Экспертиза инвестиционно-строительного проекта

 

Федеральное государственное автономное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«СИБИРСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-строительный институт

Кафедра проектирования зданий и экспертизы недвижимости

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

Экспертиза  инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости) _________________________________________________________________

тема

 

Пояснительная записка

 

 

 

 

Студент,     __СБ 11-91____         __________       ___Д.Н. Хомич___

номер группы                     подпись, дата                    инициалы, фамилия

 

Руководитель                               __________      ___Е.В. Крелина_____

подпись, дата             инициалы, фамилия

 

 

Красноярск 2013

 

 

 

 

ё

 

 

Изм. 

Лист

№ документа

Подп.

Дата

Лист

2

ДП 270102.65 411250183 ПЗ

 

 Разраб.

Хомич Д.Н.

Консульт.

Руководит.

Крелина Е.В

 Н. Контр.

.

 Зав. каф.

.

24-х этажный  монолитно-кирпичный жилой дом в жилом массиве «Пашенный» в районе Абаканской протоки г. Красноярск,строение 17

 

Стадия

Листов

 

Кафедра ПЗ и ЭН

ДП

Крелина Е.В

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Правовая  экспертиза

 

1. Правое регулирование инвестиционно-строительных отношений

 

Правовое регулирование инвестиционной деятельности в России осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон № 39-ФЗ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). Также в настоящее время продолжает действовать Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ.

Правовое  регулирование иностранных инвестиций осуществляется в соответствии с  Федеральным законом от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 160-ФЗ).

Действие  Федерального закона № 39-ФЗ распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Об этом сказано в статье 2 указанного Закона.

Федеральный закон № 214 ФЗ регулирует:

- только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Инвестиции иного имущества, в том числе имущественных прав, и иных прав, имеющих денежную оценку, не являются предметом регулирования указанного закона;

- организацию строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Так как  привлечение денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является инвестиционной деятельностью, при инвестировании строительства объектов, которые Федеральным законом № 214-ФЗ именуются как «иные объекты недвижимости», в части, не противоречащей Федеральному закону № 214-ФЗ, применяется Федеральный закон № 39-ФЗ.

Таким образом, при регулировании отношений, связанных  с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Застройщик ООО «Белые росы» вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона ООО «Белые росы» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение  подлежащего передаче конкретного  объекта долевого строительства  в соответствии с проектной  документацией застройщиком после  получения им разрешения на  ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости;

2) срок  передачи застройщиком объекта  долевого строительства участнику  долевого строительства;

3) цену  договора, сроки и порядок ее  уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства  для строительства (создания) объекта  долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства  и денежных средств на оплату услуг  застройщика.

Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства  не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей  статьи.

Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или  неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Исполнение  обязательств застройщика перед  участниками долевого строительства  по договорам долевого участия в  строительстве обеспечивается залогом  права собственности земельного участка и объектов строительства.

 

2. Порядок выдачи разрешения на строительство

 

Порядок получения  разрешения на строительство регулируется Градостроительным кодексом РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

Разрешение  на строительство представляет собой  документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям  градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику  право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный  ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и  другие характеристики надежности и  безопасности таких объектов. Это  предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение  на строительство выдается застройщику (заказчику-застройщику).

На основании  разрешения на строительство осуществляется не только строительство, но и реконструкция  объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются  конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких  объектов. Это предусмотрено статьей 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

Выдается  разрешение на строительство либо органом  местного самоуправления, либо федеральным  органом исполнительной власти, органом  исполнительной власти субъекта РФ в  соответствии с их компетенцией.

Разрешение  на строительство на земельном участке, на который распространяется действие градостроительного регламента или  для которого установлен градостроительный  регламент, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Если разрешение на строительство получают для строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства  федерального, регионального или  местного значения, при размещении которых допускается изъятие  земельных участков, в том числе  путем выкупа, то оно выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Для получения  разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган  заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению  должны быть приложены следующие  документы:

- правоустанавливающие документы на земельный участок

Земельный  участок принадлежит застройщику  на праве  аренды  на  основании  Договора  аренды земельного  участка  №  391  от  «23» марта 2011г.,зарегистрированного  Управлением  Федеральной службы  государственной  регистрации,  кадастра  и картографии по Красноярскому краю 14 апреля 2011 г., номер регистрации 24-24-01/086/2011-322

-градостроительный план земельного участка;

-материалы, содержащиеся в проектной документации;

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные решения;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства объекта капитального строительства;

Положительное заключение государственной экспертизы № 24-1-4-0552-12 утверждено 28.11.2012 заместителем руководителя Краевого

государственного автономного учреждения «Красноярская краевая государственная экспертиза»

Разрешение  на строительство № RU-24308000-01/6446-дг от 11.12.2012

выдано Администрацией города Красноярска.

 

 

 

 

 

3. Взаимодействия заказчика с проектными и подрядными организациями

 

Взаимоотношения между заказчиком и проектной организацией (проектировщиком) регулируются договором подряда  на выполнение проектно-изыскательских работ. Согласно ст. 758 Гражданского кодекса  Российской Федерации (ГК РФ), проектировщик  обязуется по заданию заказчику  разработать техническую документацию или выполнить изыскательские работы, а заказчик — принять и оплатить их результат. По договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ  заказчик обязан передать проектировщику задание на проектирование, а также  другие исходные данные для разработки технической документации. Задание  на выполнение проектных работ может  быть подготовлено по поручению заказчика  подрядчиком. Проектировщик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании на выполнение проектно-изыскательских работ, и вправе скорректировать  их с согласия заказчика.

Проектировщик должен:

— выполнить работы в соответствии с заданием на проектирование и заключенным с заказчиком договором;

— согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;

—передать заказчику готовую техническую  документацию и результаты изыскательских работ на объекте будущего строительства  в полном объеме и надлежащего  качества.