта и ка
питализации;
4.5.9 Базу для структур расценок и затрат, исполь
зовавшихся при расчете будущих денежных поступ
лений (наличного потока);
4.5.10 Все особые допущения и/или ограничения;
4.5.11 Все отступления от полного изложения ин
формации, лежащей в основе оценки;
4.5.12 Прочие обстоятельства, существенные для
проведения оценки.
4.6 Обязанности Оценщика.
4.6.1 Оценщики должны использовать в работе на
дежный персонал, обладающий соответствующей
квалификацией и необходимым опытом профессио
нальной оценки в своем регионе. Профессиональ
ные Оценщики могут предпринимать соответст
вующие шаги для освоения процедуры оценки в но
вых для их практики регионах.
4.6.2 При некоторых обстоятельствах может по
требоваться профессиональная помощь пригла
шенных специалистов. В таких случаях в акте или
отчете об оценке для каждого из приглашенных спе
циалистов должны быть указаны его имя, квалифи
кация и вклад в проделанную работу.
4.6.3 Оценщик может нормально выполнять свою
работу только в том случае, если в процессе оценки
не возникает конфликта интересов. Рекомендуется
все возможные конфликты, фактически установлен
ные либо неявные, обсуждать с руководством пред
приятия. Неявные конфликты могут разрешаться в
процессе анализа фактического материала, однако
Оценщик может быть вынужден отказаться от кон
тракта, если его репутация независимого Оценщика
может быть скомпрометирована. (См. ниже пара
граф 6.4).
5. 0. Замечания
5.1. Общие замечания.

---

Page 41

5.1.1 Несмотря на существующие расхождения в
формулировках определения рыночной стоимости,
между Оценщиками различных государств имеется
принципиальное согласие относительно концепции
рыночной стоимости и связанных с ней понятий и
принципов (См. положения Предисловия и МКСОИ
Стандарт 1). Это позволяет Оценщикам (1) отличать
цену от стоимости в условиях деформированного
рынка или в ситуациях возникновения краткосроч
ных нетипичных явлений на рынке и (2) применять
определение рыночной стоимости к специализиро
ванной собственности, в условиях ограниченного
рынка или его полного отсутствия для определенно
го вида собственности и/или в других специфиче
ских ситуациях.
5.1.2 Меновая стоимость является стоимостью
собственности с точки зрения рынка, на котором
теоретически предполагается переход из рук в руки
права владения этой собственностью. Понятие ме
новой стоимости лежит в основе расчета рыночной
стоимости, в том виде, как это описано в Стандарте
1. Меновая стоимость является чисто рыночным по
нятием и ее значение может быть рассчитано объ
ективными методами и процедурами, основанными
на рыночных данных.
5.2. Инвестиционная собственность.
5.2.1 Приносящая доход недвижимость, высту
пающая в качестве долгосрочной инвестиции ком
паниихолдинга
пенсионного фонда, трастовой
компании или компании с аналогичной формой вла
дения обычно оценивается на основе индивиду
ального распределения активов в соответствии с ус
тановленной схемой распределения. Совокупная,
портфельная рыночная стоимость таких активов
может быть больше (или, наоборот, меньше), чем
сумма значений рыночной стоимости для отдельных
компонентов. В такой ситуации об этом следует по
ставить в известность совет директоров или попе
чителей фонда.
5.2.2 Специальные ограничения, накладываемые
на некоммерческие холдинговые компании, могут
потребовать специального обращения с различны
ми типами собственности. Помимо обычных требо
ваний к изложению фактического материала,
предъявляемых в рамках общепринятых методов
бухгалтерского учета, может возникнуть необходи
мость в целом ряде дополнительных требований.
5.3. Индивидуальная полезность по сравнению с
совокупной полезностью
5.3.1 База оценки собственности зависит от того,
каким образом она используется и/или от того, в ка
ком виде она продается на рынке. Некоторые объек
ты обладают оптимальной полезностью при инди
видуальном использовании и обращении. Другие
имеют большую полезность, выступая в качестве
элемента группы объектов.
5.3.2 При обычных обстоятельствах отдельно рас
положенные независимо функционирующие объек
ты недвижимости, как правило, переходят из рук в
руки в индивидуальном порядке и в этом аспекте их
и следует оценивать. Если стоимость таких объектов
увеличивается (или уменьшается) благодаря функ
циональной или экономической связи с другими
объектами недвижимости, то такая дополнительная
специфическая стоимость определяется в процессе
оценки и фиксируется в отчете либо на основании
собственных наблюдений оценщика, либо в соот
ветствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни
было, любая подобная стоимостная поправка не
должна учитываться в рыночной стоимости без со
ответствующего обоснования.
5.3.3 Отдельный объект недвижимости может об
ладать дополнительной или специальной стоимо
стью, превышающей его стоимость в качестве изо
лированного объекта, в силу его физической или
функциональной связи с примыкающей к нему не
движимостью, либо изза привлекательности для
покупателя, имеющего особый интерес. Еще раз
отметим, что такая дополнительная или специаль
ная стоимость должна указываться в отчете отдель
но от рыночной стоимости, установленной в соот
ветствии с определением рыночной стоимости,
приведенным в настоящих Стандартах.
5.3.4 В тех случаях, когда цель оценки связана с
подготовкой финансовой отчетности компании как
функционирующей экономической единицы и ука
зываемая в отчете стоимость является стоимостью
действующего предприятия (см. Стандарт 4), по
лезность активов рассматривается в их совокупно
сти, в качестве части бизнеса как действующего
предприятия (за исключением активов, отнесенных
владельцами или руководством к избыточным). При
оценке таких активов их стоимость должна отражать
их совокупную потребительную стоимость, то есть
их суммарный вклад в производство товаров и услуг,
в отличие от их индивидуальной стоимости при аль
тернативных вариантах использования.
5.4. Текущая полезность по сравнению с будущей
полезностью.
5.4.1 Полезность измеряется в долговременной
перспективе
как правило, на протяжении всего
нормального срока службы активов. Однако, неко
торые активы могут оказаться для предприятия
временно излишними; они "консервируются" или
какимто другим образом изымаются из процесса
производства, преобразуются для альтернативного
использования или просто зависают без дела на оп
ределенный срок. В других ситуациях внешние ус
ловия рынка, экономические или политические, мо
гут вынудить на неопределенное время сократить
производство.
5.4.2 Аналогичная ситуация возникает, если акти
вы расположены в отдаленных регионах, в государ
ствах с нерыночным типом экономики, либо там, где
экономика переживает существенные сдвиги. Сте
пень полезности таких активов на дату оценки опре
делить бывает крайне трудно. В этом случае Оцен
щику необходимо, после консультации с владель
цами или руководством предприятия, установить
наиболее вероятный срок ввода в действие таких
активов.
5.4.3 В тех случаях, когда активы консервируются
для использования в будущем, для их оценки может
быть применен метод, учитывающий их потенциаль
ную прибыльность. В любом случае Оценщик дол
жен изучить вопрос с точки зрения цены, которую

---

Page 42

был бы готов заплатить за активы хорошо информи
рованный покупатель. В некоторых ситуациях опыт
ный Оценщик может оказаться в состоянии провес
ти оценку (или интерполировать точки соответст
вия) на основе сопоставления с рыночной стоимо
стью аналогичных активов, обладающих аналогич
ной полезностью, расположенных в активных сво
бодных рыночных зонах, внеся при расчете рыноч
ной стоимости оцениваемых активов поправки на
время, риск, издержки хранения (если таковые
есть) и другие факторы.
5.4.4 Распространенным результатом политиче
ской или экономической нестабильности является
изменение полезности, в продуктивности либо в
эффективности. На оценщике в таких случаях лежит
ответственность за оценку рыночных ожиданий про
должительности такого развития событий. Времен
ные остановки или закрытия предприятий могут ма
ло сказаться или вообще не повлиять на стоимость
активов, в то время как перспективы долговремен
ного прекращения деятельности могут вызвать по
стоянное снижение стоимости. Оцениваемые акти
вы необходимо рассматривать в свете всех внут
ренних и внешних факторов, влияющих на их функ
ционирование.
5.5 Дополнительные соображения относительно
запасов минерального сырья.
5.5.1 Вообще говоря, запасы считаются разведан
ными, если промышленная продуктивность пласта
подтверждается фактической выработкой или спе
циальными тестами породы. Термин разведанные
относится к расчетному объему запасов, а не к про
дуктивности скважины или месторождения. В неко
торых случаях запасы могут быть отнесены к разве
данным на основании электрических (и других) дан
ных бурового журнала и/или анализов керна, указы
вающих на то, что рассматриваемый пласт содержит
углеводородные соединения и является аналогом
других пластов в данном регионе продуктивных,
или тех, которые продемонстрировали продуктив
ный потенциал при тесте породы.
Зона пласта, относимая к запасам минерального
сырья, включает в себя (1) участок, очерченный точ
ками бурения и определенный контактом с жидкой
или газообразной средой (при наличии таковой); и
(2) участки, на которых бурение еще не производи
лось, но которые по имеющимся геологическим и
техническим данным с разумным основанием могут
считаться промышленно продуктивными. При отсут
ствии информации о контакте с жидкой средой за
разведенный уровень принимается самый низкий
горизонт, на котором обнаружились углеводород
ные соединения, если только нет других указаний,
вытекающих из технических или эксплуатационных
данных.
5.5.2 Вообще говоря, разведанными неразрабо
танными запасами считаются участки, на которых не
производилось бурение и которые удовлетворяют
следующим условиям: (1) они непосредственно
прилегают к скважинам и выработкам, которые про
демонстрировали свою промышленную продуктив
ность; (2) есть достаточно разумные основания для
того, чтобы утверждать, что рассматриваемые уча
стки лежат в известных продуктивных пределах
формации; (3) участки удовлетворяют существую
щим нормам относительно размещения скважин,
если таковые имеются; и (4) есть достаточно разум
ные основания для того, чтобы утверждать, что рас
сматриваемые участки будут разработаны. Запасы
на других невскрытых участках классифицируются
как разведанные неразработанные только в тех слу
чаях, когда данные о скважинах указывают на то, что
рассматриваемая формация является латерально
непрерывной и содержит извлекаемые углеводоро
ды за пределами непосредственных ответвлений.
Запасы, которые могут быть извлечены посредст
вом применения подтвержденных методов вторич
ной добычи, также классифицируются как разве
данные, если (1) успешное тестирование при помо
щи контрольного проекта или эффективная выра
ботка или показатели давления для инсталлирован
ной программы в данном пласте либо на участке,
расположенном в непосредственной близости и об
ладающем аналогичными характеристиками твер
дой и жидкой среды, могут служить подтверждени
ем технического анализа, на котором основан про
ект или рабочая программа, и (2) с достаточно ра
зумными основаниями можно предположить, что
проект будет успешно осуществлен. Запасы, кото
рые могут быть извлечены посредством применения
методов вторичной добычи, еще не подтвержденных
в промышленном масштабе, классифицируются как
разведанные, только после (1) получения при помо
щи контрольного проекта или инсталлированной
программы таких показателей, которые могут слу
жить подтверждением технического анализа, на ко
тором основан проект, и (2) с достаточно разумны
ми основаниями можно предположить, что проект
будет успешно осуществлен.
5.5.3 Оценки неразведанных запасов могут прово
диться для внутреннего планирования или в специ
альных целях, но результаты подобных оценок, как
правило, не компилируются. Данные по неразве
данным и разведанным запасам не суммируются
изза различия в степени их достоверности.
5.5.4 Вообще говоря, к достоверным запасам мо
гут быть отнесены (1) запасы, которые предполага
ется разведать посредством нормального процесса
ступенчатого бурения, но которые изза отсутствия
адекватного подпочвенного контроля не могут быть
классифицированы как разведанные; (2) запасы в
формациях, для которых имеются показатели буро
вого журнала, позволяющие считать их продуктив
ными, но отсутствуют результаты анализа керна или
определяющих тестов и которые не являются анало
гами продуктивных или разведанных месторожде
ний в регионе; (3) прилегающие запасы, которые
могли бы быть классифицированы как разведанные,
однако частое размещение скважин не было разре
шено на дату оценки; (4) запасы, предназначенные
для вторичной добычи, при запланированном, но не
введенном в действие проекте или программе, ко
гда характеристики твердой, жидкой среды и/или
породы представляются благоприятными для про
мышленной добычи; (5) запасы, лежащие на участке
формации, которая является продуктивной на дру

---

Page 43

гих участках месторождения, но рассматриваемый
участок отделен от разведанного участка изза
смещения, и геологическая интерпретация указы
вает на то, что рассматриваемый участок структурно
выше разведанного участка; (6) запасы, добыча ко
торых зависит от разработки за обсадными труба
ми, обработки и повторной обработки, смены обо
рудования, или другой механической процедуры,
когда подобная процедура оказалась неуспешной
для скважин со схожими характеристиками в анало
гичных пластах; и (7) прилегающие запасы в разве
денных продуктивных пластах, когда альтернативная
интерпретация или эксплуатация или данные изме
рений объема указывают на наличие запасов, зна
чительно превышающих те, которые могут быть
классифицированы как разведанные.
5.5.5 Вообще говоря, к вероятным запасам могут
быть отнесены (1) запасы, потенциальное наличие
которых обусловлено структурной и/или стратигра
фической экстраполяцией за пределы зон, класси
фицированных как достоверные, на основе геологи
ческой и/или геофизической интерпретации; (2) за
пасы в формациях, содержащих, судя по данным
бурового журнала или результатам анализа керна,
углеводородные соединения, но которые могут ока
заться непродуктивными в промышленных масшта
бах; (3) прилегающие запасы, добыча которых свя
зана с техническими трудностями; (4) запасы, пред
назначенные для вторичной добычи, при запланиро
ванном, но не введенном в действие проекте или
программе, когда характеристики твердой, жидкой
среды и/или породы внушают некоторые сомнения
относительно осуществимости проекта в плане
промышленной добычи; (5) запасы на участке фор
мации, которая является продуктивной на других
участках месторождения, но рассматриваемый уча
сток отделен от разведанного участка изза смеще
ния, и геологическая интерпретация указывает на
то, что рассматриваемый участок структурно ниже
разведанного участка.
5.6 Интересы, связанные с правами владения и
относящиеся к минеральным ресурсам, включают в
себя рабочие интересы, рентный процент субарен
даторский рентный процент, неттопроцент, а также
другие интересы и доли владения для каждого объ
екта собственности.
5.7 Определения запасов, добываемых посредст
вом шахт и карьеров, для металлов и неметалличе
ских минералов несколько отличаются друг от друга.
Для выбора правильного определения следует об
ращаться к авторитетным источникам. Концепту
ально эти определения аналогичны приведенным
выше, которые используются для запасов нефти и
газа.
5.8 Метод капитализации прибыли, или метод на
личного потока, являющийся наиболее часто при
меняемым методом оценки минеральных ресурсов,
основан на оценке ожиданий инвестора, то есть,
рассчитывается текущая (дисконтированная) стои
мость будущей экономической выгоды, ожидаемой
от владения оцениваемыми активами. При оценке
минеральных ресурсов применение метода капита
лизации прибыли, или метода наличного потока, за
ключается в расчете стоимости по формуле текущей
стоимости со следующими входными параметрами:
наличный поток или поток прибыли, ассоциирован
ный с добываемыми ресурсами, ставка дисконта
(или ставка капитализации), соответствующая сте
пени риска, связанного с рассматриваемым налич
ным потоком, и остаточный экономический срок
службы ресурсов.
5.8.1 Поток прибыли, или наличный поток, который
необходимо измерить, представляет собой при
быль, или денежные поступления, обусловленные
существованием и добычей минеральных ресурсов.
5.8.2 Остаточный срок службы минеральных ре
сурсов есть наименьшее значение из юридического
срока действия, срока действия контракта и рыноч
ного срока службы.
5.9 Рыночные методы основаны на принципе за
мещения, в данном контексте означающем, что хо
рошо информированный покупатель в общем случае
не станет платить за объект собственности больше
той суммы, которая требуется, чтобы заменить его
другим объектом, аналогичным по своим полезным
характеристикам.
5.9.1 Характеристики рассматриваемых мине
ральных ресурсов сравниваются с данными сделок
по аналогичным объектам.
5.9.2 Вводятся поправки, учитывающие экономи
ческие, количественные и качественные, преиму
щества и недостатки оцениваемого объекта по
сравнению с его аналогами.
5.10 Понятие наиболее эффективного использова
ния относится к сфере объектов недвижимости и
никоим образом не должно рассматриваться и об
суждаться при оценке минеральных ресурсов.
6.0 Требования к изложению
фактического материала
6.1 Отчет об оценке не должен допускать неодно
значного толкования или вводить в заблуждение. В
общем случае такой отчет, выполненный в соответ
ствии с МКСОИ Стандартом EXNR, должен удовле
творять требованиям, предъявляемым к отчету, из
ложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В част
ности, акт или отчет об оценке должен точно отра
жать цели, область применения и дату оценки и дату
проведения оценки, а также полученные Оценщиком
инструкции и имевшуюся в его распоряжении ин
формацию. При наличии противоречий между этими
инструкциями и настоящим МКСОИ Стандартом
Оценщик обязан обратить внимание пользователя
отчетом на имеющиеся разногласия и отметить слу
чаи отступления от Стандарта. Аналогичным обра
зом в акте или отчете должны быть оговорены слу
чаи отсутствия полного объема информации или на
личия специальных допущений, обусловленных осо
быми обстоятельствами оценки.
6.2 Акт или отчет об оценке должен содержать
пункт, запрещающий публикацию отчета в целом
или отдельных его частей, а также любые ссылки на
него, или содержащиеся в нем показатели, или на
имена и профессиональную принадлежность Оцен
щиков, иначе как с письменного разрешения Оцен

---

Page 44

щиков относительно формы и контекста публика
ции.
6.3 Акт или отчет об оценке также должен содер
жать пункт, подтверждающий тот факт, что оценка
была проведена в соответствии с настоящими или
другими установленными Стандартами, независимо
и беспристрастно по отношению к клиенту или иным
заинтересованным сторонам. Кроме того, в акте или
отчете об оценке должны содержаться все иные
данные, изложение которых требуется настоящим
Стандартом.
6.4 В качестве условия договора Оценщик должен
потребовать, чтобы любой публикуемый документ
со ссылкой на заключение Оценщика содержал из
ложение всех допущений и отступлений от Стандар
тов.
6.5 В том случае, если оценка проводится
"внутренним Оценщиком", то есть тем специали
стом, который работает либо на предприятии, вла
деющем оцениваемой собственностью, либо в бух
галтерской фирме, ответственной за ведение фи
нансовой документации и/или подготовку финансо
вой отчетности предприятия, в акте или отчете об
оценке должен присутствовать специальный пункт,
оговаривающий наличие и характер подобных взаи
моотношений.
7.0 Условия отступления от
Стандарта
7.1 В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение рыночной
стоимости для соблюдения юридических или нор
мативных требований юрисдикции, в пределах ко
торой проводится оценка. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов, либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящих Стандартах.
8.0 Дата вступления в силу
8.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Стандарт ТТ. Оценка лесных
ресурсов и лесных земель
(проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки".
1.0 Введение
1.1 Настоящий Стандарт преследует четыре цели:
вопервых, идентифицировать активы, относящиеся
к лесным ресурсам и лесным землям; вовторых, ус
тановить определения понятия стоимости, приме
нимые к лесным ресурсам и лесным землям; в
третьих, выработать стандарты для отчетов об оцен
ке лесных ресурсов и лесных земель; и вчетвертых,
обсудить стандартные методы, используемые для
оценки лесных ресурсов и лесных земель.
1.2 Оценка лесных ресурсов и лесных земель тре
бует тщательного изучения всей имеющейся ин
формации для определения ассоциированного с
ними потока прибыли; остаточного срока службы
этих активов; методов и процедур, применимых для
их оценки. Расчетная величина стоимости должна
быть отражена в отчете ясным и недвусмысленным
образом.
1.3 МКСОИ стремится исключить случаи непра
вильного понимания и/или недоразумения на меж
дународном и внутригосударственном уровнях, свя
занные с оценкой лесных ресурсов и лесных земель.
Оценщики, ответственные за претворение в жизнь
настоящих Стандартов, должны обеспечить приме
нение адекватных методов, используя все разумные
средства для улучшения понимания со стороны
пользователей результатами оценки, избегая си
туаций, которые могут ввести в заблуждение обще
ственность, и используя в отчетах объективно обос
нованные расчетные величины.
2.0 Область применения
2.1 МКСОИ Стандарт ТТ относится к оценке акти
вов, классифицируемых как лесные ресурсы и лес
ные земли, проводимой в целях финансовой отчет
ности.
2.2 Другие МКСОИ Стандарты направлены на соз
дание базы для оценки активов, формирующих со
бой часть действующего предприятия.
3.0 Определения
3.1 Лесные ресурсы и лесные земли проявляют
себя посредством своего физического существова
ния. Они являются материальными объектами соб
ственности и, как правило, приносят прибыль сво
ему владельцу. В основе определения стоимости
лесных ресурсов и лесных земель лежит принцип
замещения, согласно которому расчетливый поку
патель не заплатит за объект собственности цену,
превышающую затраты, требующиеся для приобре
тения на рынке некоторого разумного аналога.
3.2 Лесные ресурсы и лесные земли могут быть
отнесены к материальным активам, к движимому
имуществу или к недвижимости.
3.2.1 Материальные активы представляют собой
объекты, имеющие физическую и осязаемую при
роду. Лесные ресурсы и лесные земли являются
восстановимой или адаптируемой собственностью,
которая может быть использована в коммерческих
целях.
3.2.2 Активы, относящиеся к движимому имущест
ву, представляют собой материальные объекты, ко
торые не связаны с недвижимостью постоянно и ко
торые могут быть перемещены. Под общее опреде
ление движимого имущества подходит все (кроме
нематериальных активов), что не является недви
жимостью и/или не прикреплено к недвижимости
постоянно. Лесные ресурсы преобразуются в дви

---

Page 45

жимое имущество посредством сбора урожая
(вырубки леса).
3.2.3 Под недвижимостью понимается земельный
участок с имеющимися на нем улучшениями, вклю
чая здания и сооружения, в том числе лес на корню
и садовые деревья.
3.3 Рыночная стоимость есть расчетная величина,
равная денежной сумме, за которую предполагает
ся переход имущества из рук в руки на дату оценки в
результате коммерческой сделки между доброволь
ным покупателем и добровольным продавцом после
адекватного маркетинга; при этом полагаешься, что
каждая из сторон действовала компетентно, расчет
ливо и без принуждения. Применительно к лесным
ресурсам и лесным землям это определение делает
акцент на стоимости, которой оцениваемый объект
обладает сам по себе, принимая во внимание его
наиболее эффективное использование и денежную
сумму, которая может быть выручена от его прода
жи. См. МКСОИ Стандарт 1, 3.1.
3.4 Наиболее эффективное использование опре
деляется в МКСОИ Основных понятиях/Принципах и
в Стандарте 3, 3.2 как наиболее вероятное исполь
зование имущества, являющееся физически воз
можным, разумно оправданным, юридически закон
ным, осуществимым с финансовой точки зрения и в
результате которого стоимость оцениваемого иму
щества будет максимальной.
3.5 Потребительная стоимость, определенная в
МКСОИ Стандарте 2, применяется для оценки лес
ных ресурсов и лесных земель при наличии соответ
ствующего потока прибыли, создаваемого оцени
ваемым объектом, для обоснования его стоимости.
3.6 Рыночная стоимость при существующем ис
пользовании, определенная в МКСОИ Стандарте 3,
3.3, применяется для оценки лесных ресурсов и
лесных земель в том случае, когда имеются альтер
нативные варианты использования земельного уча
стка, при которых стоимость участка может оказать
ся более высокой.
3.7 Инвестиционная стоимость. Стоимость собст
венности для конкретного инвестора, или класса
инвесторов, при определенных целях инвестирова
ния. Это субъективное понятие соотносит конкрет
ный объект собственности с конкретным инвесто
ром или группой инвесторов, имеющих определен
ные цели и/или критерии инвестирования. Термин
инвестиционная стоимость не следует путать с по
нятием рыночной стоимости инвестиционной соб
ственности. См. МКСОИ Стандарт 2, 3.4.
3.8 Стоимость действующего предприятия. Стои
мость предприятия как единого целого. Это понятие
предусматривает определение стоимости функцио
нирующей фирмы с последующим распределением
общей стоимости действующего предприятия на
отдельные составные части фирмы пропорциональ
но их вкладу; однако, ни один из компонентов сам по
себе не является представлением рыночной стои
мости. См. МКСОИ Стандарт 2, 3.5.
3.9 Остаточная стоимость замещения (ОСЗ). ОСЗ
представляет собой метод оценки, основанный на
расчете текущей рыночной стоимости земельного
участка при его существующем использовании в
сумме с общими затратами на замещение
(воспроизводство) сооружений за вычетом попра
вок на физический износ, все соответствующие
формы обесценения и оптимизацию. Результат, яв
ляющийся нерыночным типом стоимости, называют
остаточной стоимостью замещения. Он определя
ется потенциальной прибыльностью или сервисным
потенциалом предприятия. См. МКСОИ Стандарт 2,
3.8.
3.10 Остаточная стоимость замещения и стои
мость действующего предприятия.
3.10.1 Метод остаточной стоимости замещения
(ОСЗ) применяется в случае оценки специализиро
ванной недвижимости, которая редко продается
(если продается вообще) на открытом рынке иначе
как часть предприятия, в котором она задействова
на, и, следовательно, не может быть оценена в со
ответствии с определением понятия рыночной
стоимости. См. МКСОИ Стандарт 3.
3.10.2 Стоимость действующего предприятия (в
соответствии с определением и замечаниями
МКСОИ Стандарта 2) складывается из чистой стои
мости всех материальных и нематериальных акти
вов предприятия за вычетом всех пассивов. В силу
того, что эта величина является выражением стои
мости предприятия как единого целого она, как пра
вило, не может быть разложена на компоненты для
отдельных активов предприятия. Таким образом,
отдельные активы не обладают стоимостью дейст
вующего предприятия и поэтому стоимость дейст
вующего предприятия не может служить базой
оценки имущества для финансовой отчетности.
3.10.3 Метод ОСЗ всегда должен ориентироваться
на потенциальную прибыльность или, для имущест
ва общественного пользования и активов, не свя
занных со свободными денежными поступлениями,
их сервисным потенциалом. Таким образом, метод
ОСЗ сочетает в себе как рыночные, так и нерыноч
ные элементы. Однако, в силу того, что метод ОСЗ
применяется к отдельным активам, а не к самому
предприятию, он по своей сути отличается от мето
дов и понятий, основанных на стоимости действую
щего предприятия, и адекватным образом может
использоваться в оценке имущества для финансо
вой отчетности. См. МКСОИ Стандарт 3.
3.11 Объективная (справедливая) стоимость. Объ
ективная стоимость определяется специалистами
по бухгалтерскому учету как денежная сумма, за ко
торую может быть продано имущество (или списана
задолженность) в результате коммерческой сделки
между компетентными добровольными сторонами.
В различных условиях оценки и в различных госу
дарствах могут использоваться другие определения
объективной
(справедливой)
стоимости.
См.
МКСОИ Стандарт 2.
4.0 Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 МКСОИ Стандарт ТТ относится к оценке акти
вов, классифицируемых как лесные ресурсы и лес
ные земли, проводимой в целях финансовой отчет
ности. Наряду с другими разделами Международ

---

Page 46

ных Стандартов Оценки настоящий Стандарт имеет
структуру, предназначенную для предоставления
основных ориентиров и рекомендаций Оценщикам,
бухгалтерам, а также широкой публике относитель
но стандартов оценки, оказывающих влияние на бух
галтерский учет.
4.2 В соответствии с международными стандарта
ми бухгалтерского учета, основной целью финансо
вой отчетности является объективное отражение
результатов деятельности и финансового положе
ния того предприятия, для которого составляется
эта финансовая отчетность.
4.3 Стандарты бухгалтерского учета предоставля
ют необходимые средства для отражения оценок
стоимости основных (и прочих) активов в финансо
вой документации и отчетности. Они применяются к
текущей рыночной оценке и другим базам оценки,
использующим при расчете ретроспективную
(историческую) стоимость.
5.0 Формулировка Стандарта
5.1 Прежде чем приступать к заданию, связанному
с оценкой лесных ресурсов и лесных земель, Оцен
щик обязан:
5.1.1 Должным образом идентифицировать оце
ниваемые активы и удостовериться в том, что вы
полнение задания не приведет к заключению, неод
нозначно интерпретируемому либо несоответст
вующему конкретным обстоятельствам;
5.1.2 Убедиться, что он обладает достаточными
знаниями и опытом для выполнения задания в соот
ветствии со Стандартами и другими общеприняты
ми принципами оценки;
либо Оценщик обязан:
(1) До принятия обязательств довести до сведения
клиента несоответствие какимлибо профессио
нальным качествам;
(2) Предпринять все необходимые шаги для ком
петентного выполнения задания;
(3) По выполнении задания в сопроводительном
отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предприня
тые для ее адекватного отражения.
5.2 При расчете стоимости лесных ресурсов и
лесных земель Оценщик должен понимать и пра
вильно применять установленные методы и проце
дуры, необходимые для получения достоверной
оценки.
5.3 Для исключения возможности неправильного
понимания оценки лесных ресурсов и лесных зе
мель Оценщик должен придерживаться следующей
схемы действий:
5.3.1 Идентифицировать оцениваемые активы.
5.3.2 Идентифицировать права, связанные с оце
ниваемыми активами.
5.3.3 Идентифицировать цель оценки и планируе
мый способ использования ее результатов.
5.3.4 Дать определение типа рассчитываемой
стоимости.
5.3.5 Проанализировать оцениваемые активы или
изложить существенные факты.
5.3.6 Выявить все особые обстоятельства и огра
ничения.
5.3.7 Установить эффективную дату оценки.
5.3.8 Получить и проанализировать данные и усло
вия, существенные для выполнения задания.
5.4 Несмотря на то, что в некоторых ситуациях ис
пользование нерыночных баз оценки может быть
допустимым, Оценщик должен позаботиться о том,
чтобы в случае идентификации и включения в отчет
стоимости такого типа она не могла быть с доста
точно разумным основанием истолкована в качестве
представления рыночной стоимости.
6.0 Замечания
6.1 Лесные ресурсы и лесные земли проявляют
себя через свои физические характеристики и по
средством физического существования. Они, как
правило, приносят прибыль своему владельцу.
6.2 Следующие традиционные определения поня
тия стоимости используются для оценки активов,
относящихся к лесным ресурсам и лесным землям:
6.2.1 Рыночная стоимость есть расчетная величи
на, равная денежной сумме, за которую предпола
гается переход имущества из рук в руки на дату
оценки в результате коммерческой сделки между
добровольным покупателем и добровольным про
давцом после адекватного маркетинга; при этом по
лагается, что каждая из сторон действовала компе
тентно, расчетливо и без принуждения.
6.2.2 При некоторых обстоятельствах для оценки
лесных ресурсов и лесных земель могут быть ис
пользованы следующие нерыночные определения
стоимости: объективная стоимость, потребительная
стоимость и инвестиционная стоимость. При ис
пользовании нерыночных определений стоимости
Оценщик должен позаботиться о том, чтобы не было
разумных оснований для принятия их за представ
ление рыночной стоимости.
6.2.3 При оценке лесных ресурсов и лесных зе
мель необходимы следующие дополнительные оп
ределения:
6.2.3.1 Обратное преобразование. Анализ взаимо
связи рыночных цен на имеющиеся в наличии на
рынке лесные ресурсы и лесные земли, рассматри
ваемые в качестве движимого имущества, и ценами
на те же активы, рассматриваемые в качестве не
движимости. В общем случае этот процесс заклю
чается в определении цены конечного продукта
(бревен, и т.д.) и приведении ее обратно к стоимо
сти лесных ресурсов и лесных земель до вырубки.
6.2.3.2 Истощение:
1. Уменьшение стоимости объекта, обусловленное
удалением исчерпаемых активов или ресурсов на
пример, вырубкой деревьев в лесу.
2. Пропорциональная себестоимость или другая
мера стоимости, приписываемая той части находя
щихся во владении или арендуемых лесных ресур
сов и лесных земель, которая была подвергнута вы
рубке.
3. Периодическое начисление некоторого значе
ния стоимости, относимое на вырубку лесных ре
сурсов.
4. Процесс измерения и учета объема вырубки
лесных ресурсов.

---

Page 47

6.2.3.3 Остаточная стоимость. Остаток стоимости
лесных ресурсов и лесных земель после вычета на
численного истощения.
6.2.3.4 Анализ дисконтированного наличного пото
ка. Схема или модель, в которой определяются и
приводятся к текущим значениям с некоторой уста
новленной ставкой дисконта объем, изменчивость,
временные характеристики периодической прибы
ли, а также количественные и временные характе
ристики реверсий.
6.2.3.5 Отсечение. Процесс удаления некоторого
объекта, прикрепленного или связанного с земель
ным участком либо части самого земельного участ
ка, при котором меняется тип рассматриваемого
объекта
объект недвижимости преобразуется в
движимое имущество.
6.2.3.6 Явочная цена наличного товара. Термин,
используемый для описания цены, по которой на
данный момент продается рассматриваемый товар,
в противоположность ценам, ожидаемым в буду
щем.
6.3 Для оценки лесных ресурсов и лесных земель в
целом используются те же методы, что и для оценки
активов других типов. Это затратный метод, метод
капитализации прибыли, или наличного потока, и
метод сравнения продаж.
6.3.1 Затратный метод основан на принципе за
мещения, то есть, в данном контексте означающем,
что покупатель не будет платить за объект больше
той суммы, которая требуется, чтобы без излишних
потерь времени заменить его другим объектом,
аналогичным по своим полезным характеристикам.
6.3.1.1 Стандартная процедура применения за
тратного метода состоит в определении полной
стоимости воспроизводства за вычетом расчетной
величины износа. Затратный метод в оценке лесных
ресурсов и лесных земель имеет ограниченное
применение; как правило, он применяется к возоб
новленным лесонасаждениям.
6.3.1.2 Полная стоимость замещения представля
ет собой объем затрат в текущих ценах, необходи
мый для получения неиспользованного объекта, об
ладающего эквивалентной полезностью.
6.3.1.3 Полная стоимость замещения минус физи
ческий износ минус избыточные оперативные за
траты в виде функционального устаревания минус
экономическое устаревание равняется рыночной
стоимости.
6.3.1.4 Полная стоимость замещения есть текущая
стоимость нового объекта собственности, являюще
гося по своим характеристикам наиболее близким
аналогом оцениваемого объекта.
6.3.1.5 Физический износ есть потеря стоимости,
вызванная изнашиванием объекта в процессе экс
плуатации, природного воздействия, либо обуслов
ленная внутренними дефектами объекта.
6.3.1.6 Экономическое устаревание есть потеря
стоимости, обусловленная влиянием внешних фак
торов.
6.3.1.7 Экономия затрат представляет собой раз
новидность затратного метода, при которой рыноч
ная стоимость рассчитывается как сумма расходов
за вычетом сэкономленных затрат.
6.3.2 Метод капитализации прибыли или налично
го потока (денежных поступлений) основан на оцен
ке ожиданий инвестора, то есть, рассчитывается те
кущая стоимость экономических выгод, ожидаемых
от владения оцениваемыми активами. При оценке
лесных ресурсов и лесных земель применение ме
тода капитализации прибыли заключается в расчете
стоимости по формуле текущей стоимости со сле
дующими входными параметрами: наличный поток
или поток прибыли, ассоциированный с объемом
продукции, получаемым с оцениваемого объекта,
ставка дисконта, или ставка капитализации, соот
ветствующая степени риска, связанного с рассмат
риваемым наличным потоком, и остаточный эконо
мический срок службы объекта.
6.3.2.1 Измеряемый поток прибыли или наличный
поток есть поток прибыли или наличный поток, обу
словленный существованием лесных ресурсов и
лесных земель и объемом вырубки.
6.3.2.2 Остаточный срок службы активов, класси
фицируемых как лесные ресурсы и лесные земли,
есть наименьшее из следующих величин: юридиче
ский срок службы, срок действия контракта и ры
ночный срок службы.
6.3.3 Рыночный метод основан на принципе заме
щения, который в данном контексте означает, что
хорошо информированные покупатели не станут
платить за оцениваемый объект цену, превышаю
щую затраты, требующиеся для приобретения на
рынке некоторого разумного аналога.
6.3.3.1 Данные по аналогичным сделкам сравни
ваются с характеристиками оцениваемых лесных
ресурсов и лесных земель.
6.3.3.2 Экономические, количественные и качест
венные преимущества и недостатки оцениваемых
активов по сравнению с выбранными аналогами
учитываются посредством введения соответствую
щих поправок.
6.4 Для исключения возможности неправильного
понимания оценки лесных ресурсов и лесных зе
мель Оценщик должен придерживаться следующей
схемы действий:
6.4.1 Идентифицировать оцениваемые активы.
6.4.2 Идентифицировать права и/или привилегии,
связанные с оцениваемыми активами.
6.4.3 Идентифицировать цель оценки и планируе
мый способ использования ее результатов.
6.4.4 Дать определение типа рассчитываемой
стоимости.
6.4.5 Проанализировать оцениваемые активы или
изложить существенные факты.
6.4.6 Выявить все особые обстоятельства и огра
ничения.
6.4.7 Установить эффективную дату оценки.
6.4.8 Получить и проанализировать данные и усло
вия, существенные для выполнения задания.
6.4.9 Применить адекватные процедуры и методы
оценки.

---

Page 48

7.0 Требования к изложению
фактического материала
7.1 Отчеты об оценке не должны допускать неод
нозначного толкования. Конкретные стандарты со
ставления отчета для разных государств могут отли
чаться друг от друга, но в обязанности Оценщика
входит включение в структуру отчета по крайней ме
ре тех пунктов, которые перечислены выше в пара
графе 5.3.
7.2 Любой отчет об оценке должен содержать пе
речень ограничений или раздел аналогичного со
держания. Тем не менее, Оценщик не должен ис
пользовать перечень ограничений в качестве оправ
дания несанкционированного отступления от на
стоящих Стандартов.
7.3 При проведении оценки Оценщик не должен
делать допущения, являющиеся нелогичными в све
те фактов, достоверных на эффективную дату оцен
ки. В отчетах должны быть обоснованно изложены
все сделанные допущения.
7.4 Каждый отчет об оценке должен содержать за
ключение Оценщика, соответствующее принципам,
изложенным в МКСОИ Стандарте 1.
7.5 В том случае, если оценка проводится
"внутренним Оценщиком", то есть работающим ли
бо на предприятии, владеющем оцениваемыми ак
тивами, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и/или подго
товку финансовой отчетности этого предприятия, в
акте или отчете об оценке должен присутствовать
специальный пункт, оговаривающий наличие и ха
рактер подобных взаимоотношений.
7.6 Другая отчетная документация не должна про
тиворечить настоящим Стандартам.
8.0 Условия отступления от
Стандарта
8.1 Если от Оценщика требуется выполнить зада
ние, несогласующееся с настоящими Стандартами,
он должен идти на это только в том случае. если:
8.1.1 Оценщик установит, что результаты работы
не смогут ввести в заблуждение клиента, пользова
телей отчетом или услугами Оценщика или общест
венность;
8.1.2 Оценщик поставит клиента в известность о
том, что задание включает в себя специальные до
пущения или отступления от Стандартов, что должно
быть полностью отражено в отчете и/или представ
лении третьей стороне, осуществляемом Оценщи
ком в качестве результата своей работы.
8.1.3 В качестве условия договора Оценщик вы
двинет требование того. чтобы любой публикуемый
документ со ссылкой на заключение Оценщика, со
держал изложение всех допущений и отступлений
от Стандартов.
8.2 В некоторых государствах Оценщик может
быть вынужден использовать или ссылаться на не
которое специфическое определение рыночной
стоимости для соблюдения юридических или нор
мативных требований юрисдикции, в пределах ко
торой проводится оценка. Если результаты оценки
будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов, либо
в тех случаях, когда местное определение может
привести к неправильной интерпретации, Оценщик
должен также использовать определение, приве
денное в настоящих Стандартах.
9.0 Дата вступления в силу
9.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Стандарт Х. Учет в процессе
оценки факторов окружающей
среды (проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки.
1.0 Введение
1.1 Целью настоящего Стандарта является пре
доставление Оценщикам ориентиров для проведе
ния оценки в тех случаях, когда факторы окружаю
щей среды могут оказывать влияние на стоимость
оцениваемой собственности.
1.2 В настоящем Стандарт рассматриваются об
щие понятия, принципы и соображения, которыми
должны руководствоваться Оценщики при проведе
нии оценки в тех случаях, когда имеются в наличии
условия окружающей среды, могущие оказывать
влияние на стоимость собственности. В нем также
обсуждается ряд понятий, которые требуют пони
мания от бухгалтеров, представителей регулирую
щих учреждений, а также других пользователей ус
лугами профессиональной оценки.
1.3 Оценщики редко имеют специальную квалифи
кацию в правовой, научной и технической областях,
в которых часто возникает необходимость при оп
ределении риска, связанного с окружающей сре
дой. По этой причине при учете эффектов воздейст
вия на рынок таких факторов Оценщики обычно по
лагаются на правовые, научные и иные технические
рекомендации других специалистов. Рекомендации
такого рода должны быть изложены и объяснены в
акте или отчете об оценке в контексте рассматри
ваемого объекта собственности.
1.4 Фундаментальным принципом для применения
настоящего Стандарта является приверженность
Оценщика рыночной базе оценки, его объектив
ность, а также полное изложение всех существен
ных моментов, имеющих отношение к делу, в удоб
ном для пользователя виде. Настоящий Стандарт
также предоставляет возможность адекватного уче
та и отражения факторов окружающей среды в тех
случаях, когда при оценке специализированной
собственности применение понятий рыночной
стоимости невозможно.
2.0 Область применения
2.1 Настоящий Стандарт применим к любой оцен
ке недвижимости, производственных средств и
оборудования, результаты которой включаются в

---

Page 49

некоторый публикуемый документ. Стандарт дейст
вует в совокупности с другими Стандартами оценки
в тех случаях, когда известно (или с достаточно ра
зумными основаниями можно предположить), что
имеются факторы окружающей среды, которые мо
гут повлиять на рыночную стоимость оцениваемого
объекта собственности.
2.2 В некоторых государствах или при определен
ных условиях правовые, регулирующие или бухгал
терские требования могут вызвать последующие
модификации этого Стандарта. Любое отступление
от Стандарта, вызванное подобными обстоятельст
вами, должно быть отмечено и объяснено в отчете
об оценке.
3.0 Определения
3.1 В контексте профессиональной оценки опас
ное вещество определяется как:
Любое вещество, находящееся внутри, вокруг или
рядом с оцениваемым объектом собственности, и
которое по своей форме, количеству и близости об
ладает достаточной возможностью оказать негатив
ное влияние на рыночную стоимость объекта.
3.2 Токсичное определяется как:
Состояние вещества, будь то газ, жидкость или
твердая субстанция, в котором оно по своей форме,
количеству и территориальному расположению на
дату оценки обладает способностью приносить вред
различным формам жизни.
4.0 Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 Термины "рыночная стоимость" и "объективная
(справедливая) стоимость" не являются синонима
ми (см. МКСОИ Стандарты 1, 2 и 3). В то же время
каждый из этих типов стоимости отражает поведе
ние рынка в ситуации, описываемой соответствую
щим определением. В какой мере стоимость объек
та собственности, соответствующая данному типу
стоимости, может быть подвержена влиянию фак
торов окружающей среды, в той мере эти обстоя
тельства должны быть учтены в процессе оценки и
отражены в отчете.
4.2 МКСОИ Стандарт Х применим во всех обстоя
тельствах, связанных с опубликованием величин
стоимости объектов собственности, в индивидуаль
ном порядке или в совокупности, в том случае, когда
факторы окружающей среды могут оказывать нега
тивное влияние на эти величины стоимости. Помимо
возможного воздействия этих факторов на оцени
ваемую собственность, может быть существенным
целый ряд сопутствующих аспектов, таких как объем
затрат на очистку и восстановление, затраты на на
блюдение и поддержание объекта в нормальном со
стоянии, перечень обязательств третьей стороны
или регулирующих учреждений и т.п. В соответствии
с этим, для оценки, проводимой в целях подготовки
финансовой отчетности и смежной документации,
адекватное раскрытие и изложение всех сущест
венных моментов является фундаментальным прин
ципом.
4.3 В обычных обстоятельствах при проведении
имущественной оценки Оценщик получает инструк
ции непосредственно от руководителей предпри
ятия, как это предусмотрено Стандартом 3. Все
специальные инструкции, полученные Оценщиком
относительно учета факторов окружающей среды,
могущих негативно повлиять на стоимость оцени
ваемой собственности, должны бить исчерпываю
щим образом изложены Оценщиком в акте или от
чете об оценке. Эти данные должны сопровождаться
объяснением Оценщика того, каким образом фак
торы окружающей среды учитывались в процессе
оценки, какие были сделаны допущения, а также
эффект (если таковой имел место) этих факторов на
величины стоимости, содержащиеся в отчете.
5.0 Формулировка Стандарта
5.1 Если известно или с достаточно разумным ос
нованием можно предположить наличие факторов
окружающей среды, могущих оказывать негативное
влияние на стоимость объекта собственности, то
при обсуждении с клиентом или потенциальным
клиентом моментов, существенных для оценки,
Оценщик должен довести до сведения клиента фак
ты относительно своих знаний, опыта и компетент
ности для работы в такой ситуации.
5.1.1 Если наличие специфических факторов ок
ружающей среды известно или предполагается на
момент обсуждения Оценщиком и потенциальным
клиентом будущего заключения договора, то Оцен
щик должен убедиться в том, что клиент осознает
степень компетентности Оценщика и обязательства
последнего довести все соответствующие факты до
сведения клиента, а также в том, что Оценщик, при
ступая к заданию, никоим образом не поставит под
сомнение выполнение этих обязательств.
5.1.2 Если наличие специфических факторов ок
ружающей среды обнаружилось в процессе выпол
нения задания, Оценщик должен в этот момент до
вести до сведения клиента все факты относительно
своих знаний, опыта и компетентности, как это пре
дусмотрено настоящим Стандартом, после чего
действовать в соответствии с дополнительными
требованиями 5.1.1.
5.2 Осознавая, что многие ситуации, связанные с
учетом факторов окружающей среды, могут потре
бовать правовую, научную и иную техническую кон
сультацию других специалистов, Оценщик, если по
всем остальным вопросам с клиентом достигнута
договоренность, должен предпринять необходимые
шаги для того, чтобы полностью выполнить задание.
Такие шаги могут включать в себя соответствующее
персональное исследование, кооперацию с другим
Оценщиком, обладающим необходимыми знания
ми, опытом и компетентностью, либо привлечение к
сотрудничеству других специалистов, обладающих
необходимыми знаниями, опытом и компетентно
стью.
5.3 В той мере, в какой известно наличие опасных
веществ на оцениваемом объекте или в непосред
ственной близости от него, этот факт должен быть
раскрыт в отчете или акте об оценке.
5.4 Если объект собственности оценивается как
неподверженный действию опасных веществ, в то
время как наличие таких веществ известно или его

---

Page 50

можно предполагать, акт или отчет об оценке дол
жен включать в себя пункт, оговаривающий контекст
проводимой оценки, и содержать адекватную фор
мулировку целей и заключений оценки, а также ог
раничение на использование заключений оценки
без сопровождающего изложения всех специальных
условий и их объяснения.
5.5 В акт или отчет об оценке должны быть вклю
чены имена специалистов и характер оказанного
ими профессионального содействия при предос
тавлении специальной информации относительно
воздействия факторов окружающей среды на оце
ниваемый объект собственности.
5.6 При отсутствии данных о наличии факторов ок
ружающей среды, могущих оказать негативное
влияние на стоимость собственности, Оценщику
следует принять за стандартную практику включе
ние в акт или отчет об оценке ограничительного
пункта или иным образом оговорить тот факт, что
оценка проводилась при предположении, что о на
личии подобных факторов не было известно.
6.0 Замечания
6.1 Во всем мире наблюдается растущая озабо
ченность воздействием факторов окружающей сре
ды на жизнь людей и объекты собственности. За по
следнее время было обнаружено большое количе
ство потенциально опасных факторов и с течением
времени, повидимому, к их числу будут добавлять
ся новые, по мере того, как дополнительные ограни
чения будут налагаться правительствами государств
или в них будет возникать потребность со стороны
рынка.
6.2 Некоторые опасные вещества могут оказывать
непосредственное влияние на стоимость объектов
собственности; однако, поскольку Оценщик опери
рует с рыночной стоимостью объектов, первосте
пенное значение в процессе оценки имеет сама ре
акция рынка на опасные вещества. Так, например,
для некоторых веществ, для которых считалось, что
они не оказывают негативное влияние на стоимость
собственности, со временем может быть решено,
что они всетаки такое влияние оказывают. И наобо
рот, для веществ, считавшихся оказывающими су
щественное негативное влияние, может быть обна
ружено, что это влияние совсем не так велико или
оно отсутствует вовсе, либо что негативный эффект
проявляется только в определенных рыночных усло
виях.
6.3 В то время как правовые, научные и техниче
ские моменты, связанные с воздействием опасных
веществ, часто не входят в компетенцию Оценщика,
его роль в учете факторов окружающей среды в
процессе оценки может быть упрощена следующим
образом:
6.3.1 Установить наличие ситуации, требующей
учета факторов окружавшей среды, и действовать
компетентно в соответствии с настоящим Стандар
том, вне зависимости от того, возникла ли такая си
туация до начала выполнения задания или в процес
се его выполнения.
6.3.2 При необходимости, когда требуются специ
альные знания, опыт и квалификация, прибегать к
помощи и профессиональному совету других спе
циалистов, впоследствии обязательно отразив и по
яснив все факты подобного содействия в акте или
отчете об оценке.
6.3.3 Адекватно выразить рыночную стоимость
объекта собственности с учетом влияния факторов
окружающей среды; иначе, если объект собствен
ности оценивается как неподверженный воздейст
вию этих факторов, должным образом изложить и
объяснить сделанные допущения, цели анализа и
возможный эффект допущений на величину рыноч
ной стоимости.
6.3.4 При предоставлении отчета позаботиться о
том, чтобы сам отчет и содержащиеся в нем оценки
стоимости не могли ввести в заблуждение или быть
использованы кроме как в тех целях, для которых
они Предназначались.
6.4 От Оценщика ожидается правильное примене
ние установленных методов и процедур, необходи
мых для того, чтобы в результате оценки были полу
чены достоверные результаты. Имея дело с объек
том собственности, подверженным воздействию
некоторых факторов окружающей среды, негативно
влияющих на стоимость объекта, Оценщику следует
применять процедуры, требующиеся для адекватно
го отражения потери стоимости, следя за тем, что
бы воздействие рассматриваемых факторов не бы
ло переоценено или недооценено. Если задание
предусматривает определение рыночной стоимости
объекта собственности, то на Оценщике лежит от
ветственность за отражение в своей финальной
оценке той степени воздействия, которую оказыва
ют рассматриваемые факторы окружающей среды с
точки зрения рынка для оцениваемого объекта соб
ственности.
6.5 Оценщики должны со всей осторожностью от
носиться к тому факту, что может иметься значи
тельное расхождение во мнениях среди правовых,
научных и других технических экспертов, услугами
которых может потребоваться воспользоваться
Оценщику. Особенно значительные разногласия мо
гут быть обнаружены в отношении методов и мас
штабов работ по очистке, сопровождению и контро
лю, связанных с рассматриваемыми факторами ок
ружающей среды, и объема соответствующих за
трат.
6.5.1 Вполне корректное задание может состоять в
оценке объекта собственности, подверженного воз
действию факторов окружающей среды, при допу
щении, что любой эффект такого воздействия будет
исключен из конечной оценки стоимости объекта,
если есть уверенность в том, что результаты оценки
не могут ввести в заблуждение, что клиент проин
формирован о подобных ограничительных допуще
ниях и не возражает против них, и что все ограниче
ния и причины их установки ясно изложены в акте
или отчете об оценке.
6.5.2 В силу того, что учет факторов окружающей
среды часто сопряжен с рассмотрением техниче
ских нюансов, Оценщик обычно обращается за кон
сультацией к специалистам, имеющим соответст
вующую квалификацию в этих вопросах, и полагают
ся на их суждения. Оценщик должен раскрыть ха

---

Page 51

рактер и показать тщательность проведенного им
исследования для того, чтобы продемонстрировать,
что тот факт, что Оценщик в своем заключении опи
рается на подобные суждения, имеет под собой
достаточно разумные основания и является умест
ным в контексте рассматриваемой ситуации.
6.6 Оценщики и пользователи услугами профес
сиональной оценки должны отдавать себе отчет в
том, что результат действия некоторого фактора ок
ружающей среды может сильно различаться в зави
симости от особенностей, связанных с конкретными
объектами собственности, территориальным рас
положением и рынками. Негативное влияние на
стоимость может варьироваться от значений, кото
рыми можно пренебречь, до величин, превышающих
затраты на очистку и коррекцию. Последняя ситуа
ция может возникнуть, когда факторы окружающей
среды воздействуют на наиболее эффективное ис
пользование объекта и когда годность для продажи
и другие варианты использования объекта ограни
чены. В любом случае перед Оценщиком стоит за
дача исследовать и отразить результаты действия
факторов окружающей среды на рассматриваемый
объект собственности в контекст его рынка.
6.7 В типичном задании от Оценщика не требуется
специальной квалификации, необходимой для про
ведения правовых, научных или технических изы
сканий, связанных с опасными или токсичными ве
ществами, либо с иными факторами окружающей
среды, могущими оказать негативное влияние на
стоимость объекта. Для достоверности и возможно
сти будущего использования конечных результатов
оценки важно, чтобы наличие ситуации, связанной с
факторами окружающей среды, было должным об
разом учтено и отражено в отчете. Однако, Оценщик
должен сознавать, что неадекватные или необду
манные исследования и анализ могут в свою оче
редь негативно отразиться на стоимости объекта
собственности или на его владельце.
6.7.1 Если Оценщик знает, что в задание входит
рассмотрение факторов окружающей среды, он
должен следовать всем требованиям настоящего
Стандарта. Как правило, все технические эксперты,
чья консультация может потребоваться Оценщику,
привлекаются к работе самим клиентом или други
ми лицами, имеющими отношение к делу, часто на
конфиденциальной основе.
6.7.2 Если Оценщик подозревает или имеет неко
торую причину предполагать наличие потенциально
неблагоприятных факторов окружающей среды, он
должен немедленно поставить об этом в извест
ность клиента и предложить ему предпринять адек
ватные меры для решения соответствующих про
блем. Решая этот вопрос частным, конфиденциаль
ным образом, Оценщик избежит действий, которые
могли бы на рынке бросить тень на рассматривае
мый объект недвижимости.
6.8 Стандарты относительно круга обязанностей
Оценщика, связанных с поиском, обнаружением и
идентификацией ситуаций, уязвимых в плане воз
действия факторов окружающей среды, могут варь
ироваться между юрисдикциями и в их пределах.
Вообще говоря, определение характера, масштаба
и физического эффекта воздействия факторов ок
ружающей среды лежит вне сферы профессиональ
ной деятельности Оценщика. Обнаружение подоб
ных ситуаций также обычно не входит в компетен
цию Оценщика, однако он может сам выступить
инициатором соответствующего исследования в тех
случаях, когда местные стандарт указывают на то,
что подобное исследование уместно и желательно.
6.9 Лица, незнакомые с вопросами, связанными с
действием факторов окружающей среды, обычно
полагают, что наличие физического эффекта воз
действия некоторых факторов окружающей среды
неизбежно влечет за собой негативную реакцию со
стороны рынка. Однако, рыночный опыт показывает,
что могут быть (и часто действительно существуют)
важные различия между представлениями широкой
публики и фактической реакцией рынка на факторы
окружающей среды. В задачу Оценщика входит, из
бегая таких предвзятых допущений, тщательно
учесть все существенные факторы, провести компе
тентное рыночное исследование и отразить в ре
зультатах оценки отношение рынка к факторам ок
ружающей среды в контексте рассматриваемой
проблемы.
6.10 При рассмотрении всех вопросов, связанных
с учетом влияния факторов окружающей среды,
Оценщику следует действовать конфиденциально и
таким образом, чтобы представление общественно
сти о проводимом исследовании не противоречило
сути рассматриваемых вопросов, но в то же время
не вызывало неуместные спекуляции относительно
оцениваемого объекта.
6.11 Несмотря на то, что в тех случаях, когда вы
полнение задания предполагает определение ры
ночной стоимости, реакция рынка на факторы
внешней среды может быть оценена непосредст
венно по рыночным данным, в то же время подобная
задача несколько осложняется при рассмотрении
объекта собственности, для оценки которого наибо
лее подходящей процедурой является метод оста
точной стоимости замещения. При применении ме
тода ОСЗ Оценщик должен в той мере, в какой это
возможно, руководствоваться принципами, изло
женными в настоящем Стандарте, и полностью из
ложить ход проведенного им анализа и основы сде
ланных им заключений.
7.0 Требования к изложению
фактического материала
7.1 Оценщик должен довести до сведения клиента
факты относительно своих знаний, опыта и компе
тентности для рассмотрения факторов окружающей
среды, могущих иметь негативное влияние на стои
мость оцениваемого объекта собственности.
7.2 Оценщик должен указать на существование
всех факторов окружающей среды, могущих иметь
негативное влияние на стоимость оцениваемой
собственности, а также раскрыть, каким образом
воздействие того или иного фактора было учтено в
процессе выполнения задания. Если задание требу
ет оценивать объект собственности как если бы та
кие факторы не существовали, то должно быть осу

---

Page 52

ществлено полное изложение ограничительных до
пущений, а отчет должен соответствовать приве
денной выше формулировке Стандарта.
7.3 В той мере, в какой результаты оценки опира
ются на профессиональную помощь других специа
листов, Оценщик должен для каждого такого спе
циалиста указать в отчете или акте об оценке его
имя и внесенный им вклад.
7.4 При оценке объедков собственности, не под
верженных воздействию некоторых факторов окру
жающей среды, могущих иметь негативное влияние
на стоимость, Оценщик должен исходить из пред
положения, что эти факторы не существуют. Однако,
подобное допущение не должно в общем случае
подменять собой соответствующее исследование
фактов, относящихся к объекту собственности, или
выяснение наличия таких факторов.
8.0 Условия отступления от
Стандарта
8.1 По причинам правового порядка либо из прак
тических соображений в некоторых государствах
Оценщик может быть вынужден исходить из пред
положения, что некоторый фактор окружающей
среды, могущий оказать негативное влияние на
стоимость объекта собственности, отсутствует. В
такой ситуации обязанностью Оценщика является
убедиться в том, что факт отступления от настояще
го Стандарта ясно изложен наряду с целью прово
димой оценки и причиной отступления от Стандар
та. Обязанностью Оценщика также является обес
печение того, чтобы в каждом подобном случае от
ступления от Стандарта акт или отчет об оценке со
провождался ограничением на любое использова
ние результатов оценки без соответствующего из
ложения специальных допущений и отступления от
настоящего Стандарта.
9.0 Дата вступления в силу
9.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Стандарт IPF. Оценка
недвижимости, являющейся
собственностью страховых
компаний и пенсионных
фондов (проект)
Содержание этого Стандарта следует рассматри
вать в контексте предварительного материала и
вступительных рекомендаций, содержащихся в
Предисловии и Главе "Общие понятия и принципы
оценки.”
1.0 Введение
1.1 Целью настоящего Стандарта является пре
доставление Оценщикам ориентиров для проведе
ния оценки основных активов, являющихся собст
венностью страховых компаний и пенсионных фон
дов.
1.2 В настоящем Стандарте рассматриваются об
щие понятия и принципы, которыми должны руково
дствоваться Оценщики и которые должны находить
понимание среди владельцев недвижимости и дру
гих пользователей услугами профессиональной
оценки.
1.3 Оценщикам рекомендуется провести консуль
тацию с руководством предприятия для того, чтобы
точно установить характер задания, которое они
должны выполнить, а также чтобы ознакомиться с
проводимой политикой и правилами функциониро
вания страховых компаний и пенсионных фондов.
2.0 Определения
2.1 Объекты недвижимости, находящиеся во вла
дении страховой компании или пенсионного фонда,
могут быть классифицированы по четырем группам:
(а) недвижимость в качестве объектов инвестиций;
(b) недвижимость в стадии строительства;
(с) недвижимость под застройку;
(d) недвижимость, занимаемая владельцем.
2.2 Недвижимость, выступающая в качестве объ
ектов инвестиций, представляет собой объекты, на
которых строительные работы завершены и которые
предназначены для сдачи в аренду с созданием по
тока прибыли, обусловленным арендными выплата
ми, размер которых является предметом коммерче
ских переговоров с третьей стороной. Объекты не
движимости такого типа оцениваются по их рыноч
ной стоимости.
2.3 Недвижимость в стадии строительства пред
ставляет собой объекты, которые были приобрете
ны как вакантные с намерением найти коммерче
ский вариант сдачи в аренду третьей стороне с тре
бующимся некоторым объемом строительных работ
или без таковых. Помимо объектов, где действи
тельно идут работы, в эту категорию следует вклю
чать м объекты, где начало работ не вызывает со
мнений ввиду того, что уже получены все необходи
мые разрешения и подписан контракт на строитель
ство.
2.4 Недвижимость под застройку представляет
собой объекты, приобретенные с намерением осу
ществления на них строительных работ в будущем, и
которые не подпадают под остальные три катего
рии.
2.5 Недвижимость, занимаемая владельцем, мо
жет включать в себя объекты, на которые могут рас
пространяться любые формы межфирменных
арендных соглашений между компанией и ее дочер
ним предприятием; в силу этого, подобные согла
шения должны игнорироваться. Объекты, занимае
мые частично, следует относить к этой категории,
если доля занимаемой площади достаточно сущест
венна к примеру, не менее одной трети.
2.6 Возможны случаи, когда недвижимость вакант
на; эта ситуация является типичной, когда рынок
недвижимости переживает кризис.
3.0 Формулировка Стандарта
3.1 Выбор подходящего метода оценки недвижи
мости в стадии строительства зависит от степени
готовности объекта на эффективную дату оценки, а

---

Page 53

также от того, в какой мере объект может быть про
дан или сдан в аренду до окончания работ. Метод
должен быть обсужден и согласован с руководством
компании.
Оценщик должен позаботиться, чтобы:
а) Принять во внимание истинную разницу между
требующимися с учетом степени готовности объек
та затратами и ожидаемыми доходами; используя
при необходимости дисконтированные (текущие)
величины стоимости;
b) Сделать адекватный прогноз относительно
ожидаемых изменений в ситуации на рынке в тече
нии оставшегося срока строительства;
с) Должным образом учесть и указать степень
риска, связанного с проектом застройки; d) Учесть и
изложить все известные особые взаимоотношения
между сторонами, задействованными в процессе
застройки.
3.2 Неспециализированную недвижимость, зани
маемую владельцем, следует оценивать на базе ва
кантного владения и с учетом ее наиболее эффек
тивного использования. Если от Оценщика требует
ся использовать другую базу оценки, акт или отчет
об оценке должен также содержать ссылку на стои
мость, полученную из рыночных данных по прода
жам аналогичных объектов недвижимости при усло
вии вакантного владения.
3.3 Специализированную недвижимость, зани
маемую владельцем, которая по определению име
ет ограниченный рынок и обладает стоимостью
прежде всего как составная часть предприятия,
следует оценивать на базе наиболее эффективного
использования, исходя из предположения вакантно
го владения. Все допущения должны быть исчерпы
вающим образом объяснены. При отсутствии ры
ночных данных для оценки специализированной не
движимости обычно применяется метод остаточной
стоимости замещения, однако его не следует путать
с рыночными методами оценки (включая основан
ный на рыночных данных затратный метод).
3.4 Незастроенные участки. Недвижимость, кото
рая является вакантной, полностью или в значи
тельной степени, следует оценивать в ее сущест
вующем состоянии, а не на основе потенциальной
застройки объекта для дальнейшей сдачи недвижи
мости в аренду.
4.0 Взаимосвязь со стандартами
бухгалтерского учета
4.1 Степень занятости.
Объект недвижимости может быть не полностью
занят владельцем или сдаваться в аренду только
частично. Степень занятости должна учитываться в
процессе оценки. Оценщики и консультанты должны
внимательно относиться к этому фактору в частно
сти, когда объект недвижимости занят или сдается
не полностью, необходимо внести поправку на неко
торую дополнительную прибыль.
5.0 Замечания
5.1 Оценщик.
Оценщик может быть внутренним, сторонним или
независимым. Если руководству компании требует
ся независимая оценка, приглашаемый Оценщик
должен быть сторонним (внешним). В случае воз
никновения конфликта интересов при оценке объек
тов недвижимости внешний Оценщик всегда должен
ориентироваться на полученные им инструкции. Для
проведения независимой оценки не может привле
каться тот же сторонний оценщик, который обычно
приглашается компанией по вопросам приобрете
ния и менеджмента. Внешний Оценщик, принимав
ший участие в продаже компании объекта недвижи
мости, не должен оценивать этот объект для компа
нии в течении двух лет после приобретения.
5.2 Частота проведения оценки.
С периодичностью не более пяти лет. Для объек
тов недвижимости в стадии строительства, для ко
торых риск превышения затрат достаточно высок,
Оценщику следует рекомендовать проведение
оценки ежегодно до тех пор, пока объект можно бу
дет перевести в другую категорию, когда практиче
ски будет гарантия того, что не будет происходить
постоянного уменьшения стоимости объекта.
6.0 Требования к изложению
фактического материала
6.1 Форма акта оценки
В акте оценки должны быть ясно сформулированы
дата оценки, база оценки и все допущения, из кото
рых исходил Оценщик в процессе оценки.
Акт оценки должен содержать совокупную стои
мость оцениваемых объектов и эта совокупная ве
личина должна быть разложена на следующие со
ставляющие по категориям:
а) недвижимость, занимаемая предприятием для
своих нужд;
b) недвижимость, выступающая в качестве объек
тов инвестиций;
с) недвижимость в стадии строительства;
d) недвижимость, являющаяся в значительной
степени вакантной;
е) недвижимость, предназначенная для застройки
в будущем;
f) недвижимость, предназначенная для продажи.
6.2 Акт оценки необязательно должен содержать
детальные характеристики отдельных объектов не
движимости. Если акт оценки относится ко всем
объектам недвижимости, Оценщику следует обра
титься к аудиторам с просьбой проверить точность
идентификации оцененных им объектов.
6.3 Если акт оценки относится только к некоторым
объектам (например, другой Оценщик оценивает
оставшуюся часть объектов), желательно отметить
этот факт и указать, какие именно объекты оценива
лись им, или какие объекты были опущены. Акт
оценки должен содержать пункт, запрещающий
публикацию результатов оценки без согласия
Оценщика.
6.4 Если, по мнению оценщика, с даты оценки до
даты составления акта произошло существенное
изменение совокупной стоимости, обусловленное
изменением рыночной ситуации или факторами,
влияющими на некоторый объект (объекты), Оцен
щик должен сделать соответствующую оговорку.

---

Page 54

7.0 Условия отступления от
Стандарта
7.1 Источники оценки:
Оценщику следует по возможности устанавливать
истинность фактов, относящихся к оцениваемым
объектам недвижимости и не полагаться на мнение
других. С другой стороны, он не должен нести от
ветственность за истинность информации, которую
он получает от других. Следовательно, в акте оценки
важно отметить, какие данные получены Оценщиком
от других и им не проверены, а также указать источ
ник информацию. В тех случаях, когда оценщик ис
пользует сторонние источники информации, все
данные должны быть зафиксированы письменно.
8.0 Дата вступления в силу
8.1 Настоящий Международный Стандарт Оценки
вступил в силу
Единые стандарты
профессиональной практики
оценки (издание 1993 г.)
Uniform Standards of
Professional Appralsal Practice
(1993 publication)
Опубликовано в Соединенных Штатах. Авторские
права по 1993 г. принадлежат Фонду оценщиков.
ЕСППО разработаны и установлены Комиссией по
стандартам Фонда оценки.
Эксклюзивное право на перевод на русский язык и
использование Единых стандартов профессиональ
ной практики оценки (The Uniform Standarts of
Professional Appraisal Praclice) на территории Рос
сийской Федерации предоставлено Российскому
обществу оценщиков на основании договора от 16
ноября 1993 г. между Фондом оценки (The Appraisal
Foundation) и Российским обществом оценщиков
(с) Appraisal Foundation, 1993 (c) Российское об
щество оценщиков, перевод на русский язык, 1994
Преамбула
Существенно важно, чтобы профессиональный
оценщик производил анализ фактов и сообщал свое
мнение, либо давал совет в понятной для клиента
форме, которую можно четко истолковать. Настоя
щие Единые стандарты профессиональной практики
(деятельности) оценщиков отражают современные
требования к профессии оценщика.
Важную роль в деятельности оценщика занимают
этические обязательства, которыми он руково
дствуется в своей работе. Стандарты включают в
себя разъяснения и комментарии и начинаются с
этических правил, обусловливающих честность,
объективность, независимость суждений и этику
поведения оценщика. Кроме того, данные стандар
ты устанавливают требование к компетентности, ко
торое накладывает на оценщика прямую ответст
венность еще перед тем, как он берется выполнить
работу по оценке. Стандарты содержат основные
нормы поведения, а также специфические нормы,
при которых в некоторых определенных обстоятель
ствах может применяться исключения из стандар
тов. Определения терминов, используемых в стан
дартах, также включены в текст документа.
Стандарты связаны с процедурой, которую необ
ходимо соблюдать при осуществлении оценки, про
верки отчета об оценке или представлении консуль
тативных услуг и определяют этапы и характер дей
ствий при проведении оценки, проверки отчета об
оценке или предоставления консультативных услуг.
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и со
ставления отчета по оценке недвижимости. Стан
дарт 3 устанавливает нормы по проверке отчетов об
оценке. Стандарты 4 и 5 регулируют порядок сбора
и предоставления информации при оказании оцен
щиком консультативных услуг по оценке недвижи
мости или недвижимого имущества. Стандарт 6 ус
танавливает необходимые критерии для разработки
и сообщения результатов по массовой оценке для
целей налогообложения недвижимого имущества.
Стандарты 7 и 8 устанавливают основные направле
ния проведения работ и предоставления результа
тов оценки объектов личной собственности. Стан
дарты 9 и 10 касаются проведения оценки и состав
ления отчета по оценке бизнеса.
Данные стандарты предназначены для оценщиков
и пользователей услугами оценщиков. Для поддер
жания наиболее высокого уровня профессиональ
ной практики оценщики обязаны соблюдать данные
стандарты. Потребителям услуг оценщиков надле
жит требовать исполнения работ по оценке в соот
ветствии с данными стандартами.
Комментарий: пояснения и комментарии явля
ются составной частью Единых стандартов, которые
следует рассматривать как толкование разделов,
определений либо правил Стандартов. В Стандартах
отсутствуют самоочевидные пояснения к разделам,
определениям, либо те из них, которые требуют до
полнительного разъяснение. Тем не менее, допол
нительные комментарии будут разрабатываться, а
устаревшие пересматриваться и обновляться по
мере возникновения потребностей.
1. Этические нормы
В силу обширных обязанностей, свойственных для
профессиональной практики оценки, оценщик дол
жен соблюдать высочайший уровень профессио
нальной этики. Этический раздел состоит из 4 под
разделов: поведение, управление (менеджмент),
конфиденциальность и ведение отчетности.
Комментарий: в данном разделе делается упор на
личностные обязанности и ответственность отдель
ного оценщика. Однако следует сказать, что группы
и организации, участвующие в оценочной деятель
ности, имеют аналогичные этические обязанности.
Профессиональное поведение
Оценщик должен в соответствии с этим стандар
том работать компетентно, соблюдать все этиче
ские нормы, не допускать в своем поведении проти
возаконных, неэтичных либо малоквалифицирован
ных действий. Оценщик, которого можно с полным
правом рассматривать как участвующего в деле, не

---

Page 55

заинтересованное третье лицо, выполняющее над
лежащую оценку, контрольные функции, либо пре
доставляющее консультативные услуги, должен ис
полнять заказ беспристрастно, объективно, незави
симо без привнесения туда личных интересов.
Комментарий: оценщику следует избегать лю
бых действий. которые могут быть истолкованы пре
вратно или неточно. В частности для оценщика не
этично использовать, либо предоставлять неточные
или сфабрикованные сообщения, либо сознательно
позволять передавать подобную информацию слу
жащим или другим лицам.
Проведение оценки, проверка отчетов либо оказа
ние консультативных услуг, основанных на гипотети
ческой базе, представляется неэтичным в тех случа
ях, когда: 1) четко не раскрывается польза такого
предположения; 2) реализация гипотетического ус
ловия не полностью вписывается в рамки законно
сти, не служит целям разумного анализа, либо пра
вомерного сравнения и может ввести в заблужде
ние; и 3) в докладе не будут четко прописаны рацио
нальность этого предположения, природа гипотети
ческого условия и ее влияние на результаты оценки,
проверки, либо консультативных услуг.
Отдельный оценщик, нанятый группой лиц или ор
ганизацией, поведение которых не соответствует
данным стандартам, должен предпринять соответ
ствующие шаги, чтобы при любых обстоятельствах
обеспечить соблюдение этих стандартов.
Управление
Принятие вознаграждения за работу является не
этичным, когда оно обусловлено объявлением дан
ных оценки с заранее предопределенной стоимо
стью, подвижками в стоимости в выгодном для кли
ента направлении, величиной оцениваемой стоимо
сти, «натяжкой» нужного результата, либо сходными
действиями.
Является неэтичным выплата тайного вознаграж
дения, комиссионных, либо передача ценных вещей
за работы по оценке, проверке отчетов или оказа
нию консультативных услуг.
Комментарий: раскрытие данных о вознагражде
нии, комиссионных и переданных ценностях, свя
занных с проведением работ, должно содержаться в
сертификате письменного доклада (отчета) и в лю
бом информационном письме, которое содержит
окончательные выводы. В фирмах или организациях,
участвующих в оценочной деятельности, внутри
фирменные платежи сотрудникам за проведенную
работу не считаются неэтичными. Компетентность,
более чем финансовая предприимчивость, должна
служить первичной основой выплаты вознагражде
ния за работу.
Рекламные акции, либо предложения о проведе
нии оценочных работ, носящие ложный, вводящий в
заблуждение или преувеличенный характер, пред
ставляются неэтичными.
Комментарий: в группах или организациях, заня
тых в оценочной деятельности, решения, касаю
щиеся дополнительного вознаграждения, побочной
оплаты и рекламы могут не являться обязанностью
отдельного оценщика, но для конкретного задания
отдельному оценщику вменяется в обязанности
обеспечивать неукоснительное следование этиче
ским стандартам, следить, чтобы оценка проводи
лась в соответствии с ними, а отчет сертифициро
вался надлежащим образом, как того требуют пра
вила стандартов 23, 32, 58, 83 или 103.
Ограничения по принятию обусловленного возна
граждения, приведенные в первом параграфе дан
ного подраздела, не распространяются на консуль
тативные услуги, где оценщик не выступает заинте
ресованным лицом и, естественно, его действия не
могут подпадать под условие оказания услуги, тре
бующей беспристрастности. Об этом обусловлен
ном вознаграждении надо четко указывать в отчете.
Комментарий: задания, при которых оценщик дей
ствует заинтересованно, будут далее более деталь
но обсуждаться в общем комментарии к стандарту
4. Составитель письменного доклада о выполнении
такого поручения должен доказать, что вознаграж
дение имеет разумные пределы и объяснить основу
для параметров платежей в отчете (см. Правило
стандартов 53). И в любом официальном письме,
содержащем окончательные выводы.
Конфиденциальность (доверительный
характер)
Оценщик должен обеспечивать конфиденциаль
ный характер взаимоотношений с клиентом.
Комментарий: оценщик не должен допускать утеч
ки конфиденциальных фактических данных, полу
ченных от клиента, или результатов задания, выпол
няемого для клиента и ознакомления с ними любых
лиц, кроме: 1) клиента и лиц, специально уполномо
ченных клиентом; 2) третьей стороны, которая мо
жет получить полномочия в силу непосредственного
действия законодательства; и 3) профессионально
го контрольного комитета, уполномоченного надле
жащим образом. Аналогично считается неэтичным,
если член соответствующего контрольного профес
сионального комитета обнародует конфиденциаль
ную информацию или фактические данные, пред
ставленные комитету.
Ведение отчетности
Оценщик должен вести письменные записи при
подготовке и ревизии отчетов по оценке или оказа
нию консультативных услуг и хранить подобные за
писи в течение, по крайней мере,5 ( пяти) лет с мо
мента завершения работы и, по крайней мере, 2
(двух) лет после завершения любого судебного раз
бирательства, в котором давалось свидетельство,
независимо от срока длительности судебного раз
бирательства.
Комментарий: письменные записи по выполнен
ным работам включают подлинные копии письмен
ных отчетов, письменные заключения, протоколы
устных свидетельств (либо краткую запись устного
свидетельства), все данные и отчеты, установлен
ные в данных стандартах и другую информацию, ко
торая может потребоваться для изысканий и заклю
чений оценщика. В сохраняемые письменные запи
си входит также информация на электронных, маг
нитофонных и других носителях. Оценщик должен
обеспечить доступ к таким записям в тех случаях,

---

Page 56

когда того требует законодательство или соответст
вующий уполномоченный профессиональный кон
трольный комитет.
2. Компетентность
Перед тем, как дать согласие на выполнение зака
за, или заключить договор на проведение работ
оценщик должен тщательно изучить предлагаемую
работу и установить, имеет ли он достаточно знаний
и практического опыта для компетентного выполне
ния заказа, после чего:
• если по мнению оценщика его квалификации не
достаточно, он должен сообщить клиенту о недос
татке опыта и\или знаний перед тем, как дать свое
согласие на выполнение заказа;
• предпринять все необходимые шаги для компе
тентного выполнения заказа;
• указать в отчете на недостаток знаний и\или опы
та и предпринятых шагах по повышению квалифика
ции.
Комментарий: предыдущая деятельность и опыт
оценщиков сильно разнятся, а отсутствие знаний и
опыта могут привести к неправильной или малогра
мотной оценочной практике. Правило компетентно
сти требует от оценщика владеть знаниями и опы
том для компетентного выполнения специфических
услуг по оценке. Если оценщику предоставлена воз
можность оказывать услуги по оценке, но он лишен
знаний или опыта для их компетентного исполнения,
оценщик должен сообщить об этом клиенту перед
тем, как дать согласие на их выполнение и предпри
нять необходимые шаги для компетентного завер
шения задания. Это может быть сделано различны
ми путями, включая (но не ограничиваясь) учебу
оценщика; заключения соглашения с оценщиком,
который как представляется, располагает необхо
димыми знаниями и опытом, либо привлечением
других лиц, имеющих требуемые знания и опыт.
Хотя в данном разделе от оценщика требуется
изучить проблему и сообщить о любых недостатках
компетенции перед тем, как дать свое согласие на
выполнение работ, однако факты и условия,
вскрывшиеся в ходе выполнения задания, могут за
ставить оценщика заявить о том, что он или она не
обладают знаниями и опытом для компетентного
выполнения контракта. Сделав такое открытие,
оценщик обязан уведомить клиента, либо выполнить
пункты 2 и 3 данного раздела.
Условие компетентности распространяется также
на оценщиков, которым нужно отправиться в другие
географические регионы, в которых у них не было
предыдущей оценочной практики. Оценщик, гото
вящий оценку в незнакомой местности, должен по
тратить достаточно времени, чтобы уловить нюансы
местного рынка, факторы спроса и предложения,
отношение к особым формам собственности и осо
бенностям местного ландшафта. Такое понимание
не может развиваться изолированно от соображе
ний и данных специального плана, таких как про
блемы демографии, себестоимости, продаж, рент
ных доходов. Необходимость понимания условий
местного рынка связана с тем, что выстраивается
как бы мост между продажей и сравнимой прода
жей, либо между рентным доходом и сравнимым
рентным доходом. Если оценщик не в состоянии за
тратить достаточно времени для ознакомления с
местным рынком, он совершенно резонно может
вступить в контакт с квалифицированным местным
оценщиком для предоставления компетентной
оценки.
При проведении массовых оценок требуется, что
бы оценщик немедленно предпринял все необходи
мые шаги для того, чтобы работы проходили под на
блюдением оценщика, имеющего квалификацион
ные нормативы, указанные в правиле стандарта 6.
3. Некоторые отступления
Данный раздел позволяет от отдельных правил
Единых стандартов, которые классифицируются
скорее как специфические рекомендации, чем обя
зательные требования, На оценщика полностью ло
жится ответственность за решение о принятии за
каза с определенными ограничивающими условия
ми. Он должен быть уверен в том, что результат бу
дет неправильно или превратно истолкован. Ответ
ственность об информировании о любых ограниче
ниях также лежит на оценщике.
Оценщик может заключить договор на выполнение
задания по оценке, которое будет в чемто меньше
по объему или отличаться от работы по оценке, для
которой требуется соблюдение специальных норм.
Поэтому перед заключением подобного договора
желательно чтобы:
оценщик установил, что поставленное задание не
было слишком ограниченным по масштабам и его
окончательная оценка, ревизия или консультатив
ные услуги не повлекли недопонимания или заблуж
дения со стороны потребителей отчета и широкой
публики.
оценщик посоветовал клиенту, чтобы задание
предусматривало чтолибо меньшее по объему, или
отличное от работы, обусловленной специфически
ми нормами, а отчет содержал ограниченный или
инородный материальный масштаб оценки, контро
ля или консультативных услуг.
Не допускаются исключения из следующих требо
ваний: правила стандартов 11, 15, 22, 23, 25, 3
1, 32, 41, 51, 61, 66, 71, 81, 83, 91, 93, 95,
101, 103 и 106. Это ограничение на ключевые мо
менты сохраняет силу в тексте всего документа с
указанием того, что отступление от этого требова
ния недопустимо.
Комментарий: перед принятием решения о заклю
чении договора на оказание специальных услуг по
оценке, имеется ввиду отклонение от специальных
норм оценки, оценщик должен очень тщательно
взвесить и определить, носит ли объем предостав
ляемых оценочных услуг настолько ограниченный
характер, что итоговый анализ, суждение или за
ключение могут повлечь недопонимание или непра
вильное толкование со стороны клиента, пользова
телей отчета и широкой публики. Для выполнения
этого условия в пользователи этих отчетов могут
входить такие стороны как арендодатели, кредито
ры, чиновники правительственных агентств, ряд
партнеров клиента а также поверенный в делах и

---

Page 57

бухгалтер клиента. В таком контексте представляют
особую важность цель оценки и заранее намечен
ное или возможное использование отчета.
Если оценщик заключает контракт на предостав
ление услуг по оценке, требующих меньших по объ
ему или качественно отличающихся от типовых ра
бот по оценке, то его деятельность должна соответ
ствовать специфическим указаниям, а правила
стандартов 22 (k), 52 (i), 82 (h) и 102 (h) устанав
ливают, что этот факт должен четко и полно отра
жаться в отчете.
Требования раздела «Некоторые отступления» мо
гут быть удовлетворены с помощью техники привле
чения ссылок.
Например, если весь полный отчет об оценке вы
ставляется в качестве свидетельства на обществен
ных слушаньях или судебном процессе и оценщик
последовательно готовит одностраничные сообще
ния в которых: 1) определяется имущество, 2) ука
зывается стоимость и 3) указывается, что заключе
ние о стоимости трудно понять без ссылки на его
полный отчет, и читатель отсылается к этому отчету,
то требование раздела будут соблюдены, если пол
ный отчет об оценке содержит в надлежащей форме
все данные и заключения, которых требуют единые
стандарты.
Другим примером может служить подготовленный
отчет, содержащий ссылки на все базовые данные,
рыночные условия, предложения и ограничительные
условия, содержащиеся в оригинальном докладе,
подготовленном для наиболее заинтересованного
клиента.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ
Если любое положение этих стандартов противо
речит закону или государственной политике любой
юрисдикции, то ее следует исключить и не вводить в
силу.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ
Данные Единые стандарты обеспечивают общую
основу для всей практики оценщиков. Дополнитель
ные стандарты, устанавливаемые для оценок, под
готовленных со специфическими целями или оценок
особых форм собственности, могут вырабатываться
госучреждениями и определенными группами кли
ентов, т.е. контролирующими органами, властями,
имеющими суверенное государственное право от
чуждать частную собственность, управляющими
имуществом и финансовыми институтами. Оценщи
ки и клиенты должны точно знать, какие дополни
тельные стандарты, помимо Единых, имеют силу в
рассматриваемой сделке.
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Для нужд данных стандартов прилагаются сле
дующие определения:
ОЦЕНКА (сущ.)
акт или процесс определения
стоимости.
ОЦЕНОЧНЫЙ (прил.): все, что относится к функци
ям по оценке или аналогичным функциям, т.е. оце
ночная практика, оценочные услуги.
ОЦЕНОЧНАЯ ПРАКТИКА: работа или услуги, пре
доставляемые оценщиками, определяются в этих
стандартах тремя терминами: оценка, ревизия и
консультирование.
Комментарий: эти три термина намеренно но
сят общий характер и взаимно не исключают друг
друга. Например, подсчет стоимости может потре
боваться как часть ревизии или консультивных ус
луг. Использование других терминов оценщиком
(т.е. анализ, совет, изучение, проработка) не исклю
чает необходимости следовать этим стандартам.
АНАЛИЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ: изу
чение предполагаемого движения денежного прито
ка и оттока в капиталовложении.
КЛИЕНТ: любая сторона, которой оказывает услуги
оценщик.
КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ (КОНСАЛТИНГ): действие
или процесс предоставления информации, анализа
данных по недвижимости, рекомендации или заклю
чения по разнообразным проблемам недвижимо
сти, помимо оценки стоимости.
ВЕРОЯТНОСТНЫЙ АНАЛИЗ: анализ соотношения
прибыльиздержки экономического проекта.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ: анализ, отражаю
щий соотношение между ценой покупки и предпола
гаемыми будущими прибылями от капиталовложе
ний в недвижимость.
РЫНОЧНЫЙ АНАЛИЗ: изучение рыночных условий
торговли недвижимостью для отдельных видов
имущества,
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ: рыночная стоимость яв
ляется важнейшим компонентом большинства отче
тов по оценке недвижимости. Разработаны и усо
вершенствованы экономическое и юридическое оп
ределения рыночной стоимости. Современное эко
номическое определение, согласованное с феде
ральными финансовыми службами США, гласит:
«Рыночная стоимость есть наиболее вероятная
цена, которую должна достигать собственность на
состязательном и открытом рынке с соблюдением
всех условий справедливой торговли, сознательных
и ответственных действий продавца и покупателя,
без воздействия незаконных стимулов». В опреде
лении подразумевается, что осуществление прода
жи и передачи специальных данных представляет
передачу права на владение от продавца к покупа
телю на следующих условиях:
• мотивации продавца и покупателя имеют типич
ный характер;
• обе стороны хорошо информированы, получили
качественные консультации и действуют, по их мне
нию, с учетом своих максимальных интересов;
• имущество было выставлено на рынке достаточ
ное количество времени;
• оплата произведена по курсу в долларах США,
либо на условиях финансирования сделки и;
• цена является нормальным отражением для про
даваемой собственности, не затронутой специаль
ным или восстановительным финансированием или
концессионными продажами, гарантированными
какимлибо лицом, связанным с продажей.
Замена американских долларов другой валютой,
согласно четвертому условию допустима в других
странах, либо при составлении отчетов, направляе
мых клиентам из других государств.

---

Page 58

Лица, предоставляющие услуги по оценке, кото
рые могут стать предметом судебного разбиратель
ства, обязаны найти точное юридическое определе
ние рыночной цены в рамках юрисдикции, под кото
рой оказываются эти услуги.
МАССОВАЯ ОЦЕНКА: процесс оценивания множе
ства имущественных комплексов и представление
данных с использованием стандартной методоло
гии, применением общих показателей, позволяю
щих проводить статистическое тестирование.
МОДЕЛЬ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ: математическое
выражение того, как факторы спроса и предложения
взаимодействуют на рынке.
ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: движение материаль
ных (осязаемых) объектов, которые рассматривают
ся массовой публикой как «личные», т.е. мебель, ху
дожественные работы, антиквариат, ювелирные
драгоценности и украшения, коллекции, станки и
оборудование; вся собственность, не подпадающая
под определение недвижимости.
НЕДВИЖИМОСТЬ: участок земли, включая улуч
шения и усовершенствования, если таковые есть.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: проценты, доходы,
прибыль и соответствующие права, проистекающие
от владения недвижимостью.
Комментарий: в некоторых законодательствах
понятие «недвижимость» и «недвижимое имущест
во» имеют одинаковый юридический смысл. Раз
дельные определения признают традиционное раз
личие между концепциями в теории оценки.
ОТЧЕТ (ДОКЛАД): любое письменное или устное
сообщение об оценке, осмотре или анализе; доку
мент, передающийся клиенту по завершению зада
ния.
Комментарий: большинство отчетов представ
ляется в письменной форме и большинство клиен
тов требуют письменные отчеты. Устные отчетные
сообщения (см. Правило стандартов 24) и ограни
чения (см. Раздел этики: ведение отчетности) ис
пользуются для дачи судебных свидетельств и дру
гой устной информации по оценке, осмотру или
консультативным услугам.
ПРОВЕРКА (РЕВИЗИЯ): действие или процесс кри
тического изучения отчета, подготовленного другим
лицом.
Стандарт 1
При проведении оценки недвижимости оценщик
должен знать, понимать и правильно использовать
те признанные методы техники, которые необходи
мы для получения достоверной оценки.
Комментарий: Стандарт 1 устанавливается для
различных аспектов подготовки компетентной оцен
ки. Требования, устанавливаемые для стандартных
правил 11, нормативы стандартных правил 12, 13,
14 и установки правил стандартов 15 охватывают
весь процесс оценки по порядку действий и могут
использоваться оценщиками и пользователями ус
луг оценщиков, как подходящий инструмент провер
ки правильности выполнения работ.
Правило стандартов 11При
проведении оценки недвижимости
оценщик должен:
а) знать, понимать и правильно использовать те
признанные методы и технику, которые необходимы
для получения достоверной оценки:
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния не допускается. Это правило признает, что
принцип изменений продолжает оказывать воздей
ствие на метод, с помощью которого оценщики ока
зывают свои услуги. Изменения и усовершенство
вания в области недвижимости оказывают сущест
венное влияние на профессию оценщика. Важные
изменения в стоимости и способах строительства и
торгового маркетинга, промышленной и жилой не
движимости и перемены в законодательстве где
влияние на права и интересы, связанные с недви
жимостью, влекут соответствующие перемены тео
рии и практики оценки Социальные преобразования
также повлияли на них. Чтобы идти в ногу с этими
переменами и усовершенствованиями, в профес
сиональной деятельности оценщика необходимо
постоянно уточнять и пересматривать методы и тех
нику оценки, изобретать новые способы и формы
для новых обстоятельств. Поэтому для оценщиков
недостаточно просто поддерживать тот профессио
нальный уровень знаний, которыми они обладали,
выбрав эту профессию. Каждый оценщик должен
постоянно совершенствовать свое умение по про
ведению оценки недвижимости.
b) не допускать существенных ошибок, оплошнос
тей или промахов, которые могут сильно повлиять
на оценку;
Комментарий: отход от этого строгого правила
не допускается. При предоставлении оценочных ус
луг оценщик должен быть уверен, что сбор всей
фактической информации проведен таким образом,
что она будет вполне достаточной для учета данных,
могущих оказать существенное или материальное
влияние на окончательное мнение или заключение.
c) не оказывать оценочных услуг небрежно или
невнимательно, допуская, например, серию оши
бок, каждой из которых поодиночке может и не по
влиять значительно на результат оценки, но в сово
купности вводят в заблуждение.
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния недопустим. Невозможно достигнуть совершен
ства, но компетентность и не требует совершенства.
Поэтому оценщик не должен оказывать услуги не
брежно и малограмотно. Это требование требует от
оценщика тщательности и внимательности. Тот
факт, что небрежность или малограмотность оцен
щика не повлекли ошибок, серьезно влияющих на
его мнение или заключение и наносящих сущест
венный вред клиенту или третьей стороне, не оп
равдывает этой небрежности или незнания.
Правило стандартов 12
При проведении оценки недвижимости оценщик
должен соблюдать
следующие нормы в практической деятельности:

---

Page 59

а) адекватно определять объект недвижимости,
определять доход от владения недвижимостью, учи
тывать цели и предполагаемое применение оценки,
устанавливать любые ограничительные условия и
эффективный срок оценки:
b) устанавливать ориентировочную стоимость; ес
ли стоимость, которую необходимо рассчитать,
имеет рыночный характер, оценщик должен точно
указать, является ли его расчет наиболее вероятной
оценкой:
(i) в денежном выражении: или
(ii) в плане финансовых условий, эквивалентных
денежному выражению: или
(iii) в любой другой форме, которую можно точно
определить; если расчет стоимости базируется на
внерыночном финансировании, либо финансирова
нии с необычными условиями или предложениями,
такого финансирования должны четко определять
ся, их вклад или негативное воздействие на стои
мость должны указываться и подсчитываться и ры
ночные данные, которые помогают оценочному рас
чету, описываться и разъясняться;
Комментарий: при определенных типах оценоч
ных заданий, когда юридическое определение ры
ночной стоимости было закреплено и имело преце
денты, для данной установки может применяться
Исключение Юридического порядка.
Если рассматривать концепцию разумного срока
экспозиции недвижимости на рынке, оценщик дол
жен учитывать специфику расчета маркетингового
времени, связанного с определением стоимости.
c) учитывать права на проход и проезд, другие ог
раничения, закладные, договора на аренду, статьи
договоров, контракты, заявления, специальные ат
тестации, постановления местных муниципальных
властей, действия и документы сходного порядка;
d) учитывать, будут ли оценены интересы, физи
ческие сегменты или частное владение (участком
земли, частью участка) по отдельности способство
вать формированию стоимости в целом;
Комментарий: это положение не требует от
оценщика проводить комплексную оценку целого,
когда предметом оценки является интерес, физиче
ский сегмент, либо частное владение. Поэтому, ес
ли стоимость объекта в целом не принимается во
внимание, в оценке должно четко отражаться то, что
величина оцениваемой стоимости имущества не
может использоваться для расчета стоимости цело
го путем сложения.
e) установить и учесть воздействие стоимости
личной собственности, постоянных коммерческих
элементов или нематериальных факторов, которые
не являются недвижимой собственностью, но вклю
чаются в оценку;
Комментарий: это положение требует от оценщика
признавать включение элементов, не являющихся
недвижимым имуществом, в общую стоимостную
оценку Для определения соотношения суммарной
стоимости со стоимостью отдельных компонентов
может потребоваться дополнительная экспертиза
личной собственности (см. Стандарт 7) или оценка
бизнеса (см. Стандарт 9).
Правило стандартов 13
При проведении оценки недвижимости оценщик
должен соблюдать следующие специальные прави
ла:
а) учитывать влияние на стоимость следующих
факторов: существующих правил землепользова
ния, вероятных изменений этих правил, экономиче
ские, потребительские и физические характеристи
ки недвижимости, тенденции изменения местных
условий, лучшее и наиболее эффективное исполь
зование недвижимости;
Комментарий: правило определяет набор факто
ров, которые влияют на пользование недвижимо
стью и ее стоимость. При учете местных условий
оценщику следует избегать стереотипных или не
корректных заключений, связанных с возрастом,
цветом кожи, этической, религиозной или нацио
нальной принадлежностью, и исключить предполо
жения о том, что расовая, этическая и религиозная
принадлежность влияют на стоимость в этом рай
оне. Далее, оценщик должен избегать делать не
обоснованные, поспешные выводы о наклонностях
соседей, их возрасте и оставшемся сроке их жизни.
Для учета лучшего и наиболее эффективного ис
пользования оценщик должен использовать концеп
цию оптимизации для надлежащего решения рас
сматриваемых оценочных проблем.
b) признавать, что оцениваемая земля является
свободной и пригодной для ее лучшего и наиболее
эффективного использования и что оценка улучше
ний основана на их нынешнем вкладе в стоимость
земельного участка.
Комментарий: это положение можно изменить так,
чтобы отразить тот факт, что при различных юриди
ческих и практических ситуациях земельный участок
может обладать дополнительной стоимостью, кото
рая отличается от той, как если бы он был вакант
ным.
Правило стандартов 14
При оценке недвижимости оценщик должен со
блюдать, по возможности, следующие специальные
оценочные установки:
a) оценивать участок с помощью надлежащих ме
тодов и техники;
b)собирать, проверять, анализировать и согласо
вывать:
(i) такие сравнимые стоимостные (ценовые) дан
ные, которые доступны для определения новой це
ны (усовершенствований), если таковые имеются;
(ii) доступные сравнимые данные для определения
разницы между новой ценой и нынешней стоимо
стью улучшений (с амортизационными отчисления
ми);
(iii) правильно установленные и указанные сравни
тельные данные по продажам, которые нужны для
стоимостного заключения;
(iv) доступную рентную информацию для оценки
рыночной рентабельности оцениваемой стоимости;
(v) сравнительную информацию по операционным
(эксплуатационным) издержкам, необходимую для

---

Page 60

подсчета операционных расходов для оцениваемой
собственности;
(vi) доступную сравнительную информацию, необ
ходимую для расчета нормы капитализации и\или
нормы дисконтирования.
Комментарий: это правило касается трех подходов
к стоимости. См. Стандартное правило 22 (j) для
соответствующих требований по отчетности.
c) устно обосновывать прогноз будущей ренты и
операционных издержек
Комментарий: это положение требует от оценщика
при расчете сметы доходов и расходов, а также по
тока денежных средств оценить информацию исто
рического плана и о существующих тенденциях, те
кущие рыночные факторы, влияющие на эти тенден
ции и предполагаемые события, такие как конку
ренция за строительные подряды.
d) при оценке стоимости арендуемого поместья
или сданной внаем недвижимости, следует прини
мать во внимание и анализировать стоимостной
эффект, если таковой имеется, условий и сроков
аренды;
e) учитывать и анализировать эффект стоимости,
если таковой есть, группы различных объектов не
движимости, либо составных частей собственности
и воздерживаться от оценки стоимости целого сра
зу, путем сведения воедино индивидуальных стои
мостей различных объектов недвижимости или его
составных частей.
Комментарий: хотя стоимость целого может рав
няться сумме отдельных объектов недвижимости
или ее частей, она может также превышать или быть
меньше суммы таких частей или объектов. Поэтому
стоимость целого следует проверять, соотнесясь с
соответствующими рыночными данными и проводя
соответствующий анализ такой информации. Анало
гичную процедуру необходимо соблюдать, когда
стоимость целого определена и оценщик стремится
установить стоимость части объекта. Стоимость ка
ждой такой части может проверяться со ссылкой на
соответствующие рыночные данные и обосновы
ваться надлежащим анализом этой информации.
f) учитывать и анализировать стоимостной эф
фект, если таковой имеется, планируемых государ
ственных или частных улучшений, проведенных на
или вне участка, в тех масштабах, когда рыночная
деятельность отразит такие планируемые улучше
ния на время срока действия оценки.
Комментарий: при проведении оценки для испол
нения судебного приговора в некоторых законода
тельствах к этой установке могут быть применены
Юридические Исключения.
g) установить и учитывать надлежащие процедуры
и рыночную информацию, необходимые для прове
дения оценки, включая все физические, функцио
нальные и внешние рыночные факторы, в зависимо
сти от их влияния на оценку.
Комментарий: для оценки может потребоваться
полный рыночный анализ (см. Правило стандартов
44).
h) оценивать предполагаемые улучшения только
после их тщательного изучения:
(i) планов, спецификаций и другой документации,
достаточной для установления параметров и харак
теристик предлагаемых улучшений;
(ii) свидетельств, указывающих на вероятное вре
мя завершения предлагаемых улучшений;
(iii) ясного и обоснованного расчета покрытия из
держек на разработку этих улучшений, предпола
гаемых расходов на заработную плату, предпола
гаемых доходов от аренды и предполагаемой конку
ренции к моменту начала работ.
Комментарий: свидетельство, требуемое для изу
чения сохранения, согласно данному правилу, мо
жет включать такие элементы, как сметы подрядчи
ка на издержки и время для завершения строитель
ных работ, рыночные и вероятностные исследова
ния: информацию об эксплуатационных расходах и
исторические справки о недавно законченных сход
ных работах. Для оценки может потребоваться пол
ный вероятностный анализ (см. Правило стандартов
46).
i) всю прилагаемую информацию вышеописанных
пунктов a) h) надо использовать при подготовке
оценки.
Комментарий: см. Правило стандартов 22 (k) по
соответствующим требованиям отчетности.
Правило стандартов 15
При оценке недвижимости оценщик должен:
a) учитывать и анализировать любой текущий до
говор на продажу, опцион, внесение оцениваемого
имущества в реестр, если подобная информация
стала доступна ему в ходе нормальной деловой дея
тельности;
b) принимать во внимание и анализировать любые
предыдущие продажи оцениваемого имущества, ко
торые имели место в следующие промежутки вре
мени:
(i) от 1 до 5 лет для семейной жилой недвижимости
и
(ii) 3 года для всех других видов недвижимости.
Комментарий: это требование стимулирует про
ведение изучения и анализа прошлых продаж объ
екта; указанные временные границы являются ми
нимальными.
c) учитывать и согласовывать количество и качест
во доступной и проанализированной информации в
рамках используемых подходов и применяемости
или удобства используемых подходов.
Комментарий: отход от этого строгого требования
недопустим. См. Комментарий к правилу стандар
тов 22(k) для ведения соответствующей отчетно
сти.
Стандарт 2
При сообщении результатов оценки недвижимо
сти оценщик должен информировать о каждом ана
лизе, мнении и заключении так, чтобы не возникало
заблуждений.
Комментарий: стандарт 2 устанавливает форму и
содержание отчетов, сообщающих о результатах
оценки клиенту или третьим лицам.

---

Page 61

Правило стандартов 21
Каждый устный или письменный отчет об оценке
недвижимости должен:
a) ясно и аккуратно расшифровывать оценку в дос
тупной форме;
Комментарий: отход от этого строгого правила за
прещается. Так как большинство отчетов использу
ется третьими сторонами, которые на них полагают
ся, сообщения, которые рассматриваются как адек
ватные клиентом оценщика, могут быть недостаточ
ными. Оценщик должен соблюдать особую осто
рожность, чтобы убедиться, что его отчет не введет
в заблуждение рынок или широкую публику.
b) содержать достаточно информации, чтобы поз
волить лицу (лицам), получившим или ссылающимся
на этот отчет понять его правильно.
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния запрещается. Несоблюдение этого правила мо
жет повлечь серьезные ошибки со стороны клиента
и других пользователей отчета, даже если каждый
анализ, мнение или заключение в докладе четко и
аккуратно обосновано. Чтобы решить эту проблему
и избежать опасности для клиентов и других поль
зователей отчетов, это правило требует от оценщи
ка включать в каждый отчет достаточно информации
для того, чтобы читатель его правильно понял. Все
отчеты, письменные и устные, должны ясно и тща
тельно отражать анализ, мнения и заключения
оценщика с достаточной глубиной и деталями, что
бы адекватно указать на важность специальных оце
ночных проблем.
с) четко и тщательно раскрывать любые неорди
нарные заключения или ограничительные условия,
которые прямо влияют на оценку и оказывают воз
действие на стоимость.
Комментарий: отход от этого строгого правила
не допускается. Примеры неординарных заключе
ний или условий могут включать такие элементы как
исполнение срочного арендного договора, нетипич
ного финансирования или проведения улучшений на
участке или вне его. В письменном отчете такая
расшифровка может потребоваться в сочетании с
отражением каждого мнения или заключения по за
трагиваемому вопросу.
Правило стандартов 22
В каждом отчете об оценке недвижимости должны:
a) уточняться и описываться проводимая оценка
недвижимости;
b) устанавливаться доход от оцениваемой недви
жимости;
Комментарий к пунктам a) и b): два эти требования
являются важнейшими элементами любого отчета.
Установление недвижимости может сопровождать
ся любой комбинацией юридического описания, ад
реса, масштабной карты, копией рисунка или карты,
четкой схемы или фотографии. Четкая схема
(набросок) и фотографии также снабжаются не
большим описанием недвижимости в дополнение к
письменным комментариям о физических свойствах
недвижимости. Установление оцениваемых прав на
недвижимость требует прямых указаний, снабжен
ных по мере необходимости копиями или сжатым
описанием юридических формулировок или других
документов, пригодных для решения любых затруд
нений;
c) заявляться о цели оценки;
d) определяться оцениваемая стоимость;
e) устанавливаться эффективный срок оценки и
дата отчета;
Комментарии к пунктам c), d) и e): эти три требо
вания направлены на ясное раскрытие для читателя
отчета трех вопросов «почему, что и когда», возни
кающих при оценке. Целью оценки обычно является
соединение всех этих задач и их рационального вы
ражения. Установление рассчитываемой стоимости
требует тщательного аргументированного опреде
ления и соответствующих комментариев, необхо
димых для точного указания читателю, каким обра
зом было получено это определение (см. правило
стандартов 12 b)). Эффективный срок действия
оценки устанавливает внутренние рамки оценки
стоимости, тогда как дата отчета указывает на то,
носит ли деятельность оценщика в рыночных усло
виях перспективный, текущий или ретроспективный
характер. Совместное указание даты отчета и эф
фективного срока оценки на разных этапах его со
ставления является важным элементом для четкого
понимания читателем того, что рыночные условия
на момент составления доклада разнились с эффек
тивным сроком оценки.
f) описать масштабы процесса сбора, изучения и
сообщения данных;
Комментарий: это требование предназначено для
защиты интересов трех сторон, которые полагаются
на оценочный доклад и могут пострадать от ограни
ченного круга данных, используемых оценщиком,
т.е. от процесса сбора, изучения и сообщения дан
ных.
g) привести все предположения и ограничиваю
щие условия, которые влияют на анализ, мнения и
заключения;
Комментарий: предполагается, что выводы и огра
ничивающие условия группируются вместе в каком
либо разделе доклада;
h) указать на имеющуюся информацию, процедуру
работы и обоснование для анализа, мнение и за
ключений;
Комментарий: это требование связано с необхо
димостью обобщения оценщиком полученных дан
ных и процедуры, которой он следовал. Каждый
элемент должен рассматриваться настолько глубо
ко и детально, насколько того требует его важность
для оценки. Оценщик должен быть уверен, что пре
доставлена достаточная информация для понима
ния и его правильной интерпретации клиентом,
пользователями отчетов и широкой общественно
стью. Качественное содержание доклада, а не его
объем, определяют его соответствие поставленным
целям.
i) указать мнение оценщика о лучшем и самом эф
фективном использовании недвижимости, когда та
кое мнение представляется необходимым и полез
ным;

---

Page 62

Комментарий: требование устанавливает предос
тавление в письменном отчете оценщика его мне
ния о лучшем и самом эффективном использовании
недвижимости, когда в этом возникает необходимо
сти, т.е. при подготовке страховых или эксплуатаци
онных оценок. Если возникает такая потребность, в
отчете следует указывать причины, обосновываю
щие это мнение.
j) объяснить и обосновать отказ от любого обще
принятого подхода к оценке;
k) указывать любую дополнительную информацию,
которая может потребоваться для того, чтобы пока
зать соответствие; или ясно объяснить и очертить
элементы отступления от требований Стандарта 1.
Комментарий: требование устанавливает то, что
бы письменный доклад об оценке, либо другое
письменное сообщение, касающееся результатов
оценки, содержали достаточно информации для
указания на то, что оценщик следовал требованиям
Стандарта 1, включая требования, регулирующие
любые разрешенные отступления от установленных
оценочной практики. Общее количество необходи
мых деталей может изменяться в зависимости от
важности информации для оценки.
Рассмотренная и проанализированная информа
ция в соответствии с правилом стандартов 15,
представляет существенные сведения, требующие
комментария в любом докладе. Если подобную ин
формацию не удается получить, следует указать на
шаги, предпринятые для получения требуемой ин
формации.
l) включать подписанное свидетельство (сертифи
кат) в соответствии с правилом стандартов 23.
Комментарий: отступление от строгих вышеука
занных требований пунктов a) j) не разрешается.
Правило стандартов 23
Каждый письменный отчет об оценке недвижимой
собственности должен содержать свидетельство,
которое приблизительно соответствует следующей
форме:
«Я удостоверяю, исходя из моих знаний и убежде
ний, что:
• фактические данные, имеющиеся в докладе,
правдивы и правильны;
• указанные анализ, мнения и заключения ограни
чиваются только сообщенными выводами и ограни
чительными условиями и представляют мои собст
венные, незаинтересованные профессиональные
анализ, мнения и заключения;
• у меня нет специфических текущих или будущих
интересов в оцениваемой собственности, являю
щейся предметом этого отчета и у меня нет личной
заинтересованности или пристрастий к участвую
щим в деле сторонам;
• мое вознаграждение не связано с сообщением
заранее обусловленной стоимости или порядка
стоимостной оценки, который благоприятствует де
лу клиента, размеру оцениваемой стоимости, полу
чению предоставленного результата, либо какими
либо иными событиями;
• мой анализ, мнения и заключения были подготов
лены, а доклад составлен в соответствии с Едиными
стандартами профессиональной практики оценки;
• я произвел (или не произвел) личную инспекцию
имущества, являющегося предметом этого отчета.
(Если этот доклад подписывается не одним лицом,
это свидетельство должно четко указывать, кто про
извел, а кто не производил личного осмотра оцени
ваемой собственности);
• никто не оказывал существенного профессио
нального содействия лицу, подписавшему этот док
лад (Если есть исключения, надо указать имя каждо
го лица, оказавшего важное профессиональное со
действие).»
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния не допускается.
Правило стандартов 24
По мере необходимости и возможности каждое
устное сообщение об оценке недвижимого имуще
ства (включая экспертное заключение) должно со
держать важнейшие элементы, установленные пра
вилом стандартов 22.
Комментарий: в дополнение к соблюдению
требований правила стандартов 21, оценщик де
лающий устное сообщение, должен прилагать все
усилия для информирования слушателей о всех
важных элементах правила стандартов 22.
Свидетельство оценщика, касающееся его анали
за, мнений и заключений представляет устное со
общение, в котором оценщик должен соблюдать
требования этого стандартного правила.
См. параграф Ведение отчетности в разделе Эти
ки для соответствующих требований.
Правило стандартов 25
Оценщик, ставящий подпись под отчетом по оцен
ке недвижимого имущества, подготовленным дру
гим лицом, даже при наличии отметки «оценщик
ревизор», должен нести полную ответственность за
содержание доклада.
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния не разрешается.
Это требование относится к работодателю или ре
визору, подписывающему доклад нанятого лица или
субподрядчика. Наниматель или инспектор несут
такую же ответственность, как и при индивидуаль
ной подготовке оценки за содержание и выводы от
чета об оценке. Использование условной отметки,
следующей за подписью нанимателя или ревизора,
подписывающего стандартный доклад на строке над
словами «оценщикревизор», не исключает того, что
отдельное лицо должно следовать этим стандартам.
Это требование не касается ответственности оцен
щикаревизора, предусмотренного стандартом 3.
Стандарт 3
В ходе ревизии оценки и при сообщении результа
тов контроля оценщик должен сформировать мне
ние в отношении адекватности и правильности ин
структируемого доклада и обязан четко раскрыть
характер произведенного контрольного осмотра.

---

Page 63

Комментарий: функция по ревизии (контролю)
за оценкой требует подготовки оценщиком, произ
водящим инспекцию, отдельного отчета или пись
менного меморандума, составленных по результа
там этого процесса. Раздел Компетентности отно
сится к оценщику, производящему инспекцию, так и
к оценщику, подготовившему инспектируемый док
лад.
Инспектирование имеет совершенно иной харак
тер, чем действия, указанные в правиле стандартов
25. Чтобы избежать превратного истолкования этих
функций на рынке, оценщикиревизоры не должны
подписывать инспектируемые отчеты до тех пор,
пока они не захотят взять на себя ответственность
лица, ставящего совместную подпись.
Оценщикиревизоры должны сделать соответст
вующие шаги, чтобы указать третьим сторонам
масштабы инспекционного процесса. Одним из ме
тодов является составление отдельного доклада или
письма. Другим правильным методом является под
готовка формы или ведомости, которую подписыва
ет оценщик, проводящий инспекцию, и оценщик,
предоставивший для инспекции свой доклад. Пра
вильным методом для разделения функции инспек
тирования и текущей подписи под докладом являет
ся также то, чтобы под зафиксированном впечатле
нием от инструктируемого отчета об оценке стави
лись подписи или инициалы оценщикаревизора.
Для большей эффективности это мнение должно
кратко указывать на масштаб инспекционной про
цедуры и содержать ссылки на меморандум, кото
рый ясно характеризует проведенный процесс ин
спектирования.
Оценщикревизор должен соблюдать особую тща
тельность в работе и разграничивать между собой
процессы инспектирования и оценки, либо процесс
консультирования. Специальная работа ревизора
оценщика может регулироваться скорее стандарта
ми 1 или 4, чем данным стандартом. Ошибочное или
преднамеренно ложное инспектирование и\или от
чет грубо нарушают требования раздела Этики.
Правило стандартов 31
При инспектировании отчетов об оценке оценщик
должен:
a) определить инспектируемый доклад, границы
недвижимости и доходы от оцениваемого недвижи
мого имущества, эффективный срок мнения оцен
щика об инспектируемом докладе и дату проведе
ния инспекции;
b) установить границы проводимой инспекции;
сформировать мнение в отношении полноты ин
спектируемого отчета в свете требований этих
стандартов;
Комментарий: инспектирование должно прово
диться в контексте рыночных условий, согласно эф
фективной даты оценки, указанной в инспектируе
мом отчете.
c) сформировать мнение о правильности и важ
ности сведений и элементов отчета, а также любых
поправках к этим сведениям.
d) сформировать мнение о правильности исполь
зуемых методов и техник оценки и указать причины
своего возможного несогласия.
f) сформировать мнение о правильности и обосно
ванности анализа, мнений и заключений, приведен
ных в инспектируемом докладе и обосновать причи
ны своего возможного несогласия.
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния не допускается. Мнение, составленное оценщи
комревизором об отличии величины стоимости от
той, которая содержится в инспектируемом докла
де, может выражаться, если оно:
1) отвечает требованиям стандарта 1;
2) определяет и устанавливает любую дополни
тельную информацию, основанную на фактах для
получения иной оценки стоимости;
3) четко устанавливает и раскрывает все заключе
ния и ограничения, связанные с иной величиной
оценки имущества, чтобы избежать возникновения
превратного мнения на рынке.
Правило стандартов 32
При сообщении результатов ревизии оценщик
должен:
a) раскрывать характер, масштабы и детали про
веденной инспекции;
b) сообщать информацию, которую следует учиты
вать согласно стандартному правилу 31 a) и b);
c) приводить мнения, причины и заключения, тре
буемые стандартным правилом 31 c), d), e) и f);
d) включать всю необходимую и доступную ин
формацию;
e) включать подписанное свидетельство, прибли
зительно следующего содержания:
«Я удостоверяю, исходя из всей полноты собст
венных знаний и убеждений, что:
• факты и сведения, сообщенные оценщиком
ревизором и использованные в процессе инспекции
правдивы и правильны;
• анализ, мнения и заключения инспекционного от
чета ограничиваются только оценками и ограничи
тельными условиями, указанными в этом инспекци
онном отчете и представляют мои личные непред
взятые анализ, мнения и заключения;
• у меня нет (специфических) текущих или будущих
интересов в оцениваемом имуществе, являющимся
предметом данного отчета, и у меня нет
(специфических) личной заинтересованности и
пристрастий к вовлеченным в дело сторонам;
• мое вознаграждение не обусловлено действиями
или событиями, проистекающими из анализа, мне
ний или заключений, либо использования этого ин
спекционного отчета;
• мои анализ, мнения и заключения были подготов
лены, а доклад составлен в соответствии с Едиными
стандартами профессиональной практики оценки;
• я не инспектировал лично имущественный ком
плекс, оцененный в инспектируемом отчете об
оценке;
• никто не оказывал мне существенного профес
сионального содействия как лицу, подписавшему
этот доклад. (Если есть исключения, должно указы

---

Page 64

ваться имя каждого лица, оказавшего важную про
фессиональную помощь).
Комментарий: отход от строгих правил пунктов
a) e) запрещается.
Стандарт 4
При оказании консультативных услуг в области не
движимости или прав на недвижимость оценщик
должен знать, понимать и правильно применять те
признанные методы и техники, которые необходимы
для подготовки достоверной оценки.
Комментарий: стандарт 4 прямо ориентирован
на те же важные элементы профессиональной прак
тики, которые устанавливаются в стандарте 1, но
касаются предоставления консультативных услуг
оценщиком. Консультирование (консалтинг) тер
мин, определяющий вид услуг, касающихся скорее
изучения недвижимости, чем расчета стоимости, а
также изучения землепользования; анализ лучшего
и наиболее эффективного использования; возмож
ность конкуренции на рынке; определение эффек
тивности капиталовложений или инвестиционный
анализ; решение других проблем исследователь
ского характера, являются примерами консульта
тивных заданий. Оценщик должен быть способен
проводить работы по анализу\исследованию, кото
рые соответствуют целям клиента; осуществлять
первичное исследование; собирать и представлять
информацию вторичного и третичного порядка и
подготавливать документированный письменный
отчет.
Стандарт 4 связан с идентификацией цели клиен
та. Есть существенная разница между предоставле
нием беспристрастных консультативных услуг в ка
честве незаинтересованной третьей стороны, кото
рая достигает поставленную клиентом цель, и ока
занием консультативных услуг, которые направлены
на то, чтобы обеспечить достижение цели, постав
ленной клиентом. Хотя оба действия представляют
законную деловую практику в рамках профессио
нальной оценочной деятельности, оценщик должен
чувствовать различия во взятых на себя обязанно
стях.
Оценщик, решившей действовать в качестве неза
висимой третьей стороны (и законно рассматри
ваемый общественностью как действующая незаин
тересованная третья сторона) при оказании бес
пристрастных консультативных услуг не может оп
лачиваться также, как и при практике вознагражде
ния, увязанного оконечными результатами. Тем не
менее, оценщик, нанятый для оказания законных
услуг в таких областях как маклерство, ипотека, на
логообложение или районирование, может оплачи
ваться от достигнутых результатов, но с учетом чет
кого раскрытия той роли, которую он в этом сыграл.
Правило стандартов 41
При оказании консультативных услуг по недвижи
мости или прав на недвижимость оценщик должен:
a) знать, понимать и правильно применять те при
знанные методы и техники, которые требуются для
получения достигнутых результатов;
b) не совершать существенных ошибок и упуще
ний, которые окажут сильное воздействие на ре
зультаты консультативных услуг;
c) не предоставлять консультативные услуги не
брежно, либо по незнанию, так чтобы серия ошибок,
взятых по отдельности и не оказывающих сущест
венное влияние на результат, не повлекла бы в со
вокупности к его превратному толкованию.
Комментарий: правило стандартов 41 иден
тично по объему и целям стандартному правилу 11.
Отклонение от строгих требований пунктов a), b) и c)
не допускается.
Правило стандартов 42
При оказании консультативных услуг по недвижи
мости или недвижимой собственности оценщик
должен следовать следующим специальным уста
новкам:
a) четко определить цель клиента;
b) определить рассматриваемую проблему, уста
новить цель и предполагаемое использование кон
сультативных услуг, учесть масштабы процесса
сбора информации, правильно идентифицировать
изучаемую недвижимость и\или соответствующие
права (если таковые имеются), описать любые спе
цифические ограничительные условия и определить
эффективную дату консультативных услуг;
c) собрать, проверить и согласовать сведения, ко
торые могут потребоваться при выполнении кон
сультативных услуг;
(i)если рыночная стоимость специфического иму
щественного права увязывается с консультативным
заданием, в процесс сбора данных должна вклю
чаться оценка в соответствии со стандартом 1 и вся
необходимая информация;
Комментарий: если необходима оценка, оцен
щик, предоставляющий консультативные услуги,
должен тщательно перечитать раздел Этики и пояс
нительные комментарии к первой части стандарта
4, чтобы убедиться в том, что любые личные интере
сы оценщика, либо увязанное вознаграждение за
консультативные услуги не противоречат незави
симой позиции оценщика, необходимой для выпол
нения оценочной функции. Оценщик, предостав
ляющий консультативные услуги, может посчитать
необходимым привлечь (либо предложить клиенту
нанять) другого оценщика для подготовки оценки.
d) применять правильный набор инструментов и
техник для собранных данных;
e) все выводы должны базироваться на достаточно
ясном и правильном доказательстве;
Комментарий: консультативные услуги начинают
ся с точного установления цели клиента, которая
может и не указываться в поручении клиента на вы
полнение задания. Оценщику следует точно опре
делить характер проблемы, стоящей перед клиен
том, и цели предоставления консультативных услуг.
Если консультативные услуги касаются специфиче
ской недвижимости или соответствующих имущест
венных прав, оценщик должен получить от клиента
юридическое описание, адрес или другие данные
для правильной идентификации объекта недвижи
мости или соответствующих имущественных прав.

---

Page 65

Оценщик должен рассчитать общий объем работ
для решения проблемы, учесть используемую мето
дологию и специальные данные, прямо касающиеся
консультативных услуг.
Правило стандартов 43
При оказании консультативных услуг по недвижи
мости или соответствующих имущественных прав
оценщик должен соблюдать следующие специфиче
ские установки, когда по характеру задания требу
ются заключения или рекомендации:
a) устанавливать альтернативные пути для дости
жения цели клиента и анализировать их побочные
стороны;
b) устанавливать известные и предполагаемые ог
раничивающие факторы для каждой альтернативы и
меру их возможного влияния;
c) устанавливать доступные для каждой альтерна
тивы существующие или ожидаемые предпосылки и
меру их влияния;
d) устанавливать оптимальный порядок действий
для достижения целей клиента.
Комментарий: после надлежащего рассмотрения
альтернативного порядка, оценщик должен опреде
лить оптимальный порядок для достижения целей
клиента и сделать прогноз путей ее достижения.
Все заключения должны быть логически связаны с
имеющимися источниками и ограничивающими
факторами, которые могут встать на пути любой
альтернативы.
Правило стандартов 44
При составлении рыночного анализа оценщик
должен соблюдать по мере их применимости сле
дующие специфические установки:
a) установить границы соответствующего рынка
или региона;
b) установить и проанализировать текущие усло
вия спроса и предложения, которые сложились на
специальном рынке недвижимости;
c) установить, соизмерить и спрогнозировать эф
фект предполагаемого развития или других измене
ний, а также будущего предложения на рын
ке\регионе;
d) установить, соизмерить и спрогнозировать эф
фект предполагаемых экономических и других из
менений и будущего спроса.
Комментарий: оценщик должен тщательно опре
делять границы рынка, которые необходимы для
анализа, а также обосновывать причины для уста
новления границ. Оценщик должен устанавливать
специфический класс (классы) рассматриваемого
имущества и анализировать силы, которые окажут
возможное воздействие на соотношение спроса и
предложения.
От оценщика ожидается предоставление понятно
го физического и экономического описания сущест
вующего предложения площадей под специфиче
ское использование в рамках установленного ры
ночного региона, объяснения конкурентной позиции
предмета оценки и прогноза о том, как предпола
гаемые изменения будущего предложения (в допол
нении к или исключая инвентарь) могут повлиять на
предмет субъекта собственности.
Оценщику следует спроектировать объем и цену
или уровень ренты площади, которая может потре
боваться внутри отдельного субрынка. Определение
или расчет уровня ренты конкурентных проектов
должно сопровождаться их достаточно детальным
изучением для составления обоснованного заклю
чения в отношении прогнозируемой цены или уров
ня ренты, с которой может согласиться рынок, и
предполагаемой тенденции ее повышения или по
нижения в период аренды.
Анализ экономических изменений на рынке, где
находится имущество, может включать следующие
элементы спроса: население, занятость и характе
ристики доходов; уровень банковского процента;
районирование и другие правила; уровни ренты
и\или цены продажи; новое планируемое или осу
ществляемое строительство; свободные земельные
участки (конкурентные предмету оценки); транс
порт; налоги; стоимость и достаточность отопления,
водоснабжения, энергии и других коммунальных ус
луг. Предполагаемые методы должны быть понят
ными, обоснованными, применяемыми на практике
и наглядными. Независимо от используемых про
гнозируемых моделей, оценщику следует дать яс
ное и достаточное объяснение и описание исполь
зуемых моделей и методологий.
Правило стандартов 45
При проведении инвестиционного анализа или
анализа потока данных оценщик должен следовать
следующим специальным установкам (в зависимо
сти от их приемлемости):
a) учесть и проанализировать качество и количес
тво потока доходов;
b) учесть и проанализировать историю затрат и
резервов;
c) учесть и проанализировать доступные условия
финансирования;
d) отобрать и обосновать надлежащий метод об
работки потока доходов;
e) учесть и проанализировать приток(и) и отток(и)
денежных средств по отношению к специальной по
зиции инвестирования в прогнозный период време
ни;
Комментарий: так как инвестиционные решения
по недвижимости обусловлены финансовыми фак
торами, консультативные услуги должны определять
инвестиционные критерии клиента, учитывать важ
ные переменные факторы на рынке недвижимости и
финансовых рынках и прогноз предполагаемых ре
зультатов. Следует включать также определение ис
пользованных финансовых показателей (таких как
внутренняя норма прибыли) и объяснение техники
финансового анализа и компьютерных программ.
Разделы Этики и Компетентности особенно важны
для правила стандартов 45 со ссылкой на гипотети
ческие условия и техническую эффективность.

---

Page 66

Правило стандартов 46
При разработке вероятностного анализа оценщик
должен следовать специальным установкам (в зави
симости от их применимости);
a) подготовить полный рыночный анализ;
b) применять результаты рыночного анализа к аль
тернативному порядку действий для достижения
целей клиента:
(i) учесть и проанализировать возможные издерж
ки каждого альтернативного проекта;
(ii) учесть и проанализировать возможность пре
одоления любых препятствующих факторов для ка
ждой из альтернатив;
(iii) учесть и проанализировать возможную при
быльность каждого альтернативного проекта.
Комментарий: важным элементом вероятностного
анализа является составление рыночного анализа:
проекта бюджета (все строительные издержки, вы
платы, текущие расходы и эксплуатационные расхо
ды имеющегося имущества); вид и условия доступ
ного финансирования; временная последователь
ность действий (планирование, строительство и
маркетинг; прогноз движения денежных средств на
период предпроектной подготовки или владения;
ожидаемые доходы). Оценщик должен иметь доста
точно данных для расчета того, будет ли проект раз
виваться в соответствии с ожиданиями клиента и
экономический вероятности, определяемой финан
совыми целями клиента.
Стандарт 5
При отчете о результатах консультативных услуг по
недвижимости и имущественным правам на недви
жимость оценщик должен сообщать каждый анализ,
мнение и заключение так, чтобы не вводить других
лиц в заблуждение.
Комментарий: по своим целям и задачам стандарт
5 сходен с требованиями по оценочной отчетности
стандарта 2. Оценщик должен логично и убедитель
но объяснить причины, повлиявшие на его заключе
ние. Информация должна иметь упорядоченный и
логический характер, от более широких обобщений
к более специальным подуровням вероятностного
анализа. Вопросы, имеющие важнейшее значение
при оказании консультативных услуг, следует ана
лизировать более детально.
Во многих ситуациях при предоставлении консуль
тативных услуг роль оценщика связана с требовани
ем беспристрастности. Поэтому оценщик должен с
большой осторожностью выполнять заказы, касаю
щиеся достижения особых целей клиента. Четкое и
полное изложение роли, выполняемой оценщиком,
может быть частью письменного отчета, который
обобщает результаты работы с момента согласия
оценщика на предоставление услуг. Такое изложе
ние должно содержаться в любом письменном со
общении, отчете о выводах и ограничительных усло
виях, а также в итоговом сжатом докладе. В этой
связи требуется правильно использовать свиде
тельство (сертификат) согласно стандартному пра
вилу 53, но само по себе этого недостаточно. Пол
ное и своевременное сообщение о роли оценщика
следует делать в любой устной информации.
Правило стандартов 51
Каждый письменный или устный консультативный
отчет должен:
a) ясно и тщательно устанавливать форму консуль
тативных услуг в приемлемой форме;
b) содержать достаточно информации для того,
чтобы обеспечить лицу (лицам) получившему (им)
или полагавшемуся(имся) на отчет понимание его
надлежащим образом;
c) четко и детально раскрывать любые экстраор
динарные выводы или ограничительные условия, ко
торые прямо влияют на консультативные услуги и
оказывают воздействие на окончательное заключе
ние или рекомендацию (если таковые имеются).
Комментарий: отход от строгих требований a),
b) и с) не допускается. Консультативный отчет
(доклад) должен быть достаточно понятным для то
го, чтобы клиент смог наглядно осознать проблему и
уяснить причинность каждого шага в аналитическом
процессе. Очень важно, чтобы во всем докладе дан
ные, анализ, выводы и заключения были логичны и
правильно обоснованы. Основными компонентами
доклада являются базовые аналитические и стати
стические принципы, логическая причинность и чет
кое профессиональное суждение.
Правило стандартов 52
Любой письменный консультативный отчет должен
соответствовать следующим специальным требова
ниям по отчетности:
a) определять рассматриваемую проблему;
b) указывать цель консультативных услуг;
c) установить и описать рассматриваемую недви
жимость и\или иного имущества (если таковое
есть);
d) указывать эффективную дату консультативных
услуг и дату составления отчета;
e) описывать полный объем работ и масштаб про
цесса сбора данных;
f) указывать все выводы и ограничительные усло
вия, влияющие на анализ, мнения и заключения;
g) уточнять рассматриваемую информацию, ис
пользуемую консультативную процедуру и причин
ность, обусловившую анализ, мнения и заключения;
h) указывать итоговые заключения или рекомен
дации оценщика (если они есть);
i) уточнять дополнительную информацию, которая
может пригодиться, чтобы продемонстрировать со
ответствие стандартам, и четко идентифицировать
и разъяснять допущенные отступления от требова
ний стандарта 4;
j) включать подписанное свидетельство согласно
стандартному правилу 53.
Комментарий: оценщик должен уточнять все вы
воды и ограничительные условия при проведении
консультативных услуг и обосновывать их действен
ность. Специальные предположения и условия, ус
тановленные клиентом, следует четко указывать при
идентификации цели консультативных услуг. Оцен
щик должен изучить обоснованность таких предпо

---

Page 67

ложений или условий и указать причины, по которым
он нашел их реалистичными.
Нельзя без достаточных на то оснований опускать
любые из этих требований в консультативном отче
те, передаваемом клиенту. Любые отступления от
нормальной процедуры и воздействие любых не
обычных факторов или условий, связанных с про
блемой, должны разъясняться. Вводящий в заблуж
дение либо подтасовыванный факт нарушает требо
вания раздела Этики, а также данного стандарта.
Правило стандартов 53
Каждый письменный консультативный отчет дол
жен содержать свидетельство (сертификат) по при
близительно следующей форме:
«Я удостоверяю, исходя из всей полноты моих
знаний и убеждений, что:
• факты, содержащиеся в данном отчете, правдивы
и правильны;
• сообщенный анализ, мнения и заключения огра
ничиваются лишь приведенными предположениями
и ограничительными условиями и представляют мои
личные, непредвзятые и профессиональные анализ,
мнения и заключения;
• у меня нет (есть) текущих(ие) или будущих(ие)
интересов(ы) в оцениваемом имуществе (если тако
вые имеются), которая представляет предмет дан
ного отчета, и у меня нет (есть) личной(ая) заинте
ресованности(ь) или предубеждений(я) в отноше
нии участвующих в деле сторон;
• мое вознаграждение не увязано (или зависит) с
действиями или событиями, проистекшими из ана
лиза, мнений и заключений, или при использовании
данного отчета, (Если вознаграждение увязано с
вышеперечисленными факторами, то основа такой
связи должна раскрываться в данном свидетельст
ве, в любом письме или письменном сообщении и в
кратком сводном отчете);
• я провел (или не проводил) личный осмотр иму
щества, являющегося предметом данного отчета.
(Если отчет подписывается не одним лицом, в дан
ном свидетельстве следует четко указать, какие ли
ца делали это, и кто не проводил личного осмотра
имущества);
• никто не оказывал значительное профессиональ
ное содействие лицу, подписывающему данный от
чет. (Если есть исключения, должно указываться
имя каждого лица, обеспечившего существенную
профессиональную помощь).
Комментарий: отход от этого требования строго
запрещается.
Правило стандартов 54
Когда это возможно и нужно каждое устное кон
сультативное сообщение (включая экспертное сви
детельство) должно содержать важнейшие элемен
ты, установленные правилом стандартов 52.
Стандарт 6
При проведении массовой оценки оценщик дол
жен знать, понимать и правильно применять те об
щепринятые методы и технику, которые требуются
для выработки и сообщения достоверных оценок.
Комментарий: стандарт 6 устанавливается для
важных аспектов подготовки и представления ре
зультатов компетентного анализа, мнений и заклю
чений по оценке комплекса имущественных объек
тов. Массовые оценки применялись вначале для
нужд налогообложения недвижимости, но в зависи
мости от целей оценки и доступности статистиче
ских данных процедура массовой оценки может
применяться для оценки любого имущественного
комплекса, по крайней мере, в случае составления
письменных отчетов и полного раскрытия и разъяс
нения результатов статистического анализа. Отчет
ность и юридические исключения, применяемые
при массовых оценках, подготовленных для нужд
налогообложения недвижимого имущества, не го
дятся для массовых оценок, составляемых для иных
целей.
Массовые оценки могут делаться с помощью ком
пьютера (либо без таковой) и часто разрабатывают
ся группами людей. Достоверность заключения о
массовой оценке можно часто проверять или тести
ровать оценкой стоимости единичного объекта.
Оценки стоимости единичного объекта должны со
ответствовать стандартам 1 и 2 для недвижимости и
стандартам 7 и 8 для личной собственности. В кон
тексте стандарта 6 обусловленная оценка и массо
вая оценка относятся к оценке комплексов недви
жимости, личной собственности или обеих сразу.
Указанные вначале юридические исключения мо
гут применяться к различным пунктам стандарта 6,
так как администрирование налогообложения иму
щества представляет предмет законодательства
штатов, графств и муниципалитетов.
Правило стандартов 61
При подготовке массовой оценки оценщик дол
жен:
знать, понимать и правильно использовать обще
принятые методы и техники, необходимые для полу
чения достоверной оценки;
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается. При массовой оценке применяются:
1) подразделение задач;
2) стандартизированный сбор и анализ данных;
3) специализированные и калиброванные модели
оценки имущества;
4) стандарты и параметры измерений для кор
ректности собранной и полученной стоимости.
Это правило признает, что принцип изменчивости
продолжает влиять на способ, который применяют
оценщики при подготовке массовой оценки. Пере
мены и усовершенствования в области рынка не
движимости оказывают существенное влияние на
профессию оценщика.
Пересмотр теории и практики оценки происходит
на основе:
• изменений стоимости и способов строительства
и маркетинга доходной, промышленной, жилищной
и иных форм недвижимости;
• перемен в юридической базе, на основе которой
создаются, сочетаются, закладываются и облагают
ся налогами права и доходы с недвижимости;

---

Page 68

• соответствующих изменений в теории и практике
оценки, а также социальноэкономические измене
ния.
Чтобы быть в русле всех этих перемен и усовер
шенствований, постоянно пересматриваются и со
вершенствуются методы и техники, разрабатывают
ся новые приемы и формы для изменившихся об
стоятельств. Поэтому для оценщиков недостаточно
простого сохранения навыков и знаний с того мо
мента, как они стали профессиональными оценщи
ками, и они должны постоянно повышать свой про
фессиональный уровень для более эффективной
работы;
b) не допускать существенных промахов или оши
бок, которые сильно отразятся на массовой оценке.
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается. По своим целям стандартное пра
вило 61 b) идентично правилу стандартов 11 b).
c) не проводить массовую оценку небрежно и нев
нимательно;
Комментарий: отходы от этого строгого требова
ния не допускаются. Стандартное правило 61 c) по
целевому назначению идентично правилу стандар
тов
11 с).
Правило стандартов 62
При проведении массовой оценки оценщик дол
жен соблюдать следующие специальные установки:
a) учитывать цели и предполагаемое использова
ние оценки;
b) определять любые специальные ограничитель
ные условия;
Комментарий: хотя оценщики, выполняющие ра
боты для целей налогообложения недвижимости не
должны отчитываться за ограничения, находящиеся
вне их компетенции, от них, согласно данной уста
новке, требуется определять стоимостные факторы
и предпринимать нужные шаги для обеспечения ус
ловий чтобы проводить оценки, отвечающие данным
стандартам.
Уровень затрат на проведение административных
оценок является производным от большого числа
факторов. Фискальные ограничения могут влиять на
полноту и точность оценочных методов и правиль
ность оценки. Хотя оценщики должны искать нужные
средства и раскрывать влияние налоговых ограни
чений на процесс массовой оценки, они не несут от
ветственности за ограничения вне сферы своего
контроля.
c) уточнить эффективный срок оценки;
d) установить предполагаемую к рассмотрению
стоимость; если оцениваемая стоимость представ
ляет рыночную стоимость, оценщик должен четко
указать, является ли оценочная стоимость наиболее
вероятной ценой:
(i) проводить оценку в денежной форме;
(ii) по условиям финансирования эквивалентных
денежным средствам; и
(iii) в других категориях, которые можно четко оп
ределить; если стоимость основывается на усло
виях финансирования ниже рыночного уровня или
на необычных формах финансирования, условия
такого финансирования должны четко устанавли
ваться, их вклад в стоимость или негативное влия
ние на стоимость должны описываться и рассчи
тываться, ровно как должна описываться и разъ
ясняться рыночная информация, которая обосно
вывает данный расчет стоимости.
Комментарий: для некоторых видов заданий по
оценке, по которым устанавливается рыночная
стоимость и имеются прецеденты, могут приме
няться Исключения в соответствии с действующим
законодательством.
e) идентифицировать, по мере возможности, не
движимое имущество и личную собственность;
Комментарий: комплекс имущественных объектов
следует определять в общих терминах и каждый ин
дивидуальный объект имущества должен устанавли
ваться с помощью информации о его принадлежно
сти, которая находится или хранится в имуществен
ных записях.
f) при оценке недвижимости:
(i) установить и учесть любую личную собствен
ность, либо нематериальные активы, не являющие
ся недвижимостью, но включаемые в оценку;
Комментарий: установка требует от оценщика
включения элементов, не являющихся недвижимым
имуществом, в итоговую стоимостную оценку. Экс
пертиза по личной собственности (см. стандарт 7)
или оценка бизнеса (см. стандарт 9) может потре
боваться для разложения итоговой общей стоимо
сти на отдельные компоненты. Раздельная оценка
таких элементов нужна в том случае, когда они яв
ляются существенными для итоговой стоимости.
(ii) учесть, оказывает ли оцениваемый физический
сегмент пропорциональное влияние на стоимость в
целом;
Комментарий: установка не требует от оценщика
оценивать целое, когда предметом оценки является
отдельный предмет имущества. Поэтому, если не
учитывается стоимость целого, в оценке надо четко
указать, что стоимость оцененного имущества не
может использоваться для оценки стоимости целого
методом математического переноса (расширения).
g) установить имущественные права:
(i) учесть известные улучшения, ограничения, за
кладные, договоры, контракты, декларации, специ
альные оценки, местные муниципальные постанов
ления, любые другие элементы сходного характера;
(ii) примять во внимание, оказывает ли оцененные
частичные имущественные права или частное вла
дение (холдинг) пропорциональное влияние на
стоимость в целом;
Комментарий: установка не требует от оценщика
оценить стоимость в целом, когда предметом оцен
ки является часть прав или частное владение. По
этому, если стоимость целого не рассматривается,
в оценке следует четко отразить, что стоимость
оцененного имущества не может использоваться
для оценки целого методом математической экст
раполяции.
h) при оценке недвижимости учесть влияние на
использование и стоимость от следующих факто
ров: существующего законодательства по земле
пользованию, возможных изменений этого законо

---

Page 69

дательства, экономического спроса и предложения,
физической приспособленности имущества, мест
ных тенденций и лучшего и наиболее эффективного
использования имущества;
Комментарий: правило определяет перечень фак
торов, влияющих на использование и стоимость.
При учете местных условий оценщик должен избе
гать стереотипов или предвзятости в отношении ра
сы, возраста, пола и национальной принадлежно
сти, а также предположений о том, что раса, этниче
ская или религиозная принадлежность являются не
обходимыми для максимизации показателей стои
мости недвижимости в округе. Далее, оценщику
следует избегать необоснованных предположений
или заключений о наклонностях окружающего насе
ления, его эффективном возрасте и оставшемся
сроке жизни. При учете лучшего и наиболее эффек
тивного использования оценщик должен проводить
работу до тех границ, которые требуются для пра
вильного решения вопроса по оценке.
i) признать, что оцениваемый участок земли явля
ется вакантным и пригодным для доведения до па
раметров лучшего и наиболее эффективного ис
пользования, и что оценка улучшений основана на
их текущем вкладе в стоимость участка.
Комментарий: данное правило может изменяться
для того, чтобы отразить тот факт, что в различных
рыночных обстоятельствах обустроенный участок
может иметь стоимость, отличающуюся от стоимо
сти свободного участка.
Правило стандартов 63
При массовой оценке оценщик должен:
a) установить и учесть правильные рыночные про
цедуру и информацию, которые требуются для про
ведения оценки, включая все физические, функцио
нальные и внешние рыночные факторы по мере их
влияния на проведение оценки;
Комментарий: такая работа обычно включает раз
работку стандартизированных форм сбора инфор
мации, процедур и учебных материалов, которые
единообразно используются для всего комплекса
оцениваемых объектов.
b) применять общепринятую технику для специ
альных моделей оценки собственности;
Комментарий: формальная разработка моделей в
виде формул или уравнений называется специфи
кацией моделей.
Оценщики, проводящие массовую оценку, должны
разрабатывать математические модели, которые с
разумной достоверностью отражают взаимосвязь
между стоимостью имущества и факторами спроса
и предложения, представленными количественными
и качественными характеристиками. Модели могут
специализироваться с использованием себестои
мости, сравнительных продаж, либо подходов к
стоимости с точки зрения прибыли. Результаты их
использования могут быть представлены в форме
таблиц, математических уравнений, иметь линей
ную или нелинейную или иную структуру, удобную
для представления взаимосвязи рыночной стоимо
сти и наглядных характеристик имущества. При
оценке классов объектов имущества надо приме
нять правильные подходы. Понятие общепринятой
техники относятся как к моделям оценки недвижи
мости, так и личной собственности.
c) применять общепринятую технику для градуи
рования моделей массовой оценки.
Комментарий: отход от строгих правил пунктов а)
с) не допускается, Градуирование (калибрование)
представляет процесс анализа пакетов объектов и
рыночных данных для установления особых пара
метров модели. Входные данные таблицы справоч
ника по себестоимости являются примерами калиб
рованных параметров, равно как и коэффициенты в
линейной и нелинейной модели. Модели должны
калиброваться с использованием общепринятой
техники, включая (но не ограничиваясь) кратную ли
нейную регрессию, нелинейную регрессию и адап
тивную оценку.
Правило стандартов 64
При разработке массовой оценки оценщик должен
следовать по возможности следующим установкам:
a) собирать, проверять, анализировать и согласо
вывать необходимые и точные данные для чего:
(i) рассчитать восстановительную стоимость улуч
шений;
(ii) рассчитать накопленный износ;
(iii) рассчитать стоимость на основе продаж сопос
тавимых стоимостных объектов;
(iv) рассчитать стоимость с помощью капитализа
ции прибыли, т.е. рентных доходов, затрат, банков
ского процента, процентной ставки капитализации и
при помощи информации по незастроенным участ
кам.
Комментарий: правило требует от оценщиков,
участвующих в массовых оценках, предпринять ра
зумные шаги для того, чтобы было собрано доста
точно фактических данных для получения достовер
ной оценки. Для недвижимой собственности следу
ет установить систему обычного сбора и хранения
информации по правам на владение, географии,
продажам, доходам и расходам, себестоимости и
характеристикам имущества. Географические дан
ные должны включать полный набор карт кадастра,
отвечающий современным стандартам детальности
и достоверности. Данные по продажам должны со
бираться, проверяться, выводиться на компьютер и
храниться в файлах согласно современным стан
дартам практики. Файлы по продажам должны со
держать информацию по каждой сделке, нынешним
характеристикам имущества и дату продажи. Дан
ные о характеристиках имущества должны соответ
ствовать применяемым моделям массовой оценки.
Файл данных с характеристикой имущества должен
содержать современные сведения с датой оценки. В
него можно включать данные о предыдущих прода
жах. Программа сбора данных должна включать и
полномасштабные записи.
b) обосновать прогноз будущих рентных доходов,
расходов, ставку процента, норму капитализации и
процент вакансий на основе разумных и точных по
казателей.
Комментарий: данное положение требует от
оценщика при подсчете формул доходов, расходов и

---

Page 70

прогноза денежного потока скорректировать исто
рическую информацию и тенденции, текущие ры
ночные факторы, воздействующие на эти тенден
ции, а также реально прогнозируемые события, та
кие как, например, рост конкурентоспособности в
зависимости от планируемых или реализуемых
улучшений.
c) учесть и проанализировать условия и сроки лю
бых доступных данных по аренде;
d) учесть характер необходимой инспекции объек
та.
Правило стандартов 65
При применении калибровочной модели массовой
оценки оценщик должен:
a) оценить улучшенные земельные участки с по
мощью общепринятых методов и техники, основан
ных на подходах с точки зрения себестоимости
(затрат), сравнимых продаж и прибыли;
b) оценить земельные участки с помощью обще
принятых методов и техник; такие методы могут
включать (но не ограничиваться) подходом с точки
зрения сравнимых продаж, методом разделения,
методом абстракции, капитализации земельной
ренты и техники остатка для земли;
c) учитывать и анализировать при оценке величину
арендной платы с недвижимости, а также влияние
условий и сроков аренды;
Комментарий: при расчете налогообложения с не
движимости от оценщика по закону или правилам
может потребоваться оценить собственность как
поместье, наследуемое без ограничений, так и не
заложенный участок с имеющейся арендой. В этих
случаях при оценке надо использовать рыночную
ренту , не обращая внимание на влияние индивиду
альных текущих рентных контрактов.
d) учесть и проанализировать воздействие на
стоимость (если таковое имеется) соединения раз
личных участков (парцелл), раздельных интересов
или составных частей имущества; стоимость целого
нельзя рассчитывать сводя воедино индивидуаль
ные стоимости различных участков, интересов или
составных частей;
Комментарий: когда стоимость целого установле
на и оценщику нужно определить стоимость какой
либо его части, то этот показатель следует находить
на основе ссылки на соответствующие рыночные
данные с их обоснованным анализом.
e) учесть и проанализировать влияние на стои
мость (если оно есть) предполагаемых государст
венных или частных улучшений, размещенных на
или вне земельного участка, в таком объеме, в ка
ком они отразятся на рыночную активность в период
эффективного срока оценки; оценить прелагаемые
улучшения только после изучения и получения воз
можности проводить будущий анализ по следующим
материалам:
(i) планам, спецификациям и другой необходимой
информации для установления размеров и характе
ра предлагаемых улучшений;
(ii) доказательствам, указывающим на возможное
время завершения работ над предлагаемыми улуч
шениями и
(iii) ясным и правильным доказательствам, под
тверждающим строительные затраты, планируемую
заработную плату, проекты использования земли
под строительством и предполагаемую конкуренто
способность на время завершения работ.
Комментарий: обычно предлагаемые улучшения
не оцениваются для налогообложения стоимости
недвижимости. Тем не менее, оценщиков иногда
просят обеспечить расчет стоимости предполагае
мых улучшений для того, чтобы девелоперы
(застройщики) смогла рассчитать будущий размер
налога на имущество. Иногда кондиминиумы и зе
мельные участки в планируемых улучшениях земли
продаются с обязательствами по строительству
коммунального имущества пропорционально стои
мости участков. Этот факт надо учитывать при ана
лизе данных продаж.
Правило стандартов 66
При согласовании данных по массовой оценке
оценщик должен:
a) учесть и согласовать объемы и качество доступ
ной информации и проанализировать ее в рамках
использованных подходов, применимости и удобно
сти данных подходов;
b) применять общепринятую процедуру и технику
тестирования массовой оценки для того, чтобы
обеспечить достоверность данных.
Комментарий: отход от строгих требований пунк
тов а) и b) не разрешается. При массовой оценке
недопустимо, чтобы даже в случае применения пра
вильно специализированных и калиброванных мо
делей некоторые индивидуальные оценки стоимо
сти не соответствовали стандартам обоснованно
сти, логичности и достоверности. Поэтому оценщи
ки, занятые в массовых оценках, несут профессио
нальную ответственность за то, чтобы обеспечить на
общей основе поддержание приемлемых стандар
тов достоверности в моделях, с помощью которых
производится оценка стоимости. Эта обязанность
требует от оценщика оценить операционное качест
во моделей и используемой техники, включая (но не
ограничиваясь) ценные свойства хорошо приспо
собленной статистики, объемные шаблоны, анализ
земельных остатков и соотношение продажной це
ны с имеющимися данными по оценке.
Правило стандартов 67
Письменный итоговый отчет о массовой оценке
налогооблагаемой базы, либо отчет для иных целей
должен содержать ясное указание на элементы, ре
зультаты, мнения и заключения об оценки стоимо
сти.
Документация в случае массовой оценки стоимо
сти имущества для целей налогообложения может
быть в форме 1) имущественных записей (книга за
писей гражданского состояния), 2) докладов, 3) по
собий (руководств), 4) правил, 5) положений и 6)
других приемлемых документов.

---

Page 71

Каждый письменный отчет по массовой оценке,
предназначающийся помимо решения задачи нало
гообложения имущества еще и для других целей,
должен:
a) четко и достоверно определять оценку таким
образом, чтобы не вводить в заблуждение других
лиц;
b) содержать достаточно информации, чтобы
обеспечить лицу (лицам), получающим или пола
гавшимся на доклад, возможность его правильной
интерпретации;
c) четко и достоверно раскрывать любые необыч
ные предположения или ограничительные условия,
прямо влияющие на оценку, и указать их воздейст
вие на стоимость.
Каждый письменный доклад по массовой оценке,
предназначенный помимо целей налогообложения
со стоимости имущества еще и для иных нужд , и в
предусмотренных случаях краткий письменный ито
говый отчет об массовой оценке для налогообложе
ния с недвижимого имущества должны:
a) указывать цель и предполагаемое использова
ние оценки;
b) раскрывать любые предположения или ограни
чительные условия, возникающие в результате от
клонений от общепринятых методов и техники, либо
оказывающих влияние на анализ, мнения и заклю
чения.
Комментарий: одним из ограничительных условий,
которое следует указывать, является факт проведе
ния (или не проведения) инспекции объекта.
c) устанавливать эффективный срок действия
оценки;
Комментарий: при налогообложении со стоимости
недвижимости эффективный срок оценки может
предписываться законом. Если законодательство не
устанавливает эффективного срока, то предполага
ется, что он (если срок не оговаривается) должен
совпадать по времени с заключением о стоимости.
d) определить рассчитываемую стоимость;
e) идентифицировать оцененные имущественные
объекты, включая имущественные права на недви
жимость;
Комментарий: в отчете надо документировать ис
точники по размещению и описанию и приписке не
движимого имущества. По возможности следует
включать ссылки на юридическое описание, адрес,
опознавательные знаки, фотографии и сроки строе
ний. При массовой оценке эта информация часто
включается в книги записей (регистрации) имуще
ства. Когда оцениваемые имущественные права
особо оговорены по статусу или распоряжению су
да, следует делать ссылки на законодательство.
f) описать и обосновать принятую модельную спе
цификацию, необходимые сведения и выбранную
модель оценки.
Комментарий: пользователь и заинтересованные
стороны должны удостовериться, что избранный
процесс и процедура оценки соответствует обще
принятым методам и ведет к получению достовер
ных результатов расчетов. Краткий итоговый отчет
должен включать доказательство рациональности
каждой модели, используемую технику калибровки
и оперативную технику применяемых измерений.
g) описать процедуру сбора, проверки достовер
ности и документирования данных;
Комментарий: краткий итоговый отчет должен ука
зывать на источники данных, процесс сбора и про
цедуру проверки достоверности. Следует делать
ссылки на детальные пособия и справочники по
сбору данных, в том числе указать на те из них, ко
торые возможно использовать для проверки.
h) описать рассмотренные и отобранные методы
калибровки, включая математические формулы
окончательной модели (моделей); описать, как про
верялся расчет оценки, и, по мере необходимости,
указать на доступность индивидуальных расчетов
стоимости;
i) в случае с недвижимостью привести рассужде
ния о том, как устанавливалось наиболее эффектив
ное и лучшее использование;
Комментарий: краткий итоговый отчет о массовой
оценке должен содержать ссылки на законодатель
ство, правила или государственную политику, уста
навливающие требования по самому эффективному
и лучшему использованию. Когда текущее исполь
зование недвижимости отвечает этому требованию,
в докладе надо указать, как рассчитывалось соот
ношение использование оценка.
j) привести использованные оценочные операци
онные тесты и указать, как достигались эксплуата
ционные замеры;
k) привести любую дополнительную информацию,
необходимую для более полного объяснения оцен
ки, включая отклонения от требований, разрешен
ных в разделе Стандартов «Некоторые отступле
ния»;
l) содержать подписанное оценщиком свидетель
ство, соответствующее по характеру законодатель
ству, правилам, а также общепринятой оценочной
практике для массовых оценок, сделанных для иму
щественного налогообложения со стоимости, а для
оценок, предназначенных для иных целей, включать
подписанный сертификат согласно стандартному
правилу 68.
Комментарий: отход от строгих требований
пунктов a) l) не допускается.
Правило стандартов 68
Каждый письменный отчет о массовой оценке,
проводимой не для целей налогообложения, а для
иных целей, должен включать подписанный серти
фикат (свидетельство), сходный по содержанию со
следующей формой:
«Я удостоверяю, исходя из всей полноты моих
знаний и убеждений, что:
• приведенные в докладе факты правдивы и пра
вильны;
• сообщенный анализ, мнения и заключения огра
ничены лишь приведенными предложениями и ог
раничительными условиями и представляют мои
личные, беспристрастные и профессиональные
мнение, анализ и заключения;
• у меня нет (есть какиелибо) текущих(ие) или бу
дущих(ие) интересов(ы) ы собственности, являю

---

Page 72

щейся предметом данного отчета, и я не имею
(имею какуюлибо) личной(ую) заинтересованно
сти(ь) или предубеждений(ия) в отношении участ
вующих в деле сторон;
• мое вознаграждение не увязано с сообщением
заранее предопределенной стоимости или путем
расчета стоимости, благоприятствующим делу кли
ента, размеру стоимости, достижению предопреде
ленного результата, либо вытекающего из него со
бытиями;
• мой анализ, мнения и суждения готовились, а
данный отчет составлялся согласно Единым стан
дартам профессиональной практики оценки;
• я проводил (или не проводил) личную инспекцию
имущества, являющейся предметом данного отчета.
(Если доклад подписан несколькими лицами, в сер
тификате надо четко указать, кто из них проводил и
кто не проводил личный осмотр оцениваемого иму
щества);
• никто не оказывал значительное профессиональ
ное содействие лицу, подписавшему данный отчет.
(Если есть исключения, то следует указать имя каж
дого лица, оказавшего существенное профессио
нальное содействие).
Комментарий: отход от этого строгого требования
не разрешается.
Стандарт 7
При разработке оценки личной собственности
(личного имущества) оценщик должен знать, пони
мать и правильно пользоваться признанными мето
дами и техникой, необходимыми для получения дос
товерной оценки.
Комментарий: стандарт 7 ориентирован на те же
важнейшие аспекты, которые регулируются в стан
дарте 1, но касается оценки личной собственности.
Правило стандартов 71
При проведении оценки личного имущества оцен
щик должен:
a) знать, понимать и правильно пользоваться при
знанными методами и техникой оценки, необходи
мыми для получения достоверного заключения
стоимости;
Комментарий: отход от этого строгого требования
не разрешается. Это правило признает, что принцип
изменчивости продолжает оказывать влияние на
способ, которым пользуются оценщики для предос
тавления услуг. Изменения и совершенствования в
практике оценки личного имущества оказывают су
щественное влияние на профессию оценщика. Важ
ные изменения стоимости, способов создания и
продвижения на рынок личной собственности и
элементов правовой базы, в рамках которой созда
ются, передаются и финансируются имуществен
ные права и интересы повлекли соответствующую
трансформацию оценочной теории и практики. Со
циальные перемены также повлияли на теорию и
практику. Для того, чтобы быть в курсе этих перемен
и усовершенствований, надо пересматривать и об
новлять методы и технику профессиональной оцен
ки и разработать передовые подходы в новых облас
тях. Поэтому для оценщиков недостаточно просто
сохранять те знания, которые они обрели перед по
лучением своей профессии. Каждый оценщик дол
жен постоянно совершенствовать свой профессио
нальный уровень проведения оценки личной собст
венности.
b) не допускать серьезных промахов и ошибок,
существенно влияющих на оценку;
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещен. При оказании оценочных услуг оценщик
должен быть уверен, что получение фактической
информации осуществляется достаточно тщательно
для того, чтобы данные оказали существенное влия
ние на складывающееся мнение или официальное
заключение. Оценщику следует проявлять доста
точную осторожность при анализе этих данных с це
лью избежать ошибок, которые серьезно влияют на
его мнение или заключения.
c) не предоставлять услуги по оценке небрежно
или невнимательно, так чтобы серия ошибок, каж
дая из которых по отдельности не может оказать
важного влияния на результаты оценки, не вызвала
бы в совокупности неправильную трактовку.
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещен. Нельзя достичь совершенства, однако
компетентность его не требует. Поэтому оценщик
не должен оказывать услуги небрежно или невнима
тельно. Правило требует от оценщика проявлять ос
торожность и скрупулезность. Тот факт, что не
брежность или невнимательность оценщика не по
влекли ошибки, существенно повлиявшей на его
мнения или заключения и тем самым нанесших вред
клиенту или третьей стороне, не оправдывает по
добного рода действий.
Правило стандартов 72
При разработке оценки личного имущества оцен
щик должен учитывать цель и предполагаемое ис
пользование оценки и следовать следующим специ
альным установкам:
a) правильно устанавливать оцениваемую собст
венность, включая методы идентификации;
Комментарий: данное требование представляет
существенный элемент для всех оценок. Правиль
ное определение имущества должно включать точ
ное описание собственности так, как ее понимают
на рынке.
b) определить цель и предполагаемое использо
вание оценки, включая все общие и специальные
ограничительные условия;
c) установить эффективный срок оценки;
d) выбрать и определить вид стоимости, который
удовлетворяет елям оценки;
Комментарий: если рассматриваемая стоимость
является рыночной, оценщик должен четко указать,
представляет ли расчет наиболее вероятную оцен
ку: 1) в денежной форме; или 2) по условиям финан
сирования эквивалентным денежным средствам;
или 3) в плане условий, которые можно точно опи
сать: если расчет стоимости основан на условиях
финансирования ниже рыночной цены или финан
сирования на необычных условиях или предложени
ях, то условия финансирования должны точно уста
навливаться, их позитивное или негативное влияние

---

Page 73

на стоимость рассчитывается и описывается, а ры
ночные данные, обосновывающие расчет оценки,
приводятся и разъясняются;
e) собирать, проверять и согласовывать все дос
тупные, правильно установленные и описанные дан
ные, которые помогают получить заключение о
стоимости;
f) оценивать собственность с помощью правиль
ных методов и техник оценки;
g) при подготовке оценки личного имущества сле
дует использовать всю необходимую информацию,
о которой упоминалось в пунктах a) f).
Правило стандартов 73
При проведении оценки личного имущества оцен
щик должен учитывать цель и предполагаемое ис
пользование оценки и следовать ниже перечислен
ным специальным оценочным правилам:
a) учесть влияние лучшего и наиболее эффектив
ного использования с помощью соизмерения и ана
лиза текущего пользования и альтернативных воз
можностей для установления их прибыльности, дос
тижимости, юридических и физических возможно
стей, требуемых для целей и применения оценки;
b) оценщик должен идентифицировать, опреде
лить и проанализировать нужный рынок, отвечаю
щий целям оценки, так как существует несколько
соизмеримых рынков личного имущества;
Комментарий: оценщик должен согласиться с тем,
что существуют различные уровни торговли и на ка
ждом могут иметься собственные рыночные стои
мости. Например, имущество может иметь различ
ную стоимость на уровне оптовой торговли, рознич
ной торговли и при условиях меняющихся обстоя
тельств на аукционе. Поэтому оценщик должен со
относить предмет собственности с правильным ры
ночным контекстом.
c) принимать во внимание рыночные условия на
время оценки, включая уровень приемлемости для
рынка данной собственности, а также спрос и пред
ложение, дефицит или раритетный характер;
d) учесть достаточность данных и любые преды
дущие продажи предмета за продолжительный пе
риод времени для достижения правильного расчета
стоимости;
e) учесть подходы по затратам, доходу и сравни
тельным продажам, а также степень их применимо
сти к оценке личного имущества. Выбор используе
мых подходов к оценке должен основываться на
доступности информации и целях оценки;
f) учесть влияние на стоимость, оказываемое ат
рибутикой имущества, в том числе условиями, сти
лем, количеством, изготовителем, автором, мате
риалами, происхождением, источниками, деформа
циями и реставрацией;
g) идентифицировать любую недвижимость, не
движимое имущество, торговые принадлежности
или нематериальные элементы, которые не являют
ся личным имуществом, но включаются в оценку;
Комментарий: может потребоваться дополнитель
ная оценка недвижимого имущества (см. Стандарт
1) или оценка бизнеса (см. Стандарт 9) при получе
нии оценочного задания, которое включает более
широкий набор оцениваемого имущества.
h) всю необходимую вышеуказанную информацию
пунктов a) f) надо использовать при оценке личного
имущества.
Стандарт 8
При подготовке результатов оценки личного иму
щества оценщик должен проводить анализ, сооб
щать мнения и заключения в доступной форме.
Правило стандартов 81
Каждый письменный или устный ответ по личной
собственности должен:
a) четко и достоверно указывать цели оценки в
доступной форме;
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Так как большинство отчетов исполь
зуется третьими сторонами, которые полагаются на
них, то недостаточно представлять сообщения, ко
торые могут считаться удовлетворительными лишь
для клиента оценщика. Оценщик должен проявлять
исключительную осторожность и убедиться, что его
отчет не введет в заблуждение других пользовате
лей оценочного отчета.
b) содержать достаточно информации, чтобы
обеспечить лицам, получающим или ссылающимся
на этот отчет, его правильное толкование;
Комментарий: отказ от этого строгого требования
запрещается. Несоблюдение этого правила может
повлечь серьезные ошибки клиента или других
пользователей отчета, даже если каждый анализ,
мнение или заключение отчета будет четко и тща
тельно обосновано. Для решения этой проблемы и
исключения риска для клиентов и других пользова
телей отчета данное правило требует от оценщиков
включать в отчет достаточно информации с целью
его правильного восприятия читателем. Все пись
менные и устные отчеты должны содержать четкий и
аргументированный по объему и детальности ана
лиз, мнения и заключения оценщика, касающиеся
сущности специальных оценочных проблем.
c) четко и доступно раскрывать любые необычные
предположения или ограничительные условия, пря
мо влияющие на оценку и указывающие на их воз
действие на стоимость.
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Третья сторона, использующая отчет,
имеет право ознакомиться с его целями и предпо
лагаемым использованием, включая все предполо
жения и ограничения. В письменном отчете, рас
крытие данных может потребоваться в сочетании со
всеми приводимыми мнениями или заключениями.
Правило стандартов 82
Каждый письменный отчет о личном имуществе
должен отвечать следующим специальным установ
кам, обеспечивающим или включающим:
a) описательную идентификацию оцениваемого
личного имущества;
d) установление оцениваемых имущественных ин
тересов;

---

Page 74

Комментарий к пунктам a) и b): эти два требования
имеют наиболее важны значения для каждого отче
та. Идентификация оцениваемых имущественных
прав требует прямого, правильного и обоснованного
указания на любые известные юридические ограни
чения (в т.ч. закладные).
c) указание на цели и предполагаемое использо
вание (назначение) оценки;
d) установление вида оцениваемой стоимости, ко
торый согласуется с целями оценки;
e) эффективный срок оценки и дату отчета;
Комментарий к пунктам c), d) и e): эти установки
требуют ясного раскрытия для читателя отчета в во
просах «почему», «что» и «когда», относящихся к
оценке. Обычно цель оценки посвоему характеру
включает поставленную задачу и рациональность
действий (цель и предполагаемое использование).
Установка рассчитываемой стоимости требует тща
тельно разработанного и приведенного со ссылками
определения и любых пояснений, необходимых для
того, чтобы показать читателю, как было получено
данное определение (см. правило Стандартов 72).
Эффективный срок оценки устанавливает контекст
стоимостного расчета, в то время как дата отчета
показывает, носит ли перспектива предоставления
оценщиком, в зависимости от рыночных условий по
отношению к эффективному сроку оценки будущей,
текущей или ретроспективный характер. Важным
элементом для более полной ясности является под
тверждение эффективного срока оценки на различ
ных этапах составления отчета.
f) описания параметров процесса сбора, проверки
и представления данных;
Комментарий: данное положение нацелено на то,
чтобы ознакомить читателя с процессом оценки и
обеспечить гарантии третьим сторонам, чье дове
рие к оценочному отчету может быть подорвано
описанием процесса оценки, т.е. в процессе сбора,
проверки и представления данных;
g) все предположения и ограничительные условия,
влияющие на анализ, мнения, заключения и расче
ты;
h) учитываемую информацию, применяемые про
цедуры и аргументацию, обосновывающую анализ,
мнения, заключения и расчеты;
Комментарий: данное положение требует от
оценщика описать рассмотренные данные и приме
нявшиеся процедуры. Оценщик должен быть уве
рен, что эти элементы были раскрыты с надлежащей
детальностью и глубиной, чтобы клиент и различные
пользователи отчета об оценке правильно его при
няли и не были бы введены в заблуждение. Сущ
ность отчета, а не его размеры, определяет его со
ответствие со специальной установкой по отчетно
сти.
i) по мере необходимости, сопоставимые данные
по продажам, итогам аукционов, предложениям со
стороны фирм с твердой репутацией или другую
статистическую информацию; если они не включены
в повествовательную часть отчета, то на них в отчете
следует делать ссылки, сноски и примечания на по
лях (см. раздел Этики, введение отчетности).
j) по мере необходимости , объяснение, обосно
вание и анализ лучшего и наиболее эффективного
использования;
k) при необходимости, разъяснение и аргумента
цию анализа соответствующего рынка;
l) объяснение и обоснование отказа от любого об
щепринятого подхода к оценке;
m) любую дополнительную информацию, требуе
мую для подтверждения соответствия Стандартам,
либо четкую идентификацию и объяснение допу
щенных отклонений от требований Стандарта 7;
n) подписанное свидетельство (сертификат) со
гласно стандартному правилу 83.
Правило стандартов 83
Каждая письменная оценка личного имущества
должна содержать свидетельство (сертификат),
сходное по содержанию со следующей формой:
«Я удостоверяю, исходя из всей полноты моих
знаний и убеждение, что:
• фактические данные, приведенные в отчете, пра
вильны и корректны;
• сообщенные анализ, мнения и заключения огра
ничиваются лишь приведенными предположениями
и ограничительными условиями и представляют мои
личные, беспристрастные анализ, мнения и заклю
чения;
• у меня нет (или есть какиелибо) текущих(ие) или
будущих(ие) интересов(ы) в собственности, являю
щейся предметом данного отчета и я не имею
(имею какиелибо) личной(ую) заинтересованно
сти(ть) или предубеждений(ия) в отношении сторон,
участвующих в этом деле;
• мое вознаграждение не увязано с сообщением
предопределенной стоимости или направлением
расчетов стоимости, благоприятствующим делу
клиента, размером рассчитанной стоимости, дос
тижением оговоренных результатов;
• мой анализ, мнения и заключения готовились, а
отчет составлялся в соответствии с Едиными стан
дартами профессиональной практики оценки;
• я проводил (или не проводил) личный осмотр
собственности, являющейся предметом данного от
чета. (Если доклад подписывается несколькими ли
цами, это свидетельство должно ясно указывать, кто
из них проводил, а кто не проводил личную инспек
цию оцениваемой собственности);
• никто не оказывал лицу, подписавшему этот док
лад, существенного профессионального содейст
вия. (Если есть исключения, надо указывать имя ка
ждого лица, оказывавшего большую профессио
нальную помощь).
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается.
Правило стандартов 84
По мере возможности и необходимости, каждый
письменный отчет по оценке личного имущества
(включая экспертное свидетельство) должен ка
саться важнейших вопросов, установленных в стан
дартном правиле 82 и составляться согласно стан
дартному правилу 83.

---

Page 75

Правило стандартов 85
Оценщик, подписывающий отчет об оценке личной
собственности, подготовленный другим лицом, да
же при указании «оценщикревизор» должен нести
полную ответственность за содержание отчета.
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается.
Требование направлено нанимателем или супер
визором, подписывающим отчет нанятого лица или
субподрядчика. Наниматель или супервизор несут
ответственность, как лицо, подготовившего отчет
оценки, за его содержание и заключения. Использо
вание традиционной пометки перед подписью на
нимателя или супервизора, либо подпись доклада
над словами «оценщикревизор», не исключает тре
бования, чтобы это лицо следовало данным стан
дартам.
Это требование не относится к ответственности
оценщикаревизора, являющегося предметом стан
дартного правила.
Стандарт 9
При проведении оценки бизнеса (делового пред
приятия) или оценки стоимости нематериальных ак
тивов оценщик должен знать, понимать и правильно
пользоваться признанными методами и процедура
ми, необходимыми для получения достоверной
оценки.
Комментарий: стандарт 9 касается тех же аспек
тов, что и стандарт 1, но относится к оценке бизнеса
или расчету стоимости нематериальных активов.
Правило стандартов 91
При разработке деловой оценки или расчета не
материальных активов оценщик должен:
a) знать, понимать и правильно пользоваться при
знанными методами и процедурами, необходимыми
для получения достоверной оценки;
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Изменения и совершенствования
экономической теории и концепций инвестирования
оказывают существенное влияние на профессио
нальные процедуры оценки бизнеса. Важные пере
мены в финансовой сфере, законодательстве по
страхованию и ценным бумагам, налогообложению
и\или новые судебные решения и постановления
могут приводить к соответствующим трансформа
циям в практике оценки бизнеса.
b) не допускать существенных ошибок или просче
тов, серьезно влияющих на оценку;
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. При оказании оценочных услуг оцен
щик должен удостовериться, что сбор фактической
информации производится так, чтобы было возмож
но получить все необходимые данные, которые мо
гут существенно повлиять на окончательное мнение
или заключение. Далее, оценщику следует прояв
лять достаточную осторожность при анализе этих
данных с целью избежать ошибок, которые серьез
но отразятся на его мнении или выводах.
с) не предоставлять услуги по оценке небрежно
или невнимательно, чтобы не получилось так, что
серия ошибок, рассматриваемых по отдельности и
не оказывающих существенного влияния на резуль
таты оценки, в совокупности могла бы вводить в за
блуждение третью сторону.
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается. Нельзя добиться совершенства, но
компетентность не требует совершенства. Поэтому
оценщик не может предоставлять услуги небрежно
или халатно. Правило требует от него тщательности
и осторожности. Тот факт, что небрежность или ха
латность оценщика не привели к ошибкам, серьезно
отразившимся на его мнении или выводах и тем са
мым нанесли вред клиенту, не оправдывает подоб
ных действий.
Правило стандартов 92
При оценке бизнеса или расчете стоимости нема
териальных активов оценщик должен соблюдать
следующие специальные установки по оценке:
a) тщательно изучать рассматриваемое деловое
предприятие, активы, либо обыкновенные акции,
определять цель и предполагаемое использование
оценки, учитывать элементы оценочного исследова
ния, принимать во внимание любые ограничитель
ные условия и фиксировать эффективный срок
оценки;
b) определять рассматриваемую стоимость:
(i) если оценка касается делового предприятия,
процентов по обыкновенным акциям или имущест
венных интересов, оценщик обязан учесть все сдел
ки по куплепродаже, ограничения на инвестиции
акционерного капитала, ограничения корпоративно
го устава и поправки к соглашениям о товариществе
(партнерстве), равно как и любые сходные докумен
ты или факторы, которые могут оказать влияние на
стоимость.
(ii) если оценка касается активов, оценщик должен
учитывать, будут ли они:
1) оцениваться по отдельности; или
2) оцениваться как часть совокупной оценки.
Комментарий: стоимость активов, имеющихся в
деловом предприятии, может существенно изме
няться в зависимости от того, применяется ли рас
четная база для приобретения или замещения, про
должительного использования на месте, либо для
ликвидации.
(iii) если оценка касается имущественной доли в
деловом предприятии, оценщик обязан учитывать,
до какой степени эта доля включает или не включает
элементы контроля над правилами владения.
Комментарий: особое внимание следует уделять
оцениваемым интересам, включая права и доходы
от владения. Элементы контроля в данной ситуации
могут устанавливаться с помощью законодательст
ва, распределения имущественных прав и многих
других факторов. Как следствие, степень контроля
или его отсутствия зависит от обширного спектра
фактов и обстоятельств, которые могут оцениваться
в рамках специфических ситуаций. Имущественные
интересы в деловом предприятии не обязательно
оцениваются в пропорционально валовой стоимости
доли в деловом предприятии.
Соответственно, если не учитывается стоимость
целого, то стоимость делового предприятия необя

---

Page 76

зательно представляет прямое математическое
расширение стоимости частных интересов.
Правило стандартов 93
При проведении оценки бизнеса или расчета
стоимости нематериальных активов, касающихся
долевого интереса, который может привести к лик
видации предприятия, оценщик должен изучить
возможность того, что деловое предприятие может
иметь более высокую стоимость при ликвидации,
чем при продолжении эксплуатации, если отсутст
вуют препятствующие этому законодательные акты.
Если целью оценки является определение ликвида
ционной стоимости бизнеса, то любая составляю
щая ликвидируемого бизнеса (недвижимость или
личное имущество) должны оцениваться с соблюде
нием соответствующего стандарта.
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Правило требует от оценщика при
знать тот факт, что продолжающаяся деловая дея
тельность не всегда является наилучшей предпо
сылкой для определения стоимости, так как ликви
дация может приносить более высокую стоимость.
Поэтому надо отметить, что это можно учитывать
только тогда, когда оцениваемая доля в бизнесе
может привести к его ликвидации. Если ликвидация
является надлежащей предпосылкой для расчета
стоимости, тогда такие активы как недвижимость
или материальное личное имущество должны оце
ниваться соответственно по Стандарту 1 или Стан
дарту 7.
Правило стандартов 94
При проведении оценки бизнеса или расчете
стоимости нематериальных активов оценщик дол
жен соблюдать по мере необходимости следующие
специальные требования:
a) учитывать все необходимые методы и процеду
ры;
b) собирать и анализировать все важные данные,
касающиеся:
(i) характера и предыстории бизнеса;
(ii) финансовых и экономических условий, влияю
щих на деловое предприятие, отрасль промышлен
ности и общее экономическое положение;
(iii) результаты прошлых и текущих операций, бу
дущих перспектив делового предприятия;
(iv) прошлых продаж акционерного капитала и дру
гих долей имущественных интересов оцениваемого
денежного предприятия;
(v) продаж аналогичного делового предприятия
или основного капитала в общественном бизнесе;
(vi) цен, условий и сроков, обусловивших прошлые
продажи сходных бизнесов;
Комментарий: установка требует от оценщика изу
чать перспективные и ретроспективные аспекты де
лового предприятия и исследовать условия эконо
мической и хозяйственной окружающей обстановки,
в которой оно действует, Также следует оценивать
условия продаж ценных бумаг самого делового
предприятия или аналогичного бизнеса, когда для
этого имеется достаточно доступной информации.
В некоторых обстоятельствах оценщик делового
предприятия может также собирать и анализиро
вать данные, касающиеся функциональной и\или
экономической пригодности или устаревания дело
вой активности.
Такое экономическое устаревание представляется
главным параметром при рассмотрении активов как
части одного целого. Оно также может являться од
ним из критериев при решении о том, что ликвида
ция представляет правильную предпосылку для
расчета стоимости.
Правило стандартов 95
При проведении оценки бизнеса или расчете
стоимости нематериальных активов оценщик дол
жен:
a) отбирать и применять один или несколько под
ходов при получении специфических заказов на
оценку;
Комментарий: правило требует от оценщика ис
пользовать все имеющиеся в распоряжении подхо
ды, для которых имеется достаточно доступной ин
формации. Однако это не означает, что оценщик
должен использовать абсолютно все подходы, чтобы
соблюсти это правило, особенно если он уверен, что
некоторые из них неприменимы.
b) учесть и согласовать стоимостные показатели,
получаемые в результате применения различных
подходов для получения итоговой стоимости.
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается. Оценщик должен оценить относи
тельную достоверность различных показателей
стоимости. Он должен принять во внимание количе
ство и качество данных по каждому показателю
стоимости. Заключение о стоимости представляет
результат суждения оценщика и не обязательно яв
ляется производной математического решения.
Стандарт 10
При составлении отчетов об оценки бизнеса или
оценке стоимости нематериальных активов оцен
щик должен четко сообщить о каждом анализе, мне
нии и заключении.
Правило стандартов 101
Каждый письменный или устный отчет об оценке
бизнеса и расчете стоимости нематериальных акти
вов должен:
a) четко и тщательно устанавливать вид оценивае
мой стоимости так, чтобы не вызвать ее превратно
го толкования;
Комментарий: отход от этого строгого требования
не допускается.
b) содержать достаточно информации для обеспе
чения ее правильного толкования предполагаемыми
пользователями. Надо указывать на любые специ
альные ограничительные условия, связанные с этой
информацией;
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Любые специальные ограничитель
ные условия должны указываться в сопроводитель
ной записке, а также в самом отчете. Несоблюдение
данного правила может привести к серьезным

---

Page 77

ошибкам у предполагаемых пользователей доклада
даже в том случае, если каждый анализ, мнение или
заключение четко и детально прописаны в отчете.
c) тщательно и точно раскрывать любые необыч
ные предположения, прямо влияющие на величину
стоимости, и указывать на его воздействие на стои
мость.
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается. Правило требует ясного и тщательно
го раскрытия любых необычных предположений или
условий, которые прямо воздействуют на анализ,
мнение или заключение. Примерами таких необыч
ных заключений или условий могут являться такие
вопросы, как использование срочного арендного до
говора, нетипичное финансирование, наем новых
работников, либо изменение иных составляющих
оборотного капитала, или новое законодательное
требование. В отчете необходимо указывать на по
зитивное, негативное или нейтральное воздействие
экстраординарных предположений или условий.
Правило стандартов 102
Каждый письменный отчет об оценке бизнеса или
расчете стоимости нематериальных активов должен
соответствовать следующим специальным установ
кам по отчетности:
a) устанавливать и описывать деловое предпри
ятие, активы, либо оцениваемую долю;
b) указывать цель и предполагаемое использова
ние оценки;
c) определять вид оцениваемой стоимости;
d) устанавливать эффективный срок оценки и дату
доклада;
Комментарий: если оценка касается цели, то не
достаточно установить одну лишь отдельную эконо
мическую единицу, к которой принадлежит оцени
ваемая доля без указания характера этой доли, на
пример: количество привилегированных или про
стых акций в ценных бумагах. Цель может состоять в
выражении мнения о стоимости, однако следует
указывать на предполагаемое использование оцен
ки. Дата отчета указывает на время предоставления
отчета; эффективный срок оценки указывает на эф
фективный временной срок оценочного заключения.
e) описывать границы процесса оценки;
f) указывать на все предположения или ограничи
тельные условия, повлиявшие на анализ, мнения
или заключения;
g) указывать на всю рассмотренную информацию,
применявшиеся оценочные процедуры и аргумен
тацию для анализа, мнений и заключений;
h) указывать любую дополнительную рассмотрен
ную информацию, которая может потребоваться для
того, чтобы показать соответствие со стандартом 9
или дать четкие определения и разъяснения отступ
лений от его требований.
i) описать рациональность применения рассмат
риваемых методов и процедур оценки;
j) включать свидетельство соответствия со стан
дартным правилом 103.
Правило стандартов 103
Каждый письменный доклад по деловой оценке
или расчету нематериальных активов должен со
держать свидетельство (сертификат) по примерно
следующей форме:
«Я удостоверяю, исходя из всей полноты моих
знаний и убеждений, что
• факты, приведенные в данном отчете, правильны
и корректны;
• сообщаемый анализ, мнения и заключения огра
ничиваются лишь высказанными предположениями
и ограничительными условиями и представляют мои
личные, беспристрастные анализ, мнения и заклю
чения;
• у меня нет (есть какиелибо) текущих(ие) или бу
дущих(ие) интересов(ы) в собственности, являю
щейся предметом данного отчета и я не имею
(имею какиелибо) личной(ые) заинтересованности
или предубеждений(ия) в отношении вовлеченных в
дело сторон;
• мое вознаграждение не увязано с действием или
событием, происшедшим на основе анализа, мне
ний или заключений, либо при использовании отче
та;
• мой анализ, мнения или заключения проводи
лись, а данный отчет готовился в соответствии с
Едиными стандартами профессиональной практики
оценки;
• никто не оказывал существенного профессио
нального содействия лицу, подписывающему дан
ный контракт. (Если есть исключения, следует ука
зать имена всех лиц, представивших значительную
профессиональную помощь).
Комментарий: отход от этого строгого требования
запрещается.
Правило стандартов 104
По мере возможности и необходимости каждый
устный доклад об оценке бизнеса или расчете стои
мости нематериальных активов (включая эксперт
ное свидетельство) должен касаться самых важных
вопросов, устанавливаемых правилом стандартов
102 и предоставляться согласно требованиям
стандартного правила 103.
Правило стандартов 105
Оценщик, подписывающий доклад об оценке биз
неса или расчете стоимости нематериальных акти
вов, подготовленный другим лицом, даже под гри
фом «оценщикревизор», должен нести полную от
ветственность за содержание данного отчета.
Комментарий: отход от этого строгого требова
ния запрещается. Требование относится к нанима
телю или супервизору, подписывающим доклад на
нятого лица или субподрядчика. Наниматель или су
первизор, подписывающие доклад, несут ту же от
ветственность за содержание и заключение, что и
лицо, готовящее данную оценку или отчет. Исполь
зование традиционного грифа перед подписью на
нимателя или супервизора, либо подпись на фоне
доклада по строчке над словами «оценщикревизор»
не снимает ответственности с этого лица за соот

---

Page 78

ветствие его действий с данными стандартами. Это
требование не относится к ответственности оцен
щикаревизора, которая является предметом стан
дарта 3.