Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк»

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную экономико-политическую обстановку, разработать необходимую законодательно-нормативную базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств [8, С. 5-6].

1.2 История возникновения  и становления жилищной ипотеки  в России

 

Понятие «ипотека» впервые появилась в Греции в начале VI в. до н. э. и было связанно с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Салон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать свою «собственность» по собственному усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Салон предложил ставить на имени должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий «Hypotheka» -подставка, подпорка, отмечались все поступающие долги собственника земли.

Земля - легко обращаемый товар, а значит, существует риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотекам препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

При ипотеке для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось наличие специальной официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться в существовании такого права [9, С. 232-233].

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 г. это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные.

Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - контора предпринимателей представляют ссуды землевладельцам и строительным компания на жилищное и промышленное строительство. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая, а свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов [9, С. 233].

По - настоящему надежным вещным правом ипотека становится только после внесения в специальной записи об ипотеке в книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения».

Залог недвижимого имущества и прежде всего наследственных владений укоренился в России XV в. - в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержаться в Псковской Судной Грамоте своде законов Псковской Феодальной Республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской Правды и обычного трава.

В XIII - XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно - первый вид кредитования, получившего название «заклад». Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалось в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало, чем отличалось от других форм кредита. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20 %. Правда, названный указ разрешил взимать проценты только на протяжении 5 лет. В 1649г. - принято Соборное Уложение, которое разрешало брать ссуды под залог наследственных земель.

Соборным Уложением дано разрешение выставлять на «правеж» своих людей дворянам и детям боярским - «выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца.

В 1656 г. - Алексей Михайлович Романов предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместья, т. е. полученные за службу земли.

В 1685 г. - издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими [9, С. 234].

В XVIII веке, а именно в 1754 году, были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. Кредиты выдавались на один год, но возможны были две отсрочки, а проценты взыскивались вперед.

Первое настоящее ипотечное кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок под залог недвижимости, появилось после 28 июня 1786 года, когда был издан манифест об учреждении Государственного заемного банка. Кредиты стали выдаваться на 20 лет под 8 % годовых.[10, С. 14].

Отмена крепостного права в 1861 году привела ипотеку на новый уровень. 22,5 миллиона бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимостью 544 миллиона рублей. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения.

В 1869г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков, а в 1871г. в г.Харькове - первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжелым положением крестьян в 1882г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объеме 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год.

В 1885г. открывается Дворянский банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

Отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии - это первые шаги советской власти в жилищной сфере после революции 1917 года [10, С. 15].

В течение нескольких лет после революции была создана новая система жилищного финансирования. Она заключалась в централизованном бюджетных средств для строительства государственного жилья, и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

Кооперативы появились в 1958 году после выхода постановления Совета Министров о целесообразности создания ЖСК в целях ускорения темпов строительства жилья. Вступить в члены ЖСК можно было гораздо быстрее, чем дождаться предоставления бесплатного жилья, т.к. очередь на вступление в ЖСК была короче.

Условия кредитования кооперативов своих членов были выгодны: ставка процента по кредиту была (от 0,5 до 2% в год), сроки кредитования - длительными (10-25лет), предельная доля кредита -значительной (60-80% от стоимости жилья). Дом, построенный кооперативом, считался его собственностью, а его эксплуатация осуществлялась за счет пайщиков.

К началу 1990-х годов ЖСК составляли около 4% жилищного фонда.

В годы перестройки те жилищно-строительные кооперативы, в которых строительство не было завершено, сильно пострадали. Причиной послужил резкий скачок инфляции и рост цен на строительные работы. С большим трудом и только спустя годы государству удалось разрешить эту проблему, регулярно отвлекая часть бюджетных средств на достройку домов ЖСК.

Из-за того, что в советское время в России отсутствовал институт частной собственности, становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости.

При переходе к рыночным отношениям рынок недвижимости в России стал характеризоваться очень высоким отношением стоимости жилья к доходу подавляющего большинства населения и очень низким соотношением арендной платы квартиросъемщиков к их доходу.

Произошли серьезные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строительные, отделочные фирмы. Но при этом реальных сдвигов в сфере финансирования жилищного строительства, которое является движущей силой развитого рынка недвижимости, не произошло.

Коммерческие банки стали интересоваться возможностью кредитования под залог недвижимости еще с начала 1990-х годов Кредиты были краткосрочными. Проценты по кредитам достигали 36% годовых в валюте. Проблемы выселения заемщиков в случае не возврата кредита решались кардинально: на время кредитования заемщик обязан был выписаться из своей квартиры, собственность на квартиру заемщика переоформлялась на банк, с заемщиком заключался договор аренды с правом выкупа, а платежи по кредиту формально являлись платежами по заключенному договору аренды [10, С. 16-17].

Участие в ЖСК ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от которых пострадали многие этому движение жилищной кооперации, столь популярное в советские годы, в девяностых практически замерло.

Первые значительные изменения в жилищной сфере произошли в 1988 году, когда вышло постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 смотрена возможность оформления частной собственности на жилье теми ЖСК, которые полностью выплатили свой пай.

Кардинальные изменения на жилищном рынке произошли с принятием на РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С него начался период, названный позднее «эпоха войн приватизации». Этот закон установил порядок передачи дарственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную ценность [11, С. 14-15].

Девяностые годы двадцатого века явились не только временем создания российского рынка недвижимости. Многие российские специалисты сходятся во мнении, что этот период представляет собой и подготовительный период для зарождения ипотечных отношений в современной России.

Впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом Законе РФ от 29.05.1995 г. № 2872-1 «О залоге». В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Значительным стимулом для развития жилищного строительства явился Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» (от 24.12.1993 г. № 2281). предусматривалось образование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (постановление Правительства РФ от 26.08.96 № 1010). Главной задачей Агентства была определена организация вторичного рынка ипотечного кредитования.

Все принятые нормативные акты сыграли свою роль в формирование российской ипотечной системы позволяют участникам ипотечного рынка четко ориентироваться в ситуации и избавляют их от придумывания обходных путей при кредитовании под залог недвижимости[11, С. 15].

Следующим шагом становления ипотечной системы в России станет принятие законопроектов, направленных на защиту участников ипотечных отношений:

- «О защите прав и  законных интересов граждан и  их объединений, вкладывающих денежные  средства в строительство и  приобретение жилья»;

- «О строительных сберегательных  кассах»;

- «О бюро кредитных  историй».

Принятие этих и других законопроектов принципиально завершит построение законодательной базы для развития системы ипотечного кредитования и откроет новые законные пути финансирования приобретения жилья.

На заседании Правительства 13 мая 2004 года Министерству промышленности и энергетики РФ было поручено обеспечить проведение мониторинга функционирования и развития рынка жилья в субъектах Российской Федерации. Данное распоряжение дано в рамках принятия мер по развитию рынка доступного жилья.

Во исполнение данного распоряжения начата совместная работа проекта Русипотека, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), исследовательской компании Business Vision для Совета Федерации, Государственной Думы, Минпромэнерго, Агентства по строительству и ЖКХ.

Исследование спроса на жилье:

- изучение удовлетворенности  жилищными условиями, планов улучшения  жилищных условий;

- выявление социально-демографических  параметров целевой аудитории;