Анализ рынка недвижимости волгограда

Справка. MACON Realty Group – это один из наиболее успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и безусловный лидер на территории ЮФО по количеству реализованных проектов. За 7 лет работы компания проконсультировала более 200 проектов общей площадью около 8 500 Га и завоевала доверие крупнейших российских и международных участников рынка. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий, а также консалтинг в сфере курортной недвижимости.

Вторичное жилье.Итоги января 2011

 Средняя стоимость  одного квадратного метра в  Волгограде в январе оказалась  равной 44 138 рублям.

По районам Волгограда разброс  средней цены оказался конечно же весьма существенным: от 35 тыс. в Красноармейском до 58 тыс. в Центральном районе. В целом картина по районам выглядит следующим образом:

1. Центральный район – 58 265 руб.
2. Ворошиловский район – 49 118 руб.
3. Дзержинский район – 44 181 руб.
4. Советский район – 44 162 руб.
5. Краснооктябрьский район – 41 991 руб.
6. Тракторозаводской – 40 784 руб.
7. Кировский район – 36 633 руб.
8. Красноармейский район – 35 653 руб.

Хотя по цене Красноармейский район  оказался на последнем месте, по объему предложения он был лидером – 20% всех предложений пришлось именно на него. Следом идут Дзержинский и  Центральный с их долями в 16% и 15% соответственно. Самый скромный объем  выпал на долю Кировского и Советского районов – по 8%.

Официальная рыночная стоимость квадратного  метра в Волгограде установлена  Минрегионом на первый квартал 2011 года в размере 28 450 рублей.

 

 Вторичное жилье. Итоги января 2012

Первый месяц 2012 года рынок вторичной  недвижимости закончил продолжением роста  стоимости квадратных метров.

По итогам января недвижимость подорожала на 1,4 процента, что означает 654 рубля  на каждый метр. На 1 февраля стоимость  квадратного метра в Волгограде оценивалась в 46 801 рубль.

В январе дорожали все районы кроме  Ворошиловского, который подешевел  на 0,62 процента. Самый большой рост цен был в Кировском районе, где вторичка подорожала сразу на 4,81% или на 1 871 рубль на каждый метр по отношению к декабрю 2011.

Раз подорожал квадратный метр, то следовательно и стоимость квартир так же выросла. Теперь средняя квартира в Волгограде обойдется в 2 137 009 рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру в Волгограде площадью 45 квадратных метров или дом в Болгарии площадью более 120 кв.м., это так, к размышлению над уровнем цен.

Вот как обстоит ситуация с ценами на 1 квадратный метр вторичного жилья  по районам города Волгограда:

1. Центральный район – 59 687 руб. (+1,51% к значению декабря)
2. Ворошиловский район – 51 845 руб. (-0,62%)
3. Дзержинский район – 48 031 руб. (+0,59%)
4. Советский район – 46 182 руб. (+0,95%)
5. Краснооктябрьский район – 43 159 руб. (+0,00%)
6. Тракторозаводской район – 42 052 руб. (+0,44%)
7. Кировский район – 38 889 руб. (+4,81%)
8. Красноармейский район – 38 034 руб. (+1,48%)

Большая часть из предлагаемых на продажу квартир традиционно  сосредоточена в трех районах  Волгограда: в Красноармейском (20%), Центральном (18%) и Дзержинском (16%).

Для справки, официальная рыночная стоимость квадратного метра  в Волгограде установлена Минрегионом на первый квартал 2012 года в размере 30 000 рублей.

Вторичное жилье. Итоги  января 2013

 

Динамика цен на недвижимостьrealty.vlg1.ru

Первый месяц 2013 года прошел под знаком небольшого, но уверенного роста цен на волгоградские квартиры.

На 1 февраля цена квадратного метра составляет 47,795 тысяч рублей. По итогам января, квартиры навторичном рынке поднялись в цене на 1,02 процента, или на 484 рубля с каждого метра. Положительная динамика роста продолжается уже третий месяц подряд, начиная с ноября 2012.

Положительная, конечно же, для продавцов и агентов. Ведь при среднем метраже квартиры в 45 метров, рост цены квадратного метра на 1 процент означает увеличение стоимости квартиры на 45 тысяч рублей. Это в свою очередь означает, что на покупку квартиры придется потратить на 2,4 зарплаты больше. По данным Волгостата средняя зарплата за 2012 год в Волгограде составила 18736,3 руб/месяц.

Таким образом, на среднюю квартиру в Волгограде площадью 45 квадратных метров по цене 47795 рублей за метр нужно будет заплатить 2 150 775 рублей, что равняется 115 средним зарплатам по региону. Иными словами, нужно будет 9 лет и 7 месяцев не есть и не пить, не покупать одежду, не платить за арендуемое жилье и тогда в обозримой перспективе можно будет купить себе квартиру.

К слову, в западных странах стоимость  квадратного метра жилья примерно равна средней зарплате.

Но вернемся к нашему обзору… В тройке самых дорогих районов Волгограда без изменений: Центр, Ворошиловский и Дзержинский. Самое дешевое жилье в Волгограде сосредоточено на юге города: Кировский и Красноармейский.

Больше всех в январе прибавил в  Советский район, где цена квадратного  метра поднялась за месяц на 3,03 процента.

Средние цены на недвижимость в Волгограде
№	Район Волгограда	Цена, руб/м2	Динамика, %
1	Ворошиловский район	53 914	+1,88
2	Дзержинский район	49 614	+0,62
3	Кировский район	40 013	-1,22
4	Красноармейский район	40 511	+0,75
5	Краснооктябрьский район	47 137	+1,21
6	Советский район	47 816	+3,03
7	Тракторозаводской район	44 906	+1,22
8	Центральный район	60 029	+1,04
	Волгоград	47 795	+1,02

Как всегда, лидерами по предложению квартир на вторичном рынке жилья являются Красноармейский (27%), Дзержинский (16%) и Центральный (12%) районы. Самое ограниченное предложение в Ворошиловском районе – 7% от общего количества квартир, выставленных на продажу.

 

Коммерческая недвижимость Волгограда

Ситуация с офисной  недвижимостью Волгограда 2009 г.

Средняя арендная ставка на качественные офисные помещения класса "В" в Волгограде в начале декабря  составила 1 013 руб. за кв. м в мес. Такие данные приводятся в исследовании, подготовленном крупнейшим региональным консультантом - компанией MACON Realty Group.

Арендные ставки

Стоимость аренды в офисах класса "А" - 1 286 руб. за кв. м в мес. В зданиях  класса "С" помещения арендуются по ставке 450-600 руб. за кв. м в мес.

По  состоянию на декабрь 2008 года арендные ставки на качественные офисные помещения  в сравнении с сентябрем существенно  не изменились. За 11 месяцев текущего года арендные ставки выросли на 15,5%, В 2007 году темп прироста арендных ставок по сравнению с 2006 годом резко  возрос и составил 59,5%. Причиной такого роста стало появление в 2007 году более качественных бизнес-центров общей площадью 26,6 тыс. кв. м.

Средняя арендная ставка в существующих бизнес-центрах "В" класса на 11% ниже чем в строящихся объектах. Строящиеся объекты отвечают более высоким требованиям, поэтому арендная ставка у них сравнительно выше и составляет 1100 руб. за кв. м в мес. По нашим данным, такой уровень ставок соответствует краснодарскому, при этом, в Ростове-на-Дону аренда несколько ниже и составляет 872 руб. за кв. м в мес.

Цены продаж

По  сравнению с 2007 годом цены продаж офисов в декабре 2008 года увеличились  на 19,5%. Сегодня в бизнес центрах  класса "В" средняя стоимость 1 кв. м составляет 71 954 руб. В Краснодаре стоимость кв. м выше на 32% и составляет около 95 000 руб.

Для сравнения, в Ростове-на-Дону квадратный метр в классе "В" стоит в  среднем 65 758 тыс. руб., то есть ниже на 9%.

В декабре  в некоторых бизнес-центрах класса "В", где предусмотрена только продажа офисных помещений ("БЦ на Канунникова" и "БЦ на Баррикадной"), произошло заметное снижение цен на 5-7% по отношению к сентябрю. Стоимость 1 кв. м в этих объектах на сегодняшний день составляет 60 000 и 71 000 руб. соответственно. По остальным бизнес-центрам этого класса, где предполагается аренда и продажа, существенного снижения в ценах не произошло.

О продаже  офисных площадей класса "А" можно  судить только по одному строящемуся  бизнес-центру "Волгоград-Сити". Здесь стоимость 1 кв. м составляет 120 000 руб., что соответствует ростовскому и краснодарскому уровню цен. Пользуясь отсутствием аналогичных предложений, застройщик бизнес-центра "Волгоград-Сити" может устанавливать высокие цены.

В Волгограде достаточно офисов

Сравнительный анализ рынков офисной недвижимости класса "В" в городах ЮФО  показал, что в Волгограде при  невысоком уровне предложения доля вакантных площадей выше чем в Краснодаре. При этом, арендные ставки равнозначны краснодарским. Это позволяет сделать вывод о том, что Волгоград, несмотря на небольшой объем качественных помещений относительно других городов, имеет достаточный уровень предложения, чтобы покрыть существующий спрос, что в конечном итоге не позволяет устанавливать застройщикам более высокие цены и арендные ставки. Необходимо отметить, что для Ростова-на-Дону сравнительно низкие цены и арендные ставки объясняются отсутствием дефицита на качественные офисы. Кроме этого, в Ростове-на-Дону офисные здания класса "С" при относительно низких арендных ставках соответствуют высоким требованиям, чем создают конкуренцию бизнес-центрам класса "В".

Уровень заполняемости бизнес-центров

Доля  вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса "В" в сентябре находилась, в среднем, на уровне 5%, что говорит о высоком уровне заполняемости в этом сегменте. Однако, за последние два месяца наблюдалась тенденция сокращения арендуемых площадей и переезда арендаторов в более дешевые офисные помещения, что привело к увеличению вакантных площадей до 11%.

В строящихся бизнес-центрах класса "В" со сроком сдачи 1-2 квартал 2009 года уровень заполняемости находится на отметке около 80%. Объекты с заявленными сроками ввода в 4 квартале 2009, начале 2010 года заполнены только наполовину. Такие показатели заполняемости являются достаточно высокими в сравнении с крупными городами ЮФО (Краснодар, Ростов-на-Дону).

В строящихся бизнес-центрах класса "А", в среднем, сдано не более 40% всех площадей, при этом, в бизнес-центре "Волгоград-Сити" на сегодняшний день нет заключенных договоров с арендаторами (подписаны предварительные соглашения). Невысокие показатели заполняемости в этом классе объясняются снижением платежеспособности потенциальных арендаторов, которое связано с обострением финансового кризиса. Застройщики получают отказы по большинству раннее заключенных предварительных соглашений.

Приблизительно  такая же ситуация отмечается в Ростове-на-Дону, где уровень вакантных площадей в "А" классе составляет около 40-50%. В отношении площади офисов в  большинстве случаев (75%) компании-арендаторы заключают договоры на помещения 30-40 кв. м. Офисы площадью от 50 до 70 кв. м  занимают приблизительно 15% от общего объема спроса.

Договоры  по площадям более 70 кв. м заключаются  в 10% случаев. Однако, такие тенденции нельзя назвать актуальными, так как многие компании-арендаторы в условиях сложившегося кризиса сокращают долю ранее арендованных офисных площадей, в среднем, на треть. Арендаторы также проводят переговоры с собственниками на предмет снижения арендных ставок. В большинстве случаев собственники идут на временное снижение ставок, чтобы не допустить массового оттока арендаторов.

Инвестиционная привлекательность

Долгосрочное  инвестирование и последующая сдача  в аренду является одной из наиболее частых причин покупки офисных помещений. Однако, резкое снижение спроса со стороны арендаторов вызвало опасение инвесторов в отношении капиталовложений в этот сектор рынка. По заявлениям риэлтерских компаний за период с августа по октябрь количество сделок по продаже офисных помещений сократилось более чем на 80%.

 

Таблица 1

Объем вводимой в эксплуатацию  недвижимости нежилого назначения