Арендные отношения на предприятии

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество  в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Законодательством предусмотрены  нормы, регулирующие возможность досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества, либо  с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату,

4) не производит капитального  ремонта в установленные договором  сроки ( в тех случаях когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора).

Отношения аренды являются двухсторонними, поэтому, любые изменения в стоимости  предмета аренды должны отразиться на балансе обоих предприятий.

 

 

 

 

 

3. Современная форма аренды – лизинг. Сущность и виды лизинга.

Несмотря на популярность лизинговых сделок в современном мире, для  большинства граждан сущность лизинга до сих пор остается загадкой. Чтобы разобраться раз и навсегда с этим непростым понятием, необходимо рассмотреть более мелкие составные понятия: участники лизинга, этапы лизинга и, собственно, особенности лизинга.

В чем же заключается сама сущность лизинга? Лизинг – удобная и выгодная для предприятий, не имеющих достаточных  денежных средств, форма финансирования и инвестирования производства на основе долгосрочной аренды оборудования. Привычная  схема лизинга выглядит так: лизинговая компания приобретает необходимое  оборудование у поставщика (производителя) и сдает на определенных условиях данное имущество в аренду, при  этом право собственности до конца  действия договора остается у лизинговой компании и может перейти к  лизингополучателю в случае полного  выкупа оборудования. Здесь важно  упомянуть, что лизинговая компания является лишь «спонсором», а все  технические вопросы решаются между  поставщиком и лизингополучателем и именно поставщик несет ответственность  за качество оборудования, поэтому  все претензии по поводу дефектов должны быть направлены не к лизингодателю, а напрямую к поставщику оборудования.

Для более полного осознания  сущности лизинга, разберемся с объектами  и субъектами лизинга.

Объектом лизинга может быть любое имущество, за исключением  запрещенного к свободному обращению  на рынке. Отсюда и классификация  лизинга на лизинг оборудования и лизинг недвижимого имущества.

Для осуществления лизинговой сделки необходимо три участника или  субъекта лизинга:

1) лизингополучатель (зачастую, это  частный предприниматель или  предприятие, нуждающееся в совершенствовании  и развитии, но не имеющее необходимых  денежных средств на инвестирование);

2) лизингодатель (юридическое лицо  или частный предприниматель,  который приобретает или имеет  в наличии необходимое лизингополучателю  имущество и сдает его нуждающемуся  предприятию в долгосрочную аренду). Если с частным предпринимателем  всё понятно, то на понятии  «юридическое лицо» стоит остановиться. В качестве юридического лица  могут выступать: банки и кредитные  учреждения, занимающиеся лизинговой  деятельностью, лизинговые компании, как финансовые, так и универсальные;  или же любая фирма, у которой  есть достаточный капитал для  осуществления лизинговой деятельности.

3) продавец (поставщик имущества,  т.е. изготовитель или гражданин,  у которого и приобретается  объект лизинга лизинговой компанией).

Также важно понимать разницу между  кредитом и лизинговой сделкой. При  кредите пользователь имущества, как  рядовой заемщик, вносит ежемесячные  платежи в погашение кредита, а право собственности до окончания  действия кредитного договора остается у банка. При заключении же лизинговой сделки, собственником выступает  лизинговая компания, которая может  передать право собственности только при условии выплаты полной стоимости  оборудования лизингополучателем.

Таким образом, сущность лизинга заключается  в следующем: лизинг дает право лизингополучателю на временное пользование объектом лизинга с возможностью приобретения имущества или продления «сотрудничества» с лизинговой компанией с перезаключением лизингового договора.

Использование лизинга особенно выгодно  для вновь созданных предприятий  малого и среднего бизнеса, а также  для развития своего дела предпринимателями, которые не имеют необходимого капитала или испытывают затруднения при  получении кредита. Существует большое  количество различных видов лизинга, которые условно классифицируются по следующим критериям:

1. По продолжительности сделки и условиям амортизации различают финансовый и оперативный лизинг.

Финансовый лизинг – это специальное приобретение имущества в собственность с последующей сдачей его во временное пользование на срок, близкий по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости передаваемого имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от финансовой сделки.  Финансовый лизинг характеризуется трехсторонним характером отношений (лизингополучатель, лизингодатель и производитель или поставщик объекта лизинга), довольно продолжительным сроком договора, необходимого для возмещения финансовых затрат лизингодателя, а также невозможностью расторжения договора в течение вышеуказанного срока. По окончанию срока договора пользователь может вернуть объект сделки лизингодателю, приобрести его в собственность по остаточной стоимости или возобновить договор на меньший срок и по льготным условиям.

Оперативный лизинг – лизинг, по которому срок аренды имущества значительно короче его нормативного срока службы, из-за чего расходы лизингодателя не покрываются арендными платежами в течение одного контракта, что вызывает необходимость сдавать его в аренду несколько раз. После окончания договора лизингополучатель может вернуть объект сделки, выкупить его по рыночной стоимости или продлить срок договора на льготных условиях. При оперативном лизинге ставка платежей обычно выше, чем при финансовом, т.к.  не имея гарантии окупаемости затрат, лизингодатель вынужден учитывать в цене своих услуг различные финансовые риски (например, порча или утрата объекта сделки и т.п.).

2. По участию в обслуживании арендуемого имущества выделяют чистый, полный, комплексный и генеральный виды лизинга.

Чистый лизинг предполагает, что дополнительные расходы по техническому обслуживанию, ремонту и страхованию арендованного имущества полностью берет на себя  лизингополучатель – соответственно, они не входят в сумму лизинговых платежей, т.к. «очищаются» от сопутствующих лизинговых выплат. После окончания срока договора объект сделки возвращается лизингодателю.

Полный лизинг означает, что обслуживание используемого имущества, его ремонт и страхование осуществляется лизингодателем. По желанию лизингополучателя он может также обеспечить подготовку квалифицированного персонала, поставку необходимого для работы сырья, помощь в быте продукции, рекламу и др. Полный лизинг является самым удобным, но и самым дорогим видом лизинга для арендатора имущества.[9].

Генеральный лизинг имеет место в случае постоянного сотрудничество предприятия с лизинговой компанией, что дает возможность пользователю брать в аренду дополнительное оборудование без заключения нового контракта, направив лишь заявку лизингодателю с перечнем необходимой техники. Это существенно экономит время, в случае срочных непредвиденных ситуаций на предприятиях.

3. По виду организации лизинговой сделки различают такие виды лизинга как прямой, косвенный, возвратный и раздельный лизинг.

Прямой лизинг – это двухсторонняя сделка, при которой изготовитель или владелец имущества самостоятельно сдает его в аренду.

Косвенный лизинг – это трехсторонняя сделка, при которой передача имущества арендатору производится через лизингового посредника.

Возвратный лизинг является разновидностью прямого лизинга. Особенность его состоит в том, что предприятие продает своё имущество лизинговой компании, одновременно заключая с ней долгосрочный договор аренды на свою бывшую собственность. В этом случае продавец и лизингополучатель являются одним юридическим лицом. Данный вид лизинга позволяет предприятиям, имеющим финансовые трудности, продолжать свою хозяйственную деятельность.[7].

4. По типу лизинговых платежей выделяют денежный, компенсационный и смешанный лизинг.

Денежный лизинг подразумевает осуществление лизинговых платежей в денежной форме.

Компенсационный лизинг позволяет гасить лизинговый долг какими-либо встречными услугами либо поставкой продукции, производимой на арендуемом имуществе.

Смешанный лизинг – выплата платежей производится как деньгами, так и продукцией.

5. По способу финансирования лизинг бывает срочным (договор  на аренду имущества заключается только один раз) и возобновляемым (после окончания действия договора имеется возможность его продления на следующий срок). При этом объект сделки, вследствие износа, может заменяться более усовершенствованной техникой.

6. В зависимости от места проведения лизинговых операций различают внутренний и международный виды лизинга. В первом случае участники сделки являются резидентами одного государства, во втором – кто-либо из участников сделки не является резидентом данной страны.

В России в настоящее время основными  нормативными документами, создающими правовые предпосылки развития лизинговой деятельности, являются: 

1. Указ Президента Российской  Федерации от 17 сентября 2004 г. №1929 "О развитии финансового лизинга  в инвестиционной деятельности";  
2. Постановление Правительства РФ от 29 июня 2005 г. №633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" и утвержденное им "Временное положение о лизинге"; 

3. Постановление Правительства  РФ от 20 ноября 2005 г. №1133 "О внесении  дополнений в Положение о составе  затрат по производству и реализации  продукции (работ, услуг), включаемых  в себестоимость продукции (работ,  услуг), и о порядке формирования  финансовых результатов, учитываемых  при налогообложении прибыли; 

4. Федеральный закон РФ  от 26 января 2006 г. №l5-ФЗ " О введении  в действие второй части Гражданского  кодекса РФ; 

5. Распоряжение Правительства  РФ от 12 марта 2006 г. №336-Р о  проведении Международной конференции  по развитию лизинга в РФ;  
6. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 2006 г. №167 "Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в РФ".  
7. В стадии разработки находится Закон РФ "О лизинге" и проект постановления Правительства РФ "О фонде содействию развития лизинга в РФ". Формирование налогового режима, приемлемого для Лизингодателей, определяют в основном: 

8. Указ Президента Российской  Федерации от 21 июля 2005 г. №746 "О  первоочередных мерах по совершенствованию  налоговой системы Российской  Федерации"; 

9. Постановление Правительства  Российской Федерации от 29 июня 2005 г. №633 "О развитии лизинга  в инвестиционной деятельности"; 

10. Приказ Минфина России  от 25 сентября 2005 г. №105 "Об отражении  в бухгалтерском учете и отчетности  лизинговых операций».  
             На выполнение Постановления правительства Российской Федерации "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" был разработан проект Федеральной программы развития лизинга в Российской Федерации.

Целью Федеральной программы было создание благоприятных правовых, экономических, организационных и методических условий для развития лизинга, в  том числе и создание нормативно-законодательной  базы, совершенствование налогообложения, внедрение типичных методических документов из лизинговых операций, организация Фонда содействия развитию лизинга.

Опыт развитых зарубежных стран  свидетельствует, что в рыночной экономике в общем объеме инвестиций лизинг составляет около 25-30 процентов.

С целью предоставления поддержки  организациям и предпринимателям-субъектам  лизинговой деятельности предусмотрено  функционирование Фонда содействия развитию лизинга, основными заданиями которого являются:

- участие в разработке и реализации  государственной политики в отрасли  лизинга; 
- создание оптимальных условий для развития конкуренции в разных сферах производства путем финансовой поддержки лизинговых проектов; 
- осуществление экспертизы и конкурсного отбора инвестиционных программ, проектов и мероприятий, связанных с лизинговой деятельностью; 
- международное сотрудничество в отрасли лизинга;

- участие в разработке законодательных  и правовых актов по вопросам развития лизинга в России;