Контрольная работа по "Земельному праву"

 

Вариант № 2

 

Вопросы:

1. В чем состоят особенности совершения сделок с земельными участками?

2. Каким принципом следует руководствоваться при разграничении норм гражданского и земельного права при регулировании сделок с земельными участками? Проиллюстрируйте действие этого принципа на примере отдельных норм гражданского и земельного законодательства.

3. Какие виды сделок с земельными участками подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

4. Укажите особенности наследования земельного участка, крестьянского (фермерского) хозяйства и земельного участка находящегося на праве пожизненного наследуемого владения.

5. Составьте проект договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру и проект передаточного акта по данному договору.

 

1. Особенности совершения сделок с земельными участками

Общие начала регулирования оборота земельных  участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном. Ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В то же время, в ЗК РФ есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров купли-продажи, аренды земельных участков.

Примером дополнения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот земельных участков является ст. 31 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которой оборот садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, градостроительным, водным, лесным и иным законодательством.

Статья 30 названного Закона определяет права садоводов, огородников и  дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Так, собственники садовых, огородных  и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное пользование, обменять, заключить договор ренты  либо договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно  отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дачные участки, находящиеся в собственности  граждан, наследуются по закону или  завещанию.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки находятся  в общей совместной собственности супругов, они могут быть разделены между ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

Купля-продажа земельных  участков

Купля-продажа земельных участков является наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой, посредством которой обеспечивается оборот земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать, в собственность покупателя земельный  участок, а покупатель обязуется  своевременно внести определенную сторонами  плату и принять по передаточному  акту земельный участок. К продаже  земли применяются правила, предусмотренные  § 7 гл. 30 ГК РФ постольку, поскольку  иное не установлено земельным законодательством.

Гражданское законодательство РФ требует  четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости. В таком  договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать: его местоположение (адрес) и размер; категорию земли и целевое назначение участка; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон; кадастровую, а в случае ее отсутствия - нормативную, стоимость земельного участка.

При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель.

При наличии тех или иных споров по земельному участку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже  также невозможно.

Купля-продажа земельного участка, обремененного залогом, возможна при  получении согласия на то залогодержателя, если иное не установлено договором  об ипотеке земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования.

Сделка по продаже земельного участка  совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и  покупателем или уполномоченными  ими лицами.

Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа, выражающего содержание сделки.

Нотариальное удостоверение договоров  производится в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, ГК РФ и другими нормативными правовыми  актами. Государственная регистрация  купчей производится соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренным  Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Статья 555 ГК РФ рассматривает  цену в договоре купли-продажи земельного участка одним из его существенных условий, отсутствие которого будет  являться основанием для признания  сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации  предусматривает несколько способов определения цены земельного участка  при заключении рассматриваемой  сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны руководствуются средней  рыночной стоимостью земли в соответствующей  местности. В качестве цены за земельный  участок, согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ, сторонами  может быть принята также кадастровая  стоимость земельного участка (нормативная  цена земли).

При необходимости стороны могут  прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность в РФ в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному  акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается  исполненным после фактической  передачи участка покупателю и подписании сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Сторонами договора купли-продажи  земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и  покупателя могут выступать любые  субъекты права, но участие некоторых  из них в сделках по купле-продаже и связано с определенными ограничениями. Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться ими. Продажа земельных участков такими организациями (государственными или муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями) осуществляется только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Совершение сделок по купле-продаже  земельных участков, находящихся  в собственности организаций, как  правило, требует особого порядка  принятия соответствующих решений  при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки, подпадают под категорию крупных.

Анализ законодательства, регулирующего  оборот земельных участков, позволяет  выделить следующие права и обязанности  участников сделки купли-продажи земельных  участков.

Продавец обязан:

передать земельный участок  в собственность покупателя;

передать земельный участок  в качественном состоянии;

передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением);

передать земельный участок  свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных  в договоре);

предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право залога, право аренды и т.д.);

предупредить покупателя о всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора;

не уклоняться от государственной  регистрации договора под страхом  возмещения убытков, вызванных задержкой  регистрации;

не уклоняться от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче земельного участка покупателю в собственность;

возместить убытки покупателю, связанные  с ненадлежащим исполнением договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.);

иные обязанности, предусмотренные  договором купли-продажи и законодательством.

Продавец вправе:

требовать от покупателя уплаты оговоренной  денежной суммы (цены) земельного участка;

сохранить за собой право ограниченного  пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и которая не подлежит передаче в  собственность покупателя;

иметь иные права, предусмотренные  договором или законодательством.

Покупатель обязан:

принять земельный участок;

своевременно уплатить оговоренную  сторонами денежную сумму (цену) земельного участка;

не уклоняться от государственной  регистрации договора под страхом  возмещения убытков, вызванных задержкой  регистрации;

не уклоняться от подписания передаточного  акта или другого документа о  передаче земельного участка покупателю в собственность;

предоставить продавцу право пользования  той частью земельного участка, которая  занята недвижимостью, принадлежащей  продавцу, и необходима для ее использования;

иные обязанности, предусмотренные  договором или законодательством.

Покупатель вправе:

требовать предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи;

требовать предоставления земельного участка, соответствующего условиям договора;

требовать уменьшения цены земельного участка и возмещения убытков  в случае передачи участка, не соответствующего условиям договора;

требовать передачи земельного участка  свободным от прав третьих лиц;

иные права, предусмотренные договором  или законодательством.

Гражданское законодательство предусматривает  условия, при наличии которых  договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. К ним, в частности, относятся:

несоблюдение формы договора продажи  недвижимости;

отсутствие данных о предмете договора;

отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости и др.

Недействительным будет также  признан договор купли-продажи, предметом  которого является земельный участок, ограниченный в обороте.

Общие условия недействительности сделок установлены в § 2 гл. 9 ГК РФ, специальные условия недействительности договора купли-продажи земельного участка закреплены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Вышеуказанные требования применяются  также и к договору мены. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.