Анализ рынка жилья

БИЗНЕС-ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО  ПРОЕКТА

строительства 3-10 эт. жилого комплекса со встроенно-пристроенными  помещениями в г. Владимир

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  и НАУКИ РФ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра «Организация строительства  и управление недвижимостью» Курсовая работа по дисциплине ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛИНГ на тему: «БИЗНЕС-ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА строительства 3-10 эт. жилого комплекса со встроено-пристрочными помещениями в г. Владимире»               Выполнил: студент ф-та ЭОУС-V-6                Князев Д.В.     Проверил: Гераськин  М.Ю. МОСКВА – 2004 г.

Содержание бизнес-плана

 

1. Резюме проекта

Целью реализации данного проекта  является строительства 3-10 эт. жил. комплекса  со встроенно-пристроечными помещениями  в городе Владимир на месте жилого старого фонда.

Данный проект по своей сущности входит в рамки реализации нового земельного законодательства. Использование ландшафтных, природных и экологических особенностей Ленинского района города Владимир легло в основу данного архитектурного проекта жилого комплекса, и будет иметь принципиально новую концепцию благоустройства, в основе которой - использование первозданного рельефа. Рабочий проект будет разработан Комитетом по архитектуре и градостроительству города Владимир.

 

Основные финансовые показатели проекта:

 

Финансовые  ресурсы необходимые для осуществления  проекта:

52 938 710 руб.

 

Финансирование:

В качестве источников финансирования проекта будут использоваться

собственные средства.

 

Период окупаемости проекта:

полный период окупаемости проекта равен 27 месяцам

 

Чистая текущая  стоимость доходов

8 586 760 руб.

 

Ставка доходности проекта = 16,22%.

 

Внутренняя  ставка доходности проекта = 29,42%.

 

2. Описание проекта

2.1. Цель проекта.

Строительство 3-10 этажного жилого комплекса, в который входят:

• квартиры;
• офисные помещения;
• магазины;
• кафе;

Строительство жилого комплекса предполагается осуществить в городе Владимир по адресу: Ленинский район, проспект Ленина, д.48.

Общее число квартир – 51, из них:

1-комнатные – 18;

2-комнатные – 19(1 - двухуровневая);

3-комнатные – 9;

4-комнатные – 5(2 - двухуровневые).

Общая площадь офисных помещений 951,6 кв.м., офисные помещения запроектированы на 3-х этажах, на каждом этаже имеются санузлы для персонала.

Площадь первого этажа - 55,03 кв.м.

Площадь второго этажа – 562,28 кв.м.

Площадь третьего этажа – 334,29 кв.м.

На первом этаже запроектированы 2 магазина и кафетерий.

Площадь первого магазина 300 кв.м.

Площадь второго магазина 230 кв.м. (имеется  пандус и дебаркадер)

Площадь кафетерия 208 кв.м.

Строящиеся здания будут снабжены современными системами инженерного обеспечения:

• пластиковые стеклопакеты;
• электрические разводки;
• приборы отопления;
• поквартирные вводы водоснабжения и канализации (с установкой счетчиков);
• каблирование лестничных клеток под телефон, кабельное телевидиние, оптоволоконная линия Интернета;
• санитарно-техническое оборудование в количестве один комплект на квартиру (унитаз, раковина, смеситель);
• видеокамеры по периметру дома;
• отопление централизованное от ТЭЦ;
• крупногабаритные лифты OTIS;
• на вводе в дом будут установленны фильтры очистки воды.

Поимо этого в офисах и магазинах  проектом предусмотрены система вентиляции, охранная сигнализация, система пожаротушения.  Система охраны правопорядка, обеспечивает безопасность покупателей и продавцов.

2.2. Описание объекта.

Жилой комплекс расположен в Ленинском районе г. Владимир на пересечении пр. Ленина и ул. Крайнова. Рядом расположены остановки общественного транспорта: троллейбусов, автобусов и маршрутными такси. Для троллейбусов данная остановка является конечной. 

Главным преимуществом жилого комплекса является то, что он возводится в районе с уже развитой социальной инфраструктурой, которая в полной мере сможет удовлетворить потребности жителей этого дома.

На территории самого комплекса  тоже предусматривается собственная  инфраструктура создающая все условия для комфортной жизни. На первом этаже, с учетом имеющихся в районе, достраиваются встроенно – пристроенные помещения «первой необходимости»: магазины, предприятия бытового обслуживания, кафе и т.д.

На расстоянии двух автобусных остановок  от жилого комплекса расположен кинотеатр кинотеатр "КиноМакс - Буревестник" оснащеный акустическим оборудованием Dolby Digital или Sony SDDS.

Строительство 3-10 эт. жилого комплекса  будет вестись по технологии АСС  «КОНКОР-1».

Преимущества технологии:

• Надежность и долговечность несущих конструкций;
• Значительное повышение тепло и звукоизоляционных качеств ограждающих конструкций за счет плит"3идарит";
• Экологическая чистота;
• Снижение себестоимости строительства по сравнению с кирпичным домом на 25%;
• Простота монтажа, не требующего тяжелой грузоподъемной техники, что определяет короткие сроки строительства;

• Полная свобода при осуществлении архитектурно-планировочных решений;
• Возможность строительства домов любой этажности.

Окончание строительства жилого комплекса - IV квартал 2004г.

2.3. Описание  предприятия

Закрытое акционерное общество «МЖС» создано в результате реорганизации в форме преобразования Общества с ограниченной ответственностью «МЖС», зарегистрированного Владимирской регистрационной Палатой 16 февраля 2001 г. за № 002.031.819. Общество является полным правопреемником Общества с ограниченной ответственностью «МЖС» на основании передаточного акта от 28.05.01 г. в соответствии с ст. 58 п.5. Гражданского кодекса Российской Федерации. В своей деятельности Общество руководствуется Уставом, Федеральным Законом «Об акционерных обществах», другими законодательными актами РФ.

Полное фирменное наименование Общества:

Закрытое акционерное  общество «МЖС»

Сокращенное фирменное наименование Общества:

ЗАО «МЖС»

Место нахождения Общества: 117261, РФ, г.Владимир, проспект Ленина, д. 81 – по этому адресу находится единоличный исполнительный орган в лице генерального директора Общества.

ЗАО «МЖС» занимается следующими видами деятельности:

- осуществление жилищного и  капитального строительства, в том числе жилых домов, дач, гостиниц, объектов социально-бытового, спортивного и культурного назначения, разработка проектно-сметной документации;

- строительные, ремонтно-строительные, проектно-изыскательские, реставрационные, отделочные, дизайнерские и оформительские работы для предприятий всех форм собственности граждан;

- строительство и эксплуатация  объектов международного туризма,  индустрии отдыха и развлечений;

- осуществление инвестиционной  деятельности, направленной на расширение ассортимента и увеличение объемов выпуска продукции и изделий;

- лизинговые операции.

3. Анализ рынка

3.1. Краткая характеристика г. Владимир.

Владимир, один из самых древних  городов России, основан в 990 году Киевским князем Владимиром Святославичем. Владимир расположен в Центральном экономическом районе страны в 180 км. на восток от Москвы и стоит на левом берегу реки Клязьма. Город является административным центром Владимирской области.  

Площадь земель городской черты	12 380 га.
Число районов	3
Поселки городского типа	2
Сельский населенный пункт	1
Численность населения	357,4 тыс.чел.

Владимир находится в зоне с  умеренным континентальным климатом, средняя температура июля +18 градусов Цельсия, средняя температура января -11 градусов Цельсия. Средняя годовая норма осадков 560 мм, примерно 2/3 из этого числа приходится на осадки в виде дождя в тёплое время года.

По средством железных и автомобильных дорог город Владимир интегрирован в экономическое пространство России. Основные грузопотоки осуществляются в направлении Москвы и Нижнего Новгорода, с которыми город Владимир связан автомобильной и железной дорогами. Автомобильная дорога государственного значения М7 Москва - Нижний Новгород, проходящая через Владимир, в настоящее время проходит реконструкцию - расширяется, завершено 85% работ в направлении Владимира. Все автомобильные дороги связывающие Владимир с ближайшими областными и районными центрами - направлений Иваново, Ярославль, Кострома, Рязань имеют твердое покрытие. Допустимая нагрузка на дорожное полотно позволяет осуществлять перевозки тяжелых, до 20 тонн, грузов.

Наличие транспортного коридора в направлении Москвы открывает выход предприятиям города Владимира на рынки Восточной и Западной Европы. В настоящий момент под Москвой строится крупный контейнерный терминал (6 млн. т. контейнеров в год). В районе Нижнего Новгорода так же проектируется строительство контейнерного терминала.

Ближайший крупный аэропорт, способный  принимать тяжелые пассажирские и грузовые самолеты находится в 100 км. от Владимира в городе Иваново.

Владимир имеет весьма удобное  расположение с точки зрения близости к емким рынкам сбыта потребительских товаров. На карте дана примерная численность населения, проживающего в трех временных зонах. Зоны показывают время, необходимое грузовому автомобилю для подъезда в любой город заданной временной зоны. Как видно на карте в первой временной зоне (1 - 1.5 ч.) проживает до 1 млн. чел., во второй временной зоне (2 - 2.5 ч.) проживает до 2,5 млн. чел., в третьей временной зоне (3 - 3.5 ч.) проживает около 17,0 млн. чел. На карте показаны так же крупнейшие речные и авиационные порты.

3.2. Социально-экономическая ситуация в г. Владимир (конец 2003 года).

По итогам 9 месяцев текущего года сохраняется положительная динамика развития экономики в большинстве ее отраслей. Обеспечен рост объемов промышленного производства, оборота розничной торговой сети, объема платных услуг населению, ввода в действие жилых домов. Выросли доходы населения, улучшилась ситуация на рынке труда.

В промышленности индекс физического  объема промышленного производства составил 104,2%. В январе - сентябре крупными и средними промышленными предприятиями города произведено продукции (работ, услуг) в действующих ценах по основному виду деятельности на сумму 11,44 млрд. рублей.

Ряд предприятий увеличили объем  промышленного производства, из них: ОАО "Завод "Электроприбор" - 162,0%, ОАО "ВХЗ" -130,0%, ФГУП ВПО "Точмаш" - 112,3%, ОАО "Владимирэнерго" - 104,4%, ФГУП "Завод "Эталон" -102,0%, ФГУП "Владимирская книжная типография" -107,5%, ОАО "Владимирская офсетная типография" - 120,4%, ОАО "ВЗЖБИ" - 104,9%, ОАО "Владхлебокомбинат" - 107,9%, ОАО "Владхлеб" - 105,0%, ЗАО "Славянка" - 101,8%, МУП "Владгорэлектросеть" -114,2%,ОАО "Завод "Автоприбор" - 100,4%.

Снизили объем промышленного производства следующие предприятия: ОАО "ВЭМЗ" - 98,0%,ОАО "Владалко" -92,3%, ОАО "Владимирская пивоварня" - 68,8%,ОАО "ВРМЗ" - 65,9%, ОАО "Владимирские макароны" - 66,2%, ОАО "ВТЗ" - 90%,филиал ЗАО АВК "Эксима" фирма "Галея" -56% ввиду высокой конкуренции, дефицита оборотных средств, наличия избыточных издержек производства.

Среднесписочная численность работников на крупных и средних предприятиях города Владимира составила 111,3 тыс. человек (выросла на 0,4%).

Уровень зарегистрированной безработицы к численности населения в трудоспособном возрасте составил 1,0%.

Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам крупных  и средних предприятий с выплатами социального характера, в январе - августе 2003г. сложилась в размере 4724,2 рублей (124,5%). Величина прожиточного минимума трудоспособного жителя города равна 2068 рублей.

Крупными и средними предприятиями  и организациями всех отраслей экономики  выполнено собственными силами работ по договорам строительного подряда в г. Владимире на 347,8 млн. рублей (92,0%). Введено в действие жилых домов по состоянию на 01.10.2003г. общей площадью 47,6 тыс. кв. метров.

Оборот розничной торговли города Владимира в январе-сентябре 2003г. составил 5,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 5,7% больше, чем в январе-сентябре 2002г.

Анализ основных показателей, характеризующих  состояние финансово-экономической  деятельности хозяйствующих субъектов  города, свидетельствует об улучшении  ситуации в экономике города. В январе-августе 2003г. 273 крупными и средними предприятиями и организациями г. Владимира было получено прибыли в действующих ценах на сумму 1,0 млрд. рублей. При этом сальдированный финансовый результат формировался следующим образом: 172 предприятия получили прибыль в размере 1173,3 млн. рублей, 103 предприятия имели убыток на сумму 196,5 млн. рублей.