Контрольная работа по «Земельному праву»

Задание 1.

Написать  ответы по темам:

1). Приватизация земель.

2). Оборотоспособность земельных участков.

Требования  к ответам: объём не менее 4 и не более 10 печатных страниц на каждую тему 14 шрифтом Times New Roman с 1,5 интервалом. Должно быть использовано не менее 5 ненормативных источников, на каждый из которых должна быть сделана ссылка. Также должны быть указаны нормативные источники.

1) Под приватизацией понимается передача находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст.217 ГК РФ).

Есть  несколько объяснений тому, что земельным  законодательством определены некоторые  особые правила приобретения прав на земельные участки гражданами и  юридическими лицами из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Первое  заключается в том, что при  переходе прав на земельный участок  частным лицам естественным образом  сокращается площадь земель, находящихся  в так называемой публичной собственности. Поэтому процедура перехода требует  обеспечения не только прав и интересов  лиц, приобретающих земельные участки, но и соблюдения интересов государства, муниципального образования, общества. Для этого вводятся ограничения  оборота земельных участков, а  также условия, уменьшающие возможность  злоупотреблений со стороны должностных  лиц, предоставляющих земельные  участки.

Второе  объяснение связано с тем, что  в Российской Федерации не завершена  земельная реформа и большой  перечень земельных участков переходит  из государственной собственности  в собственность граждан и  юридических лиц в особом порядке. Например, приобретение земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения, а также граждан и юридических лиц, не предусмотренных ст.20 ЗК РФ в качестве обладателей права постоянного (бессрочного) пользования. ¹

В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные акты в  зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может  осуществляться одновременно с приватизацией  расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая,19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 14, 22, 23 июля 2008 г. далее - ЗК РФ) ², ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля,19 декабря 2006 г., 5 февраля, 26 апреля, 10 мая, 24 июля, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 22, 23, 24 июля 2008 г.) ³, иных нормативных актов; указанные нормативные акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же "свободных" земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, федеральных законов "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также других нормативных актах.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" термина "приватизация земельных участков" не содержит. Статья 28 Закона, регулирующая отношения по отчуждению земельных участков, поименована как "Отчуждение земельных участков", но при этом помещена в главу V Закона "Особенности приватизации отдельных видов имущества".

Весьма  интересно, что такое разночтение "под копирку" было перенесено в региональное законодательство. Например, согласно ст.34 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" специально уполномоченный орган наделен компетенцией, в том числе, по принятию решений "о приватизации земельных участков". Однако ведомственный акт такого уполномоченного органа - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, регулирующий порядок рассмотрения данных вопросов (приказ от 6 мая 2002 г. № 11-пр), термина "приватизация земельных участков" не содержит и называет указанную процедуру "предоставление в собственность за плату". В частности, в одном из пунктов приказа ставится такая цель: "Утвердить Временный порядок принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении в собственность за плату земельных участков государственной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения".

Земельный кодекс РФ, как и Федеральный закон  от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несколько раз упоминает о приватизации земель. В ст.1 Кодекса содержится ссылка к принципу государственного регулирования приватизации земли, ст.36 устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков для собственников зданий, строений и сооружений, ст.28 и 85 рассматривают возможность запрета на приватизацию земельных участков из состава земель отдельных категорий. Вводный закон закрепляет правило, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7 ст.3). Кроме того, данным Законом был введен временный запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст.8).

Согласно  п.2 ст.3 Закона о приватизации его  действие распространяется только на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены  объекты недвижимости, в том числе  имущественные комплексы ("отчуждении", а не "приватизации"): "Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных  участков, на которых расположены  объекты недвижимости, в том числе  имущественные комплексы". ⁴

Анализ  данной нормы в совокупности с  нормой ст.28 Закона позволяет сделать  вывод о том, что действие Закона распространено лишь на земельные участки, занятые приватизированным либо приватизируемым недвижимым имуществом. Таким образом, и подзаконные  акты, принимаемые во исполнение Закона о приватизации, могут распространяться лишь на указанные правоотношения.

Последующее нормотворчество Правительства  РФ позволяет сделать вывод об изменении подходов к определению  понятийного принципа данного процесса. Так, постановление Правительства  РФ от 7 августа 2002 г. № 576 уже содержит термин "приватизация земельного участка".

приватизация  земельный участок российский

Особое  значение для реализации отношений  по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного  назначения имеет статья указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. ⁵

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" содержит термин "приватизация земли". Однако применительно к  сельскохозяйственным угодьям, предоставленным  сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, данный Закон предусматривает их бесплатное предоставление гражданам  на праве общей собственности, но не приватизацию: "Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться  гражданам на праве общей собственности  бесплатно в случаях, предусмотренных  законами субъектов Российской Федерации" (п.4 ст.10). Аналогично в отношении  фонда перераспределения земель Закон предусматривает их предоставление в собственность на безвозмездной  или возмездной основе. Таким образом, в данном Законе нет четкого определения  приватизации земель сельскохозяйственного  назначения.

Можно заметить, что и Земельный кодекс РФ, предоставляя гражданам, обладающим земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, право однократно бесплатно приобрести их в собственность, не называет данные процедуры приватизацией. ⁶

Что касается ограничений объектов права  собственности, то закон регламентирует предельные размеры земельных участков, которые могут передаваться в  собственность граждан из государственных  и муниципальных земель. Так, в  соответствии со ст.33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность из находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного  строительства, устанавливаются законодательством  субъектов РФ, для ведения личного  подсобного хозяйства и индивидуального  жилищного строительства - нормативными правовыми актами местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры  земельных участков устанавливаются  в соответствии с утвержденными  в установленном порядке нормами  отвода земель для конкретных видов  деятельности или в соответствии с правилами застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной  документацией.

Однако  практика свидетельствует о довольно распространенных нарушениях указанного правила, когда предоставляемые  в собственность граждан земельные  участки для садоводства, дачного  и индивидуального жилищного  строительства (так называемого  коттеджного строительства) значительно  превышают установленные размеры. ⁷

Статья 27 ЗК определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в  частной собственности, тем самым  очерчивает круг объектов права частной  собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: земли, изъятые  из оборота, и земли, ограниченные в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, однако федеральными законами могут быть предусмотрены исключения из этого правила.

Определение перечня земельных участков, которые  не могут быть приватизированы, - основание  для вывода о том, что все остальные  участки, не включенные в этот перечень, могут быть объектами права собственности.

Из  оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной  собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками  и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых  размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых  размещены военные суды; объектами  организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны; объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных  веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы  закрытые административно-территориальные  образования; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в интересах  защиты и охраны Государственной  границы РФ, и др.

В ФЗ о приватизации (п.8 ст.28) указан несколько  иной перечень земельных участков, которые не могут быть приватизированы. ⁸

В соответствии с ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение имущества  в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе. Однако возможна приватизация земельных участков на безвозмездной основе. Если возмездная приватизация осуществляется путем заключения договора купли-продажи, то при бесплатной приватизации заключение договора необязательно. Право частной собственности на земельный участок возникает на основании административного акта полномочного органа. Федеральный законодатель не требует помимо такого акта о предоставлении земельного участка обязательного оформления во всех случаях соответствующей гражданско-правовой сделки. Вместе с тем, бесплатное приобретение земельного участка может быть оформлено в договорной форме.

Земельным законодательством предусмотрены  следующие случаи бесплатной приватизации земельных участков. Во-первых, граждане, уже владеющие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, вправе переоформить имеющийся  титул на право собственности. Во-вторых, граждане, имеющие в фактическом  пользовании земельные участки  в связи с тем, что на них  расположены жилые дома, приобретенные  в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности  в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.), вправе зарегистрировать право частной собственности на такие земельные участки. В-третьих, лица, владеющие помещениями в жилом доме или сооружениями, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, вправе приобрести право общей долевой собственности на земельный участок в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В-четвертых, юридические лица определенных организационно-правовых форм (благотворительные и религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов), имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести в собственность эти земельные участки. По мнению некоторых специалистов, здесь имеет место дискриминация остальных организаций (нерелигиозных и не имеющих отношения к инвалидам), что напрямую нарушает нормы Конституции РФ, в частности, о недопустимости дискриминации по признакам религиозной принадлежности, об отделении церкви от государства и т.д. ⁹ И, наконец, граждане "льготных категорий" вправе приобрести земельные участки в собственность для строительства, либо для целей, не связанных со строительством.